주택 취득세 계산법, 생애최초 감면은 집값과 주택 종류를 확인합니다
집을 살 때 집값 말고 따로 준비해야 하는 돈이 취득세입니다. 6억원 이하면 1%, 9억원을 넘으면 3%입니다. 6억원에서 9억원 사이는 정해진 계산식으로 세율이 매겨집니다.
여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더 붙고, 생애최초 감면 대상이면 일반 주택은 최대 200만원, 별도 대상 주택은 최대 300만원을 감면받습니다. 아래에서 구간별 세율과 계산법을 정리했습니다.
주택 취득세율 한눈에 보기
아래는 중과·감면 등을 적용하기 전 일반적인 주택 유상취득의11조1항8호 세율입니다. 기존1주택자가 집을 더 사는 경우는 아래 주택 수·지역과 일시적2주택 등의 예외를 함께 확인해야 합니다.
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 9억원 이하 | 1% ~ 3% (계산식 적용) |
| 9억원 초과 | 3% |
분양계약서에 적힌 집값과 옵션계약서를 따로 놓고 보십시오. 붙박이 가구·가전처럼 건축물에 부착되거나 건물과 일체를 이루어 효용을 높이는 설비의 설치비는 사실상 취득가격에 포함됩니다. 이사 때 따로 사는 이동식 가전까지 분양 옵션과 같은 방식으로 모두 더하면 과세표준이 달라집니다. 분리 설치 여부가 애매하면 옵션 품목과 설치 내역으로 소재지 세무과에 확인하십시오. 지방세법 시행령/제18조
6억원에서 9억원 사이는 이렇게 계산합니다
이 구간은 세율이 고정되어 있지 않습니다. 다음 식으로 계산합니다.
세율(%) = 취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3
소수점 넷째 자리까지 계산합니다.
실제로 넣어보면 이렇습니다.
| 취득가액 | 세율 | 취득세 |
|---|---|---|
| 6억원 | 1.0000% | 600만원 |
| 7억원 | 1.6667% | 약 1,167만원 |
| 8억원 | 2.3333% | 약 1,867만원 |
| 9억원 | 3.0000% | 2,700만원 |
6억원일 때 정확히 1%, 9억원일 때 정확히 3%가 나옵니다. 앞뒤 구간과 끊기지 않고 이어지도록 만든 식입니다.
집이 여러 채면 세율이 크게 오릅니다
주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
※ 화면이 좁으면 표를 좌우로 밀어서 보실 수 있습니다.
같은 8억원짜리 집이라도 첫 집이면 약 1,867만원, 조정대상지역에서 두 번째 집이면 6,400만원입니다. 세 배가 넘게 벌어집니다. 사려는 지역이 조정대상지역인지 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
중과표는 일반적인 개인 유상취득의 예입니다. 법인 취득, 법정 일시적2주택 제외, 주택 수 산정 제외 및 조정대상지역 지정 전 계약·계약금 증빙 등 별도 규정이 있습니다. 주소를 나눴다는 사실만으로 세대가 달라지는 것도 아닙니다.
실제로 내는 돈은 취득세보다 많습니다
취득세에는 두 가지 세금이 따라붙습니다.
| 세금 | 부과 기준 |
|---|---|
| 지방교육세 | 취득세 세율·감면에 따라 산정과 면제 여부 구분 |
| 농어촌특별세 | 전용면적 85제곱미터 이하는 부과되지 않습니다 |
농어촌특별세법은 일정 서민주택 등에 비과세를 두며 시행령4조5항의 국민주택규모와 부수토지 범위 등을 따집니다. 원칙 전용85㎡이고 비수도권·비도시지역 읍면은100㎡ 이하이므로 지역 예외도 확인해야 합니다. 지방교육세와 감면세액에 대한 농특세 등은 해당 세율·감면 조항을 별도로 대조합니다.
정확한 금액은 위택스의 지방세 미리계산 기능으로 확인할 수 있습니다. 주소와 취득가액을 넣으면 부가되는 세금까지 합산해서 보여줍니다.
생애최초 감면은 12억원 이하 등 조건을 확인합니다
취득일 현재 본인과 배우자의 주택 소유 이력, 본인의 거주 목적, 12억원 이하 취득가액을 확인합니다. 유상거래가 대상이며 부담부증여는 제외합니다. 미성년자는 대상이 아니고 본인 국적 요건도 있습니다. 소득 제한은 없지만 첫 매수라는 사실만으로 감면이 정해지지는 않습니다.
| 주택 구분 | 최대 감면액 |
|---|---|
| 일반 대상 주택 | 200만원 |
| 인구감소지역 주택 또는 법에서 정한 소형 비아파트·도시형 생활주택·다가구 호수 부분 | 300만원 |
소형 주택은 전용 60㎡ 이하와 취득가액 3억원 이하(수도권 6억원 이하)를 함께 봅니다. 공동주택 중 일반 아파트는 이 소형 구분에서 제외되며, 다가구는 건축물대장에 호수별 면적이 구분되어 있어야 합니다. 인구감소지역인지와 건축물 유형은 소재지 세무과에 확인하십시오.
공동명의라도 한 주택의 총 감면 한도는 해당 구분의 200만원 또는 300만원입니다. 사람마다 그 한도를 따로 받는 방식이 아닙니다. 소유 이력에는 상속 공유지분 처분 등 예외가 있으므로 기록을 가지고 확인해야 합니다.
적용 기한은 2028년 12월 31일까지입니다. 취득일부터 3년 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 추징될 수 있습니다. 배우자에게 지분을 이전하는 경우 등 예외와, 기존 임차인의 잔여 임대차기간이 1년 이내인 주택을 승계한 경우의 기산일은 별도로 확인합니다.
감면 신청 전 계약서, 건축물대장과 주택 소유 이력을 준비하여 관할 세무과에 대상 여부·감면액·추징 조건을 함께 문의하십시오.
납부 기한은 60일입니다
일반 매매는 법정 취득일부터60일 이내 신고·납부가 원칙입니다. 다만60일 전에 등기하려면 접수일까지 신고·납부해야 합니다. 유상승계는 사실상 잔금지급일 등이 기준이고, 잔금 전 등기는 등기일을 적용하는 등 예외가 있습니다. 신축·분양은 사용승인·임시사용·실제 사용 및 잔금 관계를 확인해야 하므로 새 아파트라고 무조건 잔금일 하나로 계산하면 안 됩니다. 무상·부담부증여는 취득월 말일부터3개월, 상속은 해당월 말일부터6개월(외국주소 상속인이 있으면9개월) 등으로 구분합니다.
기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 그리고 취득세를 내지 않으면 소유권 이전 등기가 되지 않습니다. 잔금 일정을 잡을 때 취득세 낼 돈까지 같이 준비해야 하는 이유입니다.
Q. 취득가액은 실거래가 기준입니까, 공시가격 기준입니까?
매매로 산 경우에는 실제 거래금액이 기준입니다. 증여나 상속처럼 대가 없이 취득한 경우에는 시가인정액이나 시가표준액이 기준이 됩니다.
Q. 공동명의면 취득세가 자동으로 줄어듭니까? 일반 세율은 전체 주택 가액으로 구간을 정하고 각 취득 지분에 계산하므로, 지분을 나눈 사실만으로 세율이 낮아지지는 않습니다. 다만 취득자별 적용 조항·감면·중과 여부는 별도 확인합니다. 보유세·양도세도 공동명의라는 이유만으로 언제나 유리한 것은 아닙니다.
Q. 주택 수는 세대 기준입니까, 개인 기준입니까?
세대 기준입니다. 같은 세대에 속한 가족이 가진 주택을 합산합니다. 세대 분리 여부가 세율을 가르는 경우가 많습니다.
Q. 취득세 낼 자금은 어떻게 준비합니까? 이 글의 세액 계산은 대출 가능 여부를 보장하지 않습니다. 잔금 외 세금과 부대비용을 따로 산정하고, 실제 자금조달 가능액·금리·담보와 심사 조건은 해당 금융기관에 확인해야 합니다.
이 글은 2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 주택 종류와 취득세 세율 구간에 따라 달라집니다. 실제 납부액은 위택스 미리계산 또는 관할 시군구청 세무과에서 확인하시기 바랍니다. 부동산 세제 개편이 발표되면 취득세율이 조정될 수 있습니다.
생애 첫 집이라는 사실 하나로 잔금 예산에서 취득세를 빼면 부족할 수 있습니다. 실제 매매가와 주택 종류로 감면 대상·한도를 구하고, 적용 세율과 부가세목까지 반영해 납부액을 따로 잡으십시오. 거주 등 사후 요건이 붙는 경우에는 취득할 때와 이후 일정을 함께 봐야 합니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 일반세율과 중과 예외, 취득일·선등기·무상취득별 기한, 국민주택규모 지역 예외 및 공동명의·자금조달 단정을 바로잡았습니다.
지방세11·13조의2·20,령20조1·2·6·14항,지특36조의3 전체,농특4·령4조5항 및주택법2조6호를 대조했습니다. 생애최초200/300만원·12억원·2028기한·추징조건은 현행과 일치합니다.
감면 근거
지방세특례제한법 생애최초 주택 구입 감면 — 2026년 6월 2일 시행본을 10월 13일 확인했습니다.
2026년 10월 13일 수정: 생애최초의 취득가액·본인과 배우자 이력·주택 종류·공동명의 한도·추징 조건을 보완했습니다. 확인한 조건을 본문과 표에 반영했습니다.
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