등기부등본 보는 법 갑구 을구 여기만 보면 됩니다
부동산 계약에서 가장 비싼 실수는 등기부등본을 안 보고 도장을 찍는 것입니다. 집주인이 진짜 주인인지, 이 집에 빚이 얼마나 잡혀 있는지가 전부 이 문서 한 장에 나옵니다. 정식 명칭은 등기사항전부증명서이고, 주소만 알면 누구나, 소유자 동의 없이 뗄 수 있습니다.
어디서 어떻게 떼나
| 방법 | 수수료 | 비고 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 열람 | 700원 | 화면으로 보기. 확인 용도로 충분 |
| 인터넷등기소 발급 | 1,000원 | 출력물에 발급확인번호 부여 |
| 무인발급기 | 1,000원 | 주민센터 등 |
| 등기소 창구 | 1,200원 | 2025년 7월 29일 개정으로 인상 |
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 「부동산 열람·발급」 메뉴로 들어가 주소를 입력하면 됩니다. 계약 전 확인이 목적이면 700원짜리 열람이면 충분합니다.
세 부분으로 나뉩니다
※ 화면이 좁으면 표를 좌우로 밀어서 보실 수 있습니다.
| 구분 | 무엇이 적혀 있나 | 여기서 확인할 것 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산 자체의 정보 (소재지·면적·구조) | 계약하려는 주소·동·호수와 일치하는지 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 소유자가 누구인지, 소유권을 위협하는 등기가 있는지 |
| 을구 | 소유권 이외의 권리 | 근저당(대출)·전세권이 얼마나 잡혀 있는지 |
갑구 — 소유자와 위험 신호
갑구 맨 마지막에 적힌 사람이 현재 소유자입니다. 계약 자리에서 상대방 신분증과 대조하십시오. 소유자가 아닌 사람과 계약해야 한다면 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.
갑구에 다음 단어가 보이면 계약을 멈추고 전문가와 상의해야 합니다.
- 가압류·압류 — 소유자가 갚지 않은 빚 때문에 재산이 묶여 있다는 뜻입니다
- 가처분 — 소유권 자체에 다툼이 진행 중이라는 뜻입니다
- 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작된 집입니다
- 신탁 — 소유권이 신탁회사로 넘어가 있어, 등기부상 소유자가 아니라 신탁회사 동의가 있어야 유효한 계약이 됩니다. 전세 사고가 잦은 유형입니다
을구 — 빚이 얼마나 잡혀 있나
을구의 핵심은 근저당권입니다. 여기 적힌 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 은행이 최대로 받을 수 있게 잡아둔 금액으로, 통상 실제 대출금보다 높게 설정됩니다.
전세·월세 계약이라면 이 계산을 해보셔야 합니다.
| 채권최고액 + 내 보증금 | 집 시세와 비교 |
| 시세보다 한참 낮으면 | 보증금 회수 여력이 있는 편 |
| 시세에 육박하거나 넘으면 | 경매로 넘어가면 보증금을 못 받을 수 있는 구조 |
갚아서 끝난 대출인데 말소 등기가 안 된 채 남아 있는 근저당도 있습니다. 이 경우 잔금 전까지 말소해 달라고 특약으로 요구하는 것이 일반적입니다.
한 번 떼고 끝이 아닙니다
등기부등본은 보는 순간의 상태일 뿐입니다. 아침에 깨끗했던 등기부에 오후에 근저당이 설정될 수 있습니다. 그래서 실무에서는 이렇게 합니다.
- 계약 전 한 번 — 소유자·권리관계 확인
- 잔금 치르기 직전 다시 한 번 — 그 사이 새 등기가 생겼는지 확인
자주 묻는 질문
Q. 집주인 동의 없이 떼도 되나요?
됩니다. 등기부등본은 누구나 열람할 수 있는 공개 장부입니다. 주소만 알면 됩니다. 세입자가 계약 전에 확인하라고 만들어진 제도이니 눈치 볼 일이 아닙니다.
Q. 아파트인데 「집합건물」로 떼라고 나옵니다.
맞습니다. 아파트·오피스텔·빌라처럼 한 건물을 호수별로 나눠 소유하는 부동산은 「집합건물」 등기부 하나에 대지 지분까지 함께 나옵니다. 단독주택은 「토지」와 「건물」 등기부를 각각 확인해야 합니다.
Q. 등기부가 깨끗하면 안전한 건가요?
필요조건이지 충분조건은 아닙니다. 등기부에 안 보이는 위험도 있습니다. 대표적으로 집주인의 세금 체납은 등기부에 나오지 않는데도 보증금보다 먼저 배당받아 갑니다. 임대차 계약이라면 계약 전에 임대인의 납세증명서를 요구하거나, 계약서 작성 후 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람하는 제도를 활용할 수 있습니다.
Q. 발급과 열람 중 뭘 해야 하나요?
확인만 할 거면 열람(700원)으로 충분합니다. 분쟁 대비용 증빙으로 남기려면 발급(1,000원)을 받아 보관하십시오.
근거: 「부동산등기법」에 따른 등기사항전부증명서 제도, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조·제3조(대법원규칙 제3222호, 2025. 8. 1. 시행). 수수료는 이 규칙의 현행 기준입니다.
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