계약 중간에 나가야 할 때 — 3개월과 중개보수

「사정이 생겨 중간에 나가야 하는데 복비를 제가 물어야 한다더라」— 가장 많이 도는 말이면서, 법에는 그런 규정이 없습니다. 그렇다고 한 푼도 안 내도 되는 것은 아닙니다. 왜 그렇게 되는지, 그리고 3개월만 기다리면 그냥 나갈 수 있는 경우는 언제인지 나누어 보겠습니다.

세 가지 경우를 구분해야 합니다

지금 어느 상태인가	중도에 나갈 수 있나
묵시적 갱신 상태 (자동 연장됨)	가능. 통지 후 3개월
갱신요구권으로 갱신한 상태	가능. 통지 후 3개월
처음 계약한 기간 중	원칙적으로 불가. 집주인과 합의해야 함

같은 「중도해지」라도 결과가 정반대입니다.

★★ 묵시적 갱신 뒤라면 — 3개월

주택임대차보호법 제6조의2입니다.

「임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.」
「해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.」

★ 「통지한 날」이 아니라 「임대인이 받은 날」입니다. 문자를 보냈는데 읽지 않았다면 다툼이 생길 수 있으니, 도달을 확인할 수 있는 방법으로 하시는 편이 안전합니다.

★ 이 권리는 임차인에게만 있습니다. 임대인은 묵시적 갱신을 이유로 중간에 해지하지 못합니다.

다만 차임을 2기분 연체했거나 임차인 의무를 크게 어긴 경우에는 묵시적 갱신 자체가 되지 않습니다(제6조 제3항).

★★★ 갱신요구권으로 갱신했을 때 — 대법원이 정리했습니다

제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용합니다. 그러니 갱신요구권으로 2년을 더 살기로 했어도 언제든 나갈 수 있고 3개월 뒤에 효력이 생깁니다.

여기서 실무상 크게 갈리던 쟁점이 있었습니다. 「3개월을 언제부터 세는가」입니다.

대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결이 정리했습니다.

실제 사건	날짜
원래 계약 만료일	2021년 3월 9일
갱신요구가 도달	2021년 1월 5일
해지통지가 도달	2021년 1월 29일
2심 판단 (갱신기간 시작일부터 3개월)	2021년 6월 9일
대법원 판단 (통지 도달일부터 3개월)	2021년 4월 29일

대법원은 「해지통지가 갱신된 임대차 기간이 시작되기 전에 도달했더라도 마찬가지」라고 했습니다. 갱신 기간이 시작되기를 기다릴 필요가 없다는 뜻입니다. 2심 판단이 파기됐습니다.

★ 갱신을 요구해 놓고 마음이 바뀌었다면, 새 기간이 시작되기 전이라도 곧바로 해지통지를 보내는 편이 3개월을 앞당깁니다.

★★ 처음 계약한 기간 중이라면

여기가 성격이 완전히 다릅니다.

주택임대차보호법에는 최초 계약기간 중 임차인이 마음대로 나갈 수 있다는 조문이 없습니다. 임차인의 해지권을 정한 조문은 제6조의2(묵시적 갱신)와 이를 준용하는 제6조의3 제4항, 이 둘뿐입니다.

그러면 민법으로 넘어가는데, 민법도 문이 좁습니다.

조문	내용
민법 제635조	기간을 정하지 않은 임대차는 언제든 해지통고 가능 (임차인이 통고하면 1개월 뒤 효력)
민법 제636조	기간을 정한 임대차는 「해지할 권리를 보류한 때에만」 위 조항을 준용

★ 즉 계약서에 「중도해지할 수 있다」는 특약을 넣어 두지 않았다면, 임차인에게 중도해지권이 없습니다. 「법이 금지해서」가 아니라 「권리를 주는 규정이 어디에도 없어서」 안 되는 것입니다.

그래서 실제로는 임대인과 합의해서 계약을 끝내는 방식(합의해지)이 됩니다. 그리고 합의를 받아 내는 과정에서 조건이 붙습니다.

★★★ 그래서 중개보수는 누가 내나

결론부터 말씀드리면 이렇습니다.

나가는 임차인이 중개보수를 부담해야 한다는 법 규정은 없습니다.

확인한 내용은 이렇습니다.

어디를 봤나	결과
주택임대차보호법 전문	「중개보수」·「중개수수료」라는 말 자체가 없음
공인중개사법 제32조 제1항	「개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다」
같은 법 시행령 제27조의2	지급 시기는 「개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되」, 없으면 거래대금 지급 완료일

법이 정한 부담 주체는 「중개를 의뢰한 사람」입니다. 새 세입자를 구하려고 중개를 의뢰한 사람은 보통 집주인입니다.

★ 그런데 「안 내도 된다」로 끝나지 않습니다

중도에 나가는 것은 계약을 지키지 않는 것입니다. 집주인이 실제로 손해를 입었다면 민법 제390조에 따라 손해배상을 다툴 여지가 남습니다.

현실에서는 이렇게 흘러갑니다. 집주인이 「중개보수를 부담하면 합의해 주겠다」고 하고, 임차인이 그 조건을 받아들여 나가는 것입니다. 법정 의무여서가 아니라 합의의 조건인 것입니다.

★★ 이 구분이 중요한 이유는 협상할 여지가 있다는 뜻이기 때문입니다. 남은 기간이 얼마 안 되거나 집이 금방 나갔다면, 전액을 부담할 이유가 반드시 있는 것은 아닙니다.

실제로 국가도 이걸 정해진 답이 있는 문제로 보지 않습니다. 주택임대차보호법 시행령 제22조는 분쟁조정위원회가 다룰 사항에 「공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁」을 넣어 두었습니다. 법으로 정해져 있다면 조정 대상이 될 이유가 없습니다.

다투게 되면 — 분쟁조정위원회

항목	내용
어디에	대한법률구조공단·한국토지주택공사·한국부동산원 지부에 설치
어떻게	서면이든 말이든 가능
수수료	1억원 미만 1만원 / 1억~3억 2만원 / 3억~5억 3만원
면제	소액임차인, 기초생활수급자, 국가유공자 등
기간	신청일부터 60일 이내 (부득이하면 30일 연장)
상대방 응답	조정신청서를 받은 날부터 7일 이내
성립	조정안을 받은 날부터 14일 안에 수락하지 않으면 거부로 봅니다

★★ 상대방이 「조정에 응하지 않겠다」고 통지하면 각하됩니다. 강제로 끌어올 수는 없습니다.

★★ 조정이 성립해도 자동으로 판결 같은 힘이 생기지는 않습니다. 조정서에 「강제집행을 승낙한다」는 취지가 적혀 있어야 집행력이 생깁니다(제26조 제4항 후단, 제27조). 조정할 때 이 문구가 들어갔는지 반드시 확인하셔야 합니다.

반대로 집주인이 내보낼 수 있는 경우

사유	조문
연체액이 2기 차임액에 달할 때	민법 제640조
동의 없이 전대(재임대)했을 때	민법 제629조

★ 「2기 연체」는 두 달 연속이 아닙니다. 조문은 「연체액이 2기의 차임액에 달하는 때」라고 합니다. 띄엄띄엄 밀린 금액을 다 합쳐 두 달치가 되면 해당합니다. 이 대목을 잘못 알고 있는 설명이 많습니다.

자주 묻는 것

Q. 지금 묵시적 갱신 상태인지 어떻게 아나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았고, 임차인도 만료 2개월 전까지 아무 말이 없었으면 묵시적 갱신입니다. 이 경우 2년이 더 연장된 것으로 봅니다.

Q. 갱신요구를 하면서 「1년만 살겠다」고 해도 되나요?
갱신요구권을 쓰면 기간은 2년입니다. 다만 언제든 해지통지를 하고 3개월 뒤에 나갈 수 있으므로, 실질적으로는 원하는 만큼만 사실 수 있습니다.

Q. 3개월 치 월세는 내야 하나요?
해지 효력이 3개월 뒤에 생기므로 그때까지는 계약이 살아 있습니다. 그 기간의 월세는 발생하는 것으로 봅니다. 새 세입자가 먼저 들어오면 집주인과 정산 협의를 하게 됩니다.

Q. 계약서에 「중도해지 시 복비 부담」이라고 적혀 있습니다.
그런 특약이 있다면 그에 따르게 됩니다. 법에 없다는 것과 계약서에 없다는 것은 다릅니다. 계약서를 먼저 확인하십시오.

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※ 근거: 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의2·제6조의3·제10조·제14조·제21조~제27조, 같은 법 시행령 제22조·제33조, 「민법」 제105조·제390조·제629조·제635조·제636조·제640조, 「공인중개사법」 제32조, 같은 법 시행령 제27조의2, 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결. 개별 사안은 계약서 내용과 사실관계에 따라 달라지므로 주택임대차분쟁조정위원회 또는 전문가 상담을 권합니다.