맹지 산 뒤 옆 땅으로 못 다니게 막히면, 주위토지통행권으로 길이 납니다
맹지를 산 뒤 옆 땅 주인이 길을 막아도, 주위토지통행권으로 큰길까지 다닐 길이 납니다. 대신 손해를 물어 줘야 합니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고, 그 하나가 어디서 갈리는지가 이 글의 요지입니다.
공짜인 경우는 하나뿐이고 나머지는 전부 손해를 물어 주는 유상입니다.
큰길에 붙지 않은 땅을 맹지라고 부릅니다. 값이 싸서 샀는데 어느 날 옆 땅 주인이 울타리를 치면 내 땅에 못 들어갑니다. 민법은 이 경우를 두 조항으로 적어 두었습니다. 둘이다. 이 글은 그 두 조항과 올해 나온 대법원 판결을 그대로 펴 놓습니다.
법에는 무엇이 적혀 있나
민법 제219조는 이렇게 적었습니다. 어느 땅과 큰길 사이에 그 땅의 용도에 필요한 통로가 없으면 땅 주인은 주위의 땅을 통행할 수 있다. 필요하면 통로를 낼 수도 있다. 조건은 둘이다. 그뿐이다. 주위 땅을 지나지 않으면 큰길에 못 나가거나, 나갈 수는 있어도 지나치게 큰 비용이 드는 경우입니다.
단서가 붙어 있습니다. 하나다. 「이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다」. 내가 편한 길이 아니다. 옆 땅 주인이 가장 덜 다치는 길로만 됩니다.
그리고 둘째 항이 있다. 보상이다. 통행하는 사람은 옆 땅 주인의 손해를 보상해야 한다. 공짜가 아니라는 뜻입니다. 유상이다.
공짜인 경우는 하나뿐입니다
여기서 갈린다. 220조다.
민법 제220조입니다. 법이다. 한 필지를 나누는 바람에 큰길에 못 닿는 땅이 생겼으면 그 땅 주인은 다른 쪽 땅을 지나갈 수 있다. 이때는 보상 의무가 없다. 땅 일부를 팔아서 맹지가 생긴 경우도 같습니다. 같다.
왜 공짜일까. 맹지를 만든 사람이 바로 그 나눈 사람이기 때문입니다. 자기가 나눠 놓고 길값을 받는 것은 법이 허락하지 않습니다. 법이 그렇다.
거꾸로 말하면 이렇습니다. 원래부터 맹지였던 땅을 산 사람은 219조다. 손해를 물어 줘야 합니다. 「맹지도 통행권이 있으니 걱정 없다」는 말은 절반만 맞습니다.
다른 길이 있으면 안 되나
올해 7월 18일 대법원 판결이 이 물음에 답했습니다. 사건번호는 2024다287080이다.
경기 광주시에 밭을 산 사람이 있었습니다. 2020년 12월에 사서 수박과 두릅을 심었는데, 밭이 큰길에 닿지 않아 옆 밭을 지나 드나들었습니다. 옆 밭 주인이 2021년 8월 울타리를 쳤습니다. 막혔다. 소송이 시작됐습니다. 4년이 걸렸다.
항소심은 밭 주인이 졌다. 패소다. 하천 옆에 폭 1미터짜리 시멘트 둑길이 있고 임야를 거쳐 갈 수 있다는 이유였습니다. 비용이 지나치게 큰 것도 아니라고 봤습니다.
대법원은 이를 뒤집어 돌려보냈습니다. 기존 통로가 있어도 그 통로가 충분한 기능을 못 하면 통행권을 인정한다. 그 임야는 경사가 심하고 배수로로 파인 구간이 있어 농작물이나 경작 장비를 나르기가 매우 어렵다. 그러니 「길이 있다」는 이유만으로 통행권을 부정하면 안 된다는 것입니다.
기준이 하나 세워졌다. 용도다. 울타리 하나로 4년을 다툰 사건은 통로가 있느냐가 아니라 그 길로 밭일을 할 수 있느냐를 묻는 기준을 남겼습니다.
「통로가 있느냐」가 아니라 「그 땅의 용도에 맞게 쓸 수 있는 통로냐」로 봅니다. 밭이면 트랙터와 수확물이 지나갈 수 있어야 통로입니다. 그게 통로다. 사람 하나 지나가는 둑길은 통로가 아닙니다. 아니다.
사기 전에 무엇을 보나
맹지를 살 생각이라면 순서가 있습니다. 첫째, 그 땅이 어떻게 맹지가 됐는지 봅니다. 옛 등기부와 지적도에서 분할 이력이 보이면 220조 무상 통행이 될 수 있습니다. 처음부터 맹지였으면 219조 유상이다.
둘째, 지금 다니는 길이 누구 땅인지 봅니다. 앞 주인이 옆집과 말로 합의해 다니던 길은 내가 사면 사라질 수 있습니다. 통행권은 땅에 붙지만, 합의는 사람에게 붙습니다. 다르다.
셋째, 내 용도에 맞는 폭이 나오는지 봅니다. 폭이다. 집을 지을 땅이면 건축 허가에 필요한 도로 폭은 통행권과 별개로 건축법이 따로 요구합니다. 통행권이 있어도 건축이 안 되는 땅이 여기서 나옵니다. 별개다.
저라면 이 셋을 확인하기 전에는 값이 싸도 계약하지 않겠습니다. 셋이다. 싼 값에는 이유가 있다. 맹지다.
확인하지 못한 것
- 2024다287080 판결의 원문 — 대법원 판결문은 열지 못했고, 법률신문·아주경제 등 판결 기사 여러 건을 교차했습니다
- 보상금을 얼마로 정하는지 — 법은 「손해를 보상한다」고만 적었고, 금액 산정은 판례마다 다릅니다
- 건축 허가에 필요한 도로 폭 — 이 글에서는 다루지 않았습니다. 별도로 봐야 할 주제입니다
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근거 — 민법 제219조(주위토지통행권: 통로 없을 때 통행·통로 개설, 손해 가장 적은 곳, 손해 보상)·제220조(분할·일부양도로 생긴 맹지는 무상, 준용) 원문 직접 확인. 대법원 2025. 7. 18. 선고 2024다287080 판결(민사1부, 파기환송)은 법률신문·아주경제 등 판결 기사 교차 확인.
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