계약갱신요구권, 언제까지 어떻게 써야 하나

세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 「더 살겠다」고 요구할 수 있고, 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 「계약갱신요구권」입니다. 가만히 있어도 연장되는 묵시적 갱신과 달리, 이것은 세입자가 직접 요구해서 얻어내는 연장입니다. 이 글은 언제 쓸 수 있고, 몇 번 쓸 수 있고, 집주인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인지를 조문 그대로 정리했습니다.

핵심 세 가지 — 기한, 횟수, 기간

항목	내용	근거
요구할 수 있는 때	계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전	제6조의3 제1항
횟수	1회만 행사 가능	제2항
연장되는 기간	2년으로 봄. 조건은 전과 동일 (차임·보증금은 법이 정한 범위에서 증감 가능)	제2항·제3항
연장 후 나가고 싶을 때	묵시적 갱신과 같은 방식 — 통보 후 3개월	제4항(제6조의2 준용)

주의할 점 하나 — 요구 기한 2개월 전을 넘기면 이 권리는 쓸 수 없습니다. 계약 만료일을 달력에 적어두고, 늦어도 2개월 전에는 의사를 밝히셔야 합니다. 날짜로 예를 들면 계약이 12월 31일에 끝난다면, 7월 1일부터 10월 31일 사이에 요구해야 한다는 뜻입니다. 통보는 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방법이 안전합니다.

집주인이 거절할 수 있는 경우 — 법에 9가지가 있습니다

거절 사유는 집주인 마음대로가 아니라 조문에 열거되어 있습니다. 대표적인 것만 풀어서 옮기면 다음과 같습니다.

사유	뜻
2기 차임 연체 사실	월세를 두 달치에 이르도록 밀린 적이 있는 경우
임대인(직계존비속 포함)의 실거주	집주인이나 그 부모·자녀가 실제로 들어와 살려는 경우 (제8호)
철거·재건축	계약 때 계획을 미리 알렸거나, 안전사고 우려, 법령에 따른 경우
무단 전대·고의 파손 등	세입자가 의무를 크게 어긴 경우
합의 보상	집주인이 상당한 보상을 주고 서로 합의한 경우

특히 많이 다투는 것이 실거주 사유입니다. 법은 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 준 경우, 세입자가 입은 손해를 배상하도록 하는 조항까지 두고 있습니다(제5항). 다만 개별 사안이 배상에 해당하는지는 다툼의 영역이라, 실제 분쟁은 전문가·상담기관과 상의하시는 것이 맞습니다.

묵시적 갱신과 무엇이 다른가

어제까지 아무 말이 없었다면 자동연장(묵시적 갱신)의 문제이고, 집주인이 「나가라」고 했는데 더 살고 싶다면 이 글의 갱신요구권 문제입니다. 자동연장은 저절로 되는 것이고 횟수 제한이 없지만, 갱신요구권은 직접 요구해야 하고 1회뿐입니다. 보증금이 걱정되는 상황이라면 임차권등기명령도 함께 보시기 바랍니다.

자주 묻는 것

Q. 갱신요구는 어떻게 하나요?
정해진 양식은 조문에 없습니다. 다만 언제 요구했는지가 중요하므로 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 하십시오.

Q. 집주인이 실거주한다며 거절했는데 믿어도 되나요?
실거주는 법이 인정하는 거절 사유입니다. 다만 거절해 놓고 정당한 사유 없이 남에게 세를 주면 손해배상 대상이 될 수 있다는 조항이 있습니다.

Q. 갱신되면 월세를 올릴 수 있나요?
조건은 전과 동일하게 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 법 제7조가 정한 범위에서 증감할 수 있다고 되어 있습니다. 상한은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%입니다. 그리고 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못합니다(제7조 제1항). 다만 시·도는 그 범위 안에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다.

Q. 한 번 쓰고 나면 끝인가요?
갱신요구권은 1회입니다. 다만 그 뒤에도 양쪽이 아무 말 없이 기한을 넘기면 묵시적 갱신이 별도로 일어날 수 있습니다.