부동산정보센터

민간임대 조합원 모집신고는 관할 시장·군수·구청장이 수리해야 효력이 생깁니다. 신고서를 냈다는 것과 수리됐다는 것은 다릅니다. 돈을 넣기 전에 볼 것은 이 한 가지입니다. 조합에 가입하겠다고 마음먹은 분이라면, 사무실에서 보여주는 안내문보다 구청 기록이 먼저입니다. 안내문은 만들면 그만입니다. 수리는 관청이 합니다. 📋 목차 법에 있는 모집 경로는 둘뿐입니다 조합원 모집신고는 누가 어디에 하나요 구청이 신고를 받아주지 않는 다섯 가지 80퍼센트는 소유권이 아닙니다 돈을 넣기 전에 확인하는 순서 자주 묻는 질문 법에 있는 모집 경로는 둘뿐입니다 민간임대주택을 놓고 사람을 모으는 길은 법에 두 갈래로만 적혀 있습니다. 하나는 등록한 임대사업자가 자기가 등록한 민간임대주택을 공급하는 경우입니다. 다른 하나는 협동조합기본법에 따라 세워진 협동조합이나 사회적협동조합, 또는 그 조합의 발기인이 조합원을 모으는 경우입니다. 이 두 갈래 바깥은 법이 예정한 모집이 아닙니다. 여기서 한 번 걸립니다. 협동조합은 협동조합기본법으로 설립하고, 조합원 모집은 민간임대주택에 관한 특별법으로 신고합니다. 법이 둘입니다. 등기까지 마쳤다는 말만 듣고 모집도 정상이라고 생각하기 쉽습니다. 설립과 모집은 따로 봅니다. 앞쪽 갈래도 짚어 두겠습니다. 등록한 임대사업자가 공급하는 경우란, 시장·군수·구청장에게 임대사업자로 등록을 마치고 그 등록된 집을 내놓는 경우를 말합니다. 등록 여부는 국토교통부 렌트홈에서 확인할 수 있습니다. 등록번호를 받아 적어 두면 대조가 됩니다. 정리하면 이렇습니다. 등록한 사업자냐, 신고가 수리된 협동조합이냐. 둘 중 어디에도 들어가지 않으면서 사람과 돈을 모으는 구조라면, 그 구조가 무엇을 근거로 삼고 있는지를 서면으로 물어보시는 편이 낫습니다. 조합원 모집신고는 누가 어디에 하나요 30호 이상을 공급할 목적으로 세워진 협동조합, 그리고 그 발기인이 대상입니다. 신고는 그 집을 지을 땅을 맡고 있는 시장...

보일러 값을 세입자가 먼저 냈다면 그 돈은 필요비 이고, 집주인에게 바로 달라고 할 수 있습니다. 다만 시계가 하나 붙습니다. 집을 비워주고 열쇠를 넘긴 날부터 6개월 이 지나면 청구할 권리가 사라집니다. 한겨울에 보일러가 멈췄는데 집주인이 전화를 안 받습니다. 업체를 불러 120만 원을 긁었습니다. 이 돈, 언제 어떻게 받아야 할까요. 여기서 갈리는 것이 딱 두 가지예요. 내가 쓴 돈이 집을 지킨 돈 인지 집을 좋게 만든 돈 인지, 그리고 그 청구를 언제까지 했는지입니다. 📋 목차 먼저 낸 돈은 두 갈래로 갈립니다 필요비는 바로, 유익비는 나갈 때 6개월 시계는 언제부터 도나요 120만 원 보일러와 300만 원 마루, 끝까지 계산해 봅니다 여기서 걸립니다 자주 묻는 질문 근거·출처 먼저 낸 돈은 두 갈래로 갈립니다 법은 세입자가 쓴 돈을 필요비 와 유익비 둘로만 나눕니다. 이름은 딱딱하지만 가르는 기준은 단순해요. 집을 쓸 수 있는 상태로 지키는 데 들어간 돈이 필요비입니다. 보일러 수리, 터진 수도관, 나간 전기 배선처럼 그것 없이는 살 수 없는 것들이죠. 반대로 집의 값어치를 올리는 데 들어간 돈이 유익비예요. 새로 깐 마루, 추가로 단 붙박이장, 확장 공사가 여기 들어갑니다. 둘을 가르는 질문은 하나면 충분합니다. 「이걸 안 고쳤으면 계속 살 수 있었나」 살 수 없었다면 필요비입니다. 살 수는 있는데 더 좋아진 거라면 유익비예요. 가르는 순간이 곧 받는 방법을 정합니다. 그래서 이 구분부터 잡고 가야 해요. 갈림 필요비 유익비 성격 집을 지키는 돈 집을 좋게 만든 돈 보기 보일러 수리, 누수 배관, 전기 복구 마루 교체, 붙박이장, 발코니 확장 청구 시점 쓴 즉시 계약이 끝날 때 받는 조건 쓴 사실만 증명하면 됨 나갈 때 값어치가 남아 있어야 함 얼마를 받나 쓴 돈 전액 쓴 돈 또는 오른 값어치 중 집주인이 고른 쪽 집주인이 미룰 수 있나 못 미룹니다 법원이 기간을 넉넉히 줄 ...

채권최고액은 갚을 돈이 아니라 은행이 잡아 둔 천장입니다. 등기부 을구에 3억 6천만 원이라고 적혀 있어도 실제 빌린 돈은 3억 원쯤인 경우가 보통이다. 근저당권은 처음부터 빚을 딱 정하지 않고 한도만 정해 두는 담보라 그렇습니다. 천장에 적힌 숫자와 오늘 남은 빚은 다른 숫자다. 이 글은 민법의 근저당 규정, 부동산등기법의 등기사항, 지방세법의 세율을 열었다. 을구에 적히는 것이 무엇인지, 왜 원금보다 크게 잡는지, 실제 빚을 어림하는 법, 세 들어갈 때의 셈, 다 갚은 뒤 지우는 절차를 적는다. 집을 사려는 분과 전세를 들려는 분이 같이 볼 글입니다. 을구에 적히는 것은 채권액이 아닙니다 등기관은 저당권이 근저당권이면 채권의 최고액, 채무자의 이름과 주소를 적습니다. 약정이 있으면 존속기간도 적는다. 보통 저당권이라면 채권액과 갚을 날짜를 적지만 근저당권은 그 자리에 최고액 한 줄만 적는 것이 다르다. 최고액 한 줄이다. 잔액은 없다. 끝이다. 그래서 등기부만 봐서는 오늘 얼마가 남았는지 알 수 없습니다. 집주인이 은행에서 뗀 대출잔액증명서가 있어야 잔액이 보인다. 왜 원금보다 크게 잡나 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무가 얼마인지는 나중에 확정하는 담보입니다. 확정될 때까지 갚거나 옮겨도 저당권은 그대로다. 이자는 최고액 안에 들어간 것으로 봅니다. 이자가 들어간다. 그래서 크다. 법이다. 저당권이 덮는 돈은 원금, 이자, 위약금, 못 갚아 생긴 손해배상, 경매 비용입니다. 지연배상은 갚을 날이 지난 뒤 1년분까지만 담보된다. 은행은 이 몫까지 한도 안에 넣으려고 원금에 얼마를 더 얹어 최고액을 정합니다. 얹는 비율은 법이 아니라 은행과 맺는 약정입니다. 시중에서는 원금의 110%에서 130% 사이가 흔하다고 들리지만 은행마다 다르다. 은행 약정서 원문은 이 글에서 열지 못했습니다. 실제 빚을 어림하는 법 최고액을 1.2로 나누면 대출 당시 원금이 얼추 나옵니다. 3억 6천만 원이면 3억 원...

맹지를 산 뒤 옆 땅 주인이 길을 막아도, 주위토지통행권으로 큰길까지 다닐 길이 납니다. 대신 손해를 물어 줘야 합니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고, 그 하나가 어디서 갈리는지가 이 글의 요지입니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고 나머지는 전부 손해를 물어 주는 유상입니다. 큰길에 붙지 않은 땅을 맹지라고 부릅니다. 값이 싸서 샀는데 어느 날 옆 땅 주인이 울타리를 치면 내 땅에 못 들어갑니다. 민법은 이 경우를 두 조항으로 적어 두었습니다. 둘이다. 이 글은 그 두 조항과 올해 나온 대법원 판결을 그대로 펴 놓습니다. 법에는 무엇이 적혀 있나 민법 제219조는 이렇게 적었습니다. 어느 땅과 큰길 사이에 그 땅의 용도에 필요한 통로가 없으면 땅 주인은 주위의 땅을 통행할 수 있다. 필요하면 통로를 낼 수도 있다. 조건은 둘이다. 그뿐이다. 주위 땅을 지나지 않으면 큰길에 못 나가거나, 나갈 수는 있어도 지나치게 큰 비용이 드는 경우입니다. 단서가 붙어 있습니다. 하나다. 「이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다」. 내가 편한 길이 아니다. 옆 땅 주인이 가장 덜 다치는 길로만 됩니다. 그리고 둘째 항이 있다. 보상이다. 통행하는 사람은 옆 땅 주인의 손해를 보상해야 한다. 공짜가 아니라는 뜻입니다. 유상이다. 공짜인 경우는 하나뿐입니다 여기서 갈린다. 220조다. 민법 제220조입니다. 법이다. 한 필지를 나누는 바람에 큰길에 못 닿는 땅이 생겼으면 그 땅 주인은 다른 쪽 땅을 지나갈 수 있다. 이때는 보상 의무가 없다. 땅 일부를 팔아서 맹지가 생긴 경우도 같습니다. 같다. 왜 공짜일까. 맹지를 만든 사람이 바로 그 나눈 사람이기 때문입니다. 자기가 나눠 놓고 길값을 받는 것은 법이 허락하지 않습니다. 법이 그렇다. 거꾸로 말하면 이렇습니다. 원래부터 맹지였던 땅을 산 사람은 219조다. 손해를 물어 줘야 합니다. 「맹지도 통행권이 있으니 걱정 없다」는 말은 절반만 맞습니다. 다른 길이 있으면 안...

값도 마음에 들고 집도 마음에 드는데, 등기부 갑구에서 「가처분」 세 글자를 만나는 순간이 있습니다. 그 집은 법원이 잠시 묶어 둔 집입니다. 누구 것인지를 두고 재판이 걸려 있다는 뜻입니다. 재판이 끝나기 전에 집이 남의 손으로 넘어가는 것을 막아 둔 표시입니다. 이 표시가 붙은 집을 사면 어떻게 되는지, 법의 문장부터 보겠습니다. 가처분은 무엇을 묶나 법의 정의는 이렇습니다. 다툼의 대상이 있는데, 지금 모습이 바뀌면 이기고도 권리를 찾기 어려워질 때 겁니다. 집으로 말하면, 누구 것인지 다투는 동안 집을 못 넘기게 얼려 두는 장치입니다. 그 물건을 묶습니다. 가압류와는 형제가 아닙니다 이름이 닮아서 자주 섞입니다. 돈이냐, 물건이냐. 가압류는 돈 문제입니다. 받을 돈이 있는 사람이, 나중에 강제로 받아낼 재산을 미리 잡아 두는 것입니다. 가처분은 그 물건 자체가 다툼의 대상입니다. 소유권을 돌려달라거나 등기를 지워 달라는 싸움이 걸려 있다는 뜻입니다. 지난번 가압류 글과 나란히 놓으면, 잡는 것이 「재산 일반」이냐 「바로 그 집」이냐가 갈림길입니다. 등기부에는 어떻게 박히나 법원이 집을 팔거나 담보로 잡히는 것을 금지하면, 그 금지 사실을 등기부에 적게 하라고 법이 정해 놓았습니다. 그래서 등기부만 떼면 보입니다. 누가 걸었는지, 무엇을 금지했는지, 어떤 권리를 지키려는 것인지까지 함께 찍힙니다. 이 글을 쓰면서 법의 문장을 읽다가 눈에 들어온 것이 있습니다. 등기부에 적히는 것은 「금지한 사실」이라서, 가처분 등기의 목적 칸을 읽으면 상대가 어떤 재판을 준비하는지가 거꾸로 보입니다. 등기부가 재판의 예고편인 셈입니다. 사고팔 수는 있습니다 — 문제는 그다음 여기서 오해가 하나 갈립니다. 가처분이 붙어 있어도 매매 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 계약도 됩니다. 등기도 넘어갑니다. 그런데 그 등기가 안전하지 않습니다. 가처분을 걸어 둔 사람이 재판에서 이기면, 가처분보다 뒤에 이뤄진 등기...

입주한 지 이태쯤 된 아파트라고 해 봅시다. 복도 벽에 금이 간 것을 발견하고 시공사에 몇 번이나 고쳐 달라고 했는데, 석 달이 지나도록 답이 없습니다. 이럴 때 꺼내 쓰라고 법이 미리 받아 둔 돈이 단지마다 잠들어 있습니다. 하자보수보증금 — 큰 단지면 수십억 원짜리입니다. 소송보다 먼저 볼 돈입니다. 이름만 낯섭니다. 단지마다 미리 맡겨 둔 돈이 있습니다 돈부터 찾으십시오. 아파트를 지은 회사는 입주가 시작되기 전에, 하자가 났을 때 쓸 보증금을 반드시 맡겨 놓아야 합니다. 법이 그렇게 정했습니다. 사용검사라는 마지막 관문을 신청할 때 예치 증서를 함께 내야 하니, 이 돈 없이 입주가 시작된 단지는 없는 셈입니다. 금액도 법이 정해 뒀습니다. 설계비 같은 간접비를 뺀 총사업비의 100분의 3입니다. 총사업비가 1,000억 원인 단지라면 30억 원이 어딘가에 맡겨져 있다는 계산이 나옵니다. 시공사가 버티며 답을 미룰 때, 소송 없이도 입주민 쪽에서 꺼내 쓸 수 있도록 만들어 둔 돈입니다. 이 돈, 명의가 두 번 바뀝니다 이 글을 쓰면서 규칙을 읽다가 눈에 걸린 대목이 하나 나왔습니다. 처음 이 돈의 명의는 입주민이 아닙니다. 사용검사를 내준 시장·군수·구청장 명의로 맡겨집니다. 입주자대표회의가 꾸려지면 그때 명의를 넘기고 증서를 인계하도록 돼 있고, 넘겨받은 증서는 관리사무소 쪽이 보관합니다. 그러니 지금 확인할 것은 하나입니다. 우리 단지 증서가 어디에 있는지 관리사무소에 물어보시면 됩니다. 관리사무소가 머뭇거리면, 지급 내역을 통보받게 돼 있는 시·군·구청 공동주택 부서에 물어도 됩니다. 시계가 돌수록 돈이 줄어듭니다 여기가 이 제도의 핵심이자 함정입니다. 시계는 이미 돕니다. 입주자대표회의는 이 보증금을 계속 쥐고 있을 수 없습니다. 입주 검사일부터 2년이 지나면 15%를 돌려줍니다. 3년이면 40%, 5년이면 25%, 10년이면 나머지 20%까지 돌려주도록 법이 못 박았습니다. 돌려주는 것...

몇 해 전 아파트에 당첨된 가족과 한집에 살면서, 이번에 새 단지 청약을 준비한다고 해보겠습니다. 통장도 새로 만들었는데, 나는 넣어도 되는 걸까요. 답은 「그때 어떤 집에 당첨됐었나」로 갈립니다. 재당첨 제한 기간은 10년부터 1년까지 여섯 가지로 나뉘고, 아예 걸리지 않는 청약도 따로 나옵니다. 내 당첨이 아니어도 걸립니다 이 제도는 사람을 보지 않습니다. 세대 를 봅니다. 당첨된 사람과 주민등록상 한 세대로 묶여 있다면, 그 세대에 속한 사람 모두가 같은 기간 동안 함께 묶입니다. 남편이 당첨됐으면 아내 이름으로도 못 넣습니다. 반대도 같습니다. 그래서 첫 질문은 「내가 당첨된 적 있나」가 아닙니다. 「우리 세대에 당첨된 사람이 있나」입니다. 기간을 정하는 것은 「어떤 집이었나」입니다 기간표부터 봅니다. 규칙은 당첨된 주택의 성격과 지역에 따라 기간을 여섯 가지로 갈라 놓았습니다. 그때 당첨된 집이 묶이는 기간 분양가상한제 적용 주택 · 투기과열지구에서 공급된 주택 10년 청약과열지역에서 공급된 주택 7년 토지임대주택 등 5년 특별공급·공공 성격 주택, 전용 85㎡ 이하 과밀억제권역 5년 / 그 외 3년 같은 성격, 전용 85㎡ 초과 과밀억제권역 3년 / 그 외 1년 둘 이상에 겹치면 긴 쪽 하나 를 적용합니다. 예외가 없습니다. 세는 날도 규칙이 못 박았습니다. 계약일이 아닙니다. 당첨일부터 셉니다. 걸리지 않는 청약이 있습니다 괄호 하나가 답입니다. 제한 기간이 아직 한참 남았더라도, 투기과열지구도 청약과열지역도 아닌 지역의 민영주택 이라면 넣을 수 있습니다. 규칙이 처음부터 그런 주택을 제한 대상에서 빼놓았기 때문입니다. 길은 남는 셈입니다. 거꾸로 읽으면 이렇게 됩니다. 규제가 없는 지역의 민간 분양은 열린 문입니다. 그런데 같은 동네에서 나온 단지라도 분양가상한제가 적용되거나 공공 성격이 붙으면 문이 다시 닫힙니다. 단지마다 답이 ...

마음에 드는 집을 찾았습니다. 값도 맞고 위치도 좋습니다. 등기부를 떼어 보니 낯선 줄이 하나 있습니다. 「소유권이전청구권 가등기」 . 빚도 아니고 압류도 아닌데 마음이 걸립니다. 이건 순위를 미리 잡아 둔 자리 입니다. 나중에 그 자리가 본등기로 채워지면, 그 뒤에 들어온 등기는 지워집니다. 내 이름으로 옮긴 등기도 예외가 아닙니다. 가등기는 무엇을 하는 등기인가요 가등기는 지금 당장은 못 하지만 나중에 하겠다 는 권리를 적어 두는 등기입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 권리를 설정하거나 옮기거나 바꾸거나 없애 달라고 할 권리가 있다. 그 청구권을 지키려 할 때 가등기를 한다. 예를 들면 이렇습니다. 집을 사기로 계약은 했는데 잔금이 아직 남았습니다. 소유권을 바로 옮기지는 못합니다. 그 사이 집주인이 다른 사람에게 팔아버릴 수도 있습니다. 그럴 때 자리부터 잡아 두는 것이 가등기입니다. 본등기의 예약석 이라고 보시면 됩니다. 순위를 잡아 둔다는 말의 뜻 등기는 먼저 들어온 것이 앞섭니다. 그런데 가등기는 여기에 한 가지를 더합니다. 법에는 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따른다 고 적혀 있습니다. 2024년에 가등기를 하고 2026년에 본등기를 했다고 해 봅시다. 그 본등기는 2024년 자리 로 들어갑니다. 2025년에 들어온 등기보다 앞이 됩니다. 시간을 거슬러 올라가는 것이 아닙니다. 비워 둔 자리로 돌아가는 것입니다. 내 등기가 지워질 수 있습니다 여기가 이 제도에서 가장 무서운 부분입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 가등기에 따른 본등기가 되면, 등기관이 직권으로 뒤에 들어온 등기를 말소하여야 한다 . 그 권리를 침해하는 것이 대상이다. 「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」 입니다. 누가 신청하지 않아도 지웁니다. 지운 뒤에는 지체 없이 그 등기 명의인에게 알리게 되어 있습니다. 다만 알려 주는 것이지 되돌려 주는 것이 아닙니다. 가등기가 붙은 집을 사시려 한다면...

분양에 당첨됐습니다. 그런데 회사에서 다른 지역 발령이 났습니다. 아직 전매제한 기간이 남아 있습니다. 이 분양권은 못 파는 걸까요. 팔 수 있는 길이 있습니다. 법에는 생업 때문에 어쩔 수 없는 경우 는 전매제한을 적용하지 않는다고 적혀 있습니다. 다만 수도권 안에서 옮기는 것은 빼 놓았습니다. 전매제한이 무엇인가요 분양받은 집이나 당첨된 자격 을 일정 기간 남에게 넘기지 못하게 막아 둔 것입니다. 기간은 법에 10년을 넘지 않는 범위 에서 정하도록 되어 있습니다. 실제 기간은 그 아래 규칙에서 지역별로 다르게 잡습니다. 넘기지 못한다는 말의 범위가 넓습니다. 파는 것만이 아닙니다. 증여를 비롯해 권리가 움직이는 모든 행위 가 들어갑니다. 알선하는 것도 안 됩니다. 다만 상속은 빠집니다. 법에 그렇게 적어 두었습니다. 물려받는 것까지 막지는 않습니다. 어떤 집이 걸리나요 모든 분양 아파트가 걸리는 것은 아닙니다. 법에 여섯 가지가 적혀 있습니다. 투기과열지구에서 짓는 집 조정대상지역에서 짓는 집 분양가상한제가 적용되는 집 공공택지가 아닌 땅에 짓는 집 공공재개발로 짓는 집 토지임대부 분양주택 이 중 몇 가지에는 다시 예외 지역이 붙어 있습니다. 광역시가 아닌 지역 , 그리고 광역시 안에서도 도시지역이 아닌 곳 은 빠집니다. 내 집이 어디에 드는지는 분양 공고문 에 적혀 있습니다. 계약서 어딘가에 「전매제한 ○년」으로 박혀 있습니다. 은행이나 시행사가 따로 알려주지 않습니다. 못 판다는 말이 전부는 아닙니다 「전매제한이면 무조건 못 판다」는 설명이 흔합니다. 법에는 풀어 주는 조항이 따로 있습니다. 생업상의 사정 등이 있는 경우입니다. 파는 것이 어쩔 수 없다고 인정되면 전매제한을 적용하지 않는다고 적혀 있습니다. 다만 그냥 파실 수는 없습니다. 한국토지주택공사의 동의 를 받아야 합니다. 자동으로 풀리는 것이 아닙니다. 또 하나 짚어 둘 것이 있습니다. 이 예외는 여섯 가지 중 앞의 다섯 가...

아버지가 아파트를 물려주시겠다고 합니다. 그런데 그 집에는 은행 빚이 2억 남아 있습니다. 집과 빚을 함께 넘겨받는 것을 부담부증여 라고 합니다. 빚만큼 세금이 줄어든다고들 합니다. 맞는 말이긴 합니다. 다만 부모와 자식 사이라면 이야기가 달라집니다. 법에는 그 빚이 넘어가지 않은 것으로 본다 고 적혀 있습니다. 부담부증여가 무엇인가요 말 그대로 부담을 얹어서 주는 것 입니다. 집을 주면서 그 집에 걸린 빚도 같이 떠넘기는 방식입니다. 받는 사람 입장에서는 공짜로 받은 게 아닙니다. 5억짜리 집에 빚이 2억 있다면 실제로 얻은 것은 3억 입니다. 그래서 세금도 3억을 기준으로 매깁니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 집값에서 받는 사람이 떠안은 빚을 뺀 금액 에 증여세를 매긴다고 합니다. 빚에는 은행 대출만 있는 것이 아닙니다. 그 집에 세 들어 사는 사람에게 돌려줘야 할 보증금도 집에 걸린 부담입니다. 무엇을 부담으로 볼지는 서류로 갈립니다. 세금이 두 사람에게 각각 나옵니다 여기가 이 제도에서 가장 자주 빠지는 곳입니다. 세금이 하나가 아닙니다. 받는 사람은 증여세 를 냅니다. 위 예로 보면 3억에 대해서입니다. 그런데 주는 사람도 냅니다. 집을 판 것으로 보고 매기는 소득세 입니다. 왜 그럴까요. 다른 법에 답이 있습니다. 소득세법에 이렇게 적혀 있습니다. 받는 사람이 떠안은 빚만큼은 판 것으로 본다 고 합니다. 빚 2억만큼은 2억을 받고 판 것 과 같다는 뜻입니다. 그냥 주는 것과 견줘 보면 차이가 뚜렷합니다. 빚 없이 5억을 그냥 주면 자식이 5억에 증여세를 냅니다. 부모에게는 세금이 없습니다. 빚을 얹는 순간 부모 쪽에 없던 세금이 생깁니다. 그래서 「세금이 줄어든다」는 말은 반쪽입니다. 자식 쪽 세금이 줄고, 부모 쪽 세금이 생깁니다. 둘을 더해 봐야 답이 나옵니다. 즉 한 번의 거래에서 세금이 두 갈래 로 갈립니다. 자식은 3억에 증여세, 부모는 2억에 판 것으로 보는 소득세입니다. ...

부모님이 남기신 집을 형제 셋이 함께 물려받았습니다. 등기부에는 세 사람 이름이 나란히 올라가 있습니다. 한 사람은 팔자고 하고, 두 사람은 그냥 두자고 합니다. 팔자는 쪽은 아무것도 못 하는 걸까요. 할 수 있는 것이 있습니다. 자기 몫만 파는 것은 혼자서도 됩니다. 그리고 나누자고 요구하는 길 이 따로 열려 있습니다. 내 몫만 파는 데 동의가 필요한가요 필요 없습니다. 법에 「공유자는 그 지분을 처분할 수 있고」 라고 적혀 있습니다. 앞뒤에 다른 사람 동의를 받으라는 말이 없습니다. 그러니 세 사람 중 한 사람이 자기 몫을 남에게 넘기는 것 자체는 막히지 않습니다. 다만 현실은 다릅니다. 지분만 사겠다는 사람을 찾기가 어렵습니다. 사도 그 집을 마음대로 못 쓰기 때문입니다. 그럼 집 전체를 파는 건요 여기서 갈립니다. 법이 「다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다」 고 적고 있습니다. 전원이 동의해야 합니다. 과반수가 아니라 전원입니다. 헐거나 크게 고치는 것도 여기에 들어갑니다. 그런데 세를 놓는 일은 또 다릅니다. 그건 관리에 해당해서 몫의 과반수 로 정합니다. 지붕이 새서 막는 일처럼 망가지지 않게 지키는 일 은 각자 혼자서도 할 수 있습니다. 나누자고 요구할 수 있나요 있습니다. 이것이 막힌 상황을 푸는 열쇠입니다. 법의 첫 문장이 「공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다」 입니다. 조건이 붙어 있지 않습니다. 언제까지 해야 한다는 기한도 적혀 있지 않습니다. 물려받은 지 십 년이 지났어도 요구할 수 있습니다. 다만 막을 수 있는 길이 하나 있습니다. 「나누지 않기로」 약속하는 것 입니다. 그 약속에는 상한이 있습니다. 5년을 넘길 수 없습니다. 다시 약속을 이어 붙여도 그날부터 또 5년까지 입니다. 그러니 영영 못 나누게 묶어 두는 약속은 법이 허락하지 않습니다. 요구하면 어떻게 나눠지나요 순서가 정해져 있습니다. 먼저 당사자...

공사를 끝냈는데 돈을 못 받았습니다. 건물에 현수막을 걸고 사람을 두어 지킵니다. 유치권 을 행사한다는 뜻입니다. 인터넷에는 이런 말이 많습니다. 「버티고 있으면 언젠가는 받는다」 는 것입니다. 정말 그럴까요. 그렇지 않습니다. 법에는 「유치권을 행사해도 돈 받을 권리의 시간은 그대로 간다」 고 적혀 있습니다. 버티는 동안에도 시계는 돕니다. 버티면 시간이 멈추는 것 아닌가요 가장 크게 어긋나는 대목이 여기입니다. 법에 이렇게 적혀 있습니다. 「유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다」 어려운 말을 풀면 이렇습니다. 돈을 달라고 할 수 있는 권리는 일정한 기간이 지나면 없어집니다. 그 기간을 세는 시계가 유치권을 행사한다고 해서 멈추지 않는다 는 뜻입니다. 공사대금은 그 기간이 3년 입니다. 법이 「공사에 관한 채권」 을 3년짜리로 따로 묶어 두었습니다. 그러니 건물만 붙잡고 3년을 보냈다고 해 봅시다. 붙잡을 근거가 된 그 돈이 먼저 사라질 수 있습니다. 주의하셔야 합니다. 버티는 것과 별개로 소송이나 지급명령 같은 조치를 따로 하셔야 합니다. 어떤 때 유치권이 생기나요 법이 요구하는 것은 세 가지입니다. 그리고 막는 대목이 하나 더 있습니다. 쥐게 된 과정 자체가 잘못이면 유치권은 서지 않습니다. 법에 「그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다」 고 못 박혀 있습니다. 몰래 들어가 문을 걸어 잠그는 방식은 여기에 걸릴 수 있습니다. 손을 놓으면 어떻게 되나요 한 줄로 끝납니다. 「유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다」 다른 조건이 붙지 않습니다. 쥐고 있던 것을 놓는 순간 없어집니다. 그래서 잠깐 자리를 비웠다가 상대가 문을 바꿔 달면 상황이 뒤집힙니다. 되찾아오는 일은 다시 시작하는 것에 가깝습니다. 비어 있으니 들어가 살아도 되나요 이걸 놓치면 유치권 자체가 날아갑니다. 법은 이렇게 적고 있습니다. 「채무자의 승낙 없이 유치...

대출을 알아보려고 등기부등본을 떼어 확인했습니다. 모르던 글자가 하나 올라와 있습니다. 가압류 입니다. 재판을 받은 적도, 법원에 가 본 적도 없습니다. 어떻게 이런 게 붙을 수 있을까요. 붙습니다. 가압류는 재판 절차를 거치지 않고 결정으로 나갑니다. 다만 돈을 갚아야 할 쪽에서 먼저 움직일 수 있는 길이 있습니다. 재판도 없이 어떻게 붙나요 법에 그렇게 적혀 있습니다. 「가압류 신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있다」 는 조항입니다. 변론은 양쪽 말을 듣는 자리입니다. 그걸 건너뛸 수 있다는 뜻입니다. 이유는 간단합니다. 미리 알리면 그사이 재산을 옮겨 버릴 수 있기 때문입니다. 더 나아간 조항도 있습니다. 돈 받을 사람(채권자)이 청구할 돈이 있다는 것을 제대로 밝히지 못했다고 해 봅시다. 그래도 법원이 정한 담보를 걸면 가압류가 나갈 수 있습니다. 그래서 가압류가 붙었다는 사실만으로 빚이 확정된 것은 아닙니다. 이건 분명히 갈라 두셔야 합니다. 빼려면 어떻게 해야 하나요 법에 길이 세 개 놓여 있습니다. 해방금액이라는 게 뭔가요 가압류 결정문에는 금액이 하나 적혀 있습니다. 법이 「반드시 적어야 한다」 고 정해 둔 금액입니다. 그 돈을 법원에 맡기면(공탁하면) 됩니다. 집행을 멈추거나, 이미 붙은 가압류를 풀 수 있습니다. 돈을 갚는 것이 아닙니다. 집 대신 그 돈을 묶어 두는 것 에 가깝습니다. 제소명령은 무엇인가요 가장 덜 알려진 수단입니다. 돈을 갚아야 할 쪽에서 법원에 신청합니다. 그러면 법원이 상대방에게 명합니다. 「기간 안에 소송을 내고 그 증거를 내라」 는 것입니다. 그 기간은 법이 2주 이상 으로 정하도록 해 두었습니다. 그리고 기간 안에 내지 않으면 법원은 가압류를 취소하여야 합니다. 「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」 입니다. 여기에 함정이 하나 더 있습니다. 서류를 냈더라도 그 뒤에 소송이 취하되거나 각하되면, 처음부터 안 낸 것으로 ...

위층에서 쿵쿵거리는 소리가 밤늦게까지 이어집니다. 참다못해 층간소음 으로 문제를 제기했습니다. 그런데 「기준 이하」라는 답이 돌아왔습니다. 분명히 시끄러웠는데, 어떻게 기준 이하일까요. 재는 자가 하나가 아니기 때문입니다. 층간소음은 1분 동안의 평균 과 순간 최고 , 두 가지를 함께 봅니다. 기준이 정확히 몇인가요 규칙에 표로 적혀 있습니다. 단위는 데시벨입니다. 무슨 소리 어떻게 재나 낮 06~22시 밤 22~06시 뛰거나 걷는 소리 직접충격 소음 1분 동안의 평균 39 34 순간 최고 57 52 텔레비전·음향기기 소리 공기전달 소음 5분 동안의 평균 45 40 1분 평균이라는 게 왜 중요한가요 여기서 갈립니다. 쿵 하는 순간에 60이 나와도, 그 앞뒤 1분이 조용했다면 평균은 39 아래로 내려갑니다. 그래서 「분명히 크게 들렸는데 기준 이하」라는 결과가 나올 수 있습니다. 대신 순간 최고라는 자가 따로 있습니다. 낮 57, 밤 52입니다. 규칙에는 뛰거나 걷는 소리는 「평균과 최고, 둘 다로 평가한다」 고 적혀 있습니다. 하나만 넘어도 됩니다. 오래된 아파트는 봐준다던데요 그건 작년까지였습니다. 규칙의 표 아래에는 이런 단서가 붙어 있었습니다. 2005년 6월 30일 이전에 사업승인을 받은 아파트 등은, 뛰거나 걷는 소리 기준에 5데시벨을 더해 준다 는 내용입니다. 그런데 그 뒤에 기한이 적혀 있습니다. 「2024년 12월 31일까지」 입니다. 2025년 1월 1일부터는 이 완화가 끝났습니다. 오래된 아파트도 같은 자로 잽니다. 인터넷에는 아직 「구축은 44데시벨」이라는 설명이 남아 있습니다. 지금은 맞지 않습니다. 물 내려가는 소리는 왜 안 되나요 규칙이 처음부터 빼놓았기 때문 입니다. 욕실·화장실·다용도실에서 물을 쓰고 내보내면서 나는 소리 는 층간소음에서 제외한다고 적혀 있습니다. 배관을 타고 오는 소리라 위층 사람의...

이사 온 지 3년쯤 됐는데 화장실 타일이 들뜹니다. 복도 천장에서는 물이 샙니다. 아직 고쳐 달라고 할 수 있을까요. 언제부터 몇 년을 세는 걸까요. 시계가 두 개 돕니다. 우리 집 안은 내가 열쇠를 받은 날 부터, 복도·주차장 같은 공용부분은 사용검사를 받은 날 부터 셉니다. 두 날짜가 다릅니다. ⚠️ 시계가 두 개입니다 어디 언제부터 세나 우리 집 안 (전유부분) 입주자에게 넘겨준 날 복도·주차장·옥상 (공용부분) 사용검사일 같은 단지라도 늦게 입주한 집은 우리 집 시계가 늦게 돕니다. 복도 시계는 모두 같습니다. 몇 년인가요 공사 종류마다 다릅니다. 기간 무엇 2년 도배·바닥재 같은 마감공사 3년 난방·냉방, 급수·배수, 가스, 창호, 조경, 전기, 소방, 단열 등 5년 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수 10년 기둥·보·내력벽 같은 내력구조부 , 기초·지반공사 앞의 사례를 보겠습니다. 화장실 타일이 들뜨는 것 은 마감이라 2년일 수 있고, 물이 새는 것 은 방수라 5년입니다. 같은 3년차라도 하나는 늦었고 하나는 남아 있습니다. 어떻게 청구하나요 기간 안에 청구해야 합니다. 기간이 지나고 나서 하면 늦습니다. 청구를 받으면 시공사는 15일 안에 고쳐 주거나 보수 계획을 글로 알려야 합니다. 그리고 특별한 사정이 없으면 60일 안에 고쳐야 합니다. 이 60일 규정은 2025년 10월 21일부터 시행됐습니다. 그날 이후 청구한 건부터 적용됩니다. ⚠️ 누가 청구하느냐가 갈립니다 여기서 많이 막힙니다. 고쳐 달라는 청구 — 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 모두 할 수 있습니다. 우리 집 안은 내가 하면 됩니다 하자보수보증금을 달라는 청구 — 입주자대표회의만 할 수 있습니다 ⚠️ 개인이 보증금을 직접 받아 낼 수는 없습니다. 대표회의를 통해야 합니다. 하자보수보증금이 뭔가요 시공...

세입자가 월세를 몇 달째 안 냅니다. 나가 달라고 해도 대답이 없습니다. 소송을 걸면 얼마나 걸릴까요. 이기면 바로 뺄 수 있을까요. 이겨도 바로 못 빼는 경우가 법에 정해져 있습니다. 여섯 가지입니다. 그리고 흔히 「명도」라고 부르지만 법에 적힌 말은 「인도」 입니다. 몇 달 밀려야 소송을 걸 수 있나요 여기서 많이 헷갈립니다. 가게와 집이 다릅니다. 어디 계약을 끊으려면 상가 3기분 이 밀렸을 때 주택 2기분 이 밀렸을 때 「3기분」은 석 달 연속 이 아닙니다. 밀린 금액을 다 합쳐서 월세 석 달치에 이르면 됩니다. 띄엄띄엄 밀려도 합산합니다. ⚠️ 계약을 끊을 때와 갱신을 거절할 때가 다릅니다 같은 3기인데 세는 방식이 다릅니다. 이걸 섞으면 틀립니다. 계약을 끊을 때 — 지금 밀려 있는 금액이 3기분에 「달하는 때」 입니다. 다 갚으면 못 끊습니다 갱신을 거절할 때 — 3기분에 이르도록 「연체한 사실이 있는」 경우입니다. 지금 다 갚았어도 과거 이력으로 거절됩니다 ⚠️ 그리고 코로나 시기의 여섯 달분은 밀린 금액에서 뺍니다. 법에 따로 정해져 있습니다. 순서가 어떻게 되나요 점유이전금지가처분 — 소송 전에 먼저 합니다 소장 접수 — 세입자에게 서류가 갑니다 답변서 30일 — 세입자가 30일 안에 답을 내야 합니다 안 내면 그대로 판결 — 재판 없이 판결이 납니다 판결 — 대개 「가집행」이 붙어 확정 전에도 집행할 수 있습니다 항소 2주 — 이 기간은 늘려 주지 않습니다 강제집행 — 집행관이 점유를 빼앗아 넘겨줍니다 ⚠️ 집행하는 날 집주인이나 대리인이 반드시 나가 있어야 합니다. 법에 그렇게 적혀 있습니다. 가처분을 왜 먼저 하나요 소송하는 동안 세입자가 다른 사람에게 가게를 넘겨 버리면 판결이 소용없어집니다. 그 사람을 상대로 다시 소송해야 합니다. 가처분을 걸어 두면 그 뒤에 들어온 사람에게도 판결의 힘이 미칩니...

전세 만기가 다가오는데 집주인한테서 아무 말이 없습니다. 나도 딱히 연락하지 않았습니다. 이렇게 조용히 넘어가면 어떻게 될까요. 계약을 다시 써야 할까요. 안 써도 됩니다. 2년이 그대로 늘어납니다. 그리고 이게 중요한데, 그렇게 늘어난 2년은 「계약갱신요구권」을 쓴 게 아닙니다. 그 권리는 고스란히 남아 있습니다. 말이 없으면 2년이 붙습니다 이걸 묵시적 갱신 이라고 합니다. 아무도 말을 안 해서 저절로 이어지는 갱신입니다. 조건은 전에 살던 그대로 입니다. 보증금도 월세도 그대로입니다. 기간은 2년 으로 봅니다. ⚠️ 기한이 세 개인데, 서로 다릅니다 여기가 가장 헷갈리는 자리입니다. 날짜를 세는 방식이 셋 다 다릅니다. 누가 무엇을 언제까지 집주인 「갱신 안 한다」 통지 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 양쪽이 다 막힌 구간 세입자 「나가겠다」 통지 만료 2개월 전까지 앞은 안 막혀 있습니다 세입자 갱신요구권 행사 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 집주인과 같은 구간 집주인 쪽은 너무 일찍 해도 안 됩니다. 6개월보다 이른 통지는 이 구간 밖입니다. 세입자가 나가겠다고 하는 건 언제 해도 됩니다. 2개월 전만 넘기지 않으면 됩니다. ⚠️ 인터넷에 「1개월 전」이라는 말이 많습니다 예전에는 1개월 이 맞았습니다. 2020년 12월 10일부터 2개월 로 바뀌었습니다. 바꾼 이유가 법에 적혀 있습니다. 1개월로는 세입자가 다음 집을 구하기에도, 집주인이 새 세입자를 찾기에도 짧다 는 것이었습니다. 그런데도 「1개월」이라는 설명이 아직 많이 돌아다닙니다. 정부가 만든 해설 자료 중에도 개정 전에 나온 것이 그대로 남아 있어서 그렇습니다. 지금은 2개월입니다. ★ 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓰지 않습니다 이 글에서 가장 값진 대목입니다. 세입자에게는 「갱신해 달라」고 요구할 권리 가 한 번 있습니다. 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 많은 분이 이...

상가를 빌려주면서 이런 말을 들어 보셨을 겁니다. 「제소전화해를 걸어 두면 안 나가도 바로 뺄 수 있다」는 말입니다. 정말 그럴까요. 화해조서 하나로 세입자를 내보낼 수 있을까요. 절반만 맞습니다. 소송 없이 강제집행을 할 수 있는 건 맞습니다. 그런데 화해조서에 적히지 않은 권리는 그대로 살아 있습니다. 대법원이 2022년에 그렇게 판단했습니다. 제소전화해가 뭔가요 다툼이 생기기 전에 미리 법원에서 화해를 해 두는 절차입니다. 소송을 걸기 전에 한다고 해서 「제소전」입니다. 집주인과 세입자가 함께 법원에 갑니다. 「기간이 끝나면 가게를 비운다」는 내용을 조서에 적습니다. 판사가 확인하면 끝입니다. 이 조서는 확정판결과 같은 힘 을 가집니다. 나중에 세입자가 안 나가면 명도소송을 새로 걸 필요가 없습니다. 그 조서를 들고 바로 강제집행으로 갑니다. 소송은 1년이 넘게 걸리기도 합니다. 그 시간을 건너뛰는 것이라 집주인이 선호합니다. 얼마나 드나요 항목 얼마 설명 인지대 소송의 5분의 1 같은 사건으로 소송할 때 붙는 값의 20% 송달료 1회 5,640원 × 사람 수 × 4회분 둘이면 45,120원 변호사 안 써도 됩니다 법제처가 「나홀로 민사소송」으로 안내합니다 법제처가 든 예를 그대로 옮기면 이렇습니다. 걸린 돈이 3천만 원이면 인지대가 28,000원 입니다. 송달료를 더해도 10만 원이 안 됩니다. ⚠️ 여기서 갈립니다 — 적히지 않은 권리는 안 죽습니다 이게 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 화해의 힘은 「그때 서로 다툰 것」에만 미칩니다. 다툰 적이 없는 사항에는 미치지 않습니다. 대법원이 든 사례가 이렇습니다. 「기간이 끝나는 날 가게를 넘긴다」는 화해조서가 있었습니다. 그런데 조서에 계약갱신요구권 이야기가 한 줄도 없었습니다. 법원은 이렇게 봤습니다. 그 권리는 다툰 적이 없으니 화해가 건드리지 못한다. 세입자는 화해조서를 쓴 뒤에도 갱신을 ...

7월에 재산세 고지서를 받아 냈습니다. 그런데 9월에 또 한 장이 옵니다. 잘못 나온 것이 아닙니다. 재산세는 원래 두 번에 나눠 냅니다. 9월 몫은 9월 16일부터 30일까지 냅니다. 여기서 무엇을 내는지가 사람마다 다릅니다. 9월에는 무엇을 내나요 두 가지입니다. 하나는 집에 붙는 재산세의 나머지 절반 입니다. 또 하나는 땅에 붙는 재산세 전부 입니다. 땅은 7월에 아예 나오지 않습니다. 9월이 처음이자 마지막 입니다. 무엇에 7월 16~31일 9월 16~30일 집 절반 나머지 절반 땅 없음 전부 건물 (상가·공장 등) 전부 없음 표를 보시면 상가를 가진 분이 두 번 내는 이유 가 보입니다. 건물은 7월에 내고, 그 건물이 앉은 땅은 9월에 냅니다. 같은 상가 하나인데 고지서가 두 계절에 나뉘어 옵니다. 7월에 한 번만 온 사람도 있습니다 여기가 헷갈리는 자리입니다. 이웃은 9월에 또 냈다는데 나는 안 왔다고 하실 수 있습니다. 집에 붙는 재산세가 한 해에 20만원 이하 인 경우입니다. 이때는 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 다만 이것은 지자체가 조례로 정합니다. 법이 "그렇게 할 수 있다"고 열어 둔 것이지 전국이 똑같이 하는 것은 아닙니다. 그러니 9월에 안 왔다고 안심하지도, 왔다고 놀라지도 마시기 바랍니다. 내 집이 얼마짜리인지와 우리 지자체가 어떻게 정했는지에 따라 갈립니다. 금액이 크면 나눠 낼 수 있나요 있습니다. 낼 세금이 250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 얼마를 미룰 수 있는지는 금액에 따라 다릅니다. 낼 세금 미룰 수 있는 몫 250만원 초과 ~ 500만원 이하 250만원을 넘는 금액 500만원 초과 그 세금의 절반까지 미룬 몫은 납부기한이 지난 날부터 석 달 안에 내시면 됩니다. 여기에 함정이 있습니다. 이것은 신청해야 합니다. 250만원이 넘는다고 저절로 두 장으로 갈라져 오지 않습니다. 9...

살던 집이 안 팔리는데 새 집 잔금 날짜는 다가옵니다. 어쩔 수 없이 두 채가 된 상태로 몇 달을 보냅니다. 이때 세금을 물지 않고 넘어가는 길이 일시적 2주택 비과세 특례 입니다. 여기서 대부분 "3년" 만 기억합니다. 3년 안에 앞의 집을 팔면 된다는 것입니다. 맞습니다. 그런데 3년 앞에 1년이 하나 더 있습니다. 이 1년을 놓치면 3년을 아무리 잘 지켜도 소용이 없습니다. 조건이 세 개입니다 순서대로 세우면 이렇습니다. 번호 조건 날짜를 어디부터 세나 ① 앞의 집을 산 뒤 1년이 지나서 새 집을 산다 앞의 집을 산 날 부터 ② 새 집을 산 뒤 3년 안에 앞의 집을 판다 새 집을 산 날 부터 ③ 앞의 집이 1세대 1주택으로 세금을 안 내도 되는 집 이어야 한다 파는 날 기준 셋을 모두 채워야 합니다. 하나라도 어긋나면 특례가 통째로 없어집니다. 날짜를 세는 시작점이 다릅니다 ①과 ②는 세는 출발점이 서로 다릅니다. 여기가 헷갈리는 자리입니다. ①은 앞의 집을 산 날 부터 셉니다. ②는 새 집을 산 날 부터 셉니다. 같은 사건을 놓고 두 개의 시계가 따로 돌아갑니다. 예를 들어 보겠습니다. 2025년 3월에 A아파트를 샀습니다. 그리고 2025년 10월에 B아파트를 샀습니다. 이 경우 ①이 깨집니다. A를 산 지 7개월 밖에 안 됐기 때문입니다. 이때는 B를 산 뒤 아무리 서둘러 A를 팔아도 이 특례를 못 씁니다. 3년이라는 넉넉한 기간은 애초에 시작되지 않습니다. 새 집 계약을 서두르기 전에 앞의 집을 언제 샀는지부터 세어 보셔야 합니다. 두 개의 시계를 한 줄에 놓으면 말로 하면 어렵습니다. 날짜를 한 줄에 세워 보겠습니다. 시점 일어난 일 여기서 시작되는 시계 2023년 4월 A집(앞의 집)을 삼 1년 시계 시작 2024년 5월 B집(새 집)을 삼 1년 시계 통과 ✓ / 3년 시계 시작 2027년 5월 여기까지 A집을 팔아야 함 3년 시계 끝 ...