부동산정보센터

민간임대 조합원 모집신고는 관할 시장·군수·구청장이 수리해야 효력이 생깁니다. 신고서를 냈다는 것과 수리됐다는 것은 다릅니다. 돈을 넣기 전에 볼 것은 이 한 가지입니다. 조합에 가입하겠다고 마음먹은 분이라면, 사무실에서 보여주는 안내문보다 구청 기록이 먼저입니다. 안내문은 만들면 그만입니다. 수리는 관청이 합니다. 📋 목차 법에 있는 모집 경로는 둘뿐입니다 조합원 모집신고는 누가 어디에 하나요 구청이 신고를 받아주지 않는 다섯 가지 80퍼센트는 소유권이 아닙니다 돈을 넣기 전에 확인하는 순서 자주 묻는 질문 법에 있는 모집 경로는 둘뿐입니다 민간임대주택을 놓고 사람을 모으는 길은 법에 두 갈래로만 적혀 있습니다. 하나는 등록한 임대사업자가 자기가 등록한 민간임대주택을 공급하는 경우입니다. 다른 하나는 협동조합기본법에 따라 세워진 협동조합이나 사회적협동조합, 또는 그 조합의 발기인이 조합원을 모으는 경우입니다. 이 두 갈래 바깥은 법이 예정한 모집이 아닙니다. 여기서 한 번 걸립니다. 협동조합은 협동조합기본법으로 설립하고, 조합원 모집은 민간임대주택에 관한 특별법으로 신고합니다. 법이 둘입니다. 등기까지 마쳤다는 말만 듣고 모집도 정상이라고 생각하기 쉽습니다. 설립과 모집은 따로 봅니다. 앞쪽 갈래도 짚어 두겠습니다. 등록한 임대사업자가 공급하는 경우란, 시장·군수·구청장에게 임대사업자로 등록을 마치고 그 등록된 집을 내놓는 경우를 말합니다. 등록 여부는 국토교통부 렌트홈에서 확인할 수 있습니다. 등록번호를 받아 적어 두면 대조가 됩니다. 정리하면 이렇습니다. 등록한 사업자냐, 신고가 수리된 협동조합이냐. 둘 중 어디에도 들어가지 않으면서 사람과 돈을 모으는 구조라면, 그 구조가 무엇을 근거로 삼고 있는지를 서면으로 물어보시는 편이 낫습니다. 조합원 모집신고는 누가 어디에 하나요 30호 이상을 공급할 목적으로 세워진 협동조합, 그리고 그 발기인이 대상입니다. 신고는 그 집을 지을 땅을 맡고 있는 시장...

보일러 값을 세입자가 먼저 냈다면 그 돈은 필요비 이고, 집주인에게 바로 달라고 할 수 있습니다. 다만 시계가 하나 붙습니다. 집을 비워주고 열쇠를 넘긴 날부터 6개월 이 지나면 청구할 권리가 사라집니다. 한겨울에 보일러가 멈췄는데 집주인이 전화를 안 받습니다. 업체를 불러 120만 원을 긁었습니다. 이 돈, 언제 어떻게 받아야 할까요. 여기서 갈리는 것이 딱 두 가지예요. 내가 쓴 돈이 집을 지킨 돈 인지 집을 좋게 만든 돈 인지, 그리고 그 청구를 언제까지 했는지입니다. 📋 목차 먼저 낸 돈은 두 갈래로 갈립니다 필요비는 바로, 유익비는 나갈 때 6개월 시계는 언제부터 도나요 120만 원 보일러와 300만 원 마루, 끝까지 계산해 봅니다 여기서 걸립니다 자주 묻는 질문 근거·출처 먼저 낸 돈은 두 갈래로 갈립니다 법은 세입자가 쓴 돈을 필요비 와 유익비 둘로만 나눕니다. 이름은 딱딱하지만 가르는 기준은 단순해요. 집을 쓸 수 있는 상태로 지키는 데 들어간 돈이 필요비입니다. 보일러 수리, 터진 수도관, 나간 전기 배선처럼 그것 없이는 살 수 없는 것들이죠. 반대로 집의 값어치를 올리는 데 들어간 돈이 유익비예요. 새로 깐 마루, 추가로 단 붙박이장, 확장 공사가 여기 들어갑니다. 둘을 가르는 질문은 하나면 충분합니다. 「이걸 안 고쳤으면 계속 살 수 있었나」 살 수 없었다면 필요비입니다. 살 수는 있는데 더 좋아진 거라면 유익비예요. 가르는 순간이 곧 받는 방법을 정합니다. 그래서 이 구분부터 잡고 가야 해요. 갈림 필요비 유익비 성격 집을 지키는 돈 집을 좋게 만든 돈 보기 보일러 수리, 누수 배관, 전기 복구 마루 교체, 붙박이장, 발코니 확장 청구 시점 쓴 즉시 계약이 끝날 때 받는 조건 쓴 사실만 증명하면 됨 나갈 때 값어치가 남아 있어야 함 얼마를 받나 쓴 돈 전액 쓴 돈 또는 오른 값어치 중 집주인이 고른 쪽 집주인이 미룰 수 있나 못 미룹니다 법원이 기간을 넉넉히 줄 ...

맹지를 산 뒤 옆 땅 주인이 길을 막아도, 주위토지통행권으로 큰길까지 다닐 길이 납니다. 대신 손해를 물어 줘야 합니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고, 그 하나가 어디서 갈리는지가 이 글의 요지입니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고 나머지는 전부 손해를 물어 주는 유상입니다. 큰길에 붙지 않은 땅을 맹지라고 부릅니다. 값이 싸서 샀는데 어느 날 옆 땅 주인이 울타리를 치면 내 땅에 못 들어갑니다. 민법은 이 경우를 두 조항으로 적어 두었습니다. 둘이다. 이 글은 그 두 조항과 올해 나온 대법원 판결을 그대로 펴 놓습니다. 법에는 무엇이 적혀 있나 민법 제219조는 이렇게 적었습니다. 어느 땅과 큰길 사이에 그 땅의 용도에 필요한 통로가 없으면 땅 주인은 주위의 땅을 통행할 수 있다. 필요하면 통로를 낼 수도 있다. 조건은 둘이다. 그뿐이다. 주위 땅을 지나지 않으면 큰길에 못 나가거나, 나갈 수는 있어도 지나치게 큰 비용이 드는 경우입니다. 단서가 붙어 있습니다. 하나다. 「이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다」. 내가 편한 길이 아니다. 옆 땅 주인이 가장 덜 다치는 길로만 됩니다. 그리고 둘째 항이 있다. 보상이다. 통행하는 사람은 옆 땅 주인의 손해를 보상해야 한다. 공짜가 아니라는 뜻입니다. 유상이다. 공짜인 경우는 하나뿐입니다 여기서 갈린다. 220조다. 민법 제220조입니다. 법이다. 한 필지를 나누는 바람에 큰길에 못 닿는 땅이 생겼으면 그 땅 주인은 다른 쪽 땅을 지나갈 수 있다. 이때는 보상 의무가 없다. 땅 일부를 팔아서 맹지가 생긴 경우도 같습니다. 같다. 왜 공짜일까. 맹지를 만든 사람이 바로 그 나눈 사람이기 때문입니다. 자기가 나눠 놓고 길값을 받는 것은 법이 허락하지 않습니다. 법이 그렇다. 거꾸로 말하면 이렇습니다. 원래부터 맹지였던 땅을 산 사람은 219조다. 손해를 물어 줘야 합니다. 「맹지도 통행권이 있으니 걱정 없다」는 말은 절반만 맞습니다. 다른 길이 있으면 안...

집을 팔기로 하고 계약금까지 받았는데, 그 사이 값이 뛰어서 계약이 후회되는 분이 나옵니다. 반대로 사기로 해 놓고 사정이 바뀌어 무르고 싶은 분도 생깁니다. 무를 길은 남았습니다. 값이 있을 뿐입니다. 민법이 그 값을 정해 놨습니다. 준 쪽은 계약금을 포기하면 되고, 받은 쪽은 두 배를 물어주면 됩니다. 단, 이 문이 언제 닫히는지가 진짜 문제입니다. 법의 문장부터 계약할 때 계약금이 오갔다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 는 계약을 무를 수 있습니다. 준 사람은 그 돈을 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환 하고 물러납니다. 다른 약속이 없을 때 적용되는 기본값입니다. 낯선 말이 둘 나왔습니다. 「이행에 착수」와 「배액 상환」. 이 두 마디가 이 제도의 전부라, 하나씩 풀겠습니다. 값을 숫자로 보면 값부터 봅니다. 5억 원짜리 집에 계약금 5천만 원이 오갔다고 해 봅시다. 계약금이 꼭 10%여야 한다는 법은 없지만, 걸어 둔 그 액수가 무르는 값의 기준이 된다는 것은 같습니다. 사는 쪽이 무르면 5천만 원을 버리는 것으로 끝납니다. 파는 쪽이 무르려면 받은 5천만 원에 같은 액수를 얹어 1억 원을 내줘야 합니다. 값이 뛰었다고 가볍게 무를 일이 아닌 이유가 이 배액입니다. 문이 닫히는 순간 — 이행 착수 이제 시간입니다. 무르는 문은 「이행에 착수할 때까지」만 열립니다. 집 거래에서 착수라고 하면 대표 장면이 중도금이고, 다툼도 대체로 그 언저리에서 갈립니다. 중도금이 건너간 뒤에는 계약금을 포기해도, 배액을 내밀어도 이 조항으로는 못 무릅니다. 날짜만 믿는 것도 위험합니다. 약속한 중도금 날짜가 안 왔어도, 한쪽이 미리 돈을 보내 착수해 버리는 경우가 실제로 다뤄집니다. 상대가 무르려는 낌새를 챈 쪽이 날짜보다 먼저 돈을 쏘아 문을 닫아 버리는 수가 실제 분쟁에서 종종 나오는 장면입니다. 무를 생각이 조금이라도 있다면 중도금 전날이 아니라 오늘 결정해야 하는 이유입니다. 「다른 약정이 ...

마음에 드는 집을 찾았습니다. 값도 맞고 위치도 좋습니다. 등기부를 떼어 보니 낯선 줄이 하나 있습니다. 「소유권이전청구권 가등기」 . 빚도 아니고 압류도 아닌데 마음이 걸립니다. 이건 순위를 미리 잡아 둔 자리 입니다. 나중에 그 자리가 본등기로 채워지면, 그 뒤에 들어온 등기는 지워집니다. 내 이름으로 옮긴 등기도 예외가 아닙니다. 가등기는 무엇을 하는 등기인가요 가등기는 지금 당장은 못 하지만 나중에 하겠다 는 권리를 적어 두는 등기입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 권리를 설정하거나 옮기거나 바꾸거나 없애 달라고 할 권리가 있다. 그 청구권을 지키려 할 때 가등기를 한다. 예를 들면 이렇습니다. 집을 사기로 계약은 했는데 잔금이 아직 남았습니다. 소유권을 바로 옮기지는 못합니다. 그 사이 집주인이 다른 사람에게 팔아버릴 수도 있습니다. 그럴 때 자리부터 잡아 두는 것이 가등기입니다. 본등기의 예약석 이라고 보시면 됩니다. 순위를 잡아 둔다는 말의 뜻 등기는 먼저 들어온 것이 앞섭니다. 그런데 가등기는 여기에 한 가지를 더합니다. 법에는 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따른다 고 적혀 있습니다. 2024년에 가등기를 하고 2026년에 본등기를 했다고 해 봅시다. 그 본등기는 2024년 자리 로 들어갑니다. 2025년에 들어온 등기보다 앞이 됩니다. 시간을 거슬러 올라가는 것이 아닙니다. 비워 둔 자리로 돌아가는 것입니다. 내 등기가 지워질 수 있습니다 여기가 이 제도에서 가장 무서운 부분입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 가등기에 따른 본등기가 되면, 등기관이 직권으로 뒤에 들어온 등기를 말소하여야 한다 . 그 권리를 침해하는 것이 대상이다. 「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」 입니다. 누가 신청하지 않아도 지웁니다. 지운 뒤에는 지체 없이 그 등기 명의인에게 알리게 되어 있습니다. 다만 알려 주는 것이지 되돌려 주는 것이 아닙니다. 가등기가 붙은 집을 사시려 한다면...

공사를 끝냈는데 돈을 못 받았습니다. 건물에 현수막을 걸고 사람을 두어 지킵니다. 유치권 을 행사한다는 뜻입니다. 인터넷에는 이런 말이 많습니다. 「버티고 있으면 언젠가는 받는다」 는 것입니다. 정말 그럴까요. 그렇지 않습니다. 법에는 「유치권을 행사해도 돈 받을 권리의 시간은 그대로 간다」 고 적혀 있습니다. 버티는 동안에도 시계는 돕니다. 버티면 시간이 멈추는 것 아닌가요 가장 크게 어긋나는 대목이 여기입니다. 법에 이렇게 적혀 있습니다. 「유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다」 어려운 말을 풀면 이렇습니다. 돈을 달라고 할 수 있는 권리는 일정한 기간이 지나면 없어집니다. 그 기간을 세는 시계가 유치권을 행사한다고 해서 멈추지 않는다 는 뜻입니다. 공사대금은 그 기간이 3년 입니다. 법이 「공사에 관한 채권」 을 3년짜리로 따로 묶어 두었습니다. 그러니 건물만 붙잡고 3년을 보냈다고 해 봅시다. 붙잡을 근거가 된 그 돈이 먼저 사라질 수 있습니다. 주의하셔야 합니다. 버티는 것과 별개로 소송이나 지급명령 같은 조치를 따로 하셔야 합니다. 어떤 때 유치권이 생기나요 법이 요구하는 것은 세 가지입니다. 그리고 막는 대목이 하나 더 있습니다. 쥐게 된 과정 자체가 잘못이면 유치권은 서지 않습니다. 법에 「그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다」 고 못 박혀 있습니다. 몰래 들어가 문을 걸어 잠그는 방식은 여기에 걸릴 수 있습니다. 손을 놓으면 어떻게 되나요 한 줄로 끝납니다. 「유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다」 다른 조건이 붙지 않습니다. 쥐고 있던 것을 놓는 순간 없어집니다. 그래서 잠깐 자리를 비웠다가 상대가 문을 바꿔 달면 상황이 뒤집힙니다. 되찾아오는 일은 다시 시작하는 것에 가깝습니다. 비어 있으니 들어가 살아도 되나요 이걸 놓치면 유치권 자체가 날아갑니다. 법은 이렇게 적고 있습니다. 「채무자의 승낙 없이 유치...

대출을 알아보려고 등기부등본을 떼어 확인했습니다. 모르던 글자가 하나 올라와 있습니다. 가압류 입니다. 재판을 받은 적도, 법원에 가 본 적도 없습니다. 어떻게 이런 게 붙을 수 있을까요. 붙습니다. 가압류는 재판 절차를 거치지 않고 결정으로 나갑니다. 다만 돈을 갚아야 할 쪽에서 먼저 움직일 수 있는 길이 있습니다. 재판도 없이 어떻게 붙나요 법에 그렇게 적혀 있습니다. 「가압류 신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있다」 는 조항입니다. 변론은 양쪽 말을 듣는 자리입니다. 그걸 건너뛸 수 있다는 뜻입니다. 이유는 간단합니다. 미리 알리면 그사이 재산을 옮겨 버릴 수 있기 때문입니다. 더 나아간 조항도 있습니다. 돈 받을 사람(채권자)이 청구할 돈이 있다는 것을 제대로 밝히지 못했다고 해 봅시다. 그래도 법원이 정한 담보를 걸면 가압류가 나갈 수 있습니다. 그래서 가압류가 붙었다는 사실만으로 빚이 확정된 것은 아닙니다. 이건 분명히 갈라 두셔야 합니다. 빼려면 어떻게 해야 하나요 법에 길이 세 개 놓여 있습니다. 해방금액이라는 게 뭔가요 가압류 결정문에는 금액이 하나 적혀 있습니다. 법이 「반드시 적어야 한다」 고 정해 둔 금액입니다. 그 돈을 법원에 맡기면(공탁하면) 됩니다. 집행을 멈추거나, 이미 붙은 가압류를 풀 수 있습니다. 돈을 갚는 것이 아닙니다. 집 대신 그 돈을 묶어 두는 것 에 가깝습니다. 제소명령은 무엇인가요 가장 덜 알려진 수단입니다. 돈을 갚아야 할 쪽에서 법원에 신청합니다. 그러면 법원이 상대방에게 명합니다. 「기간 안에 소송을 내고 그 증거를 내라」 는 것입니다. 그 기간은 법이 2주 이상 으로 정하도록 해 두었습니다. 그리고 기간 안에 내지 않으면 법원은 가압류를 취소하여야 합니다. 「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」 입니다. 여기에 함정이 하나 더 있습니다. 서류를 냈더라도 그 뒤에 소송이 취하되거나 각하되면, 처음부터 안 낸 것으로 ...

가게를 열고 자리를 잡을 만하니 계약 만료가 다가옵니다. 건물주가 나가 달라고 하면 어떻게 되는지가 제일 급합니다. 결론부터 말씀드리면, 세입자는 계약을 더 하자고 요구할 수 있습니다. 그 기간이 10년 입니다. 다만 10년이 자동으로 굴러오지 않습니다. 요구해야 하고, 요구할 수 있는 시기가 정해져 있습니다. 언제부터 언제까지 말해야 하나요 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 입니다. 이 창이 좁습니다. 너무 일찍 말해도, 너무 늦게 말해도 효력이 없습니다. 12월 31일에 계약이 끝난다면, 7월 1일부터 11월 30일 사이 에 말해야 한다는 뜻입니다. 12월에 들어서면 늦습니다. 날짜를 세는 시작점이 계약 시작일이 아니라 끝나는 날이라는 점 을 놓치기 쉽습니다. 계약서에서 만료일부터 거꾸로 세셔야 합니다. 10년은 어디서부터 10년인가요 지금 쓰고 있는 계약이 아니라, 이 가게에 처음 들어온 계약부터 셉니다. 법에는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위"라고 적혀 있습니다. 2년씩 다섯 번을 갱신했다면 그것으로 10년입니다. 지금 계약을 새로 썼다고 시계가 0으로 돌아가지 않습니다. 이미 8년을 채우셨다면 남은 것은 2년입니다. 10년으로 늘어난 시점이 따로 있습니다 원래 이 기간은 5년 이었습니다. 2018년 10월 16일 에 10년으로 늘었습니다. 여기가 함정입니다. 법이 바뀌었다고 모든 계약이 자동으로 10년이 되지는 않았습니다. 바뀐 법은 그날 이후에 새로 맺거나 갱신된 계약부터 적용됩니다. 그래서 이런 차이가 생깁니다. 내 계약이 이렇다면 보장 기간 2018년 10월 16일 이후에 처음 맺은 계약 10년 그 전에 맺었지만 그날 이후 한 번이라도 갱신된 계약 10년 그 전에 맺고 그날 전에 이미 끝나 버린 계약 5년 오래 장사하신 분일수록 이 줄을 확인하셔야 합니다. 계약서를 처음 쓴 날짜와 갱신한 날짜를 함께 ...

부동산 매매계약은 맺은 날부터 30일 안에 신고해야 합니다. 해제했으면 해제가 확정된 날부터 다시 30일 안에 해제 신고를 한다. 30일이 두 번이다. 어느 쪽이든 넘기면 500만 원 이하 과태료입니다. 둘 다다. 과태료가 나오는 자리는 두 번째 30일이다. 해제다. 이 글은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 3조와 28조, 그 아래 규칙 3조와 별표 1을 열었다. 무엇을 언제 누가 신고하는지, 해제 신고, 자금조달계획서를 내는 거래, 과태료의 세 층을 적는다. 계약서에 도장을 찍은 분이 그날 볼 글입니다. 30일은 계약일부터입니다 잔금일도 등기 신청일도 아닙니다. 아니다. 계약서에 도장을 찍은 날부터 30일이다. 잔금이 석 달 뒤라도 신고 기한은 계약일에서 세어 나갑니다. 계약일이다. 대상은 셋입니다. 부동산 매매계약, 주택법·도시개발법·도시정비법 등 8개 법률에 따른 공급계약이다. 그리고 분양권과 입주권의 매매다. 건물이 올라가지도 않은 분양권 손바뀜도 똑같이 30일이다. 같다. 계약일이다. 잔금일이 아니다. 분양권도다. 누가 신고하나 원칙은 매도인과 매수인의 공동 신고이고, 관청은 부동산 소재지 시·군·구입니다. 공동이다. 상대가 거부하면 단독으로 신고할 수 있다. 단독이다. 상대가 버틸수록 내가 먼저 단독 신고로 기한을 지켜야 합니다. 먼저다. 중개사가 계약서를 써서 줬으면 그 중개사가 신고합니다. 공동 중개면 중개사들이 함께 한다. 함께다. 다만 신고필증이 나왔는지 확인하고 보관하는 것은 당사자 몫이다. 내 몫이다. 신고필증을 받으면 등기 때 검인을 받은 것으로 봅니다. 필증이다. 성가신 절차가 아니라 등기 준비의 한 단계다. 단계다. 중개사가 한다. 필증은 내가 챙긴다. 검인이다. 해제해도 다시 30일입니다 신고한 계약이 깨져도 신고는 저절로 사라지지 않습니다. 남는다. 해제·무효·취소가 확정된 날부터 30일 안에 같은 관청에 공동으로 해제 신고를 해야 한다. 안 하면 있지도 않은 거래가 기록에 남...

상가 권리금은 건물주가 회수를 방해하면 손해배상으로 받아낼 수 있습니다. 그 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안이다. 보호받는 창은 좁다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지다. 나가는 날이 아니라 그 6개월 전부터 움직여야 한다는 뜻입니다. 6개월이 보호의 창이고 3년이 청구의 문이다. 이 글은 상가건물 임대차보호법 10조의4와 그 둘레 규정, 그 아래 규칙을 열었다. 보호 구간, 건물주가 못 하는 것과 해도 되는 것을 적는다. 보호가 통째로 사라지는 경우, 대법원이 가른 세 사건도 적는다. 가게를 넘기고 나오려는 분이 먼저 볼 글입니다. 보호받는 창은 6개월입니다 권리금 회수기회 보호는 임대차 내내 작동하는 것이 아니라 끝자락의 정해진 구간에서만 켜지는 장치입니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지다. 창이다. 이 안에서 세입자가 새 세입자를 데려와 권리금을 받으려 할 때 건물주가 막으면 손해배상 책임이 생깁니다. 배상 한도는 두 금액 중 낮은 쪽입니다. 새 세입자가 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금이다. 높은 권리금으로 계약을 맞춰 놓아도 종료 당시 권리금이 낮게 평가되면 낮은 쪽이 상한이다. 낮은 쪽이다. 높은 쪽이 아니다. 한도다. 세입자에게도 의무가 있습니다. 새 세입자가 될 사람의 자력과 의무이행 능력에 관해 아는 정보를 건물주에게 알려야 한다. 의무다. 보증금이 커도 권리금 조항은 적용됩니다 환산보증금은 월세에 100을 곱해 보증금을 더한 값입니다. 서울 9억 원, 과밀억제권역과 부산 6억 9천만 원이다. 광역시와 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시는 5억 4천만 원, 그 밖은 3억 7천만 원이다. 이 선을 넘는 고액 임대차라도 권리금 조항은 그대로 적용됩니다. 보증금이 크다는 이유로 권리금 보호에서 빠지지는 않는다. 다만 계약갱신이나 증액 상한 5% 같은 다른 조항에서는 이 선이 여전히 뜻이 있다. 5%다. 권리금은 넘어도 된다. 다른 조항은 아니다. 선이다. ...

2026년 2월 15일부터 중개사는 말로 설명하는 데서 그치지 못합니다. 그 설명의 근거가 된 서류를 계약 전에 직접 보여줘야 한다. 등기사항증명서와 신탁원부처럼 법률 본문에 이름이 박힌 서류다. 안 보여주면 500만 원 이하 과태료입니다. 「제가 다 확인했습니다」는 이제 법 위반이다. 이 글은 공인중개사법 25조와 25조의3, 51조, 그 아래 규칙 21조, 개정 법 부칙을 열었다. 서류 네 가지, 설명해야 할 열두 가지, 내 계약에 적용되는지, 안 보여주면 어떻게 되는지를 적는다. 집주인의 의무가 아니라 중개사의 의무를 다루는 글입니다. 법에 이름으로 박힌 서류 넷 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본입니다. 예전 규정과 달라진 것은 「근거자료를 제시하여야 한다」는 문구다. 그 이름이 법률 본문에 직접 열거됐다. 「등」이라 이 넷이 전부는 아니고 설명의 근거가 된 자료면 제시 대상입니다. 넷이다. 이름이 박혔다. 법이다. 신탁원부가 핵심입니다 등기부에는 「신탁」 두 글자만 찍힙니다. 누가 임대차 계약을 맺을 권한을 갖는지, 집주인이 되려는 사람이 그 권한을 갖는지는 신탁원부를 봐야 안다. 신탁 등기된 건물에서 난 전세 사고의 상당수가 여기서 시작됩니다. 중개사가 「신탁 물건인데 문제없습니다」라고 말만 하고 신탁원부를 안 보여주면 이제는 요구할 수 있다. 그 요구에 법적 근거가 있다. 두 글자다. 원부를 본다. 권한이다. 설명해야 하는 열두 가지 종류·소재지·면적·용도·구조·건축연도 같은 기본 사항이 먼저다. 소유권·전세권·저당권 같은 권리관계, 거래예정금액과 중개보수·실비의 산출내역이 따른다. 토지이용계획과 공법상 제한, 수도·전기·가스·소방·승강기 같은 시설 상태가 있다. 벽면·바닥·도배 상태, 일조·소음·진동, 도로·대중교통·학교 근접성도 있다. 취득에 따르는 세금의 종류와 세율까지다. 주택 임대차 중개에는 넷이 더 붙습니다. 관리비 금액과 산출내역, 집주인의 정보...

마음에 드는 집을 놓칠까 봐 그 자리에서 500만원을 보냈습니다. 그런데 사흘 뒤에 마음이 바뀌었습니다. 이 돈은 돌려받을 수 있을까요. 인터넷에는 「가계약금은 원래 못 받는다」는 말이 압도적으로 많습니다. 대법원 판단은 그 반대입니다. 계약금은 원래 무슨 돈인가 민법 제565조 제1항입니다. 「매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.」 이 조문의 계약금을 해약금 이라고 부릅니다. 「계약을 깨는 값」 입니다. 산 사람은 준 돈을 버리고, 판 사람은 받은 돈의 두 배를 돌려주면 계약을 없던 일로 할 수 있습니다. ★ 그리고 제565조 제2항이 중요합니다. 이렇게 해제하면 손해배상은 따로 청구하지 못합니다. 포기하거나 두 배를 물어 주면 그것으로 끝입니다. ★★ 계약금은 「위약금」이 아닙니다 이 둘을 섞어서 쓰는 글이 많은데 성격이 다릅니다. 해약금 위약금(손해배상액의 예정) 언제 쓰나 마음이 바뀌어 계약을 깰 때 계약을 어겼을 때 근거 민법 제565조 민법 제398조 특약이 필요한가 필요 없음 (기본값) 별도 특약이 있어야 함 대법원이 두 판결에서 같은 날 못 박았습니다. 「계약금 등을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다」 (대법원 1996. 6. 14. 선고 95다11429 판결). 그리고 위약금 특약이 없으면, 상대방 잘못으로 계약이 깨져도 계약금이 자동으로 상대방에게 넘어가지 않고 실제 입은 손해만 배상받습니다 (대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결). ★ 그래서 계약서에 위약금 조항이 있는지를 직접 확인하셔야 합니다. ...