계약갱신청구권 행사 기간과 거절 사유 9가지
계약갱신청구권은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 합니다. 이번 계약 만료를 앞두고 법정 갱신요구권을 행사하려면 해당 기간을 지켜야 합니다. 행사 횟수는 1회이며, 묵시적 갱신이나 합의 갱신과는 구분합니다. 갱신되면 존속기간은 2년, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 다만 임대인이 거절할 수 있는 사유가 9가지 있고, 그중 「실거주」를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 생깁니다.
언제, 어떻게 요구하나
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 행사 기간 | 임대차 종료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이 |
| 횟수 | 1회 한정 |
| 갱신 후 기간 | 2년 |
| 조건 | 전 임대차와 동일. 임대료만 증액 가능 |
| 증액 상한 | 5%(20분의1) 이내. 시·도 조례는 이 범위 안에서 더 낮은 상한을 정할 수 있음 |
| 재증액 제한 | 임대차계약 또는 약정 증액 후1년 이내 재증액 청구 제한 |
근거는 「주택임대차보호법」 제6조의3입니다. 요구는 말로도 가능하지만, 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방법이 안전합니다. 기간을 지났는지 다투게 되면 증거가 있는 쪽이 유리합니다.
묵시적 갱신과 다릅니다
양쪽 다 아무 말 없이 기간이 지나가면 묵시적 갱신이 됩니다(같은 법 제6조). 이때도 조건은 동일하고 존속기간은 2년입니다. 차이는 이렇습니다.
묵시적 갱신은 법정 통지기간과6조3항의2기 차임 연체·현저한 의무위반 제외를 함께 확인합니다. 아무 말이 없었다는 사실만으로 모든 계약이 자동 갱신되는 것은 아닙니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 발생 | 임차인이 요구해야 발생 | 양쪽이 통지 없이 지나가면 자동 |
| 횟수 소진 | 1회 소진됨 | 소진되지 않음 |
| 임대료 | 5% 이내 증액 가능 | 동일 조건 유지 |
묵시적 갱신은 갱신요구권 행사와 다릅니다. 다만 임대인이 법정 기간에 갱신거절을 통지할 수 있으므로, 자동 연장을 기대하며 요구 기한을 넘기지 않도록 주의하세요.
임대인이 거절할 수 있는 9가지
| 번호 | 사유 |
|---|---|
| 1 | 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부·일부를 전대한 경우 |
| 5 | 고의·중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 주택의 전부·일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 |
| 7 | 철거·재건축이 필요한 경우 (계약 당시 계획을 고지하고 그대로 이행하는 경우 등) |
| 8 | 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
실거주 의사를 말하기만 하면 갱신요구가 막히는 것은 아닙니다.2022다279795·2023다263551 판결은 실제 거주 의사의 증명책임을 임대인에게 두고 주거 상황·이사 준비·모순된 언동 등을 종합하도록 합니다. 매수인도 임대인 지위 승계와 법정 기간 내 거절 여부를 확인해야 합니다(2021다266631).
실거주로 거절한 뒤 남에게 세를 놓으면
이 경우 임대인은 손해를 배상해야 합니다. 법 제6조의3 제5항이 「갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우」를 규정하고 있습니다.
배상액은 당사자 사이에 미리 정한 합의가 없으면 다음 세 가지 중 가장 큰 금액입니다(같은 조 제6항).
| 기준 | 금액 |
|---|---|
| 1 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| 2 | 새 임차인의 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분 |
| 3 | 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액 |
「환산월차임」은 보증금을 월세로 바꿔 계산한 금액입니다. 법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 보증금에 곱한 뒤 12로 나눕니다. 월세가 따로 있으면 그 금액을 더합니다.
※ 셋 중 큰 금액이므로, 새 임차인의 임대료가 크게 올랐다면 2번이 커집니다. 실제 청구는 등기부등본으로 소유·임대 현황을 확인하는 것에서 시작합니다. → 등기부등본 보는 법
갱신 후에는 임차인이 언제든 나갈 수 있습니다
갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차에도 제6조의2가 준용되므로 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인은 단순 변심만으로 갱신기간 중 임차인을 내보낼 수 없습니다. 다만 차임연체·무단전대 등 별도의 적법한 해지 사유가 있으면 구분합니다.
자주 묻는 것
Q. 집주인이 바뀌면 갱신요구를 못 합니까?
아닙니다. 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 이어받습니다. 다만 새 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수는 있습니다.
Q. 4년을 살았으면 갱신요구권을 다 쓴 건가요?
거주한 햇수만으로 판단하지 않습니다. 갱신요구권은 1회지만, 묵시적 갱신 등으로 이어진 기간은 그 권리를 행사한 것과 다릅니다. 이전 갱신이 어떤 방식이었는지 확인하세요.
Q. 5%는 무조건 올려줘야 합니까?
아닙니다. 5%는 상한이고 협의 사항입니다. 임대인이 상한까지 요구할 수는 있습니다.
Q. 전세를 월세로 바꿔달라고 하면 응해야 합니까?
갱신은 「전 임대차와 동일한 조건」이 원칙입니다. 임대 형태를 바꾸는 것은 새로운 합의 사항이므로 임차인이 거절할 수 있습니다.
보증금을 지키는 절차는 전입신고·확정일자에서 시작합니다. → 전입신고와 확정일자, 이사 당일에 해야 하는 이유
근거: 「주택임대차보호법」 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조, 제7조의2 / 「주택임대차보호법 시행령」 제9조. 법령 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 실거주 표명만으로 갱신요구가 막힌다는 문장을 판례상 증명 요건에 맞추고, 조례상 상한·증액 기산·묵시적 갱신과 적법해지 예외를 보완했습니다.
주임6·6조의2·6조의3·7·7조의2·령9,민법629·640과2021다266631·2022다279795·2023다263551을 직접 대조했습니다.
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