토지거래허가 실거주 2년, 2026년10월 개정된 임대차 특례
토지거래허가를 받아 살 집을 샀는데 기존 세입자가 있다면, 실거주 의무 2년의 시작일을 먼저 확인해야 합니다. 2026년 10월 1일 시행된 개정은 신청기한과 임대차 갱신의 처리 기준을 바꿨습니다. 예전 글의 “2026년 말 신청” 또는 “갱신해도 최초 종료일 고정” 설명만으로 계산해서는 안 됩니다.
아래 내용은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조의2와 대통령령 제36740호 부칙을 2026년 10월 19일 대조한 것입니다. 허가의 대상 여부와 임대차 종료·갱신 권리는 별도로 확인해야 합니다.
원칙은 취득일부터 2년입니다
법 제12조제1호가목의 자기 거주용 주택용지로 허가받았다면 시행령 제14조제2항제1호에 따라 토지 취득일부터 2년 동안 목적대로 이용하는 것이 원칙입니다. 임차인이 남아 있다는 사실만으로 이용 의무가 자동 유예되지는 않습니다. 특례에 해당하면 아래와 같이 시작일을 달리 계산합니다.
현행 제2항은 두 종류의 신청기한을 구분합니다
| 구분 | 허가 신청기한과 핵심 조건 |
|---|---|
| 제2항제1호의 일정한 종전 등록임대 아파트 | 해당되는 등록 말소일·조정대상지역 공고일·정비사업 이전고시일 중 가장 늦은 날부터 15개월이 되는 날 이전. 아래의 임대유형·세법상 양도기한 조건을 함께 충족해야 합니다. |
| 제1호에 해당하지 않는 주택용지 | 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있는 주택용지를 2027년 12월 31일 이전에 허가 신청하는 경우. |
제1호는 조정대상지역 안의 종전 장기일반민간임대 중 일정한 아파트(도시형 생활주택인 아파트 제외) 또는 종전 단기민간임대 중 아파트인 민간매입임대주택용지를 대상으로 합니다. 소득세법 시행령 제167조의3제11항(법인 소유자는 법인세법 시행령 제92조의2제10항)의 기한까지 양도하려는 경우여야 합니다. 모든 등록임대주택이 신청일로부터 15개월을 받는 규정은 아닙니다.
위 세법상 기한은 원칙적인 2027년 12월 31일과, 임대의무기간 종료·새 조정대상지역 지정·정비사업 인가 및 이전고시에 따른 각 기한을 대조하는 구조입니다. 허가 신청의 15개월 계산과 실제 양도의 세법상 기한을 따로 적고, 등록 말소·지정 공고·인가·이전고시 증빙을 확인하십시오.
제2항에 공통으로 붙는 매수인·취득 조건
- 매수인은 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이었고, 허가 신청일까지 계속 무주택세대 구성원이어야 합니다.
- 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 목적의 허가를 받아야 합니다.
- 무주택세대 구성원인 매수인이 허가받은 날부터 4개월 이내 해당 주택용지를 취득해야 합니다.
- 원칙적으로 해당 임대·전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년을 계산하되, 그 종료일이 허가받은 날부터 4개월 이내라면 일반 규정에 따라 취득일부터 2년입니다.
예전 제2항 안내의 임대 중 판단일 2026년 5월 12일이나 종료일 2028년 5월 11일을 현행 모든 거래의 공통 조건으로 대입하지 마십시오. 위 표의 제2호는 2026년 10월 1일 임대·전세권 설정 상태와 2027년 신청기한을 봅니다. 매수인의 무주택 기준일과 주택의 임대 상태 기준일은 서로 다릅니다.
허가 신청 전 갱신은 종료일을 달리 보는 경우가 있습니다
현행 제2항은 허가 신청 전에 기존 임차인과 2년 이내로 임대계약을 갱신하고, 위 각 호의 기한 전에 그 갱신 계약이 시작되는 경우 그 갱신 계약의 종료일을 이 항의 최초 종료일로 보도록 합니다. 따라서 갱신이면 언제나 시작일이 고정된다거나, 반대로 어떤 갱신이든 이용 의무가 2년씩 계속 밀린다고 단정할 수 없습니다.
허가 신청일, 기존·갱신 계약의 체결일과 시작·종료일, 해당 호의 신청기한, 허가일·취득일을 한 표에 정리해 관청에 제시하십시오. 임대차보호법상 갱신요구권과 실거주 갱신거절의 성립 여부는 이 특례만으로 정해지지 않습니다.
이미 허가받고 계약도 종료됐다면 경과조치를 확인합니다
제36740호 부칙 제2조는 2026년 10월 1일 전에 종전 제2항에 따라 허가받았고, 그 시행 전에 임대·전세권 설정 계약까지 종료된 경우 종전 규정을 적용하도록 합니다. 개정 전 허가만 받았다는 사정과, 허가·계약 종료가 모두 시행 전이라는 조건을 구분해야 합니다.
2026년 5월 9일 이전 신청의 제1항은 별도입니다
제1항은 일정한 소득세법 제104조제7항 대상 주택 소유자와 무주택세대 구성원이 2026년 5월 9일 이전 허가를 신청해 자기 거주 목적으로 허가받은 거래입니다. 신규 신청을 위한 현재 기한으로 읽어서는 안 됩니다.
- 조정대상지역에 있고, 2026년 2월 12일 당시 임대 중 또는 전세권 설정 주택이어야 합니다.
- 2025년 10월 16일 지정·공고된 조정대상지역은 최초 종료일 2026년 11월 10일~2028년 2월 12일, 다른 조정대상지역은 2026년 9월 10일~2028년 2월 12일 범위입니다.
- 소유자의 보유기간은 각각 2026년 11월 9일 또는 9월 9일 기준 2년 이상 등의 조건이 있습니다.
제1항의 지역·매도인·보유기간과 최초 종료일 조건을 제2항의 두 경로에 그대로 복사하지 마십시오. 적용 항부터 먼저 정해야 합니다.
위반 시 이행명령과 이행강제금 절차
이용 의무 위반은 문서에 의한 이행명령(이행기간 3개월 이내)과 문서 계고 등을 거쳐 이행강제금으로 이어질 수 있습니다. 시행령 제16조는 방치 10%, 직접 이용하지 않고 임대 7%, 승인 없는 목적 변경 5%, 그 밖 7%의 취득가액 기준을 정합니다. 실제 거래가격이 확인되지 않으면 법정 공시지가 기준을 적용합니다.
최초 이행명령일부터 1년에 한 번씩 반복 부과할 수 있으나 이용 의무기간이 지난 후에는 부과할 수 없습니다. 명령을 이행하면 새 부과는 중지되고 이미 부과된 금액은 징수합니다. 이의제기는 부과처분 고지일부터 30일 이내이며, 허가 취소 등 별도 제재 규정도 있습니다.
한편 허가받은 건축물을 실제 이용하면서 일부를 임대하는 경우 등 시행령 제14조제1항의 법정 예외는 구분해야 합니다. 단독주택 중 다중주택·공관, 공동주택 중 기숙사 등 제외 범위도 있어, 통째 임대와 같은 것으로 판단하지 마십시오.
서류는 날짜별로 모읍니다
- 2026년 5월 12일부터 신청일까지의 무주택세대 증빙
- 기존·갱신 임대차계약서와 전세권 설정, 실제 계약 시작·종료 기록
- 허가 신청·허가일과 취득 자료, 자기 거주 이용계획
- 등록임대 경로라면 유형·등록 말소·지역 지정·정비사업 고시와 세법상 양도기한 자료
매매 일정과 임차인 퇴거 일정을 함께 놓고 해당 항·호와 경과조치를 확인해야 합니다. 허가 특례에 맞는다는 사실만으로 임차인의 계약이 종료되거나 갱신 권리가 사라지는 것은 아닙니다.
근거
- 부동산거래신고법 시행령 제36740호 제14·14조의2·16 및 부칙 제1·2조, 2026년 10월 1일 시행.
- 같은 법 제11·12·17·18·21, 소득세법 시행령 제167조의3제11항, 법인세법 시행령 제92조의2제10항의 현행 조문을 대조했습니다.
2026년 10월 19일 정정: 9월 30일 개정의 신청기한 두 경로, 임대차 갱신 종료일 처리, 임대 상태 기준일과 종전 허가·계약 종료의 경과조치를 반영했습니다. 8월 13일 작성한 종전 안내와 현재 규정을 구분합니다.
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