묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓰지 않습니다 — 2년 더, 그리고 또 2년
전세 만기가 다가오는데 집주인한테서 아무 말이 없습니다. 나도 딱히 연락하지 않았습니다.
이렇게 조용히 넘어가면 어떻게 될까요. 계약을 다시 써야 할까요.
안 써도 됩니다. 2년이 그대로 늘어납니다. 그리고 이게 중요한데, 그렇게 늘어난 2년은 「계약갱신요구권」을 쓴 게 아닙니다. 그 권리는 고스란히 남아 있습니다.
말이 없으면 2년이 붙습니다
이걸 묵시적 갱신이라고 합니다. 아무도 말을 안 해서 저절로 이어지는 갱신입니다.
조건은 전에 살던 그대로입니다. 보증금도 월세도 그대로입니다. 기간은 2년으로 봅니다.
⚠️ 기한이 세 개인데, 서로 다릅니다
여기가 가장 헷갈리는 자리입니다. 날짜를 세는 방식이 셋 다 다릅니다.
| 누가 | 무엇을 | 언제까지 |
|---|---|---|
| 집주인 | 「갱신 안 한다」 통지 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 양쪽이 다 막힌 구간 |
| 세입자 | 「나가겠다」 통지 | 만료 2개월 전까지 앞은 안 막혀 있습니다 |
| 세입자 | 갱신요구권 행사 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 집주인과 같은 구간 |
집주인 쪽은 너무 일찍 해도 안 됩니다. 6개월보다 이른 통지는 이 구간 밖입니다. 세입자가 나가겠다고 하는 건 언제 해도 됩니다. 2개월 전만 넘기지 않으면 됩니다.
⚠️ 인터넷에 「1개월 전」이라는 말이 많습니다
예전에는 1개월이 맞았습니다. 2020년 12월 10일부터 2개월로 바뀌었습니다.
바꾼 이유가 법에 적혀 있습니다. 1개월로는 세입자가 다음 집을 구하기에도, 집주인이 새 세입자를 찾기에도 짧다는 것이었습니다.
그런데도 「1개월」이라는 설명이 아직 많이 돌아다닙니다. 정부가 만든 해설 자료 중에도 개정 전에 나온 것이 그대로 남아 있어서 그렇습니다. 지금은 2개월입니다.
★ 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓰지 않습니다
이 글에서 가장 값진 대목입니다.
세입자에게는 「갱신해 달라」고 요구할 권리가 한 번 있습니다. 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
많은 분이 이렇게 생각합니다. 「조용히 2년 더 살았으니 그 한 번을 쓴 거겠지.」
아닙니다. 국토교통부가 이 질문에 직접 답한 것이 있습니다. 묵시적으로 갱신된 경우는 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다는 것입니다. 그 권리는 「명확한 의사표시」를 했을 때만 쓴 것이 됩니다.
그래서 이렇게 됩니다.
- 처음 2년을 삽니다
- 아무도 말이 없어 묵시적 갱신으로 2년이 더 붙습니다
- 그 만기에 갱신요구권을 씁니다 → 또 2년
말 한마디 없이 넘어간 2년이 권리를 깎아먹지 않습니다.
중간에 나가고 싶으면요
묵시적 갱신으로 이어진 계약은 세입자가 언제든 그만둘 수 있습니다. 2년을 다 채울 의무가 없습니다.
다만 3개월이 걸립니다. 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.
보낸 날이 아니라 받은 날입니다. 그래서 내용증명으로 보내고 도달 날짜를 남겨 두시는 게 좋습니다.
이 해지권은 세입자에게만 있습니다. 집주인은 이 조항으로 내보낼 수 없습니다.
월세를 올릴 수 있나요
묵시적으로 갱신되는 그 순간에는 못 올립니다. 「전에 살던 그대로」가 원칙이기 때문입니다.
「5% 안에서 올릴 수 있다」는 말과 헷갈리기 쉽습니다. 그건 집주인이 따로 올려 달라고 청구할 때의 한도입니다. 그것도 계약하거나 올린 지 1년이 지나야 할 수 있습니다.
갱신요구권으로 갱신할 때는 다릅니다. 그때는 법이 5% 안에서 올리고 내릴 수 있다고 명시하고 있습니다.
이럴 땐 묵시적 갱신이 안 됩니다
월세가 2기분에 이르도록 밀려 있거나, 세입자로서 지킬 것을 크게 어긴 경우입니다. 이때는 조용히 넘어가도 갱신되지 않습니다.
여기에도 함정이 하나 있습니다. 묵시적 갱신을 막는 쪽은 지금 밀려 있는 상태를 말합니다. 갱신요구를 거절하는 쪽은 밀린 적이 있는 경우까지 포함합니다. 지금 다 갚았어도 과거 이력으로 거절될 수 있습니다.
확인하지 못한 것
- 2020년 개정이 언제 계약분부터 적용되는지를 원문으로 확인하지 못했습니다. 부칙을 직접 열지 못했습니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약이라면 따로 확인하십시오.
- 묵시적 갱신으로 이어진 뒤에 집주인이 5% 증액을 청구할 수 있는지에 대한 공식 해석을 찾지 못했습니다. 법 문구만 보면 가능해 보이지만 단정하지 않겠습니다.
- 조례로 5%보다 낮게 정한 곳이 실제 있는지 확인하지 못했습니다. 법은 시·도가 달리 정할 수 있다고만 열어 두고 있습니다.
- 「의무를 크게 어겼다」는 것이 어디까지인지는 이번에 확인하지 않았습니다.
정리
아무 말 없이 만기가 지나면 2년이 그대로 붙습니다. 조건도 그대로입니다.
그리고 그 2년은 공짜로 얻은 2년입니다. 갱신요구권은 그대로 남아 있습니다.
기한만 기억하십시오. 집주인은 6개월 전부터 2개월 전 사이, 세입자는 2개월 전까지입니다. 나가고 싶어지면 언제든 말하되 3개월을 세십시오.
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근거: 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제10조 / 같은 법 법률 제17363호(2020. 6. 9. 공포, 2020. 12. 10. 시행) 개정이유 / 국토교통부 주택임대차기획팀 법령해석(2020. 9. 1.) / 법제처 국가법령정보센터
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