계약 전 집주인이 보여줘야 하는 서류 두 가지

임대차계약서에 도장을 찍는 그 자리에서 집주인이 세입자에게 내놓아야 하는 서류가 두 가지로 정해져 있습니다. 하나는 그 집에 앞서 들어온 세입자의 보증금과 확정일자가 적힌 자료, 다른 하나는 집주인이 세금을 밀리지 않았다는 증명서입니다. 2023년 4월 18일 신설돼 2026년 8월 기준 그대로 시행 중인 규정입니다.

계약을 마친 뒤에 알아보는 것과, 계약을 맺는 자리에서 서류로 받아 두는 것은 성격이 다릅니다. 이 글은 뒤쪽, 그러니까 계약 체결 시점에 임대인 쪽에 붙어 있는 의무만 다룹니다.

집주인이 내놓아야 하는 서류, 딱 두 가지입니다

법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 다음 사항을 제시하여야 한다고 적어 두었습니다. 주택임대차보호법 제3조의7입니다. 제시 대상은 두 항목뿐이고, 그 밖의 서류는 이 조문에 들어 있지 않습니다.

구분	무엇을 제시하나	무엇을 알 수 있나
제1호	해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보	같은 집에 이미 확정일자를 받아 둔 임차인이 있는지, 그 보증금이 얼마인지
제2호	국세징수법 제108조에 따른 납세증명서, 지방세징수법 제5조제2항에 따른 납세증명서	집주인이 국세와 지방세를 밀리고 있는지

제2호가 서류 두 장이라는 점을 짚어 둡니다. 국세와 지방세는 걷는 기관이 다릅니다. 국세는 세무서, 지방세는 시·군·구입니다. 그래서 증명서도 한 장으로 합쳐지지 않고 각각 나옵니다. 국세 납세증명서는 관할 세무서장이 신청을 받아 사실을 확인한 뒤 즉시 발급하고, 지방세 납세증명서는 세무공무원이 같은 방식으로 발급합니다.

납세증명서에는 유효기간이 있습니다. 국세 납세증명서는 발급일부터 30일이 원칙이고, 발급일 기준으로 신청인에게 납부고지된 국세가 있으면 그 국세의 지정납부기한까지로 정할 수 있습니다. 지방세 납세증명서도 발급일부터 30일이 원칙이며, 고지된 지방세가 있거나 30일 안에 법정 납부기한 말일이 오는 지방세가 있으면 그 납부기한까지로 유효기간이 줄어들 수 있습니다. 몇 달 전에 떼어 둔 증명서는 이미 기간이 지난 종이일 수 있다는 뜻입니다.

★ 서류를 안 내놓는 대신 쓸 수 있는 길이 열려 있습니다

두 항목 모두 단서가 붙어 있습니다. 임대인이 계약 체결 전에 동의를 해 주면 서류 제시를 대신할 수 있다는 내용입니다. 법에서는 이것을 「갈음할 수 있다」고 표현합니다. 즉 서류를 직접 건네는 방식과, 세입자가 직접 확인하도록 동의해 주는 방식 중 하나를 고르는 구조입니다.

항목	원칙	갈음(대체) 방법	근거
제1호	확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보를 제시	임대인이 계약 체결 전에 정보제공 요청에 동의	주택임대차보호법 제3조의6제4항
제2호 (국세)	국세 납세증명서를 제시	임대인이 계약 체결 전에 미납국세와 체납액 열람에 동의	국세징수법 제109조제1항
제2호 (지방세)	지방세 납세증명서를 제시	임대인이 계약 체결 전에 미납지방세 열람에 동의	지방세징수법 제6조제1항

제1호의 갈음 근거인 제3조의6제4항은 이렇게 적혀 있습니다.

「임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.」

계약을 이미 맺은 사람이 아니라 계약을 체결하려는 자가 주어입니다. 계약 전 단계의 사람에게도 길을 열어 준 조항이고, 그 열쇠가 임대인의 동의입니다. 확정일자를 부여하는 기관은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인법에 따른 공증인입니다. 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 사람은 수수료를 냅니다.

국세와 지방세는 창구가 따로 갑니다

제2호가 서류 두 장인 이유는 앞서 적었습니다. 갈음 방식으로 갈 때도 마찬가지입니다. 국세는 세무서장에게, 지방세는 지방자치단체의 장에게 각각 신청합니다. 두 법의 조문 구조가 거의 똑같이 짜여 있어서, 한쪽을 이해하면 다른 쪽도 그대로 읽힙니다.

비교 항목	국세	지방세
열람 근거	국세징수법 제109조	지방세징수법 제6조
신청 상대	임차할 건물 소재지 관할 세무서장. 관할이 아닌 다른 세무서장에게도 신청 가능	지방자치단체의 장
열람할 수 있는 것	신고기한까지 신고했는데 안 낸 국세 / 납부고지서 발급 후 지정납부기한이 안 온 국세 / 체납액	임대인의 체납액 / 납세고지서·납부통지서 발급 후 납기가 안 된 지방세 / 신고기한까지 신고했는데 안 낸 지방세
동의 없이 신청 가능한 보증금	1천만원 초과 (국세징수법 시행령 제97조제2항)	1천만원 초과 (지방세징수법 시행령 제8조제2항)
동의 없이 열람했을 때	세무서장이 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지	지방자치단체의 장이 지체 없이 임대인에게 통지
신청 서식	미납국세 등 열람신청서 (국세징수법 시행규칙 별지 제95호서식)	미납지방세 등 열람신청서 (행정안전부령으로 정하는 서식)

첨부 서류도 두 법이 같습니다. 임대인의 동의를 증명할 수 있는 서류와, 임차하려는 사람의 신분을 증명할 수 있는 서류를 냅니다. 동의 없이 신청하는 경우에는 동의서 대신 임대차계약 체결 사실을 증명할 수 있는 서류를 냅니다.

보증금 1천만원을 넘으면 동의 없이도 열람이 됩니다

여기부터가 제3조의7과 맞물리는 대목입니다. 임대인이 동의를 해 주지 않으면 갈음도 성립하지 않고 열람도 막히는 것처럼 보이지만, 두 징수법에는 별도의 통로가 하나 더 있습니다. 임대차계약을 체결한 임차인으로서 보증금이 1천만원을 넘으면 임대인 동의 없이 열람을 신청할 수 있습니다.

다만 시점이 못 박혀 있습니다. 임대차 기간이 시작하는 날까지입니다. 이사를 들어간 뒤로는 이 통로가 열려 있지 않다는 뜻입니다. 계약서를 쓴 날부터 입주일 사이가 이 절차에 주어진 시간입니다.

구분	임대인 동의를 받는 열람	동의 없이 하는 열람
신청 자격	주거용 건물 또는 상가건물을 임차하여 사용하려는 자	임대차계약을 체결한 임차인
보증금 조건	없음	1천만원 초과
신청 시기	계약 전, 또는 계약 체결 후 임대차 기간 시작일까지	임대차 기간이 시작하는 날까지
임대인 통지	규정 없음	열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지

국세 쪽에는 시간 조건이 하나 더 붙어 있습니다. 신고기한까지 임대인이 신고했는데 내지 않은 국세는, 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지난 뒤부터 열람할 수 있게 해 줍니다. 방금 신고한 세금이 곧바로 열람 목록에 뜨지는 않는다는 의미입니다.

안 보여줬을 때 집주인이 무엇을 물게 되나

제3조의7은 「제시하여야 한다」로 끝나는 조문입니다. 그런데 주택임대차보호법 전문에는 이 의무를 어겼을 때의 과태료 조항도, 벌칙 조항도 없습니다. 이 법에서 벌칙이라는 제목이 붙은 조문은 제31조 하나뿐이고, 내용은 주택임대차위원회와 주택임대차분쟁조정위원회의 민간 위원을 형법 적용에서 공무원으로 본다는 것입니다. 제3조의7과는 관계가 없습니다.

제재 조항이 없다는 사실은 이 의무의 성격을 그대로 보여 줍니다. 벌을 매겨 강제하는 규정이 아니라, 계약 자리에서 무엇이 오가야 정상인지를 법이 명시해 둔 규정입니다. 서류가 오가지 않았다면 그것은 계약 조건을 조율할 재료가 되지, 곧바로 신고 대상이 되지는 않는 구조입니다.

★★ 세금이 항상 보증금보다 앞서는 것은 아닙니다

집주인의 밀린 세금을 확인하는 이유는 하나입니다. 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 매각대금에서 세금이 먼저 빠져나가면 보증금 몫이 줄기 때문입니다. 국세기본법 제35조는 국세가 다른 채권에 우선한다고 정하면서, 예외를 각 호에 늘어놓았습니다. 임차보증금과 관련된 예외가 여럿 들어 있습니다.

조항	내용
제35조제1항제3호 나목	국세의 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 설정돼 있으면, 그 임대차보증금반환채권은 국세보다 앞섭니다
제35조제1항제4호	주택임대차보호법 제8조에 따라 임차인이 최우선변제받을 수 있는 보증금 중 일정액은 국세보다 앞섭니다
제35조제3항	다만 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 위 채권보다 앞섭니다
제35조제7항	제3항에도 불구하고, 확정일자나 설정일보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세의 우선 징수 순서를 대신해 임대차보증금반환채권이 변제받을 수 있습니다. 대신 변제되는 금액은 그 세금의 징수액 범위로 한정됩니다

제35조제7항이 흔히 「당해세 배분 특례」로 불리는 조항입니다. 2022년 12월 31일 신설되고 2023년 12월 31일 개정됐습니다. 확정일자가 세금의 법정기일보다 빠르다면 상속세·증여세·종합부동산세가 가져갈 몫을 임차인이 대신 받아 갈 수 있다는 뜻입니다. 순서를 정하는 기준이 확정일자를 받은 날이라는 점이 여기서도 반복됩니다. 전입신고 확정일자 이사 당일에 해야 하는 이유에서 그 날짜가 왜 하루 단위로 움직이는지 정리해 두었습니다.

주의할 부분은 제7항이 「대신 변제될 수 있다」로 쓰였고, 그 금액이 원래 우선 징수할 수 있었던 세액 범위로 한정된다는 대목입니다. 밀린 세금 전부가 뒤로 밀리는 구조가 아니라, 상속세·증여세·종합부동산세라는 특정 세목에 대해 순서가 바뀌는 구조입니다.

제3조의7이 대상으로 삼는 계약

제3조의7은 주택임대차보호법 안에 있는 조문이므로 주거용 건물 임대차가 대상입니다. 반면 갈음 수단인 국세징수법 제109조와 지방세징수법 제6조는 조문 첫머리에서 주택임대차보호법 제2조에 따른 주거용 건물 또는 상가건물 임대차보호법 제2조에 따른 상가건물을 함께 적고 있습니다. 열람 제도 자체는 상가에도 같은 방식으로 열려 있다는 뜻입니다. 상가 쪽 절차는 광주 상가 계약 전, 앞 세입자 보증금 세무서 열람법에 따로 정리돼 있습니다.

한 건물에 세대가 여럿인 다가구주택은 앞선 세입자들의 보증금 총액이 매각대금을 좌우합니다. 이 경우 확인해야 할 숫자의 성격이 달라집니다. 다가구주택 전세, 앞 세입자 보증금 확인하는 법에서 그 구조를 다뤘습니다.

자주 묻는 것

Q. 집주인이 동의만 해 주면 서류는 안 줘도 되나요?
제1호와 제2호 모두 단서에 「이를 갈음할 수 있다」가 붙어 있습니다. 동의라는 방식이 서류 제시와 같은 값을 가진다는 뜻입니다. 다만 동의는 임대차계약을 체결하기 전에 이루어져야 한다고 조문에 적혀 있습니다.

Q. 보증금이 1천만원 이하면 동의 없이는 열람이 안 되나요?
동의 없이 신청할 수 있는 통로는 보증금이 1천만원을 초과하는 경우로 정해져 있습니다. 1천만원 이하라면 임대인의 동의를 받아 신청하는 원칙 규정을 따르게 됩니다.

Q. 열람하면 집주인이 알게 되나요?
동의를 받아 하는 열람에는 통지 규정이 없습니다. 동의 없이 하는 열람은 세무서장 또는 지방자치단체의 장이 열람 내역을 지체 없이 임대인에게 통지하도록 두 법 모두에 적혀 있습니다.

Q. 계약서를 쓴 뒤에도 열람할 수 있나요?
국세징수법 제109조제1항은 「임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지」로 시기를 적었습니다. 지방세징수법 제6조제1항도 같습니다. 임대차 기간이 시작되는 날이 마지막 선입니다.

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※ 근거: 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등), 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무, 2023.4.18 신설), 제31조 / 국세징수법 제107조·제108조·제109조 / 국세징수법 시행령 제96조·제97조 / 국세징수법 시행규칙 제85조 / 지방세징수법 제5조·제6조 / 지방세징수법 시행령 제7조·제8조 / 국세기본법 제35조. 법제처 국가법령정보센터 원문, 2026년 8월 14일 확인.