임차권등기명령, 보증금 못 받고 이사할 때

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 주면, 이사를 가는 순간 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 전입신고를 빼는 순간 「그 집에 사는 세입자」가 아니게 되기 때문입니다.

이걸 막는 제도가 임차권등기명령입니다. 등기를 해두면 이사를 가도 권리가 그대로 남습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 근거가 있습니다.

언제 신청할 수 있나

법 제3조의3 제1항은 요건을 짧게 정합니다.

「임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우」

조건	내용
시점	임대차가 끝난 후 — 계약기간 중에는 안 됩니다
상태	보증금이 반환되지 않은 경우 (일부만 받은 경우 포함)
신청처	임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원
집주인 동의	필요 없습니다 — 법원에 단독으로 신청합니다

집주인 동의가 필요 없다는 점이 핵심입니다. 보증금을 안 주는 사람이 협조해줄 리 없습니다. 그래서 법이 법원을 통하도록 만들어 뒀습니다.

등기를 마치면 이사를 가도 됩니다

제3조의3 제5항입니다. 이 조항이 제도의 전부라고 해도 됩니다.

「임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다」

상황	대항력·우선변제권
임차권등기 없이 이사 + 전입신고 이전	잃습니다
임차권등기 후 이사 + 전입신고 이전	유지됩니다

즉 보증금을 못 받았어도 새 집으로 옮길 수 있습니다. 직장을 옮겨야 하거나 아이 학교 문제가 있는데 보증금 때문에 발이 묶이는 상황을 이 제도가 풉니다.

⚠️ 다만 순서가 중요합니다. 등기가 끝난 뒤에 이사해야 합니다. 신청만 해놓고 먼저 나가면 등기 전에 대항요건을 잃습니다.

비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다

제3조의3 제8항입니다.

「임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다」

신청 수수료, 등기 비용, 필요하면 변호사·법무사 비용까지 법이 청구권을 명시하고 있습니다. 「내 돈 들여가며 해야 하나」 싶어 미루는 분들이 계신데, 그 비용도 받아낼 대상입니다.

이미 대항력이 있으면 그대로 유지됩니다

제3조의3 제5항 단서입니다. 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

날짜가 뒤로 밀리지 않는다는 뜻입니다. 2년 전에 전입신고와 확정일자를 받아뒀다면 그 순위가 그대로 갑니다. 등기 시점으로 순위가 새로 매겨지는 게 아닙니다.

반대로 전입신고나 확정일자를 안 받아둔 상태였다면, 임차권등기를 마친 시점에 비로소 권리가 생깁니다. 그 사이 들어온 근저당보다 후순위가 됩니다. 여기서도 전입신고와 확정일자를 이사 당일에 해야 하는 이유가 나옵니다.

거절당하면 항고할 수 있습니다

제3조의3 제4항입니다. 「임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다」

반대로 집주인도 이의신청을 할 수 있게 돼 있습니다(제3항 2호). 다툼이 있는 사안이면 절차가 길어질 수 있습니다.

다음 세입자에게는 불리하게 작용합니다

제3조의3 제6항입니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 최우선변제를 받을 권리가 없습니다.

▶ 뒤집어 말하면 집을 구할 때 등기부에 임차권등기가 보이면 위험 신호입니다. 앞사람이 보증금을 못 받고 나갔다는 뜻이고, 내가 들어가면 최우선변제도 못 받습니다. 계약 전에 반드시 등기부를 확인하십시오.

자주 묻는 것

Q. 계약기간이 남았는데 집주인이 못 주겠다고 하면요?
임차권등기명령은 「임대차가 끝난 후」가 요건입니다. 계약기간 중에는 신청할 수 없습니다. 계약 만료를 기다리거나, 다른 수단을 검토하셔야 합니다.

Q. 보증금을 일부만 받았어도 되나요?
조문은 「보증금이 반환되지 아니한 경우」입니다. 일부만 받고 나머지를 못 받은 상태도 반환되지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 다만 다툼의 소지가 있으니 전문가 상담을 권합니다. 이 글은 법률 자문이 아닙니다.

Q. 등기하면 보증금을 바로 받나요?
아닙니다. 임차권등기는 권리를 지키는 장치이지 돈을 받아내는 절차가 아닙니다. 보증금을 실제로 받으려면 별도로 반환 청구를 하거나 경매로 배당을 받아야 합니다. 두 가지를 혼동하지 마십시오.

Q. 은행 대출이 껴 있으면요?
법 제3조의3 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위하여 신청할 수 있다고 정합니다. 전세자금대출을 받으셨다면 대출 은행이 대신 신청할 수 있는 구조이니 은행에 먼저 문의해 보십시오.

정리

• 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받았을 때 쓰는 제도다
• 집주인 동의가 필요 없다. 법원에 단독 신청
• 등기를 마치면 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지된다
• ⚠️ 등기가 끝난 뒤에 이사해야 한다. 순서가 바뀌면 소용없다
• 비용은 집주인에게 청구할 수 있다 (법에 명시)
• 이미 확정일자가 있으면 그 순위가 그대로 유지된다
• 등기부에 임차권등기가 보이는 집은 피한다

※ 근거: 주택임대차보호법 제3조의3(법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.). 구체적 절차·서류·비용은 대법원규칙 사항이므로 관할 법원이나 대한법률구조공단에 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반적인 제도 안내이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.