부동산정보센터

채권최고액은 갚을 돈이 아니라 은행이 잡아 둔 천장입니다. 등기부 을구에 3억 6천만 원이라고 적혀 있어도 실제 빌린 돈은 3억 원쯤인 경우가 보통이다. 근저당권은 처음부터 빚을 딱 정하지 않고 한도만 정해 두는 담보라 그렇습니다. 천장에 적힌 숫자와 오늘 남은 빚은 다른 숫자다. 이 글은 민법의 근저당 규정, 부동산등기법의 등기사항, 지방세법의 세율을 열었다. 을구에 적히는 것이 무엇인지, 왜 원금보다 크게 잡는지, 실제 빚을 어림하는 법, 세 들어갈 때의 셈, 다 갚은 뒤 지우는 절차를 적는다. 집을 사려는 분과 전세를 들려는 분이 같이 볼 글입니다. 을구에 적히는 것은 채권액이 아닙니다 등기관은 저당권이 근저당권이면 채권의 최고액, 채무자의 이름과 주소를 적습니다. 약정이 있으면 존속기간도 적는다. 보통 저당권이라면 채권액과 갚을 날짜를 적지만 근저당권은 그 자리에 최고액 한 줄만 적는 것이 다르다. 최고액 한 줄이다. 잔액은 없다. 끝이다. 그래서 등기부만 봐서는 오늘 얼마가 남았는지 알 수 없습니다. 집주인이 은행에서 뗀 대출잔액증명서가 있어야 잔액이 보인다. 왜 원금보다 크게 잡나 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무가 얼마인지는 나중에 확정하는 담보입니다. 확정될 때까지 갚거나 옮겨도 저당권은 그대로다. 이자는 최고액 안에 들어간 것으로 봅니다. 이자가 들어간다. 그래서 크다. 법이다. 저당권이 덮는 돈은 원금, 이자, 위약금, 못 갚아 생긴 손해배상, 경매 비용입니다. 지연배상은 갚을 날이 지난 뒤 1년분까지만 담보된다. 은행은 이 몫까지 한도 안에 넣으려고 원금에 얼마를 더 얹어 최고액을 정합니다. 얹는 비율은 법이 아니라 은행과 맺는 약정입니다. 시중에서는 원금의 110%에서 130% 사이가 흔하다고 들리지만 은행마다 다르다. 은행 약정서 원문은 이 글에서 열지 못했습니다. 실제 빚을 어림하는 법 최고액을 1.2로 나누면 대출 당시 원금이 얼추 나옵니다. 3억 6천만 원이면 3억 원...

아버지가 아파트를 물려주시겠다고 합니다. 그런데 그 집에는 은행 빚이 2억 남아 있습니다. 집과 빚을 함께 넘겨받는 것을 부담부증여 라고 합니다. 빚만큼 세금이 줄어든다고들 합니다. 맞는 말이긴 합니다. 다만 부모와 자식 사이라면 이야기가 달라집니다. 법에는 그 빚이 넘어가지 않은 것으로 본다 고 적혀 있습니다. 부담부증여가 무엇인가요 말 그대로 부담을 얹어서 주는 것 입니다. 집을 주면서 그 집에 걸린 빚도 같이 떠넘기는 방식입니다. 받는 사람 입장에서는 공짜로 받은 게 아닙니다. 5억짜리 집에 빚이 2억 있다면 실제로 얻은 것은 3억 입니다. 그래서 세금도 3억을 기준으로 매깁니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 집값에서 받는 사람이 떠안은 빚을 뺀 금액 에 증여세를 매긴다고 합니다. 빚에는 은행 대출만 있는 것이 아닙니다. 그 집에 세 들어 사는 사람에게 돌려줘야 할 보증금도 집에 걸린 부담입니다. 무엇을 부담으로 볼지는 서류로 갈립니다. 세금이 두 사람에게 각각 나옵니다 여기가 이 제도에서 가장 자주 빠지는 곳입니다. 세금이 하나가 아닙니다. 받는 사람은 증여세 를 냅니다. 위 예로 보면 3억에 대해서입니다. 그런데 주는 사람도 냅니다. 집을 판 것으로 보고 매기는 소득세 입니다. 왜 그럴까요. 다른 법에 답이 있습니다. 소득세법에 이렇게 적혀 있습니다. 받는 사람이 떠안은 빚만큼은 판 것으로 본다 고 합니다. 빚 2억만큼은 2억을 받고 판 것 과 같다는 뜻입니다. 그냥 주는 것과 견줘 보면 차이가 뚜렷합니다. 빚 없이 5억을 그냥 주면 자식이 5억에 증여세를 냅니다. 부모에게는 세금이 없습니다. 빚을 얹는 순간 부모 쪽에 없던 세금이 생깁니다. 그래서 「세금이 줄어든다」는 말은 반쪽입니다. 자식 쪽 세금이 줄고, 부모 쪽 세금이 생깁니다. 둘을 더해 봐야 답이 나옵니다. 즉 한 번의 거래에서 세금이 두 갈래 로 갈립니다. 자식은 3억에 증여세, 부모는 2억에 판 것으로 보는 소득세입니다. ...

12월에 종합부동산세 고지서를 받고 놀라신 적이 있으십니까. 임대를 놓은 집이 있는데도 다 합쳐서 계산돼 나온 경우가 있습니다. 그렇다면 9월에 해야 할 일을 놓치신 것 일 수 있습니다. 기간은 9월 16일부터 30일까지 입니다. 종합부동산세 합산배제 신고 와 과세특례 신청 이 이때 열립니다. 합산배제가 무슨 뜻인가요 말 그대로 합쳐서 세지 않는다 는 뜻입니다. 종합부동산세는 가진 집을 다 합쳐 값을 매기고 그 위에 세금을 붙입니다. 그런데 어떤 집은 그 합계에서 빼 준다 는 것입니다. 주로 등록한 임대주택 과 직원용 주택·기숙사 같은 것이 여기에 들어갑니다. 이건 신청해야 빠집니다. 요건이 맞아도 가만히 계시면 12월에 다 합친 고지서가 그대로 옵니다. 임대주택은 어떤 조건인가요 조건이 여러 겹입니다. 대표적인 것만 정리합니다. 구분 공시가격 얼마나 오래 사서 놓는 장기 임대 (30호 미만) 수도권 6억 이하 그 밖 3억 이하 10년 이상 지어서 놓는 장기 임대 9억 이하 (전용 149㎡ 이하) 10년 이상 6년 단기 임대 (사서 놓는 경우) 수도권 4억 이하 그 밖 2억 이하 6년 이상 여기에 임대료를 5% 넘게 올리지 않을 것 이라는 조건이 함께 붙습니다. 이 5%가 무섭습니다. 한 번 넘기면 그 해만 빠지는 것이 아닙니다. 그 해를 포함해 두 해 동안 합산배제를 받지 못합니다. 올린 뒤 1년 안에 또 올리는 것 도 안 됩니다. 등록이 늦었으면 늦은 건가요 구제하는 길이 있습니다. 원칙은 6월 1일에 이미 등록이 돼 있어야 합니다. 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록, 두 가지입니다. 그런데 6월 1일에 임대를 이미 시작한 상태 였다면, 9월 30일까지 사업자등록을 마치면 인정해 줍니다. 다시 말해 서류가 늦었어도 신고 마감일까지는 따라잡을 수 있습니다. 1주택인데 집이 두 채가 됐습니다 같은 9월에 과세특례 신청 도 함께 열립니다. 이쪽은 성격이 ...

7월에 재산세 고지서를 받아 냈습니다. 그런데 9월에 또 한 장이 옵니다. 잘못 나온 것이 아닙니다. 재산세는 원래 두 번에 나눠 냅니다. 9월 몫은 9월 16일부터 30일까지 냅니다. 여기서 무엇을 내는지가 사람마다 다릅니다. 9월에는 무엇을 내나요 두 가지입니다. 하나는 집에 붙는 재산세의 나머지 절반 입니다. 또 하나는 땅에 붙는 재산세 전부 입니다. 땅은 7월에 아예 나오지 않습니다. 9월이 처음이자 마지막 입니다. 무엇에 7월 16~31일 9월 16~30일 집 절반 나머지 절반 땅 없음 전부 건물 (상가·공장 등) 전부 없음 표를 보시면 상가를 가진 분이 두 번 내는 이유 가 보입니다. 건물은 7월에 내고, 그 건물이 앉은 땅은 9월에 냅니다. 같은 상가 하나인데 고지서가 두 계절에 나뉘어 옵니다. 7월에 한 번만 온 사람도 있습니다 여기가 헷갈리는 자리입니다. 이웃은 9월에 또 냈다는데 나는 안 왔다고 하실 수 있습니다. 집에 붙는 재산세가 한 해에 20만원 이하 인 경우입니다. 이때는 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 다만 이것은 지자체가 조례로 정합니다. 법이 "그렇게 할 수 있다"고 열어 둔 것이지 전국이 똑같이 하는 것은 아닙니다. 그러니 9월에 안 왔다고 안심하지도, 왔다고 놀라지도 마시기 바랍니다. 내 집이 얼마짜리인지와 우리 지자체가 어떻게 정했는지에 따라 갈립니다. 금액이 크면 나눠 낼 수 있나요 있습니다. 낼 세금이 250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 얼마를 미룰 수 있는지는 금액에 따라 다릅니다. 낼 세금 미룰 수 있는 몫 250만원 초과 ~ 500만원 이하 250만원을 넘는 금액 500만원 초과 그 세금의 절반까지 미룬 몫은 납부기한이 지난 날부터 석 달 안에 내시면 됩니다. 여기에 함정이 있습니다. 이것은 신청해야 합니다. 250만원이 넘는다고 저절로 두 장으로 갈라져 오지 않습니다. 9...

살던 집이 안 팔리는데 새 집 잔금 날짜는 다가옵니다. 어쩔 수 없이 두 채가 된 상태로 몇 달을 보냅니다. 이때 세금을 물지 않고 넘어가는 길이 일시적 2주택 비과세 특례 입니다. 여기서 대부분 "3년" 만 기억합니다. 3년 안에 앞의 집을 팔면 된다는 것입니다. 맞습니다. 그런데 3년 앞에 1년이 하나 더 있습니다. 이 1년을 놓치면 3년을 아무리 잘 지켜도 소용이 없습니다. 조건이 세 개입니다 순서대로 세우면 이렇습니다. 번호 조건 날짜를 어디부터 세나 ① 앞의 집을 산 뒤 1년이 지나서 새 집을 산다 앞의 집을 산 날 부터 ② 새 집을 산 뒤 3년 안에 앞의 집을 판다 새 집을 산 날 부터 ③ 앞의 집이 1세대 1주택으로 세금을 안 내도 되는 집 이어야 한다 파는 날 기준 셋을 모두 채워야 합니다. 하나라도 어긋나면 특례가 통째로 없어집니다. 날짜를 세는 시작점이 다릅니다 ①과 ②는 세는 출발점이 서로 다릅니다. 여기가 헷갈리는 자리입니다. ①은 앞의 집을 산 날 부터 셉니다. ②는 새 집을 산 날 부터 셉니다. 같은 사건을 놓고 두 개의 시계가 따로 돌아갑니다. 예를 들어 보겠습니다. 2025년 3월에 A아파트를 샀습니다. 그리고 2025년 10월에 B아파트를 샀습니다. 이 경우 ①이 깨집니다. A를 산 지 7개월 밖에 안 됐기 때문입니다. 이때는 B를 산 뒤 아무리 서둘러 A를 팔아도 이 특례를 못 씁니다. 3년이라는 넉넉한 기간은 애초에 시작되지 않습니다. 새 집 계약을 서두르기 전에 앞의 집을 언제 샀는지부터 세어 보셔야 합니다. 두 개의 시계를 한 줄에 놓으면 말로 하면 어렵습니다. 날짜를 한 줄에 세워 보겠습니다. 시점 일어난 일 여기서 시작되는 시계 2023년 4월 A집(앞의 집)을 삼 1년 시계 시작 2024년 5월 B집(새 집)을 삼 1년 시계 통과 ✓ / 3년 시계 시작 2027년 5월 여기까지 A집을 팔아야 함 3년 시계 끝 ...

상속등기에는 법이 정한 신청 기한이 없고, 기한이 붙은 것은 취득세 신고입니다. 그 기한은 상속이 시작된 달의 말일부터 6개월이다. 등기를 늦게 했다는 이유만으로 과태료가 나오는 규정은 현행법에 없습니다. 없다. 등기에는 기한이 없지만 세금에는 6개월이라는 기한이 있다. 이 글은 민법 187조와 1005조, 부동산등기법 23조, 부동산등기 특별조치법 2조와 11조를 열었다. 지방세법 7조·11조·15조·20조와 지방세기본법 53조부터 55조도 열었다. 왜 기한이 없는지, 세금은 얼마인지, 미루면 실제로 생기는 세 가지, 순서와 서류를 적는다. 부모님 집을 물려받은 분이 볼 글입니다. 지금이다. 왜 등기 기한이 없나 등기를 늦게 했다고 과태료를 매기는 규정은 소유권 이전 계약을 맺은 사람에게만 붙습니다. 매매, 교환, 증여처럼 계약이 원인인 경우다. 계약이다. 상속은 계약이 아니라 사망이라는 사실로 일어나는 포괄승계라 그 대상이 아닙니다. 사실이다. 계약이 아니다. 더 근본은 민법 187조입니다. 상속, 판결, 경매처럼 법률 규정으로 얻는 부동산 물권은 등기가 없어도 취득한다. 소유권은 돌아가신 바로 그 순간에 법률의 힘으로 이미 상속인에게 넘어와 있고 등기는 그 뒤의 일이다. 그리고 등기는 그것을 공부에 옮겨 적는 일이다. 이미다. 적기다. 이미 내 것이다. 등기는 옮겨 적기다. 내 것이다. 다만 단서가 붙습니다. 하나다. 등기하지 않으면 처분하지 못한다. 단서다. 이것이 결국 등기를 해야 하는 진짜 이유다. 그리고 상속등기는 상대 협조 없이 상속인이 혼자 신청합니다. 혼자다. 협조 없다. 기한이 있는 쪽은 취득세입니다 상속인 각자가 자기 몫을 취득한 것으로 본다. 각자다. 그래서 등기와 상관없이 취득세 의무가 생깁니다. 세금이다. 신고납부는 상속이 시작된 달의 말일부터 6개월이다. 반년이다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월이다. 늘어난다. 그리고 실종이면 선고일이 속한 달의 말일부터 센다. 9개월이다. 3월 2...

전세권이나 근저당 등기의 등록면허세는 전세금이나 채권금액의 0.2%입니다. 여기에 지방교육세가 20% 더 붙는다. 집을 사거나 물려받는 소유권 이전 등기는 취득세로 낸다. 그 등기에 등록면허세를 따로 내지 않습니다. 0.2%에 20%다. 그게 전부다. 셈이다. 이 글은 지방세법 28조와 151조를 열었다. 어느 등기가 취득세이고 어느 등기가 등록면허세인지, 세율표, 지방교육세, 최저 6천 원까지 적는다. 전세 들어가며 전세권을 잡거나 대출 끼고 근저당을 설정하는 분이 볼 글입니다. 취득세 등기와 등록면허세 등기 매매, 상속, 증여처럼 취득을 원인으로 한 등기는 등록면허세에서 뺍니다. 뺀다. 그 등기는 취득세 하나로 냅니다. 하나다. 등록면허세를 실제로 내는 것은 소유권 취득과 상관없는 등기다. 전세권 설정과 이전, 저당권 설정과 이전, 지상권·지역권·임차권 설정이 그것이다. 가압류·가처분·경매신청·가등기도 같습니다. 소유권은 그대로 두고 권리만 얹거나 순위를 잡는 등기다. 순위다. 소유권은 취득세다. 나머지가 등록면허세다. 둘이다. 세율표는 거의 0.2%입니다 지상권은 부동산 가액의 0.2%, 저당권은 채권금액의 0.2%다. 지역권은 요역지 가액의 0.2%, 전세권은 전세금액의 0.2%입니다. 임차권은 월 임대차금액의 0.2%, 경매신청·가압류·가처분은 채권금액의 0.2%다. 가등기는 부동산 가액이나 채권금액의 0.2%다. 그 밖의 등기는 건당 6,000원입니다. 정액이다. 표에는 소유권 보존 0.8%, 유상 이전 2%, 무상 이전 1.5%, 상속 0.8%도 있습니다. 이건 취득세가 붙지 않는 예외 등기에만 쓰인다. 보통의 매매·상속 등기는 취득세를 내니 이 줄을 볼 일이 없습니다. 예외다. 전세권도 근저당도 가압류도 0.2%다. 같다. 지방교육세 20%가 같이 옵니다 등록면허세를 내면 지방교육세가 저절로 따라붙어 등록면허세만 셈하고 끝내면 낼 돈이 20% 모자라게 됩니다. 금액은 등록면허세액의 20%다. 실제...

부동산 매매계약서 인지세는 계약서에 적은 금액이 1,000만 원을 넘을 때부터 붙습니다. 2만 원에서 35만 원까지다. 취득세와는 다른 세금이다. 문서세다. 취득세가 부동산을 산 사실에 붙는다면 인지세는 계약서라는 문서 자체에 붙습니다. 주택은 계약서 금액이 1억 원 이하이면 인지세가 0원이다. 이 글은 인지세법 3조와 6조를 열었다. 금액 구간별 세액, 주택만 봐주는 자리, 대출 약정서의 면제선을 적는다. 잔금 날 전자수입인지 값을 묻는 분이 볼 글입니다. 짧다. 구간은 다섯 칸입니다 인지세는 재산에 관한 권리의 변동을 적은 문서에 매기는 세금입니다. 매매계약서 말고도 대출 약정서와 상품권 같은 문서가 대상이다. 문서다. 부동산 소유권 이전 증서는 계약서에 적힌 금액이 기준입니다. 적힌 값이다. 1,000만 원 이하는 0원입니다. 없다. 1,000만 원 넘고 3,000만 원 이하 2만 원, 5,000만 원 이하 4만 원이다. 1억 원 이하 7만 원이다. 7만이다. 1억 원 넘고 10억 원 이하 15만 원, 10억 원 넘으면 35만 원입니다. 다섯 칸이다. 계단이다. 35만 원이 끝이다. 문서다. 기준은 시세가 아니라 계약서에 적어 넣은 금액입니다. 계단식이라 구간 경계에서는 1원 차이로 세금이 달라진다. 1원이다. 3,000만 원이면 2만 원인데 3,000만 원을 넘으면 4만 원이다. 5,500만 원도 9,900만 원도 같은 칸이라 7만 원입니다. 주택은 1억 원 이하면 없습니다 위 표는 토지와 상가에 그대로 적용됩니다. 그대로다. 주택은 한 번 더 봐준다. 주택만이다. 주택 소유권 이전 증서로서 적힌 금액이 1억 원 이하이면 인지세를 내지 않는다고 법이 정했습니다. 9,000만 원짜리 지방 아파트를 사면 인지세가 0원입니다. 같은 9,000만 원이라도 상가면 7만 원이다. 상가는 낸다. 1억 원을 넘으면 주택과 토지·상가의 세액이 같아져 1억 5,000만 원이면 둘 다 15만 원입니다. 1억이 선이다. 넘으면 같다...

남의 이름으로 등기해 둔 부동산이 드러나면 부동산 가액의 최대 30%가 과징금으로 붙습니다. 30%는 한 번에 정해지는 숫자가 아니다. 부동산값으로 매기는 비율과 위반 기간으로 매기는 비율을 더해서 나온다. 10억 원짜리 집을 3년 두었다면 25%, 2억 5,000만 원입니다. 크다. 두 표를 더한다. 최저 10%, 최고 30%다. 셈이다. 이 글은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률과 그 아래 규칙의 부과율표를 열었다. 무엇이 명의신탁인지, 두 표를 어떻게 더하는지, 절반이 되는 경우를 적는다. 과징금 뒤에 오는 것과 빠지는 세 경우도 적는다. 이름을 빌려준 쪽도 읽어야 할 글입니다. 무엇이 명의신탁인가 돈을 낸 사람과 등기부에 이름이 오른 사람이 서로 다르도록 처음부터 짜 둔 약정이 명의신탁약정입니다. 실제 권리자가 소유권이나 물권을 자기가 갖기로 하면서 등기만 남의 이름으로 하기로 한 것이다. 가등기도 들어가고 위임이나 위탁매매의 형식을 빌린 것, 나중에 추인한 것도 같습니다. 넓다. 법이 빼 주는 경우가 셋입니다. 빚 담보로 채권자가 물권을 넘겨받거나 가등기한 경우가 첫째다. 위치와 면적을 정해 둘 이상이 나눠 갖기로 하고 공유로 등기한 경우가 둘째다. 신탁법이나 자본시장법에 따른 신탁재산임을 등기한 경우가 셋째다. 땅을 나눠 쓰기로 하고 공유 등기를 했다면 두 번째다. 자주 놓치는 자리다. 예외다. 두 표를 더하면 과징금이 나옵니다 법은 부동산 가액의 30% 안에서 부과한다고만 정했고 실제 비율은 아래 규칙의 표에 있습니다. 표다. 첫 표는 값이다. 5억 원 이하 5%, 5억 원 넘고 30억 원 이하 10%, 30억 원 넘으면 15%입니다. 둘째 표는 기간입니다. 1년 이하 5%, 1년 넘고 2년 이하 10%, 2년 넘으면 15%다. 각 표에서 한 칸씩 골라 더하면 끝입니다. 덧셈이다. 4억 원을 10개월 두면 10%로 4,000만 원이다. 35억 원을 3년 두면 30%로 10억 5,000만 원이다. 값에서...

부부 공동명의 집 한 채는 9월 16일부터 30일 사이에 신청하면 1세대 1주택자로 계산받습니다. 빼 주는 금액이 9억 원에서 12억 원으로 오르고 나이와 보유기간에 따라 세금을 깎아 주는 것도 붙는다. 기간을 넘기면 그해는 없습니다. 보름이다. 넘기면 내년이다. 9월이다. 이 글은 종합부동산세법을 열었다. 빼 주는 금액이 어떻게 다른지, 1세대 1주택자만 받는 두 가지 깎기를 적는다. 신청할지 말지 가르는 법과 납부유예도 적는다. 부부 이름이 나란히 적힌 등기부를 가진 분이 볼 글입니다. 빼 주는 금액이 다릅니다 종합부동산세는 공시가격을 합친 금액에서 정해진 금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원, 일정 세율을 적용받는 법인은 0원이다. 부부가 절반씩 가진 공동명의면 원칙은 각자가 납세의무자라 9억 원씩 뺍니다. 합치면 18억 원이라 언뜻 유리해 보인다. 숫자다. 그런데 뒤에 나올 세금 깎기가 빠져 있습니다. 18억이 커 보인다. 끝이 아니다. 함정이다. 1세대 1주택자만 받는 두 가지 깎기 계산된 세액에서 다시 비율만큼 깎아 줍니다. 첫째는 나이다. 과세기준일에 60세 이상이면 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%입니다. 둘째는 보유기간입니다. 5년 이상이면 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%다. 둘은 겹쳐 쓸 수 있지만 합쳐서 80%가 한도입니다. 70세에 15년이면 90%가 아니다. 80%다. 한도다. 그래서 신청해야 하나 공동명의를 그대로 두면 18억 원을 빼지만 세금 깎기는 없습니다. 특례를 신청하면 빼는 금액은 12억 원으로 줄고 최대 80% 깎기가 붙는다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 나이, 보유기간에 따라 갈립니다. 이 글은 어느 쪽이 낫다고 단정하지 않고, 두 경우의 세액을 직접 넣어 보라고 권하는 데서 멈춘다. 홈택스 간이세액계산에 두 경우를 넣어 보는 것이 정확하다. 다만 방향은 있...

집을 3년 넘게 갖고 있다가 팔면 차익에서 일정 비율을 빼 줍니다. 그것이 장기보유 특별 빼기, 흔히 말하는 장특공이다. 일반 부동산은 15년을 채워도 최대 30%다. 1세대 1주택은 보유와 거주를 합쳐 최대 80%까지 간다. 다만 그 집에 2년을 살지 않았으면 80% 표 자체를 못 씁니다. 3년이 문턱이고 2년 거주가 갈림길이다. 이 글은 소득세법 95조와 그 아래 규칙 159조의4를 열었다. 어디서 빠지는지, 두 표가 어떻게 다른지, 기간은 언제부터 세는지, 아예 못 받는 자산은 무엇인지를 적는다. 집을 팔 날짜를 고르는 분이 먼저 볼 글입니다. 세금이 아니라 차익에서 뺍니다 판 값에서 산 값과 필요경비를 빼면 차익이 나옵니다. 그 차익에 비율을 곱한 만큼을 덜어 내고 남은 금액에 세율을 곱한다. 세금에서 빼는 것이 아니라 세금을 매길 금액을 줄이는 구조라 차익이 클수록 효과가 큽니다. 차익에서 뺀다. 세금에서가 아니다. 구조다. 일반 표는 15년에 30% 보유 3년부터 시작합니다. 3년이면 6%, 해마다 2%씩 올라 15년에 30%에서 멈춘다. 2년 11개월이면 한 푼도 없습니다. 토지, 상가, 다주택자의 주택이 전부 이 표다. 오래 갖고 있어도 30%가 끝이다. 2%씩이다. 15년에 멈춘다. 표 하나다. 1세대 1주택 표는 보유와 거주를 더합니다 보유 비율과 거주 비율을 따로 셈해 더합니다. 보유는 3년 12%부터 해마다 4%씩 올라 10년에 40%다. 거주도 3년 12%부터 10년 40%까지 같은 걸음이고, 거주 2년은 보유가 3년 이상일 때만 8%입니다. 10년 살고 10년 가지면 40% 더하기 40%, 80%다. 최대다. 일반 표의 30%와 나란히 놓으면 같은 차익 3억 원에서 9천만 원과 2억 4천만 원으로 빠지는 몫이 갈립니다. 같은 집이라도 어느 표를 타느냐가 세금을 가른다. 2년 안 살았으면 80% 표를 못 씁니다 가장 많이 놓치는 자리입니다. 규칙은 이 표를 타는 1세대 1주택을 따...

재건축 조합원에게는 준공이 끝난 뒤에 고지서가 한 장 더 갑니다. 조합원 한 사람당 평균이익이 8천만원 이하 면 재건축부담금은 면제입니다. 8천만원을 넘으면 넘는 금액에 10%부터 50%까지 붙습니다. 한 채만 오래 갖고 있던 조합원은 그 금액에서 다시 10%부터 70%까지 깎입니다. 2026년 8월 기준으로 적용되는 계산 구조를 조문 그대로 정리했습니다. 오른 값 전부가 아니라 「초과」이익에만 붙습니다 집값이 오른 만큼 다 걷는 제도가 아닙니다. 준공 시점의 주택가격 총액에서 세 가지를 빼고 남은 금액이 부과 대상입니다. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조가 정한 산식입니다. 구분 내용 기준이 되는 금액 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액 (종료시점 주택가액) 빼는 것 ① 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액 (개시시점 주택가액) 빼는 것 ② 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액 빼는 것 ③ 개발비용 등 남은 금액 재건축초과이익 → 조합원 수로 나눠 1인당 평균이익 산출 정상주택가격상승분 — 재건축을 하지 않았어도 그만큼은 올랐을 것으로 보는 몫입니다. 이 몫은 부담금에서 빠집니다. 개시시점 주택가액에 두 가지 비율 중 높은 쪽 을 곱해서 계산합니다. 하나는 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율이고, 다른 하나는 그 사업장이 있는 시·군·구의 평균주택가격상승률입니다. 같은 법 제10조제1항입니다. 평균주택가격상승률은 「주택법」 제89조에 따라 국토교통부장관의 위탁을 받은 자가 국가데이터처 승인을 받아 작성한 주택가격 통계로 산정합니다. 개발비용은 공사비·설계감리비·부대비용과 그 밖의 경비, 인가 조건 등에 따라 국가나 지방자치단체에 낸 세금과 공과금, 공공시설이나 토지를 제공·기부한 경우 그 가액이 들어갑니다. 다만 그 대가로 용적률 등이 완화된 경우에는 개발비용으로 넣지 않습니다. 조합 운영 경비도 포함됩니다. 액수를 적어 내면 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 시행령 제9조제3항은 회계감사를 받은 뒤...

아버지 명의 아파트를 아들이 사는 일은 드물지 않습니다. 문제는 값입니다. 주변 시세보다 3억원 넘게 싸게 넘기면, 관청은 그 거래를 매매가 아니라 증여로 봅니다. 게다가 세금을 매기는 창구가 한 곳이 아니라 두 곳입니다. 2026년 1월 1일부터 취득세 쪽 기준이 새로 들어왔습니다. 돈을 실제로 주고받은 것을 증명해도, 값이 너무 싸면 증여로 되돌리는 조항입니다. ★ 계산대가 두 곳입니다 가족끼리 집을 싸게 넘기면 세금 문제가 두 갈래로 갈라집니다. 하나는 취득세 입니다. 집을 받은 사람이 시청·군청·구청에 내는 지방세입니다. 다른 하나는 증여세 입니다. 세무서에 내는 국세입니다. 이 둘은 근거 법이 다르고, 판단 기준도 다르고, 신고하는 곳도 다릅니다. 한쪽에서 증여가 아니라고 봤다고 다른 쪽도 그렇게 본다는 뜻이 아닙니다. 별개로 굴러갑니다. 구분 취득세 증여세 세금 종류 지방세 국세 내는 곳 부동산 소재지 시·군·구 납세지 관할 세무서 근거 법 지방세법 상속세 및 증여세법 가족 간 거래를 보는 방식 배우자·직계존비속 간 취득은 증여로 취득한 것으로 본다 배우자·직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정한다 기준에 걸렸을 때 취득한 부동산 전체 를 증여 취득으로 보아 시가인정액을 과세표준으로 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액 을 증여재산가액으로 표 마지막 줄이 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 같은 거래인데 취득세는 집 전체 를 놓고 다시 계산하고, 증여세는 싸게 넘긴 차액 부분 만 떼어 계산합니다. 계산의 대상 자체가 다릅니다. 먼저, 취득세는 일단 증여로 봅니다 배우자나 직계존비속 사이에 부동산을 취득하면 출발점이 증여입니다. 돈이 오갔는지를 따지기 전에 그렇습니다. 지방세법 제7조제11항입니다. 「배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.」 단서에 붙은 예외가 네 ...

집 한 채를 2년 넘게 갖고 있다가 팔면 양도소득세를 안 냅니다. 여기까지는 대부분 아십니다. 문제는 「2년 보유」만으로 끝나지 않는 경우 입니다. 언제 샀느냐에 따라 2년 거주 가 붙고, 12억을 넘으면 계산 방식이 통째로 달라집니다. 조문 그대로 짚어 보겠습니다. 비과세의 뼈대 소득세법 제89조 제1항 제3호입니다. 1세대가 1주택을 보유하는 경우 로서 대통령령이 정한 요건을 갖춘 주택의 양도소득에는 세금을 매기지 않습니다. 다만 같은 호 괄호 안에 예외가 붙어 있습니다. 「양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다」 는 부분입니다. ★★ 보유 2년, 그리고 거주 2년이 붙는 경우 시행령 제154조 제1항이 요건을 정합니다. 이 조문에 핵심이 다 들어 있습니다. 어떤 주택인가 필요한 요건 일반적인 경우 보유 2년 취득 당시 조정대상지역 에 있던 주택 보유 2년 + 그 기간 중 거주 2년 ★★ 「취득 당시」입니다. 파는 시점이 아닙니다. 지금은 조정대상지역이 아니어도, 살 때 조정대상지역이었다면 거주 요건이 따라붙습니다. 반대로 살 때 아니었다면 지금 지정됐어도 거주 요건은 없습니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지, 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지 로 셉니다. 2026년 7월 1일 기준 조정대상지역 지역 범위 서울 25개 구 전역 경기 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕 + 2026년 7월 1일 추가: 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 투기과열지구도 같은 범위입니다. ※ 지정은 수시로 바뀌므로 계약 전에 국토교통부 발표를 다시 확인하셔야 합니다. ★ 12억을 넘으면 — 초과분에만 세금이 아닙니다 흔히 「12억 넘는 금액에만 세금을 낸다」고 설명하는데 정확하지 않습니다. 시행령 제160조 제1항의 산식이 이렇습니다. 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12...

부동산 중개수수료는 정해진 금액이 아니라 「상한」입니다. 법이 정한 것은 넘을 수 없는 최대치이고, 실제 금액은 그 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조에 그렇게 적혀 있습니다. 그런데 대부분 상한이 곧 정가인 줄 알고 그대로 냅니다. 표부터 보겠습니다. 주택 매매·교환 상한요율 거래금액 상한요율 한도액 5천만원 미만 0.6% 25만원 5천만원 ~ 2억원 미만 0.5% 80만원 2억원 ~ 9억원 미만 0.4% 없음 9억원 ~ 12억원 미만 0.5% 없음 12억원 ~ 15억원 미만 0.6% 없음 15억원 이상 0.7% 없음 여기서 놓치기 쉬운 것이 9억원을 넘으면 요율이 다시 올라간다 는 점입니다. 2억~9억 구간이 0.4%로 가장 낮고, 그 위로는 0.5%·0.6%·0.7%로 계단식으로 오릅니다. 8억 9천만원이면 0.4%가 적용돼 356만원이지만, 9억원이면 0.5%가 적용돼 450만원입니다. 거래금액은 1천만원 차이인데 중개보수는 94만원 차이 가 납니다. 주택 임대차 상한요율 거래금액 상한요율 한도액 5천만원 미만 0.5% 20만원 5천만원 ~ 1억원 미만 0.4% 30만원 1억원 ~ 6억원 미만 0.3% 없음 6억원 ~ 12억원 미만 0.4% 없음 12억원 ~ 15억원 미만 0.5% 없음 15억원 이상 0.6% 없음 한도액은 1억원 미만 구간에만 있습니다. 그 위로는 요율만 곱하면 됩니다. 한도액이 있는 구간에서는 요율로 계산한 값과 한도액 중 적은 쪽 이 상한입니다. 월세는 보증금으로 환산합니다 월세 계약은 거래금액을 이렇게 계산합니다. 구분 계산식 기본 보증금 + (월세 × 100 ) 위 결과가 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70 ) 보증금 1천만원에 월세 50만원이면, 1천만원 + 5천만원 = 6천만원이 거래금액입니다. 5천만원 이상이므로 0.4% 적용, 한도액 30만원과 비교해 24만원 이 상한...

집을 살 때 집값 말고 따로 준비해야 하는 돈이 취득세입니다. 6억원 이하면 1%, 9억원을 넘으면 3%입니다. 6억원에서 9억원 사이는 정해진 계산식으로 세율이 매겨집니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더 붙고, 생애최초로 사는 경우 최대 200만원을 감면받습니다. 아래에서 구간별 세율과 계산법을 정리했습니다. 주택 취득세율 한눈에 보기 1주택자가 집을 살 때 적용되는 기본 세율입니다. 취득가액 취득세율 6억원 이하 1% 6억원 초과 9억원 이하 1% ~ 3% (계산식 적용) 9억원 초과 3% 여기서 말하는 취득가액은 실제로 지급한 금액입니다. 새 아파트에 입주하는 경우라면 옵션 비용까지 합산되므로 계약서상 금액만 보고 계산하면 실제와 달라집니다. 6억원에서 9억원 사이는 이렇게 계산합니다 이 구간은 세율이 고정되어 있지 않습니다. 다음 식으로 계산합니다. 세율(%) = 취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3 소수점 넷째 자리까지 계산합니다. 실제로 넣어보면 이렇습니다. 취득가액 세율 취득세 6억원 1.0000% 600만원 7억원 1.6667% 약 1,167만원 8억원 2.3333% 약 1,867만원 9억원 3.0000% 2,700만원 6억원일 때 정확히 1%, 9억원일 때 정확히 3%가 나옵니다. 앞뒤 구간과 끊기지 않고 이어지도록 만든 식입니다. 집이 여러 채면 세율이 크게 오릅니다 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다. 구분 조정대상지역 그 외 지역 1주택 1~3% 1~3% 2주택 8% 1~3% 3주택 12% 8% 4주택 이상 12% 12% ※ 화면이 좁으면 표를 좌우로 밀어서 보실 수 있습니다. 같은 8억원짜리 집이라도 첫 집이면 약 1,867만원, 조정대상지역에서 두 번째 집이면 6,400만원입니다. 세 배가 넘게 벌어집니다. 사려는 지역이 조정대상지역인지 먼저 확인해야 하는 이유입니다. 실제로 내는 돈은 취득세보다 많습니다 ...

정부가 부동산 세제개편안을 이르면 7월 말, 늦어도 8월 초에 발표 할 예정입니다. 핵심은 보유세를 어떻게 손볼 것인가인데, 인상 폭도 대상 기준도 아직 정해지지 않았습니다. 2026년 7월 27일까지 공개된 내용을 확정된 것과 그렇지 않은 것으로 갈라 정리했습니다. 7월 27일, 마지막 토론회가 끝났습니다 2026년 7월 27일 오후, 서울 중구 대한상공회의소에서 한성숙 국무총리 주재로 2차 부동산 정책 국민 대토론회 가 열렸습니다. 7월 14일부터 네 차례 이어진 토론의 마무리 자리였습니다. 이날 오후 3시 기준으로 접수된 국민 의견은 7,153건 입니다. 분야 접수 맞선 주장 금융 2,833건 청년·무주택자 대출 규제를 풀자 ↔ 가계부채가 높으니 관리를 유지하자 공급 2,277건 도심 유휴부지·비아파트를 활용하자 ↔ 원주민이 밀려나고 단기 재고가 준다 세제 2,012건 초고가 주택 보유세를 강화하자 ↔ 결국 세입자에게 전가된다 세 분야 모두 의견이 팽팽하게 갈렸습니다. 한쪽으로 정리된 사안이 아니라는 뜻입니다. 정부가 밝힌 방향 발표 전이지만 정부가 공개적으로 언급한 방향은 있습니다. 실거주 1주택은 보호 하고, 다주택·비거주·초고가 주택은 부담을 높이는 쪽 1주택자의 장기보유·고령자 세액공제 축소 검토 (현행 최대 80%) 과세 기준을 주택 수에서 합산 가액으로 바꾸는 방안 검토 양도소득세 장기보유특별공제 개편 — 보유 기간 공제는 줄이고 거주 기간 공제는 늘리는 방향 즉 논점은 「올리느냐」가 아니라 「누구에게 얼마나 올리느냐」 입니다. 실거주 1주택과 자산 증식 목적의 다주택을 다르게 다루겠다는 것이 정부가 밝힌 기조입니다. 아직 정해지지 않은 것 제목만 보면 다 결정된 것처럼 보이지만, 확정된 수치는 아직 하나도 없습니다. 확정된 것 아직 정해지지 않은 것 7월 27일 토론회로 의견 수렴이 마무리됐다 초고가 주택의 기준 금액 발표 시기는 7월 말~8월 초 보유세 ...

집을 사기로 마음먹으면 가장 먼저 걸리는 것이 대출입니다. 그런데 "집값의 몇 퍼센트"만 알고 계산했다가 계약 직전에 금액이 모자라는 경우가 많습니다. 2026년 현재 대출 한도는 세 가지가 겹쳐서 정해집니다. 무엇이 어떻게 깎는지 정리했습니다. 한도를 정하는 세 가지 대출 가능 금액은 아래 셋 중 가장 작은 값 으로 정해집니다. 구분 무엇을 보는가 LTV 집값 대비 비율 DSR 내 소득 대비 연간 원리금 상환액 은행 한도 그 은행에 남은 대출 여력 셋 중 하나만 걸려도 그 금액에서 멈춥니다. "LTV 40%니까 4억"이라고 계산했는데 소득이 낮으면 DSR에서 더 깎입니다. LTV — 지역에 따라 달라집니다 금융위원회가 2026년 4월 발표한 「2026년도 가계부채 관리방안」 기준으로 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 LTV 70% 입니다. 규제지역은 서울과 경기 상당수 지역이며, 2026년 7월 1일자로 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 새로 지정 됐습니다. 규제지역에서는 2주택 이상 보유자와 기존 주택을 처분하지 않는 1주택자의 주택 구입 목적 대출이 막혀 있습니다. ★ 금액 상한이 따로 있습니다 여기가 가장 많이 놓치는 부분입니다. 비율과 별개로 "최대 얼마"라는 상한이 걸려 있습니다. 주택 가격 대출 금액 상한 15억 원 이하 6억 원 15억 초과 ~ 25억 원 이하 4억 원 25억 원 초과 2억 원 즉 12억짜리 아파트를 살 때 예전 기준으로 70%를 적용하면 8억4천만 원이지만, 지금은 이 상한과 LTV가 함께 걸립니다. 예외도 있습니다. 중도금 대출에는 이 한도가 적용되지 않고, 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억 원이 적용됩니다. 집값별 실제 대출 가능액 규제지역 기준으로 LTV 40%를 적용한 뒤 금액 상한을 반영하면 이렇게 됩니다. ※ 화면이 좁으면 표를 좌우로 밀어서 보실 수 있습니다. 집값 LTV 40% 계산액 상한 실제 한도 5억 원 ...