소액임차인 최우선변제, 은행보다 먼저 받는 돈

집이 경매로 넘어가도 보증금 일부는 은행보다 먼저 돌려받습니다. 근저당이 먼저 잡혀 있어도 마찬가지입니다. 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제권입니다.

다만 보증금이 일정 금액 이하여야 하고, 경매개시결정 등기 전에 전입신고와 실제 거주를 갖추고 있어야 합니다. 조건이 둘 다 맞아야 합니다.

내가 대상인가 — 보증금 상한

시행령 제11조가 지역별로 정하고 있습니다. 이 금액 이하일 때만 대상입니다.

지역	보증금이 이 금액 이하일 때
서울특별시	1억 6,500만원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	1억 4,500만원
광역시(과밀억제권역·군 지역 제외)·안산·광주시·파주·이천·평택	8,500만원
그 밖의 지역	7,500만원

⚠️ 위 표의 「광주시」는 경기도 광주시입니다. 시행령 조문이 안산·파주·이천·평택과 나란히 적고 있어 경기도 소속임을 알 수 있습니다.

얼마를 먼저 받나 — 최우선변제 금액

대상이 되면 보증금 전액이 아니라 정해진 금액까지만 먼저 받습니다. 시행령 제10조입니다.

지역	먼저 받는 금액	보증금 대비
서울특별시	5,500만원	1억 6,500만원의 1/3
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	4,800만원	1억 4,500만원의 약 1/3
광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주시·파주·이천·평택	2,800만원	8,500만원의 약 1/3
그 밖의 지역	2,500만원	7,500만원의 1/3

보증금 전액이 아닙니다. 서울에서 보증금 1억 6,000만원이면 대상은 되지만 먼저 받는 건 5,500만원까지입니다. 나머지 1억 500만원은 확정일자에 따른 순위대로 배당받게 됩니다.

그래서 확정일자는 최우선변제와 별개로 반드시 받아두셔야 합니다. 자세한 건 전입신고 확정일자 이사 당일에 해야 하는 이유에 정리해 두었습니다.

조건 — 경매개시 등기 「전」이어야 합니다

법 제8조 제1항 후단입니다. 「임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다」

제3조 제1항의 요건은 주택의 인도(실제 거주)와 주민등록(전입신고)입니다.

시점	결과
경매개시결정 등기 전에 전입 + 거주	최우선변제 대상
경매개시결정 등기 후에 전입	대상 아님

▶ 이사 당일 전입신고를 해야 하는 이유가 여기에도 있습니다. 며칠 미루는 사이에 경매가 시작되면 최우선변제권 자체가 날아갑니다.

다 받지 못하는 경우 — 주택가액의 절반

시행령 제10조 제2항입니다. 최우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 절반까지만 받습니다.

즉 집값이 낮으면 표에 적힌 금액을 다 못 받을 수 있습니다. 낡은 다세대나 소형 주택에서 생기는 상황입니다.

세입자가 여럿이면 더 복잡해집니다. 제10조 제3항은 여러 임차인의 최우선변제 금액 합계가 주택가액의 절반을 넘으면, 각자의 금액 비율대로 나눠 갖는다고 정합니다. 다가구주택에 세대가 많으면 각자 받는 금액이 줄어듭니다.

가족끼리는 한 명으로 봅니다

제10조 제4항입니다. 「하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다」

부부가 각각 계약서를 써도 합산해서 한 사람으로 봅니다. 나눠 쓴다고 두 배로 받는 구조가 아닙니다.

자주 묻는 것

Q. 근저당이 먼저 잡혀 있어도 받나요?
그게 이 제도의 핵심입니다. 법 제8조 제1항은 「다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다」고 정합니다. 은행 근저당보다 앞섭니다. 다만 표에 적힌 금액까지만입니다.

Q. 보증금이 상한을 1원이라도 넘으면요?
대상에서 빠집니다. 「이하」이므로 경계선이 곧 문턱입니다. 계약 전에 등기부를 확인해 근저당이 많이 잡힌 집이라면, 보증금을 상한 아래로 맞추는 것도 하나의 방어책이 됩니다.

Q. 확정일자만 받으면 되는 거 아닌가요?
다릅니다. 확정일자는 순위를 정하는 것이고, 최우선변제는 순위를 뛰어넘어 먼저 받는 것입니다. 근저당이 먼저 설정된 집에서는 확정일자만으로는 후순위라 못 받을 수 있습니다. 둘 다 챙기셔야 합니다.

Q. 임차권등기가 된 집에 들어가도 되나요?
법 제3조의3 제6항이 「임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다」고 명시합니다. 등기부에 임차권등기가 보이면 최우선변제가 안 됩니다. 계약 전에 반드시 확인하십시오.

정리

• 보증금이 지역별 상한 이하여야 대상이다
• 먼저 받는 건 보증금 전액이 아니라 정해진 금액까지
• 경매개시결정 등기 전에 전입 + 거주를 갖춰야 한다
• 집값이 낮으면 주택가액의 절반까지만 받는다
• 세대가 많으면 비율대로 나눈다
• 가족끼리는 합산해 한 명으로 본다
• 임차권등기가 된 집에 들어가면 최우선변제가 없다

보증금을 지키는 다른 수단도 함께 보십시오. 전세보증금 반환보증, 계약기간 절반 지나면 못 합니다와 등기부등본 보는 법을 확인해 보시기 바랍니다.

※ 근거: 주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제8조 및 같은 법 시행령 제10조·제11조(대통령령 제36423호, 시행 2026. 7. 1.). 행정구역 개편 지역의 적용 구분은 관할 법률구조공단이나 법무사에게 확인하시기 바랍니다.