토지거래허가 실거주 2년, 세입자 있으면 언제부터인가

토지거래허가구역 안의 집을 샀는데 세입자의 계약이 아직 1년 넘게 남아 있다면, 실거주 2년을 언제부터 세는지가 문제가 됩니다. 2026년 5월 29일 시행된 개정 규정은 이런 경우 2년의 출발점을 임대차 계약의 최초 종료일로 옮겨 놓습니다. 대신 허가 신청을 2026년 12월 31일까지 마쳐야 하고, 매수인이 무주택세대 구성원이어야 합니다.

먼저, 원칙부터 짚습니다

허가를 받아 산 토지는 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 써야 합니다. 자기가 살 집터로 허가를 받았다면 그 기간은 토지 취득일부터 2년입니다. 이용 목적별로 기간이 어떻게 갈리는지는 토지거래허가 신청서 작성법과 필요 서류에 표로 정리해 두었습니다.

여기서 걸리는 것이 취득일이라는 기준입니다. 잔금을 치르고 등기를 넘겨받은 날부터 시계가 돌기 시작합니다. 앞선 임대차 계약이 남아 있어 집에 들어가지 못하는 동안에도 이 시계는 멈추지 않습니다. 세입자가 나가기를 기다리다 보면 2년 중 상당 부분이 그냥 흘러가 버리는 구조였습니다.

★ 바뀐 것은 「2년」이 아니라 「언제부터」입니다

2026년에 새로 들어온 규정의 이름은 「거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례」입니다. 이름에 임시가 붙어 있는 그대로, 기한을 정해 놓고 한시적으로만 적용됩니다.

이 규정은 2년을 줄여 주지도, 없애 주지도 않습니다. 2년을 세기 시작하는 날을 뒤로 미룰 뿐입니다. 취득일 대신 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 출발점이 됩니다.

구분	2년을 세기 시작하는 날	근거
원칙	토지 취득일	시행령 제14조제2항제1호
임시특례가 적용될 때	임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일	시행령 제14조의2
계약 최초 종료일이 허가받은 날부터 4개월 이내인 경우	토지 취득일 (원칙으로 돌아감)	시행령 제14조의2제2항 단서

기간의 길이는 어느 쪽이든 2년으로 같습니다. 계약의 최초 종료일이 2027년 6월 30일이라면 실거주 의무는 2029년 6월 30일까지 이어집니다. 늦게 시작하는 만큼 늦게 끝난다는 뜻입니다.

세 번째 줄이 함정입니다. 세입자의 계약이 어차피 넉 달 안에 끝나는 상황이라면 특례를 적용하지 않고 원칙대로 취득일부터 2년을 셉니다. 조문에 단서로 박혀 있습니다.

★★ 2026년 12월 31일까지 신청하는 경우 — 붙는 조건

2026년 5월 29일 신설된 조항이 다루는 것이 이 경우입니다. 조건이 여섯 갈래로 붙어 있고, 하나라도 빠지면 원칙으로 돌아갑니다.

항목	조문이 요구하는 것
사는 사람	2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이면서, 허가를 신청하는 날까지 계속 무주택세대 구성원일 것
허가 목적	자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것일 것
집의 상태	2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것
계약의 최초 종료일	2028년 5월 11일 이내일 것
허가 신청 시기	2026년 12월 31일 이전에 신청할 것
취득 시기	허가를 받은 날부터 4개월 이내에 그 주택용지를 취득할 것
적용이 배제되는 경우	계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내이면 원칙(취득일부터 2년)이 적용

기준일 두 개가 서로 다릅니다. 무주택 여부를 보는 날도 2026년 5월 12일, 집이 임대 중이었는지를 보는 날도 2026년 5월 12일입니다. 그 뒤에 세를 놓았다면 이 조항의 대상이 아닙니다.

「2026년 12월 31일」은 부칙이 아니라 조문 본문에 들어 있는 문언입니다. 계약을 마치는 기한이 아니라 허가를 신청하는 기한이라는 점도 문언 그대로 읽어야 하는 부분입니다. 허가 신청은 매도인과 매수인이 공동으로 시장·군수 또는 구청장에게 합니다.

취득 시기 조건도 실제로는 빡빡합니다. 허가를 받은 날부터 4개월 안에 잔금과 등기를 끝내야 특례가 유지됩니다.

그 전에 이미 신청한 경우는 조건이 다릅니다

같은 조문의 앞 항은 2026년 5월 9일 이전에 허가를 신청한 건을 다룹니다. 신청 기한이 이미 지났으므로 새로 들어갈 수는 없고, 그 시기에 신청해 둔 건이 여기에 해당하는지를 확인하는 용도입니다.

항목	조문이 요구하는 것
허가 신청 시기	2026년 5월 9일 이전
파는 사람	소득세법 제104조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자 (조정대상지역 안의 1세대 2주택·1세대 3주택 이상 등 양도소득세가 무겁게 매겨지는 주택)
위치	주택법에 따른 조정대상지역에 있을 것
집의 상태	2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것
계약의 최초 종료일	2025년 10월 16일에 지정·공고된 조정대상지역: 2026년 11월 10일부터 2028년 2월 12일까지 그 밖의 조정대상지역: 2026년 9월 10일부터 2028년 2월 12일까지
보유기간	2025년 10월 16일에 지정·공고된 조정대상지역은 2026년 11월 9일, 그 밖의 조정대상지역은 2026년 9월 9일을 기준으로 2년 이상

앞 항에는 조정대상지역이라는 위치 요건이 붙어 있지만, 2026년 12월 31일까지 신청하는 뒤 항에는 그 요건이 조문에 들어 있지 않습니다. 두 항을 같은 것으로 읽으면 안 되는 이유입니다.

특례에 들어가지 못하면 어떤 순서로 진행되나

이용 의무를 지키지 않았다고 해서 곧바로 돈을 물리지는 않습니다. 단계가 정해져 있습니다.

① 이행명령 — 시장·군수 또는 구청장이 상당한 기간을 정해 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있습니다. 이 명령은 문서로 해야 하고, 이행기간은 3개월 이내로 정하게 되어 있습니다.

② 계고 — 이행강제금을 물리기 전에, 기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 알려야 합니다.

③ 이행강제금 — 정해진 기간에 이행이 되지 않으면 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 부과됩니다. 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 이행될 때까지 반복해 부과·징수할 수 있습니다.

명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지됩니다. 다만 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수합니다. 그리고 이용 의무기간이 지난 뒤에는 이행강제금을 부과할 수 없습니다.

이행강제금은 얼마인가

어떻게 했을 때	토지 취득가액 대비
당초의 목적대로 이용하지 않고 방치한 경우	100분의 10
직접 이용하지 않고 임대한 경우	100분의 7
허가관청의 승인 없이 당초의 이용목적을 변경하여 이용하는 경우	100분의 5
위 세 가지에 해당하지 않는 경우	100분의 7

기준이 되는 취득가액은 실제 거래가격입니다. 실제 거래가격이 확인되지 않을 때만 취득 당시를 기준으로 가장 최근에 발표된 개별공시지가로 산정합니다.

부과 처분에 불복할 때는 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있고, 그 기한은 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내입니다.

돈만 무는 것으로 끝나지 않을 수도 있습니다. 허가를 받은 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 않은 자에게는 허가 취소나 그 밖에 필요한 처분·조치를 명할 수 있다는 조항이 따로 있습니다.

실제로 살면서 방을 세놓는 것은 어떻게 되나

이용 의무의 예외를 정한 조항에는, 단독주택이나 공동주택 등을 취득해 실제로 이용하는 사람이 그 건축물의 일부를 임대하는 경우가 들어 있습니다. 이 경우는 이용 의무를 어긴 것으로 보지 않습니다.

여기서 말하는 건축물은 건축법 시행령 별표 1 기준으로 단독주택(다중주택과 공관은 제외), 공동주택(기숙사는 제외), 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설입니다. 들어가 살지 않고 통째로 세를 놓는 것과는 다른 이야기입니다.

자주 묻는 것

Q. 특례를 받으려면 따로 유예 신청서를 내야 합니까?
시행령 제14조의2는 별도의 유예 신청 절차나 서식을 두고 있지 않습니다. 요건을 갖춘 상태에서 정해진 기한 안에 토지거래계약 허가를 신청하고, 자기의 거주용 주택용지 목적으로 허가를 받으면 이용 의무 기간의 기산점이 옮겨지는 구조입니다. 허가 신청은 매도인과 매수인이 공동으로 시장·군수 또는 구청장에게 합니다.

Q. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년이 더 밀립니까?
조문의 문언은 「계약의 최초 종료일부터 2년」입니다. 갱신으로 거주 기간이 늘어나더라도 기산점은 최초 종료일에 고정된 것으로 읽힙니다. 갱신을 거절할 수 있는 사유는 임대차 쪽 법에서 따로 정하고 있으며, 실거주를 이유로 든 거절에 관해서는 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했을 때에 정리되어 있습니다.

Q. 집을 사면 세입자와의 계약은 어떻게 됩니까?
보증금을 누가 돌려주는지, 임대인의 지위가 어떻게 넘어가는지는 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려주나에 따로 정리해 두었습니다.

Q. 이행강제금은 한 번만 부과됩니까?
최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 반복 부과가 가능합니다. 다만 이용 의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없고, 명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지됩니다.

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주택 취득세 계산법

※ 근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가), 제12조제1호가목(허가기준), 제17조제1항(토지 이용에 관한 의무 등), 제18조(이행강제금), 제21조제2호(제재처분 등) / 같은 법 시행령 제14조제1항제9호·제2항제1호(토지 이용에 관한 의무 등), 제14조의2(거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례, 2026년 5월 29일 공포·시행), 제16조(이행강제금의 부과) / 소득세법 제104조제7항 / 건축법 시행령 별표 1. 법제처 국가법령정보 원문으로 대조한 2026년 8월 13일 기준 내용입니다. 개별 사안의 판단은 허가관청의 처분에 따릅니다.