광주 상가 계약 전, 앞 세입자 보증금 세무서 열람법

상가 자리를 보러 다니다 마음에 드는 건물을 만나면 등기부등본부터 떼어 보게 됩니다. 그런데 등기부에는 근저당은 나와도, 그 건물에 먼저 들어와 있는 임차인들의 보증금은 나오지 않습니다. 그 정보는 건물 소재지 관할 세무서가 「확정일자부」라는 장부로 따로 관리합니다. 상가건물 임대차보호법 제4조는 계약을 하려는 사람도 임대인 동의를 받아 이 장부의 내용을 열람할 수 있도록 정해 두었고, 2026년 6월 10일부터는 구분등기가 없는 건물이라면 건물 전체의 임대차 정보까지 요청할 수 있게 서식이 바뀌었습니다.

등기부에 없는 보증금, 세무서 장부에는 있습니다

상가 임대차의 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다. 상가건물 임대차보호법 제4조제1항이 정한 내용입니다. 주택의 확정일자를 주민센터 등에서 받는 것과 달리, 상가는 세무서가 창구입니다.

세무서장은 확정일자를 부여하면서 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성해야 합니다(같은 조 제2항). 건물마다 어떤 임차인이 언제 확정일자를 받았고 보증금이 얼마인지가 이 장부에 쌓이는 구조입니다.

이 장부가 계약 전 확인 수단이 되는 이유는 우선변제권 때문입니다. 건물이 경매로 넘어가면 확정일자를 먼저 갖춘 임차인부터 순서대로 배당을 받습니다. 나보다 앞선 확정일자와 보증금이 얼마나 쌓여 있는지가 곧 내 보증금의 안전도를 정합니다. 다만 상가는 환산보증금이라는 금액 기준에 따라 법의 적용 범위가 갈립니다. 이 부분은 상가 환산보증금을 넘으면 무엇이 달라지나에 따로 정리되어 있습니다.

법 제4조제3항은 상가건물 임대차에 이해관계가 있는 사람이 관할 세무서장에게 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다고 정합니다. 열람이 세무서의 재량이 아니라 법이 보장한 권리라는 뜻입니다.

누가 요청할 수 있나

요청할 수 있는 사람의 범위는 시행령 제3조의2가 다섯 갈래로 정해 두었습니다. 여기에 더해 아직 계약을 하지 않은 「임대차계약을 체결하려는 자」도 법 제4조제4항에 따라 임대인의 동의를 받으면 요청할 수 있습니다. 각각 요청서(별지 제4호서식)에 붙여야 하는 서류가 다릅니다(규칙 제5조).

요청할 수 있는 사람	근거	함께 내는 서류
해당 건물 임대차계약의 임대인·임차인	영 제3조의2제1호	계약서 등 계약당사자임을 증명하는 서류
해당 건물의 소유자	영 제3조의2제2호	등기사항증명서 등 소유자임을 증명하는 서류
건물·대지 등기부에 기록된 권리자(환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자·근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기권리자, 압류채권자, 경매개시결정의 채권자)	영 제3조의2제3호, 규칙 제4조제1항	등기사항증명서 등 권리자임을 증명하는 서류
우선변제권을 승계한 금융기관 등	영 제3조의2제4호	채권양도증서 등 승계를 증명하는 서류
임대차 정보 제공에 관해 법원의 판결을 받은 자	영 제3조의2제5호	법원의 판결문
임대차계약을 체결하려는 자	법 제4조제4항	임대인의 동의서 + 임대인의 신분증명서 사본, 인감증명서, 본인서명사실 확인서 등 동의를 증명하는 서류

어느 경우든 요청인 본인의 주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 같은 신분 확인 서류 제시가 필요합니다(규칙 제5조제2항). 정보 제공은 세무서장이 「상가건물 임대차 현황서」(별지 제6호서식)를 열람하게 하거나 교부하는 방식으로 이루어지고, 전자적 방법으로도 할 수 있습니다(규칙 제6조).

무엇까지 보여주나 — 열람 항목 전체

보여주는 항목은 요청하는 사람이 누구냐에 따라 두 단계로 나뉩니다. 계약의 당사자, 즉 그 계약의 임대인과 임차인은 상대방 인적사항까지 포함한 전체를 볼 수 있습니다(영 제3조의3제1항). 반면 계약을 하려는 사람을 포함한 제3자에게는 인적사항을 뺀 나머지만 제공됩니다(같은 조 제2항). 앞 임차인의 개인정보는 보호하되, 보증금 액수와 순위 판단에 필요한 정보는 여는 구조입니다.

열람 항목	계약 당사자 (영 제3조의3제1항)	계약 예정자 등 제3자 (영 제3조의3제2항)
임대인·임차인의 인적사항(주민등록번호·외국인등록번호는 앞 6자리 한정)	제공	제외
상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적	제공	제공
사업자등록 신청일	제공	제공
보증금·차임 및 임대차기간	제공	제공
확정일자 부여일	제공	제공
계약이 변경·갱신된 경우 그 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금·차임·임대차기간	제공	제공
건물 일부를 임차한 경우 그 부분의 도면(규칙 제4조제2항)	제공	제외

제3자 열람분에도 보증금, 차임, 확정일자 부여일, 사업자등록 신청일이 전부 들어 있습니다. 앞 임차인들의 대항력과 우선변제권 순위를 따져보는 데 필요한 재료는 계약 전에 확보할 수 있다는 뜻입니다.

임대인 동의는 언제 필요한가

갈림길은 계약 체결 전이냐 후냐입니다. 이미 계약을 마친 임차인은 당사자이므로 누구의 동의도 필요 없이 자기 계약 건의 전체 정보를 요청할 수 있습니다. 반면 아직 계약 전이라면 법 제4조제4항에 따라 임대인의 동의가 요건입니다. 동의서만이 아니라 임대인의 신분증명서 사본, 인감증명서, 본인서명사실 확인서 등 동의 사실을 증명하는 서류까지 붙여야 합니다(규칙 제5조제4항).

임대인 동의가 있는 요청에 대해 세무서장이 정당한 사유 없이 거부할 수 없다는 점은 앞서 본 제4조제3항 후단 그대로입니다.

6월 10일부터 달라진 것 — 건물 전체 정보

2026년 6월 10일 공포·시행된 법무부령 제1114호로 요청서(별지 제4호)와 현황서(별지 제6호) 서식이 개정됐습니다. 핵심은 두 가지입니다.

첫째, 구분등기가 되지 않은 상가건물의 일부를 임차한 사람이 건물 전체의 임대차 정보를 요청할 수 있게 요청서가 바뀌었습니다. 한 명의 소유자가 통으로 가진 건물에 여러 임차인이 호실별로 들어가 있으면, 경매 때는 건물 전체의 선순위 보증금이 배당 순서를 정합니다. 내 호실 정보만 봐서는 순위 계산이 안 되는 구조였는데, 이번 개정으로 전체를 요청할 길이 생겼습니다.

둘째, 현황서에 사업자등록 신청일과 정정신고일이 구분해서 표기됩니다. 종전에는 정정신고일만 공시되어, 임차인이 처음 사업자등록을 신청한 날, 즉 대항력의 기준 시점을 현황서만으로 읽기 어려운 문제가 있었습니다.

이 구조는 주택 쪽의 다가구주택과 판박이입니다. 다가구주택도 구분등기가 없어 앞 세입자 보증금 전체가 내 순위를 좌우하는데, 확인 창구가 다릅니다. 주택 쪽 확인 방법은 다가구주택 전세, 앞 세입자 보증금 확인하는 법에 정리되어 있습니다.

구분	주택 임대차	상가 임대차
확정일자·임대차 정보 창구	주민센터 등 확정일자 부여기관	건물 소재지 관할 세무서
대항력의 짝이 되는 절차	전입신고(주민등록)	사업자등록 신청
계약 전 열람 조건	임대인 동의	임대인 동의(법 제4조제4항)
근거 법률	주택임대차보호법	상가건물 임대차보호법 제4조

광주에서는 어디로 가나

관할을 정하는 기준은 하나입니다. 계약하려는 상가건물의 소재지입니다(법 제4조제1항). 내가 사는 곳이나 사업자등록을 둔 곳이 아니라, 그 건물 주소지를 관할하는 세무서가 창구입니다. 광주 안에서도 건물이 어느 구, 어느 동에 있느냐에 따라 관할 세무서가 달라집니다.

어느 세무서가 관할인지는 국세청 홈택스(모바일은 손택스 앱)에서 건물 주소로 조회할 수 있습니다. 홈택스의 세무서 찾기 화면에 도로명주소나 지번주소를 넣으면 그 주소지의 관할 세무서와 위치, 연락처가 나옵니다. 현황서 열람·교부는 전자적 방법으로도 가능하도록 규칙 제6조제2항에 근거가 마련되어 있습니다.

자주 묻는 것

Q. 임대인이 동의해 주지 않으면 계약 전에는 볼 방법이 없습니까?
법 제4조제4항이 임대인 동의를 요건으로 정하고 있어, 계약 전 단계에서 동의 없이 세무서에서 열람하는 길은 없습니다. 계약을 체결해 임차인이 된 뒤에는 당사자로서 동의 없이 자기 계약 건의 정보를 요청할 수 있습니다.

Q. 건물 한 호실만 계약하는데 건물 전체의 임대차도 볼 수 있습니까?
구분등기가 되지 않은 건물이라면 가능합니다. 2026년 6월 10일 시행된 법무부령 제1114호로 건물 일부 임차인이 건물 전체의 임대차 정보를 요청할 수 있도록 요청서 서식이 개정됐습니다.

Q. 앞 임차인의 이름 같은 인적사항도 나옵니까?
계약 예정자를 포함한 제3자에게는 인적사항이 제외된 정보만 제공됩니다(시행령 제3조의3제2항). 인적사항까지 나오는 것은 그 계약의 당사자가 요청한 경우뿐이고, 이때도 주민등록번호는 앞 6자리까지만 기재됩니다.

Q. 상가 도면도 열람 대상입니까?
임대차 목적물이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면은 계약 당사자만 요청할 수 있습니다(규칙 제4조제2항). 도면은 별지 제5호서식의 도면 제공 요청서를 쓰며, 임차인이 제출한 도면을 열람하게 하거나 사본을 내주는 방식입니다(규칙 제6조제1항).

※ 근거: 상가건물 임대차보호법 제4조(법률 제21083호, 2025.11.11. 일부개정) / 같은 법 시행령 제3조의2·제3조의3(대통령령 제36423호) / 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제4조·제5조·제6조(법무부령 제1114호, 2026.6.10. 공포·시행) / 국가법령정보센터(law.go.kr) 원문 조회(2026.8.12.)