계약갱신청구권 행사 기간과 거절 사유 9가지

계약갱신청구권은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 합니다. 이 기간을 지나면 권리가 사라지고, 한 번 쓰면 다시 쓸 수 없습니다. 갱신되면 존속기간은 2년, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 다만 임대인이 거절할 수 있는 사유가 9가지 있고, 그중 「실거주」를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 생깁니다.

언제, 어떻게 요구하나

항목	내용
행사 기간	임대차 종료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이
횟수	1회 한정
갱신 후 기간	2년
조건	전 임대차와 동일. 임대료만 증액 가능
증액 상한	5%(20분의 1). 시·도 조례로 달리 정할 수 있음
재증액 제한	증액 후 1년 내에는 다시 올릴 수 없음

근거는 「주택임대차보호법」 제6조의3입니다. 요구는 말로도 가능하지만, 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방법이 안전합니다. 기간을 지났는지 다투게 되면 증거가 있는 쪽이 유리합니다.

묵시적 갱신과 다릅니다

양쪽 다 아무 말 없이 기간이 지나가면 묵시적 갱신이 됩니다(같은 법 제6조). 이때도 조건은 동일하고 존속기간은 2년입니다. 차이는 이렇습니다.

구분	계약갱신청구권	묵시적 갱신
발생	임차인이 요구해야 발생	양쪽이 통지 없이 지나가면 자동
횟수 소진	1회 소진됨	소진되지 않음
임대료	5% 이내 증액 가능	동일 조건 유지

순서가 중요합니다. 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고, 그 뒤에 갱신요구권을 쓰는 것이 임차인에게 유리합니다.

임대인이 거절할 수 있는 9가지

번호	사유
1	2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
2	거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3	합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
4	임대인 동의 없이 목적 주택의 전부·일부를 전대한 경우
5	고의·중대한 과실로 주택을 파손한 경우
6	주택의 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
7	철거·재건축이 필요한 경우 (계약 당시 계획을 고지하고 그대로 이행하는 경우 등)
8	임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
9	임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실무에서 문제가 되는 건 거의 8번입니다. 임대인이 「내가 들어와 살겠다」고 하면 임차인은 갱신을 요구할 수 없습니다.

실거주로 거절한 뒤 남에게 세를 놓으면

이 경우 임대인은 손해를 배상해야 합니다. 법 제6조의3 제5항이 「갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우」를 규정하고 있습니다.

배상액은 당사자 사이에 미리 정한 합의가 없으면 다음 세 가지 중 가장 큰 금액입니다(같은 조 제6항).

기준	금액
1	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2	새 임차인의 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
3	갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액

「환산월차임」은 보증금을 월세로 바꿔 계산한 금액입니다. 법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 보증금에 곱한 뒤 12로 나눕니다. 월세가 따로 있으면 그 금액을 더합니다.

※ 셋 중 큰 금액이므로, 새 임차인의 임대료가 크게 올랐다면 2번이 커집니다. 실제 청구는 등기부등본으로 소유·임대 현황을 확인하는 것에서 시작합니다. → 등기부등본 보는 법

갱신 후에는 임차인이 언제든 나갈 수 있습니다

갱신된 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있습니다(제6조의3 제4항, 제6조의2 준용). 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 2년을 갱신했어도 임차인은 3개월 전 통지로 나갈 수 있다는 뜻입니다. 반대로 임대인은 2년 동안 나가라고 할 수 없습니다.

자주 묻는 것

Q. 집주인이 바뀌면 갱신요구를 못 하나요?
아닙니다. 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 이어받습니다. 다만 새 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수는 있습니다.

Q. 2년 살고 갱신해서 4년이면, 그 뒤에 또 요구할 수 있나요?
없습니다. 갱신요구권은 1회 한정입니다.

Q. 5%는 무조건 올려줘야 하나요?
아닙니다. 5%는 상한이고 협의 사항입니다. 임대인이 상한까지 요구할 수는 있습니다.

Q. 전세를 월세로 바꿔달라고 하면 응해야 하나요?
갱신은 「전 임대차와 동일한 조건」이 원칙입니다. 임대 형태를 바꾸는 것은 새로운 합의 사항이므로 임차인이 거절할 수 있습니다.

보증금을 지키는 절차는 전입신고·확정일자에서 시작합니다. → 전입신고와 확정일자, 이사 당일에 해야 하는 이유

근거: 「주택임대차보호법」 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조, 제7조의2 / 「주택임대차보호법 시행령」 제9조. 법령 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.