주택담보대출 한도 계산법 (2026년 기준)
집값의 몇 퍼센트까지 대출된다는 안내만 보고 계약하면 잔금이 모자랄 수 있습니다. LTV 비율, 가격별 금액 상한, 소득에 따른 DSR과 은행 심사를 모두 거쳐 실제 한도가 정해지기 때문입니다. 아래 숫자는 본인 조건을 은행에서 확인하기 위한 계산 예시입니다.
비율·금액 상한과 소득 심사를 함께 봅니다
대출 가능 금액은 아래 셋 중 가장 작은 값으로 정해집니다.
| 구분 | 무엇을 보는가 |
| LTV | 집값 대비 비율 |
| DSR | 내 소득 대비 연간 원리금 상환액 |
| 은행 한도 | 그 은행에 남은 대출 여력 |
셋 중 하나만 걸려도 그 금액에서 멈춥니다. "LTV 40%니까 4억"이라고 계산했는데 소득이 낮으면 DSR에서 더 깎입니다.
LTV — 지역에 따라 달라집니다
금융위원회는 2026년 8월 13일 자료에서도 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 LTV 70%라는 관리기조를 유지한다고 안내했습니다. 일반적인 무주택자·기존 주택 처분조건부 1주택자 등의 기준과 생애최초·정책대출 같은 별도 요건을 구분해야 합니다. 지역 비율 하나만으로 모든 차주의 한도가 같아지지는 않습니다.
매수 주소가 규제지역인지와 해당 대출에 적용할 지정 기준일은 국토교통부의 공식 지정 자료와 거래 은행에서 확인하십시오. 규제지역에서는 2주택 이상 보유자와 기존 주택을 처분하지 않는 1주택자의 주택 구입 목적 대출이 막혀 있습니다.
금액 상한이 따로 있습니다
수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 비율과 별개로 금액 상한을 확인합니다. 다른 지역이나 정책대출에 이 표를 그대로 적용하지 마십시오.
가격 구간은 계약서의 매매대금만으로 정하지 않습니다. 금융위의 가격별 상한 FAQ는 대출 신청일 당시 KB시세·한국부동산원 시세 등 은행이 심사에 사용하는 시가를 기준으로 안내합니다. 기존 계약·대출의 경과규정과 중도금에서 잔금으로 전환하는 경우도 함께 확인하십시오.
| 주택 가격 | 대출 금액 상한 |
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
즉 12억짜리 아파트를 살 때 예전 기준으로 70%를 적용하면 8억4천만 원이지만, 지금은 이 상한과 LTV가 함께 걸립니다.
예외도 있습니다. 중도금 대출에는 이 한도가 적용되지 않고, 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억 원이 적용됩니다.
LTV와 금액 상한을 비교한 예시
다음은 규제지역 LTV 40%와 금액 상한만 비교한 계산 예시입니다. 실제 승인액은 DSR·보유주택·대출 목적·은행 심사를 추가로 확인해야 합니다.
※ 화면이 좁으면 표를 좌우로 밀어서 보실 수 있습니다.
| 집값 | LTV 40% 계산액 | 상한 | 두 상한 비교액 (DSR 반영 전) |
| 5억 원 | 2억 원 | 6억 | 2억 원 |
| 9억 원 | 3억 6천만 원 | 6억 | 3억 6천만 원 |
| 12억 원 | 4억 8천만 원 | 6억 | 4억 8천만 원 |
| 15억 원 | 6억 원 | 6억 | 6억 원 |
| 20억 원 | 8억 원 | 4억 | 4억 원 |
| 30억 원 | 12억 원 | 2억 | 2억 원 |
표를 보시면 이상한 지점이 보입니다. 두 상한만 비교하면 15억 주택은 최대 6억, 20억 주택은 최대 4억, 30억 주택은 최대 2억입니다. 개인별 실제 승인액은 이보다 작을 수 있습니다. 집이 비쌀수록 대출이 줄어듭니다. 고가 주택일수록 자기 돈을 더 넣으라는 취지입니다.
※ 위 금액은 LTV와 금액 상한만 반영한 것입니다. 소득에 따라 DSR에서 더 깎일 수 있습니다.
DSR — 소득에 비해 원리금 부담이 얼마나 되는지 봅니다
DSR은 연소득 대비 대출의 연간 원리금 상환 부담을 보는 비율이며, 적용 대상·산정 제외 대출과 상품별 계산 방식이 따로 있습니다. 일반적인 차주별 규제비율은 은행권 40%, 2금융권 50%입니다. 전세대출도 모두 같은 방식으로 넣는 것이 아니라 대상 차주·지역·신규 또는 증액 여부 등에 따라 이자 반영 여부를 구분합니다.
스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 반영해 한도 심사 때 가산 금리를 사용하는 제도이며, 그 가산분을 실제 대출이자에 그대로 더해 받는다는 뜻이 아닙니다. 3단계라는 이름만으로 모든 지역·대출에 같은 최대 가산폭이 적용되는 것도 아닙니다. 지역, 대출 종류, 고정·변동금리 구조 및 기존 계약에 대한 경과규정을 함께 확인해야 합니다.
스트레스DSR에 따른 감소 폭은 소득·만기·상환 방식·적용 금리별로 달라집니다. 하나의 사례 금액을 모든 차주에게 적용하지 말고, 은행에서 본인 조건을 넣은 산출표를 받아 확인하십시오.
적용 스트레스 금리와 반영 비율은 해당 시기의 규정·지역·상품 및 금리 유형에 맞춰 판단합니다. 은행이 규제 수치를 임의로 정한다는 뜻은 아닙니다. 상담 시 실제 금리와 DSR 심사용 금리를 구분한 산출표를 받으십시오.
많이 놓치는 함정 세 가지
금융위원회 안내의 기존 규제는 투기·투기과열지구의 시가3억 원 초과 아파트 취득과 전세대출 보증 제한·회수 문제를 연결합니다. 모든 지역의3억 원 초과 아파트를 법으로 못 산다는 뜻이 아닙니다. 본인의 대출 실행일·매수 계약일·취득 지역·보증기관·예외 사유를 거래 은행에 제시하고, 기존 전세대출을 언제 상환해야 하는지 서면으로 확인하십시오.
금융위 안내는 1억 원 초과 신용대출 차주에게 대출 실행일부터 1년간 규제지역 주택 구입 제한을 적용한다고 설명합니다. 이를 주택 매매 자체를 일반적으로 무효로 하는 규정으로 읽어서는 안 됩니다. 대출 약정의 적용 범위·예외·위반 시 회수 등 조치와 본인의 실행일을 거래 금융회사에 확인해야 합니다.
은행의 심사와 취급 여력에 따라 실제 승인 금액이 달라질 수 있습니다. 상담에서 들은 예상 한도와 승인된 한도를 구분하고, 매매계약 전에 자금 조달 가능액과 승인 조건을 확인하십시오.
Q. 내가 사려는 곳이 규제지역인지 어떻게 확인합니까?
A. 규제지역은 국토교통부가 지정·해제하며 수시로 바뀝니다. 국토교통부 발표 자료나 관할 시·군·구청에서 최신 지정 현황을 확인하시는 것이 정확합니다.
Q. 12억 원 주택에 LTV 40%, 가격별 상한 6억 원이 적용된다면 자금은 얼마 필요합니까? 두 상한만 비교하면 4억 8천만 원이 더 작으므로, 매매대금 중 자기자금은 적어도 7억 2천만 원입니다. 소득 심사로 승인액이 4억 원이라면 8억 원이 필요합니다. 두 계산 모두 취득세와 중개보수는 별도입니다.
Q. 은행마다 한도가 다릅니까?
A. LTV·DSR 규제는 동일하지만 은행별 총량 상황과 가산금리에 따라 실제 승인 금액과 금리는 달라집니다. 두세 곳을 비교해보는 것이 유리합니다.
Q. 중도금 대출도 상한에 걸립니까?
A. 아닙니다. 금융위 발표 자료에 중도금 대출은 대출한도가 적용되지 않는다고 명시돼 있습니다. 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 최대 6억 원입니다.
계약금 송금 전에는 매매계약서 금액과 은행이 심사하는 시가를 각각 적어 보십시오. 수도권·규제지역 구입 목적 주담대에서 시가가 정확히 15억 원이면 가격별 상한이 6억 원이고 15억 원을 넘으면 4억 원입니다. 구간 하나만 바뀌어도 차이가 2억 원입니다. 각 금액은 상한이므로 실제 자금계획에는 본인의 LTV·DSR 심사를 거친 금액을 써야 합니다. 금융위원회 가계부채 관리방안
비싼 집일수록 대출이 줄어드는 구조이므로, 자기 자금 계획을 먼저 세우고 매물을 보시는 순서가 안전합니다.
부동산 관련 정보는 이 글도 함께 보시면 도움이 됩니다.
※ 본 글은 금융위원회가 공표한 「2026년도 가계부채 관리방안」 등 공개 자료를 정리한 일반 정보입니다. 실제 대출 한도는 개인의 소득·신용·기존 대출·은행 상황에 따라 달라지므로, 계약 전에 반드시 거래 은행에서 최종 확인하시기 바랍니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: LTV 적용 차주·시가 기준과 DSR 산정 범위, 스트레스 금리의 의미 및 신용대출 약정상 제한을 구분했습니다.
근거: 금융위원회 2026년 8월 13일 금융 종합대책 안내, 가격별 주담대 상한과 DSR FAQ. 2027년 시행 예정 조치는 현행 규제로 바꾸어 적지 않았습니다.
근거 원문
계약금 보내기 전에 은행에서 받을 답
| 확인할 것 | 은행에 제시할 자료 | 받아 둘 답 |
|---|---|---|
| 지역과 보유주택 | 매수 주소·기존 주택·처분 계획 | 적용 LTV와 금액 상한 |
| 소득과 기존 대출 | 소득 자료·원리금 상환액·전세/신용대출 | DSR과 스트레스DSR 산출액 |
| 기존 전세대출 | 실행일·보증기관·새 아파트 취득 예정일 | 보증 제한·회수 여부와 상환 시점 |
12억 원짜리 집에서 LTV 40%는 4억 8천만 원입니다. 6억 원 상한보다 낮아도 소득 심사 결과가 4억 원이라면, 잔금 예산에 넣을 돈은 이 예시에서 4억 원입니다. 실제 계약에서는 내 심사액과 실행일을 먼저 받아야 집값에서 얼마를 따로 마련할지 계산할 수 있습니다.
금융위원회: 전세대출 규제대상 아파트·회수 예외 안내 · 금융위원회: 수도권·규제지역 주담대 가격별 상한 안내
2026년10월13일 보완: 전세대출의 적용 지역과 보증·회수를 구분하고, 주담대 금액 상한의 지역 범위·은행 확인표를 보완했습니다.
2026년10월14일 보완: 근거를 재확인하지 못한 특정 지역의 7월1일 지정 문장을 삭제하고, 계산표가 DSR 반영 전 예시임을 명시했습니다. 표 위 이미지도 승인액을 증명하는 자료가 아닙니다.
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