집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려주나
살고 있는 집이 팔렸다는 연락을 받으면 가장 먼저 걱정되는 것이 보증금입니다. 결론부터 말씀드리면 새로 산 사람이 집주인 자리를 그대로 넘겨받습니다. 보증금은 새 주인에게 받으시면 됩니다.
다만 여기에는 조건이 하나 붙습니다. 그 조건을 못 갖춘 상태라면 이야기가 완전히 달라집니다.
법 조문이 이렇게 되어 있습니다
주택임대차보호법 제3조 제4항입니다.
임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
양수인은 집을 사서 넘겨받은 사람입니다. 법이 「본다」고 못 박아 두었기 때문에 새 주인이 따로 동의하지 않아도 임대인이 됩니다. 세입자와 새 주인이 계약서를 다시 쓸 필요도 없습니다.
조건 — 대항력이 먼저 있어야 합니다
같은 법 제3조 제1항입니다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
여기서 세 가지를 읽어야 합니다.
| 요소 | 내용 |
|---|---|
| 인도 | 실제로 그 집을 넘겨받아 살고 있어야 합니다 |
| 주민등록 | 전입신고를 하면 된 것으로 봅니다 |
| 그 다음 날부터 | 신고한 날이 아니라 그 다음 날부터 효력이 생깁니다 |
「그 다음 날부터」가 실무에서 사고를 만드는 지점입니다. 이사한 날 전입신고를 해도 효력은 그다음 날부터입니다. 그 하루 사이에 집주인이 대출을 받아 근저당을 잡으면, 은행이 앞 순위가 됩니다.
그래서 이런 차이가 생깁니다
| 상황 | 보증금을 누구에게 받나 |
|---|---|
| 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔림 | 새 주인. 계약은 그대로 이어집니다 |
| 대항력이 없는 상태에서 집이 팔림 | 새 주인에게 계약을 주장하기 어렵습니다. 가장 위험한 경우입니다 |
| 경매로 넘어감 | 확정일자까지 갖췄는지, 순위가 어디인지에 따라 갈립니다 |
절대 하지 말아야 할 것 — 주소를 빼는 것
대항력은 계속 그 집에 살면서 주민등록이 되어 있어야 유지됩니다. 잠깐 다른 곳으로 주소를 옮기면 그 순간 효력이 끊깁니다.
자녀 학교 문제나 대출 때문에 세대주를 잠시 옮기는 경우가 있는데, 보증금을 지키는 힘이 사라집니다. 옮겼다가 다시 돌아와도 그날부터 새로 시작이라 순위가 뒤로 밀립니다.
돈을 받으려면 집을 비워 줘야 합니다
같은 법 제3조의2 제3항입니다.
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
경매 등에서 배당을 받으려면 집을 비워 주는 것이 조건이라는 뜻입니다. 「돈 받을 때까지 안 나간다」와 「집을 비워야 돈이 나온다」가 부딪히는 지점이라, 실제로는 인도확인서를 주고받는 방식으로 처리합니다.
확정일자는 별개의 문제입니다
전입신고로 생기는 것은 대항력이고, 확정일자로 생기는 것은 우선변제권입니다. 법 제3조의2 제2항은 대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자를 받은 임차인이 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있다고 정하고 있습니다.
둘은 역할이 다릅니다. 집이 팔렸을 때 계약을 이어가는 힘이 대항력이고, 경매로 넘어갔을 때 돈을 먼저 받는 힘이 우선변제권입니다. 그래서 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리해야 합니다.
자주 묻는 것
Q. 집이 팔리면 계약서를 다시 써야 합니까?
법이 새 주인을 임대인으로 「본다」고 정하고 있어 다시 쓰지 않아도 계약은 이어집니다. 다만 계좌가 바뀌므로 새 주인의 신분과 계좌는 등기부로 확인하고 받으십시오.
Q. 새 주인이 나가라고 하면 나가야 합니까?
계약이 그대로 이어지므로 남은 기간 동안 살 수 있습니다. 갱신 거절 사유는 별도로 정해져 있습니다.
Q. 전입신고를 늦게 했는데 지금이라도 하면 됩니까?
하셔야 합니다. 다만 효력은 신고한 다음 날부터이고, 그 전에 설정된 근저당보다 순위가 뒤입니다. 등기부를 떼어 앞 순위에 무엇이 있는지 먼저 확인하십시오.
Q. 보증금을 못 받고 이사를 가야 하면 어떻게 합니까?
그냥 나가면 대항력이 사라집니다. 임차권등기명령 절차를 먼저 밟아야 합니다.
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