토지거래허가 신청서 작성법과 필요 서류 (2026)
토지거래허가구역에서는 허가를 받기 전에 맺은 계약이 무효입니다. 등기도 넘어가지 않습니다. 순서를 거꾸로 하면 계약금부터 묶입니다.
절차 자체는 어렵지 않습니다. 수수료는 없고, 처리기간은 15일입니다. 준비할 서류도 두 가지뿐입니다.
먼저 — 내 땅이 허가 대상인지부터
허가구역 안이라고 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아닙니다. 용도지역별 면적 기준을 넘어야 대상이 됩니다.
※ 화면이 좁으면 표를 좌우로 밀어서 보실 수 있습니다.
| 구분 | 용도지역 | 허가 대상 면적 |
|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 | |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 | |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 | |
| 용도지역 지정이 없는 구역 | 60㎡ 초과 | |
| 도시지역 외 | 농지 | 500㎡ 초과 |
| 임야 | 1,000㎡ 초과 | |
| 농지·임야 외의 토지 | 250㎡ 초과 |
2026년 7월 광주·전남 일대에 지정된 구역은 법에서 정한 기본 기준을 그대로 적용했습니다. 따로 강화한 부분은 없습니다.
내 땅의 용도지역과 면적은 토지이음에서 주소만 넣으면 바로 확인됩니다.
준비할 서류는 두 가지입니다
정부24 민원 안내 기준으로 신청인이 직접 내야 하는 서류는 다음과 같습니다.
| 구분 | 서류 | 비고 |
|---|---|---|
| 신청인이 제출 | 토지거래계약 허가 신청서 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제9호 서식 |
| 토지이용계획서 | 농지취득자격증명이 필요한 농지는 농업경영계획서로 대체 | |
| 토지취득자금 조달계획서 | 자금 출처를 적습니다 | |
| 공무원이 확인 | 토지등기부등본 | 행정정보 공동이용 동의 시 제출 불필요 |
실무에서 막히는 곳은 토지이용계획서입니다. 「무엇을, 언제부터, 어떻게 쓸 것인가」를 적는 서류인데, 여기에 적은 내용이 그대로 이용 의무가 됩니다. 막연하게 「투자 목적」이라고 쓸 수 없습니다.
신청부터 허가까지 15일
① 접수 — 토지 소재지 관할 시·군·구에 방문 접수합니다. 본인 또는 대리인이 할 수 있습니다.
② 처리 — 시·군·구가 심사합니다. 처리기간은 총 15일입니다.
③ 허가 후 계약 — 허가증을 받은 뒤에 계약을 맺습니다. 수수료는 없습니다.
근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제1항과 같은 법 시행규칙 제9조입니다.
허가받은 뒤가 더 중요합니다
허가는 끝이 아니라 시작입니다. 계획서에 적은 대로 실제로 써야 하는 기간이 정해져 있습니다.
| 이용 목적 | 의무기간 |
|---|---|
| 주거용 | 2년 |
| 농업용 | 2년 |
| 임업용 | 3년 (생산물이 없으면 5년) |
| 개발·사업용 | 4년 |
| 그 밖의 목적 | 5년 |
지키지 않으면 3개월 이내 이행명령이 나오고, 그래도 안 되면 취득가액의 10% 범위에서 해마다 이행강제금이 부과됩니다.
그리고 허가 없이 맺은 계약은 처음부터 효력이 없습니다. 벌칙은 2년 이하 징역 또는 계약 당시 개별공시지가의 30% 이하 벌금입니다. 부정한 방법으로 허가를 받은 경우도 같습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약부터 하고 허가를 받으면 안 되나요?
안 됩니다. 허가가 먼저입니다. 허가 전에 맺은 계약은 효력이 생기지 않아 등기가 넘어가지 않습니다. 계약금이 묶이는 분쟁이 여기서 나옵니다.
Q. 상속이나 증여도 허가를 받아야 하나요?
허가 대상은 대가를 주고받는 거래입니다. 상속처럼 대가가 없는 취득은 허가 대상이 아닙니다. 다만 개별 사안마다 판단이 달라질 수 있으니 관할 시·군·구청에 확인하시기 바랍니다.
Q. 면적 기준보다 작게 쪼개서 사면 되나요?
권하지 않습니다. 같은 사람이 나눠 사는 경우 합산해서 판단할 수 있고, 부정한 방법으로 허가를 피한 것으로 보면 허가를 받지 않은 것과 같은 벌칙이 적용됩니다.
Q. 수수료가 드나요?
들지 않습니다. 정부24에 수수료 없음으로 안내돼 있습니다. 대행을 맡기실 경우 그쪽 보수는 별도입니다.
정리
① 순서를 지키십시오. 허가가 먼저이고 계약이 나중입니다. 반대로 하면 계약 자체가 무효입니다.
② 서류는 신청서와 토지이용계획서, 자금조달계획서입니다. 등기부등본은 공무원이 확인하므로 낼 필요가 없습니다.
③ 계획서에 적은 대로 실제로 써야 합니다. 개발·사업용은 4년입니다. 안 지키면 해마다 이행강제금이 붙습니다.
※ 이 글은 2026년 7월 26일 기준으로 정리한 것입니다. 개별 토지의 허가 대상 여부와 필요 서류는 사안에 따라 다를 수 있으므로, 관할 시·군·구청의 안내를 함께 확인하시기 바랍니다. 투자 권유가 아닙니다.
※ 출처: 정부24 「토지거래계약허가」 민원 안내 / 국토교통부 공고 제2026-940호 / 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조·제11조 및 같은 법 시행규칙 제9조
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