등기부 채권최고액, 실제 대출잔액과 얼마나 다를까?
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
채권최고액은 실제 대출잔액과 같은 숫자가 아닙니다. 근저당권이 담보하는 한도를 정한 금액이며, 오늘 남은 원리금과 담보 대상 채무의 범위는 금융기관 자료·약정으로 따로 확인해야 합니다.
등기부의 채권최고액만으로 현재 대출잔액을 확정할 수는 없습니다.
이 글은 민법의 근저당 규정, 부동산등기법의 등기사항, 지방세법의 세율을 바탕으로 정리했습니다. 을구에 적히는 것이 무엇인지, 왜 원금보다 크게 잡는지, 대출잔액은 은행 자료로 확인합니다, 세 들어갈 때의 셈, 다 갚은 뒤 지우는 절차를 차례로 적었습니다. 집을 사려는 분과 전세를 들려는 분이 같이 보시면 좋은 글입니다.
을구에 적히는 것은 채권액이 아닙니다
등기관은 저당권이 근저당권이면 채권의 최고액, 채무자의 이름과 주소를 적습니다. 약정이 있으면 존속기간도 적습니다. 보통 저당권이라면 채권액과 갚을 날짜를 적지만, 근저당권은 그 자리에 최고액 한 줄만 적는 것이 다릅니다.
그래서 등기부만 봐서는 오늘 얼마가 남았는지 알 수 없습니다. 잔액은 등기부에 없고, 집주인이 은행에서 뗀 대출잔액증명서가 있어야 보입니다.
왜 원금보다 크게 잡나
근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무가 얼마인지는 나중에 확정하는 담보입니다. 확정될 때까지 갚거나 옮겨도 저당권은 그대로입니다. 이자는 최고액 안에 들어간 것으로 보는데, 이것이 법이 정한 내용이고 최고액이 큰 이유입니다.
일반 저당권은 민법360조가 원본·이자·위약금·손해배상·실행비용을 정하고 지연배상에1년분 제한을 둡니다. 그러나 이 단서는 근저당권에는 적용되지 않습니다. 근저당권의 지연손해금은 채권최고액 한도에서 전액 담보된다는 대법원2021다240851 판결을 구분해야 합니다.
설정 비율은 법이 일률적으로 정한110~130%가 아니라 금융기관·상품의 약정에 달려 있습니다. 아래120% 계산은 원리를 설명하기 위한 가정이며 실제 계약의 비율을 확인해야 합니다.
등기부의 최고액은 담보 한도이며 실제 잔액이 아닙니다. 금융기관에서 담보 대상 채무 전체와 확정·말소 조건을 확인합니다.
근저당권의 지연손해금은 최고액 한도에서 전액 담보됩니다. 일반 저당권의1년 제한과 구분합니다.
은행이 실제 채권액과 무관하게 최고액 전부를 자동 배당받지는 않습니다.
말소 등록면허세6,000원 외 지방교육세·신청수수료 등이 별도입니다. 개별 대출 상환만으로 확정 전 근저당이 자동 소멸하지 않습니다.
대출잔액은 은행 자료로 확인합니다
채권최고액을 원금의 120%로 설정했다는 것이 확인된다면, 최고액을 1.2로 나눈 값이 처음 대출원금입니다. 3억 6천만 원을 설정한 경우라면 3억 원입니다. 설정 비율이 다르거나 중간에 상환했다면 이 계산으로 현재 잔액을 알 수 없습니다.
한 대출의 잔액증명서가 그 근저당이 담보하는 모든 채무와 장래 변동을 증명하는 것은 아닙니다. 발급 시점·담보 대상 채무·한도대출 사용 가능액·추가 약정 및 말소 조건을 금융기관에서 확인할 자료를 함께 요구하십시오.
전세 계약에서는 채권최고액과 다른 선순위 권리도 확인합니다
선순위 근저당의 채권최고액 전부를 여유를 둔 위험 검토 금액으로 잡을 수는 있습니다. 다만 은행이 실제 채권액과 무관하게 최고액 전부를 자동 배당받는 것은 아닙니다. 실제 피담보채권·순위·매각대금·다른 우선권에 따라 배당되고 전세보증금의 회수도 달라집니다. 채권최고액은 담보 한도, 실제 채권액은 별도라는 구분을 유지하십시오.
잔액이 아니라 천장인 최고액을 기준으로 삼는 것이 안전선입니다.
채권최고액과 보증금을 집값과 비교하는 비율만으로 안전을 보장할 수 없습니다. 예를 들어70%를 임의 검토선으로 정할 수는 있지만 법정 안전선이나 보증 가입 기준을 대신하지 않습니다. 실제 주택가액·선순위 임차보증금·세금 등 다른 권리와 보증 가능 여부를 함께 확인하십시오.
다 갚았으면 지웁니다
개별 대출을 다 갚았더라도 피담보채무 확정 전 근저당이 당연히 소멸하는 것은 아닙니다(민법357조). 은행에 담보하는 전체 채무 범위와 거래 종료·해지·말소 가능 여부를 확인하고 서류를 받아 말소등기를 마쳐야 합니다. 통상 말소 등록면허세6,000원과 지방교육세1,200원 외에 신청 방식별 수수료·대행료 등이 별도이므로7,200원을 전체 말소비용으로 보지 마십시오.
일부만 갚고 최고액을 낮추는 변경등기도 있습니다. 집을 팔거나 세를 놓을 때 을구가 깨끗하면 상대가 안심하니 미루지 않는 것이 좋습니다.
설정할 때 드는 세금
근저당을 설정할 때 등록면허세는 채권금액의 0.2%입니다. 최고액 3억 6천만 원이면 72만 원이고, 지방교육세 20%를 더해 86만 4천 원입니다. 최고액이 클수록 세금도 커지니 은행이 얹는 비율은 내 돈과 직결됩니다.
계약 전에는 등기부의 채권최고액과 금융기관의 현재 잔액 자료를 따로 확인하세요. 잔금 때 말소·감액을 하기로 했다면 대상 근저당권과 처리 순서를 계약 조건에 맞춰 정하고, 완료 후 새 등기부로 확인합니다.
근거 — 민법 제357조(근저당: 채무의 최고액만 정하고 확정을 장래에 보류, 이자는 최고액에 산입)·제358조(부합물·종물에 효력)·제360조(피담보채권의 범위: 원본·이자·위약금·손해배상·실행비용, 일반 저당권의 지연배상1년 제한과 근저당권의 적용 제외를 구분) 원문 직접 확인. 부동산등기법 제75조 제2항(근저당권 등기사항: 채권의 최고액·채무자·존속기간) 원문 직접 확인. 지방세법 제28조 제1항 제1호(저당권 설정 채권금액의 1천분의 2, 그 밖의 등기 건당 6천 원) 원문 직접 확인. 설정비율은 개별 약정 사항이며 본문의120%는 계산 가정입니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 근저당 지연손해금의1년 제한 오적용, 최고액 전액 자동 배당 설명과 잔액증명서 한 장의 한계를 정정하고 채무 확정·말소 비용 조건을 보완했습니다.
대법원2021다240851 판결, 민법357·360·369, 부동산등기법75, 지방세법28·151 대조.
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