주택 취득세 계산법 생애최초는 200만원 감면

집을 살 때 집값 말고 따로 준비해야 하는 돈이 취득세입니다. 6억원 이하면 1%, 9억원을 넘으면 3%입니다. 6억원에서 9억원 사이는 정해진 계산식으로 세율이 매겨집니다.

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더 붙고, 생애최초로 사는 경우 최대 200만원을 감면받습니다. 아래에서 구간별 세율과 계산법을 정리했습니다.

주택 취득세율 한눈에 보기

1주택자가 집을 살 때 적용되는 기본 세율입니다.

취득가액	취득세율
6억원 이하	1%
6억원 초과 9억원 이하	1% ~ 3% (계산식 적용)
9억원 초과	3%

여기서 말하는 취득가액은 실제로 지급한 금액입니다. 새 아파트에 입주하는 경우라면 옵션 비용까지 합산되므로 계약서상 금액만 보고 계산하면 실제와 달라집니다.

6억원에서 9억원 사이는 이렇게 계산합니다

이 구간은 세율이 고정되어 있지 않습니다. 다음 식으로 계산합니다.

세율(%) = 취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3
소수점 넷째 자리까지 계산합니다.

실제로 넣어보면 이렇습니다.

취득가액	세율	취득세
6억원	1.0000%	600만원
7억원	1.6667%	약 1,167만원
8억원	2.3333%	약 1,867만원
9억원	3.0000%	2,700만원

6억원일 때 정확히 1%, 9억원일 때 정확히 3%가 나옵니다. 앞뒤 구간과 끊기지 않고 이어지도록 만든 식입니다.

집이 여러 채면 세율이 크게 오릅니다

주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다.

구분	조정대상지역	그 외 지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

※ 화면이 좁으면 표를 좌우로 밀어서 보실 수 있습니다.

같은 8억원짜리 집이라도 첫 집이면 약 1,867만원, 조정대상지역에서 두 번째 집이면 6,400만원입니다. 세 배가 넘게 벌어집니다. 사려는 지역이 조정대상지역인지 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

실제로 내는 돈은 취득세보다 많습니다

취득세에는 두 가지 세금이 따라붙습니다.

세금	부과 기준
지방교육세	모든 주택에 부과
농어촌특별세	전용면적 85제곱미터 이하는 부과되지 않습니다

전용면적 85제곱미터 이하 주택은 농어촌특별세가 붙지 않습니다. 국민주택 규모에 해당하기 때문입니다. 청약할 때 84제곱미터 타입이 인기 있는 이유 중 하나가 여기에 있습니다.

정확한 금액은 위택스의 지방세 미리계산 기능으로 확인할 수 있습니다. 주소와 취득가액을 넣으면 부가되는 세금까지 합산해서 보여줍니다.

생애최초로 사면 200만원까지 감면됩니다

처음 집을 사는 경우 취득세를 감면받습니다. 근거는 지방세특례제한법 제36조의3입니다.

항목	내용
감면 한도	200만원 (인구감소지역은 300만원)
소득 요건	없음
실거주 의무	3년
적용 기한	2028년 12월 31일까지

예전에는 부부합산 연소득 7,000만원 이하라는 조건이 있었지만 지금은 소득을 보지 않습니다.

다만 3년 실거주 의무가 있습니다. 3년을 채우기 전에 팔거나 증여하거나 세를 놓으면 감면받은 세금을 다시 내야 합니다. 감면 신청 전에 3년을 살 수 있는지 먼저 따져봐야 합니다.

납부 기한은 60일입니다

취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 매매라면 잔금을 치른 날, 새 아파트라면 잔금을 지급한 날이 기준입니다.

기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 그리고 취득세를 내지 않으면 소유권 이전 등기가 되지 않습니다. 잔금 일정을 잡을 때 취득세 낼 돈까지 같이 준비해야 하는 이유입니다.

자주 묻는 질문

Q. 취득가액은 실거래가 기준인가요, 공시가격 기준인가요?
매매로 산 경우에는 실제 거래금액이 기준입니다. 증여나 상속처럼 대가 없이 취득한 경우에는 시가인정액이나 시가표준액이 기준이 됩니다.

Q. 부부 공동명의로 사면 세금이 줄어드나요?
취득세는 줄지 않습니다. 지분을 나눠도 각자 지분만큼 내므로 합계는 같습니다. 공동명의의 이점은 보유세와 양도세 쪽에 있습니다. 보유세는 재산세 조회와 납부 방법 글에서 다뤘습니다.

Q. 주택 수는 세대 기준인가요, 개인 기준인가요?
세대 기준입니다. 같은 세대에 속한 가족이 가진 주택을 합산합니다. 세대 분리 여부가 세율을 가르는 경우가 많습니다.

Q. 취득세 낼 돈도 대출이 되나요?
취득세 자체를 담보로 하는 대출은 없습니다. 주택담보대출 한도 안에서 자금을 마련해야 합니다. 한도 계산은 주택담보대출 한도 계산법 글을 참고하시기 바랍니다.

정리

6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 계산식으로 매겨집니다. 집이 여러 채면 8%에서 12%까지 오릅니다. 전용면적 85제곱미터 이하는 농어촌특별세가 붙지 않고, 처음 사는 집이면 200만원까지 감면됩니다. 신고와 납부는 60일 이내입니다.

이 글은 2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 지방교육세와 농어촌특별세의 구체적인 세율은 주택 종류와 세율 구간에 따라 달라져 이 글에서 수치로 표기하지 않았습니다. 실제 납부액은 위택스 미리계산 또는 관할 시군구청 세무과에서 확인하시기 바랍니다. 부동산 세제 개편이 발표되면 취득세율이 조정될 수 있습니다.