집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했을 때

계약을 2년 더 살겠다고 했더니 집주인이 「내가 들어와 살 거라 안 됩니다」라고 합니다. 이건 법이 인정하는 거절 사유가 맞습니다. 다만 정말로 들어와 살아야 합니다. 안 들어오고 다른 사람에게 세를 놓으면 배상 책임이 생기고, 그 집에 누가 들어왔는지 확인할 권리도 법에 있습니다.

거절할 수 있는 사유입니다

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못한다고 하면서, 단서에 예외를 나열합니다. 그 여덟 번째가 이것입니다.

「임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우」

본인만이 아니라 부모나 자녀가 들어와 사는 경우도 포함됩니다.

★★ 집을 판 경우는 어떻게 되나 — 대법원이 정리했습니다

계약 만료를 앞두고 집이 팔리는 일이 흔합니다. 이때 새 주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지가 크게 다투어졌습니다.

대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결이 결론을 냈습니다.

사건 경과	시점
임대차 기간	2019. 4. 15. ~ 2021. 4. 14.
매매계약 체결	2020. 7. 5.
소유권이전등기	2020. 10. 30.
임차인이 갱신 요구	2020년 10월
매도인이 「매수인 실거주」를 이유로 거절	—

2심은 임차인 손을 들어줬지만 대법원이 파기환송했습니다. 판시는 이렇습니다.

「임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신거절 기간 내에 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다.」

덧붙여 거절 사유가 임차인이 갱신을 요구한 뒤에 생겼더라도, 갱신거절 기간(만료 6개월 전 ~ 2개월 전) 안이라면 거절할 수 있다고 했습니다.

★★★ 그런데 「실거주 의사」는 임대인이 증명해야 합니다

여기가 임차인에게 중요한 대목입니다. 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결입니다.

「실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.」

그리고 이렇게 이어집니다. 「'실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없다.」

★ 무엇을 보고 판단하나

대법원이 든 판단 요소입니다. 다투게 될 때 이 목록이 그대로 근거가 됩니다.

판단 요소
임대인의 주거 상황 — 지금 어디 살고 있나
임대인이나 가족의 직장·학교 등 사회적 환경
실거주 의사를 갖게 된 경위
갱신거절 전후 임대인의 사정
실거주 의사와 어긋나는 말과 행동이 있었는지
기존 주거지에서 이사할 준비를 실제로 했는지

이 사건에서 대법원이 문제 삼은 정황이 구체적입니다. 실거주 주체를 「본인·배우자·자녀」에서 「본인 또는 부모」로, 다시 「배우자, 그 후 부모」로 계속 바꾸면서 설명하지 못한 점, 인근에 다른 아파트를 이미 갖고 살면서 급매로 팔겠다던 그 집을 처분하지 않고 계속 거주한 점, 부모의 통원진료가 연 1~5회에 불과한 점, 인테리어 견적서 내용이 목적과 맞지 않는 점입니다.

★ 말이 바뀌면 불리해집니다. 거절 통지를 받으셨다면 그때 어떤 사유를 들었는지 문자나 내용증명으로 남겨 두시는 것이 나중에 결정적입니다.

사유를 나중에 바꿀 수 있나

대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결이 기준을 세웠습니다. 사유 변경이 예외적으로 허용되려면 임대인이 세 가지를 구체적으로 증명해야 합니다.

	증명해야 할 것
①	통지 당시 밝힌 사유가 실제로 존재했을 것
②	그 뒤 예측할 수 없었던 객관적 사정변경으로 실거주가 불가능해졌을 것
③	그로 인해 불가피하게 새 사유가 생겼을 것

같은 판결은 「임차인과 한 건물을 같이 쓰는 게 불편해서 내가 쓰겠다」는 취지의 통지에 대해, 이미 별도 거주공간을 확보해 쓰고 있다면 실제 주거로 쓰겠다기보다 임차인을 내보내려는 취지로 볼 여지가 많다고 했습니다.

★★ 안 들어오고 세를 놓았다면

제6조의3 제5항입니다.

「임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.」

★ 기간의 기준은 「갱신되었을 2년이 끝나기 전」입니다. 거절당하고 나온 뒤 2년 안에 새 세입자가 들어왔다면 대상이 됩니다.

얼마를 받나 — 셋 중 큰 금액

제6항입니다. 미리 합의한 배상액이 없다면 다음 셋 중 가장 큰 금액입니다.

	계산
1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2호	새 임대료와 종전 임대료의 환산월차임 차액 × 2년분
3호	임차인이 실제로 입은 손해액

★ 2호를 「임대인이 얻은 이익」으로 설명하는 글이 많은데 틀립니다. 조문은 차액의 24개월분입니다.

환산월차임 계산법

보증금을 월세로 바꿔서 더한 금액입니다. 제7조의2와 시행령 제9조가 정합니다.

환산월차임 = 월차임 + (보증금 × 전환율 ÷ 12)

전환율은 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 2%」 중 낮은 쪽입니다. 2026년 7월 16일부터 기준금리가 연 2.75%이므로 연 4.75%가 적용됩니다.

예시 — 보증금 3억원 전세	금액
환산월차임	3억 × 4.75% ÷ 12 = 약 118만 7,500원
1호 기준 배상액 (3개월분)	약 356만원

※ 기준금리는 바뀝니다. 계산하실 때 그 시점의 금리를 확인하셔야 합니다.

★★ 실거주하는지 확인할 수 있습니다

「나가라고 해놓고 세를 놓았는지」를 알 방법이 없으면 위 조항은 무용지물입니다. 그래서 법이 열람권을 열어 두었습니다.

주택임대차보호법 시행령 제5조는 이해관계인 목록에 이렇게 적어 두었습니다.

「법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자」

★ 갱신거절을 당한 전 임차인은 이해관계인입니다. 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다.

항목	내용
어디서	확정일자부여기관 — 주민센터, 등기소 등
범위	갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약
나오는 것	임대차목적물, 새 임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간
안 나오는 것	주민등록번호·주소 등 (이름만 나옵니다)

★ 보증금과 차임이 나오므로 2호의 「차액 × 2년분」을 직접 계산할 수 있습니다.

정리

단계	할 일
거절 통지를 받았을 때	어떤 사유를 들었는지 문자·내용증명으로 남깁니다
이사 후	2년 안에 확정일자 부여현황을 열람해 새 임차인이 들어왔는지 확인
새 임차인이 확인되면	보증금·차임으로 1호와 2호를 계산해 큰 쪽을 청구
다툼이 생기면	주택임대차분쟁조정위원회 또는 소송

자주 묻는 것

Q. 집주인이 실제로 들어와 살다가 6개월 만에 나가고 세를 놓으면요?
제5항은 「정당한 사유 없이」 제3자에게 임대한 경우를 대상으로 합니다. 실제 거주하다가 부득이하게 이사한 경우까지 무조건 배상 대상인지는 사안에 따라 판단이 갈립니다.

Q. 매매계약만 되어 있고 등기는 안 넘어갔는데 매수인 실거주를 이유로 거절합니다.
2021다266631 사건이 그런 구조였고 대법원은 거절이 가능하다고 봤습니다. 다만 실거주 의사의 증명책임은 여전히 임대인 쪽에 있습니다.

Q. 갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권 자체를 쓸 수 없습니다.

Q. 열람하러 갈 때 뭘 가져가나요?
갱신거절을 당한 임차인이었다는 점을 소명할 자료가 필요합니다. 임대차계약서와 거절 통지 기록을 챙겨 가시고, 미리 해당 기관에 필요 서류를 확인하시는 편이 확실합니다.

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※ 근거: 「주택임대차보호법」 제3조의6·제6조의3·제7조의2(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행), 같은 법 시행령 제5조·제6조·제9조(대통령령 제36423호, 2026. 7. 1. 시행), 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결, 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결, 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결, 한국은행 기준금리(2026. 7. 16. 연 2.75%). 개별 사안은 사실관계에 따라 달라집니다.