부동산정보센터

세입자가 월세를 몇 달째 안 냅니다. 나가 달라고 해도 대답이 없습니다. 소송을 걸면 얼마나 걸릴까요. 이기면 바로 뺄 수 있을까요. 이겨도 바로 못 빼는 경우가 법에 정해져 있습니다. 여섯 가지입니다. 그리고 흔히 「명도」라고 부르지만 법에 적힌 말은 「인도」 입니다. 몇 달 밀려야 소송을 걸 수 있나요 여기서 많이 헷갈립니다. 가게와 집이 다릅니다. 어디 계약을 끊으려면 상가 3기분 이 밀렸을 때 주택 2기분 이 밀렸을 때 「3기분」은 석 달 연속 이 아닙니다. 밀린 금액을 다 합쳐서 월세 석 달치에 이르면 됩니다. 띄엄띄엄 밀려도 합산합니다. ⚠️ 계약을 끊을 때와 갱신을 거절할 때가 다릅니다 같은 3기인데 세는 방식이 다릅니다. 이걸 섞으면 틀립니다. 계약을 끊을 때 — 지금 밀려 있는 금액이 3기분에 「달하는 때」 입니다. 다 갚으면 못 끊습니다 갱신을 거절할 때 — 3기분에 이르도록 「연체한 사실이 있는」 경우입니다. 지금 다 갚았어도 과거 이력으로 거절됩니다 ⚠️ 그리고 코로나 시기의 여섯 달분은 밀린 금액에서 뺍니다. 법에 따로 정해져 있습니다. 순서가 어떻게 되나요 점유이전금지가처분 — 소송 전에 먼저 합니다 소장 접수 — 세입자에게 서류가 갑니다 답변서 30일 — 세입자가 30일 안에 답을 내야 합니다 안 내면 그대로 판결 — 재판 없이 판결이 납니다 판결 — 대개 「가집행」이 붙어 확정 전에도 집행할 수 있습니다 항소 2주 — 이 기간은 늘려 주지 않습니다 강제집행 — 집행관이 점유를 빼앗아 넘겨줍니다 ⚠️ 집행하는 날 집주인이나 대리인이 반드시 나가 있어야 합니다. 법에 그렇게 적혀 있습니다. 가처분을 왜 먼저 하나요 소송하는 동안 세입자가 다른 사람에게 가게를 넘겨 버리면 판결이 소용없어집니다. 그 사람을 상대로 다시 소송해야 합니다. 가처분을 걸어 두면 그 뒤에 들어온 사람에게도 판결의 힘이 미칩니...

상가를 빌려주면서 이런 말을 들어 보셨을 겁니다. 「제소전화해를 걸어 두면 안 나가도 바로 뺄 수 있다」는 말입니다. 정말 그럴까요. 화해조서 하나로 세입자를 내보낼 수 있을까요. 절반만 맞습니다. 소송 없이 강제집행을 할 수 있는 건 맞습니다. 그런데 화해조서에 적히지 않은 권리는 그대로 살아 있습니다. 대법원이 2022년에 그렇게 판단했습니다. 제소전화해가 뭔가요 다툼이 생기기 전에 미리 법원에서 화해를 해 두는 절차입니다. 소송을 걸기 전에 한다고 해서 「제소전」입니다. 집주인과 세입자가 함께 법원에 갑니다. 「기간이 끝나면 가게를 비운다」는 내용을 조서에 적습니다. 판사가 확인하면 끝입니다. 이 조서는 확정판결과 같은 힘 을 가집니다. 나중에 세입자가 안 나가면 명도소송을 새로 걸 필요가 없습니다. 그 조서를 들고 바로 강제집행으로 갑니다. 소송은 1년이 넘게 걸리기도 합니다. 그 시간을 건너뛰는 것이라 집주인이 선호합니다. 얼마나 드나요 항목 얼마 설명 인지대 소송의 5분의 1 같은 사건으로 소송할 때 붙는 값의 20% 송달료 1회 5,640원 × 사람 수 × 4회분 둘이면 45,120원 변호사 안 써도 됩니다 법제처가 「나홀로 민사소송」으로 안내합니다 법제처가 든 예를 그대로 옮기면 이렇습니다. 걸린 돈이 3천만 원이면 인지대가 28,000원 입니다. 송달료를 더해도 10만 원이 안 됩니다. ⚠️ 여기서 갈립니다 — 적히지 않은 권리는 안 죽습니다 이게 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 화해의 힘은 「그때 서로 다툰 것」에만 미칩니다. 다툰 적이 없는 사항에는 미치지 않습니다. 대법원이 든 사례가 이렇습니다. 「기간이 끝나는 날 가게를 넘긴다」는 화해조서가 있었습니다. 그런데 조서에 계약갱신요구권 이야기가 한 줄도 없었습니다. 법원은 이렇게 봤습니다. 그 권리는 다툰 적이 없으니 화해가 건드리지 못한다. 세입자는 화해조서를 쓴 뒤에도 갱신을 ...

가게를 열고 자리를 잡을 만하니 계약 만료가 다가옵니다. 건물주가 나가 달라고 하면 어떻게 되는지가 제일 급합니다. 결론부터 말씀드리면, 세입자는 계약을 더 하자고 요구할 수 있습니다. 그 기간이 10년 입니다. 다만 10년이 자동으로 굴러오지 않습니다. 요구해야 하고, 요구할 수 있는 시기가 정해져 있습니다. 언제부터 언제까지 말해야 하나요 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 입니다. 이 창이 좁습니다. 너무 일찍 말해도, 너무 늦게 말해도 효력이 없습니다. 12월 31일에 계약이 끝난다면, 7월 1일부터 11월 30일 사이 에 말해야 한다는 뜻입니다. 12월에 들어서면 늦습니다. 날짜를 세는 시작점이 계약 시작일이 아니라 끝나는 날이라는 점 을 놓치기 쉽습니다. 계약서에서 만료일부터 거꾸로 세셔야 합니다. 10년은 어디서부터 10년인가요 지금 쓰고 있는 계약이 아니라, 이 가게에 처음 들어온 계약부터 셉니다. 법에는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위"라고 적혀 있습니다. 2년씩 다섯 번을 갱신했다면 그것으로 10년입니다. 지금 계약을 새로 썼다고 시계가 0으로 돌아가지 않습니다. 이미 8년을 채우셨다면 남은 것은 2년입니다. 10년으로 늘어난 시점이 따로 있습니다 원래 이 기간은 5년 이었습니다. 2018년 10월 16일 에 10년으로 늘었습니다. 여기가 함정입니다. 법이 바뀌었다고 모든 계약이 자동으로 10년이 되지는 않았습니다. 바뀐 법은 그날 이후에 새로 맺거나 갱신된 계약부터 적용됩니다. 그래서 이런 차이가 생깁니다. 내 계약이 이렇다면 보장 기간 2018년 10월 16일 이후에 처음 맺은 계약 10년 그 전에 맺었지만 그날 이후 한 번이라도 갱신된 계약 10년 그 전에 맺고 그날 전에 이미 끝나 버린 계약 5년 오래 장사하신 분일수록 이 줄을 확인하셔야 합니다. 계약서를 처음 쓴 날짜와 갱신한 날짜를 함께 ...

상가 원상회복에서 앞 세입자 시설까지 내 책임인지는 법이 아니라 계약서가 가릅니다. 대법원은 자기가 바꾼 범위까지만 되돌리면 된다고 본 판결을 내놓았다. 원상회복 약정이 있고 그 시설로 영업했으면 앞 세입자 것도 뜯어야 한다고 본 판결도 내놓았다. 두 결론을 가른 것은 계약서 문구였습니다. 법에 자가 없고 계약서에 자가 있다. 문구다. 이 글은 민법 615조·617조·626조·646조·654조를 열었다. 상가건물 임대차보호법 9조·10조의3·10조의4와 대법원 판결 여섯 건도 열었다. 상가가 주택과 다른 이유, 두 판결이 갈린 지점, 통상의 손모를 적는다. 돈으로 넘어가는 세 갈래, 계약 때 적어 둘 것도 적는다. 가게를 넘겨받거나 넘기려는 분이 볼 글입니다. 상가는 주택과 다르게 굴러갑니다 주택에서 다투는 것은 못 자국과 벽지 오염 같은 생활의 흔적입니다. 상가에서 다투는 것은 영업을 위해 새로 넣은 구조물이다. 주방 덕트, 그리스 트랩, 전기 증설, 배관 이설, 칸막이, 간판, 화장실 신설, 바닥 타일 전면 교체다. 철거에 다시 공사비가 듭니다. 돈이다. 용도의 특정성도 다릅니다. 커피전문점 전용으로 짜 넣은 카운터와 배관은 다른 업종에는 쓸모가 없다. 전용이다. 대법원이 2019년 판결에서 철거 의무를 인정하며 짚은 사정이 바로 이것입니다. 구조물이다. 업종 전용이다. 공사비다. 계약서의 비중도 다릅니다. 상가 계약서에는 원상회복 특약이 거의 예외 없이 들어가고 그 문구 하나가 수천만 원짜리 결론을 바꾼다. 들어갈 때 정해 두지 않으면 나갈 때 통째로 다툼이 됩니다. 특약이다. 두 판결이 갈린 자리 1990년 10월 30일 90다카12035 판결은 세입자 쪽 근거입니다. 앞 세입자가 유흥음식점으로 쓰던 점포를 빌려 내부를 고친 사안이다. 별도 약정이 없는 한 원상회복은 자기가 고친 범위 안에서 빌렸을 때의 상태로 돌려주면 된다고 봤다. 그 이전 사람이 설치한 것까지 되돌릴 의무는 없다. 눈여겨볼 표현은 「별도의 약정...

상가 권리금은 건물주가 회수를 방해하면 손해배상으로 받아낼 수 있습니다. 그 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안이다. 보호받는 창은 좁다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지다. 나가는 날이 아니라 그 6개월 전부터 움직여야 한다는 뜻입니다. 6개월이 보호의 창이고 3년이 청구의 문이다. 이 글은 상가건물 임대차보호법 10조의4와 그 둘레 규정, 그 아래 규칙을 열었다. 보호 구간, 건물주가 못 하는 것과 해도 되는 것을 적는다. 보호가 통째로 사라지는 경우, 대법원이 가른 세 사건도 적는다. 가게를 넘기고 나오려는 분이 먼저 볼 글입니다. 보호받는 창은 6개월입니다 권리금 회수기회 보호는 임대차 내내 작동하는 것이 아니라 끝자락의 정해진 구간에서만 켜지는 장치입니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지다. 창이다. 이 안에서 세입자가 새 세입자를 데려와 권리금을 받으려 할 때 건물주가 막으면 손해배상 책임이 생깁니다. 배상 한도는 두 금액 중 낮은 쪽입니다. 새 세입자가 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금이다. 높은 권리금으로 계약을 맞춰 놓아도 종료 당시 권리금이 낮게 평가되면 낮은 쪽이 상한이다. 낮은 쪽이다. 높은 쪽이 아니다. 한도다. 세입자에게도 의무가 있습니다. 새 세입자가 될 사람의 자력과 의무이행 능력에 관해 아는 정보를 건물주에게 알려야 한다. 의무다. 보증금이 커도 권리금 조항은 적용됩니다 환산보증금은 월세에 100을 곱해 보증금을 더한 값입니다. 서울 9억 원, 과밀억제권역과 부산 6억 9천만 원이다. 광역시와 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시는 5억 4천만 원, 그 밖은 3억 7천만 원이다. 이 선을 넘는 고액 임대차라도 권리금 조항은 그대로 적용됩니다. 보증금이 크다는 이유로 권리금 보호에서 빠지지는 않는다. 다만 계약갱신이나 증액 상한 5% 같은 다른 조항에서는 이 선이 여전히 뜻이 있다. 5%다. 권리금은 넘어도 된다. 다른 조항은 아니다. 선이다. ...

상가 자리를 보러 다니다 마음에 드는 건물을 만나면 등기부등본부터 떼어 보게 됩니다. 그런데 등기부에는 근저당은 나와도, 그 건물에 먼저 들어와 있는 임차인들의 보증금은 나오지 않습니다. 그 정보는 건물 소재지 관할 세무서가 「확정일자부」라는 장부로 따로 관리합니다. 상가건물 임대차보호법 제4조는 계약을 하려는 사람도 임대인 동의를 받아 이 장부의 내용을 열람할 수 있도록 정해 두었고, 2026년 6월 10일 부터는 구분등기가 없는 건물이라면 건물 전체의 임대차 정보까지 요청할 수 있게 서식이 바뀌었습니다. 등기부에 없는 보증금, 세무서 장부에는 있습니다 상가 임대차의 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다. 상가건물 임대차보호법 제4조제1항이 정한 내용입니다. 주택의 확정일자를 주민센터 등에서 받는 것과 달리, 상가는 세무서가 창구입니다. 세무서장은 확정일자를 부여하면서 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성해야 합니다(같은 조 제2항). 건물마다 어떤 임차인이 언제 확정일자를 받았고 보증금이 얼마인지가 이 장부에 쌓이는 구조입니다. 이 장부가 계약 전 확인 수단이 되는 이유는 우선변제권 때문입니다. 건물이 경매로 넘어가면 확정일자를 먼저 갖춘 임차인부터 순서대로 배당을 받습니다. 나보다 앞선 확정일자와 보증금이 얼마나 쌓여 있는지가 곧 내 보증금의 안전도를 정합니다. 다만 상가는 환산보증금이라는 금액 기준에 따라 법의 적용 범위가 갈립니다. 이 부분은 상가 환산보증금을 넘으면 무엇이 달라지나 에 따로 정리되어 있습니다. 법 제4조제3항은 상가건물 임대차에 이해관계가 있는 사람이 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다 고 정합니다. 열람이 세무서의 재량이 아니라 법이 보장한 권리라는 뜻입니다. 누가 요청할 수 있나 요청할 수 있는 사람의 범위는 시행령 제3조의2가 다섯 갈래로...

상가를 빌려 장사하면서 월세와 별도로 관리비를 내는 계약이 있습니다. 그 관리비에 무엇이 얼마씩 들어 있는지 적힌 내역을 임대인에게 달라고 할 수 있는 조문이 2026년 5월 12일부터 시행됐습니다. 임대인이 내역에 금액을 적어야 하는 비용 항목은 14가지입니다. 상가건물 임대차보호법 제19조의2와 같은 법 시행령 제8조에 들어 있는 내용입니다. 누가 누구에게 요구할 수 있나 새로 생긴 조문의 이름은 「관리비 내역의 제공」입니다. 세 개 항으로 되어 있습니다. 제1항은 요구할 수 있는 사람을 정합니다. 원문은 이렇습니다. "임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 상가건물의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하는 경우 임차인은 임대인에게 그 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있다." 출발점은 관리비를 임대인에게 내기로 계약에서 합의한 경우 라는 조건입니다. 제2항은 임대인 쪽의 의무입니다. "제1항에 따라 임차인으로부터 관리비 내역의 제공을 요청받은 임대인은 이에 따라야 한다." 임대인의 선택이 아니라 의무로 적힌 문장입니다. 제3항은 그 내역에 무엇이 담겨야 하는지를 대통령령에 넘겼습니다. 그 대통령령이 아래의 시행령 제8조입니다. 내역에 적혀야 하는 14가지 시행령 제8조제1항은 임대인이 제공하는 관리비 내역에 "다음 각 호의 비용 항목별 금액이 명시"되어야 한다고 정합니다. 항목 이름만 나열하는 것이 아니라 항목마다 금액이 붙어야 한다는 뜻입니다. 열거된 항목은 다음과 같습니다. 호 비용 항목 조문에 붙은 단서 1 일반관리비 - 2 청소비 - 3 경비비 - 4 소독비 - 5 승강기유지비 - 6 냉난방비 및 급탕비 - 7 수선유지비 냉난방시설의 청소비를 포함 8 위탁관리수수료 - 9 전기료 임차인이 따로 직접 납부하는 부분의 금액은 제외 10 수도료 임차인이 따로 직접 납부하는 부분의 금액은 제외 11 가스사용료 임차인이 따로 직접 납부하는 부분의 금...

상가 임대차에는 보이지 않는 선 이 하나 그어져 있습니다. 이 선을 넘으면 같은 법의 보호를 받으면서도 월세 5% 상한이 사라지고, 경매 때 먼저 배당받을 권리도 없어집니다. 그런데 10년 갱신과 권리금 보호는 그대로 남습니다. 무엇이 남고 무엇이 사라지는지 나누어 보겠습니다. 환산보증금이 무엇인가 보증금과 월세를 하나의 금액으로 합쳐 놓은 숫자 입니다. 상가건물임대차보호법 제2조 제2항과 시행령 제2조 제3항이 정합니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 보증금 5,000만원에 월세 300만원이면, 5,000만 + 3억 = 3억 5,000만원 입니다. ★ 지역별 선 지역 기준 금액 서울특별시 9억원 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 6억 9천만원 광역시 (과밀억제권역·군 지역·부산 제외) 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 5억 4천만원 그 밖의 지역 3억 7천만원 ★ 이 금액은 2019년 4월 2일에 정해진 뒤 지금까지 그대로 입니다. 그동안 임대료는 올랐으니, 선을 넘는 상가가 계속 늘어나고 있는 셈 입니다. 그리고 2019년 4월 2일 이후에 체결하거나 갱신한 계약부터 이 금액이 적용됩니다. 그 전에 맺고 한 번도 갱신하지 않은 계약은 예전 기준입니다. ★★ 선을 넘으면 무엇이 사라지나 사라지는 것 무슨 뜻인가 조문 우선변제권 확정일자를 받아도 경매에서 먼저 배당받지 못합니다 제5조 월세 인상 5% 상한 임대인이 얼마를 올려 달라고 해도 법정 상한이 없습니다 제11조 묵시적 갱신 이 법의 묵시적 갱신(1년) 규정이 적용되지 않습니다 제10조 제4항 1년 미만 계약을 1년으로 보는 규정 적용되지 않습니다 제9조 소액임차인 최우선변제 적용되지 않습니다 제14조 ★ 가장 뼈아픈 것은 5% 상한이 없어진다는 점입니다. 대신 제10조의2가 적용되는데, 이 조문은 「조세·공과금·주변 시세·경제사정 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있다」 고만 합니다. 숫자로 된...