민간임대 조합원 모집신고, 관할 구청에서 수리됐는지부터 봅니다
민간임대 조합원 모집신고는 관할 시장·군수·구청장이 수리해야 효력이 생깁니다. 신고서를 냈다는 것과 수리됐다는 것은 다릅니다. 돈을 넣기 전에 볼 것은 이 한 가지입니다.
조합에 가입하겠다고 마음먹은 분이라면, 사무실에서 보여주는 안내문보다 구청 기록이 먼저입니다. 안내문은 만들면 그만입니다. 수리는 관청이 합니다.
📋 목차
- 법에 있는 모집 경로는 둘뿐입니다
- 조합원 모집신고는 누가 어디에 하나요
- 구청이 신고를 받아주지 않는 다섯 가지
- 80퍼센트는 소유권이 아닙니다
- 돈을 넣기 전에 확인하는 순서
- 자주 묻는 질문
법에 있는 모집 경로는 둘뿐입니다
민간임대주택을 놓고 사람을 모으는 길은 법에 두 갈래로만 적혀 있습니다. 하나는 등록한 임대사업자가 자기가 등록한 민간임대주택을 공급하는 경우입니다. 다른 하나는 협동조합기본법에 따라 세워진 협동조합이나 사회적협동조합, 또는 그 조합의 발기인이 조합원을 모으는 경우입니다.
이 두 갈래 바깥은 법이 예정한 모집이 아닙니다.
여기서 한 번 걸립니다. 협동조합은 협동조합기본법으로 설립하고, 조합원 모집은 민간임대주택에 관한 특별법으로 신고합니다. 법이 둘입니다. 등기까지 마쳤다는 말만 듣고 모집도 정상이라고 생각하기 쉽습니다. 설립과 모집은 따로 봅니다.
앞쪽 갈래도 짚어 두겠습니다. 등록한 임대사업자가 공급하는 경우란, 시장·군수·구청장에게 임대사업자로 등록을 마치고 그 등록된 집을 내놓는 경우를 말합니다. 등록 여부는 국토교통부 렌트홈에서 확인할 수 있습니다. 등록번호를 받아 적어 두면 대조가 됩니다.
정리하면 이렇습니다. 등록한 사업자냐, 신고가 수리된 협동조합이냐. 둘 중 어디에도 들어가지 않으면서 사람과 돈을 모으는 구조라면, 그 구조가 무엇을 근거로 삼고 있는지를 서면으로 물어보시는 편이 낫습니다.
조합원 모집신고는 누가 어디에 하나요
30호 이상을 공급할 목적으로 세워진 협동조합, 그리고 그 발기인이 대상입니다. 신고는 그 집을 지을 땅을 맡고 있는 시장·군수·구청장에게 합니다. 그리고 모집은 공개모집이어야 합니다.
신고를 받은 구청은 내용이 법에 맞으면 수리하고, 그 사실을 신고인에게 알려 줍니다. 알려 주는 절차까지가 한 묶음입니다.
| 항목 | 법에 적힌 내용 |
|---|---|
| 대상 | 30호 이상 공급 목적의 협동조합·사회적협동조합, 그 발기인 |
| 신고처 | 건설대지 관할 시장·군수·구청장 |
| 모집 방법 | 공개모집 |
| 수리 통보 | 법에 맞으면 수리하고 신고인에게 통보 |
| 세부 사항 | 모집 시기와 방법, 가입 신청자에 대한 정보 공개는 국토교통부령 |
맨 아랫줄을 한 번 더 보시기 바랍니다. 구체적인 시기와 방법은 법 본문이 아니라 부령에 있습니다. 법만 읽고 전부 알았다고 생각하면 절반만 본 것입니다.
결원을 채울 때는 신고를 다시 안 합니다
공개모집을 한 뒤에 사람이 빠지는 일이 생깁니다. 사망, 자격상실, 탈퇴 같은 사유입니다. 이때 빈자리를 채우거나 모자란 인원을 다시 모으는 경우에는 신고하지 않고 선착순으로 모을 수 있습니다.
여기서 갈립니다. 처음 모집은 신고와 공개모집이 원칙입니다. 결원 충원은 예외입니다. 예외를 원칙처럼 쓰는 경우가 문제가 됩니다. 「선착순 마감」이라는 말만 크게 붙어 있다면 그것이 최초 모집인지 결원 충원인지부터 물어보시기 바랍니다.
구청이 신고를 받아주지 않는 다섯 가지
법은 수리해서는 안 되는 경우를 다섯 가지로 못 박아 두었습니다. 하나라도 걸리면 구청은 받아 줄 수 없습니다.
| 번호 | 받아주지 않는 경우 | 가입 전 확인 방법 |
|---|---|---|
| 1 | 건설대지의 80퍼센트 이상 토지 사용권원을 확보하지 못한 경우 | 구청 담당 부서에 수리 여부 확인 |
| 2 | 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 겹치는 경우 | 지번을 받아 적어 두기 |
| 3 | 도시·군계획이나 건축제한 때문에 그 땅에 지을 수 없는 경우 | 토지이용계획 열람 |
| 4 | 그 집을 공급받을 수 없는 사람을 모으려는 경우 | 가입 자격 기준 문서로 요구 |
| 5 | 신고한 내용이 사실과 다른 경우 | 안내문과 신고 내용 대조 |
두 번째를 놓치기 쉽습니다. 같은 땅을 두 조합이 나눠 잡고 각각 사람을 모으는 일이 생길 수 있어서 법이 미리 막아 둔 것입니다. 지번을 적어 두시기 바랍니다.
세 번째도 가입 전에 혼자 볼 수 있습니다. 토지이용계획은 인터넷으로 열람이 됩니다. 그 땅에 무엇을 지을 수 있는지, 무엇이 막혀 있는지가 거기 적혀 있습니다. 설명회 자료와 열람 결과가 어긋나면 그때 물어보시면 됩니다.
다섯 항목은 성격이 다릅니다. 첫째와 셋째는 땅에 관한 것이고, 넷째와 다섯째는 서류에 관한 것입니다. 둘째는 다른 사업과의 관계입니다. 어디에서 걸렸는지에 따라 해결에 걸리는 시간이 달라집니다.
80퍼센트는 소유권이 아닙니다
첫 번째 항목의 80퍼센트가 자주 헷갈립니다. 법에 적힌 말은 토지의 사용권원입니다. 소유권이라고 적혀 있지 않습니다.
사용권원은 그 땅을 쓸 수 있는 권리를 뜻합니다. 소유권도 사용권원에 들어가지만, 소유권만을 뜻하지는 않습니다. 인터넷에는 땅 80퍼센트를 샀다는 뜻이라는 설명이 돌아다닙니다. 법에 적힌 말은 다릅니다.
주택법에 있는 지역주택조합은 기준이 또 다릅니다. 숫자가 같아 보여도 요구하는 권리의 종류가 다릅니다. 같은 80퍼센트라는 말을 두 법이 다르게 쓰고 있습니다. 조합 이름에 「주택조합」이 들어간다고 해서 같은 규정이 적용되지는 않습니다.
실무에서 이 차이가 왜 중요한지는 간단합니다. 사용권원을 80퍼센트 맞췄다는 말은 나머지 20퍼센트가 아직 남아 있다는 뜻이기도 합니다. 남은 땅이 정리되지 않으면 일정이 늘어집니다. 80퍼센트는 출발선이지 결승선이 아닙니다.
그래서 설명회에서 80퍼센트라는 숫자를 들으셨다면, 그것이 사용권원인지 소유권인지를 되물어 보시기 바랍니다. 답이 흐리면 구청에 확인하시면 됩니다. 신고를 받은 구청이 이 항목을 보고 수리 여부를 정하기 때문입니다.
돈을 넣기 전에 확인하는 순서
순서가 중요합니다. 뒤집어서 하면 확인할 방법이 없어집니다.
| 순서 | 할 일 |
|---|---|
| ① | 사업대지 지번과 조합 이름을 받아 적습니다 |
| ② | 그 땅 관할 구청 주택 담당 부서에 모집신고 수리 여부를 묻습니다 |
| ③ | 협동조합 설립 등기와 신고서상의 조합 이름이 같은지 봅니다 |
| ④ | 최초 모집인지 결원 충원인지 확인합니다 |
| ⑤ | 돌려받는 조건을 계약서 문구로 확인합니다 |
②번을 전화 한 통으로 끝내려 하지 마시기 바랍니다. 담당 부서 이름과 통화한 날짜를 남겨 두면 나중에 근거가 됩니다. 이건 서두를 일이 아닙니다.
⑤번은 문구를 그대로 보셔야 합니다. 「전액 돌려드립니다」라는 안내와 계약서에 적힌 조건이 같은지가 핵심입니다. 안내문은 계약의 내용이 아닙니다. 계약서에 적힌 것만 남습니다. 사본을 받아 두시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
조합 설립 등기가 끝났으면 모집도 정상인가요
아닙니다. 설립은 협동조합기본법, 모집신고는 민간임대주택에 관한 특별법으로 나뉩니다. 등기는 모집신고 수리를 대신하지 못합니다.
30호가 안 되면 신고 대상이 아닌가요
법은 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상을 대상으로 적고 있습니다. 그 대통령령이 시행령 제4조의3인데, 집 종류에 따라 둘로 나뉩니다. 단독주택은 30호, 준주택과 공동주택(아파트·연립·다세대)은 30세대입니다. 아파트를 짓겠다는 조합이면 30세대 기준으로 보시면 됩니다.
사용권원 80퍼센트는 계약서로도 되나요
사용권원의 범위는 개별 서류에 따라 판단이 갈립니다. 관할 구청이 신고를 받으면서 함께 봅니다. 구청 확인이 가장 확실합니다.
선착순으로 모으는 곳은 전부 문제인가요
그렇지 않습니다. 결원 충원이나 재모집은 신고 없이 선착순으로 할 수 있습니다. 최초 모집인지부터 갈라 보시기 바랍니다.
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근거·출처
민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3(조합원 모집신고 및 공개모집) 제1항·제3항·제4항·제5항. 제4항 제1호는 「해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못한 경우」로 적혀 있습니다. 제2항은 공개모집 이후 조합원의 사망·자격상실·탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 모집할 수 있다고 정하고 있습니다.
제5조의3 제1항은 「30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합」과 그 발기인을 대상으로 적고 있습니다. 신고처는 「해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장」입니다. 제5항은 모집 시기와 모집 방법·절차, 가입을 신청한 사람에 대한 정보 공개에 필요한 사항을 국토교통부령으로 정하도록 하고 있습니다.
협동조합 및 사회적협동조합의 설립은 협동조합 기본법에 따릅니다. 2026년 9월 8일 공포된 법률 제21899호는 제42조 제8항을 신설했고, 시행일은 2027년 3월 9일입니다(부칙 제1조). 제42조 제8항은 「누구든지」로 시작하며, 「예비임차인, 투자자, 회원, 발기인 등 그 명칭에 관계없이」라는 문구를 괄호 안에 두고 있습니다. 이 글에서 다룬 제5조의3은 현재 시행 중인 조항입니다.
이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사와 상의하십시오.
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