명도소송에서 이긴 뒤에도 집을 비워 주지 않는다면
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
세입자가 월세를 몇 달째 안 냅니다. 나가 달라고 해도 대답이 없습니다.
소송을 걸면 얼마나 걸리는지 보겠습니다. 이기면 바로 뺄 수 있는지 보겠습니다.
승소판결이 있어도 집행권원·집행 상대방·집행정지 근거 등을 확인해야 합니다. 아래는 민사집행법49조의 여섯 가지 서류 유형과 관련 절차 중 주의할 사례입니다. 돈을 갚았다는 자료 하나로 건물 인도까지 자동 정지된다고 이해하지 마십시오.
몇 달 밀려야 소송을 걸 수 있습니까
여기서 많이 헷갈립니다. 가게와 집이 다릅니다.
| 어디 | 계약을 끊으려면 |
|---|---|
| 상가 | 3기분이 밀렸을 때 |
| 주택 | 2기분이 밀렸을 때 |
「3기분」은 석 달 연속이 아닙니다. 밀린 금액을 다 합쳐서 월세 석 달치에 이르면 됩니다. 띄엄띄엄 밀려도 합산합니다.
점유이전금지가처분: 보전 필요성에 따라 신청. 채권자에게 재판을 고지한 날부터2주 이내 집행 원칙.
답변서: 소장 부본 송달일부터30일 원칙. 미제출이 자동 승소를 뜻하지 않습니다.
항소: 판결서 송달일부터2주 원칙. 불변기간과 법정 추후보완은 구분합니다.
제3자 이의의 소만으로 집행이 자동 정지되지는 않습니다. 정지 결정·법정 서류와 실제 집행 의무를 확인합니다.
계약을 끊을 때와 갱신을 거절할 때가 다릅니다
같은 3기인데 세는 방식이 다릅니다. 이걸 섞으면 틀립니다.
- 계약 해지 — 해지 의사표시 당시 법정 연체액 등 요건을 확인합니다. 이미 적법한 해지 통지가 도달해 효력이 생겼다면 뒤늦은 변제만으로 계약이 자동 회복되지는 않습니다.
- 갱신을 거절할 때 — 3기분에 이르도록 「연체한 사실이 있는」 경우입니다. 지금 다 갚았어도 과거 이력으로 거절됩니다
상가의 특례는 법률17490호 시행일인2020년9월29일부터6개월 동안 연체한 차임액을 특정 해지·갱신거절·권리금 규정의 연체액 계산에서 제외하는 내용입니다. 임의의 코로나 기간 전체를 빼거나 해당 월세 채무 자체가 면제되는 것은 아닙니다.
순서가 어떻게 됩니까
- 점유이전금지가처분 — 점유 변경으로 집행이 곤란해질 위험과 보전 필요성이 있으면 신청을 검토합니다. 모든 소송의 필수 선행 절차는 아닙니다.
- 소장 접수 — 세입자에게 서류가 갑니다
- 답변서 — 소장 부본을 송달받은 날부터30일 이내 제출이 원칙입니다. 공시송달 등 법정 예외를 구분합니다.
- 답변서 미제출 — 법원이 변론 없이 판결할 수 있습니다. 자동 승소는 아니며 직권조사 사항이나 판결 전 다투는 답변서 제출 등 예외가 있습니다.
- 판결 — 대개 「가집행」이 붙어 확정 전에도 집행할 수 있습니다
- 항소 — 판결서 송달일부터2주가 원칙인 불변기간입니다. 책임질 수 없는 사유가 있는 경우의 소송행위 추후보완은 별도 법정 요건을 봅니다.
- 강제집행 — 집행관이 점유를 빼앗아 넘겨줍니다
⚠️ 집행하는 날 집주인이나 대리인이 반드시 나가 있어야 합니다. 법에 그렇게 적혀 있습니다.
가처분을 왜 먼저 합니까
점유자가 바뀌면 판결의 효력이 미치는 상대방과 승계 사실을 따져야 합니다. 가처분이 있더라도 본안판결 집행 단계에서 승계집행문 등 필요한 절차가 별도이며, 점유 변경 때마다 무조건 새 소송을 해야 한다거나 가처분만으로 직접 퇴거시킬 수 있다고 단정하지 마십시오.
가처분을 걸어 두면 그 뒤에 들어온 사람에게도 판결의 힘이 미칩니다.
가처분채무자를 통하지 않고 점유를 침탈한 제3자는 원칙적으로 승계인으로 보지 않습니다. 다만 채무자와 통모하여 승계를 침탈처럼 가장하는 등 특별한 사정은 구분합니다(2012다111630). 단순히 몰래 들어왔다는 설명만으로 판단하지 마십시오.
가처분 집행 기한은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주 이내라는 원칙을 확인해야 합니다. 결정문과 실제 고지일을 집행 담당자에게 보여 주고 일정을 확인하세요.
돈은 얼마나 듭니까
인지대는 건물 값의 절반을 기준으로 계산합니다. 건물 값은 시가표준액의 50%로 봅니다.
거기에 금액 구간별 요율을 곱합니다. 1천만~1억 원이면 0.45%에 5천 원, 1억~10억 원이면 0.4%에 5만 5천 원입니다.
항소하면 1.5배, 상고하면 2배입니다.
집행비용은 누가 냅니까
법에는 세입자가 부담한다고 되어 있습니다. 그런데 실제로는 이렇습니다.
- 집행 신청 채권자는 법원이 정한 비용을 예납해야 합니다. 예납하지 않으면 법원이 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다.
- 집행에 필요한 비용은 원칙적으로 채무자 부담이며 집행으로 우선 변상됩니다. 그 집행절차에서 변상받지 못한 비용은 민사집행규칙24조에 따른 당사자의 신청으로 법원이 액수를 결정합니다. 집행에서 이미 변상된 비용까지 무조건 다시 신청해야 하는 것은 아닙니다.
⚠️ 가만히 있으면 돌아오지 않습니다. 「집행비용액 확정결정」을 따로 받아야 합니다.
판결 후 집행이 막힐 때 확인할 것
제3자가 소를 제기했다는 사실만으로 정지되지 않습니다. 정지 결정 등49조가 정한 서류를 제출해야 합니다. 판결 뒤 월세를 갚았다고 건물 인도 의무까지 이행한 것은 아닙니다. 이행 연기 승낙 증서에 따른 정지는2회·통산6개월 한도이고, 변제 증서에 따른 정지는2개월입니다. 적용할 집행 의무와 증서를 대조하십시오.
법에 집행을 반드시 멈춰야 하는 경우가 정해져 있습니다. 대표적인 것이 이렇습니다.
- 집행할 판결 후 채권자가 변제를 받았다는 취지의 증서 등 법49조4호 서류를 제출한 경우: 해당 집행 의무와 증서를 확인한 뒤2개월 정지 기준 적용
- 집주인이 기다려 주기로 했다는 증서를 내면 → 통틀어 6개월 정지
- 세입자가 청구이의의 소를 걸고 정지 결정을 받으면
- 제3자 이의의 소 — 소를 냈다는 사실만으로 집행이 자동 정지되지 않습니다. 법원의 집행정지 결정 등 적법한 정지 근거를 제출해야 합니다.
그리고 제3자가 점유하고 있으면 그 사람에 대한 인도청구권을 따로 압류해야 합니다. 판결문만으로 되지 않습니다.
안에 있는 짐은 어떻게 합니까
집행 대상이 아닌 물건은 집행관이 꺼내서 세입자나 가족에게 넘깁니다. 받을 사람이 없으면 세입자 비용으로 보관합니다.
그래도 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 팔아서 돈을 공탁합니다.
정리
상가는 3기, 주택은 2기입니다. 계약을 끊을 때와 갱신을 거절할 때 세는 방식이 다릅니다.
점유 변경의 위험과 보전 필요성이 있으면 가처분을 검토하고, 결정 후에는 채권자에게 재판을 고지한 날부터2주 이내 집행 원칙을 확인하십시오.
그리고 이겨도 멈추는 경우가 있습니다. 판결이 곧 퇴거는 아닙니다.
명도소송에서 이겨도 열쇠를 바로 넘겨받는 것은 아닙니다. 상대가 스스로 나가지 않으면 집행할 수 있는 판결과 현재 점유자를 기준으로 집행관에게 인도를 신청해야 합니다. 승소일을 새 세입자의 입주일로 정하기 어려운 까닭입니다.
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근거: 민법 제635조·제640조·제652조 / 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의8·제10조의9 / 주택임대차보호법 제6조·제6조의3 / 민사소송법 제213조·제256조·제257조·제396조 / 민사집행법 제18조·제46조·제48조·제49조·제51조·제53조·제258조·제259조·제292조·제300조 / 민사집행규칙 제24조 / 민사소송 등 인지법 제2조·제3조, 인지규칙 제9조·제12조 / 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결 / 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결
2026년 10월 19일 정정·보완: 가처분 필수 선행·자동 무변론 승소·이의 소 제기만으로 정지한다는 표현과 변제·비용회수 조건을 정정했습니다.
민사소송법173·213·256·257·396, 민사집행법18·46·48·49·51·53·258·259·292·300·301, 집행규칙24, 대법원98다59118·2012다111630 대조.
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