전세 자동연장 되면, 나갈 때 통보는 언제까지

전세·월세 계약이 끝날 때가 됐는데 집주인도 나도 아무 말을 안 했다면, 계약은 같은 조건으로 자동연장됩니다. 법에서는 이것을 「묵시적 갱신」이라고 부릅니다. 주택임대차보호법 제6조에 있는 제도입니다. 이 글은 자동연장이 언제 일어나는지, 연장되면 기간은 어떻게 되는지, 그리고 연장된 뒤에 나가고 싶으면 어떻게 하는지를 조문 그대로 정리했습니다.

자동연장은 언제 일어나나 — 통보 기한이 전부입니다

핵심은 「누가 언제까지 말했느냐」입니다. 법이 정한 기한은 다음과 같습니다.

누가	언제까지	무슨 말을
집주인(임대인)	계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이	「갱신하지 않겠다」 또는 「조건을 바꾸겠다」는 통지
세입자(임차인)	계약 만료 2개월 전까지	「나가겠다」는 통지

이 기한 안에 양쪽 다 아무 통지가 없으면, 계약이 끝나는 날에 전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(제6조 제1항). 보증금도 월세도 그대로입니다. 그리고 이렇게 연장된 계약의 기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항).

자동연장된 뒤에 나가고 싶다면

여기가 세입자에게 유리한 지점입니다. 자동연장된 계약에서는 세입자가 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의2). 풀어서 말하면 — 2년을 다 채울 필요가 없고, 나가기로 마음먹으면 통보 후 3개월만 기다리면 됩니다. 그 3개월 동안의 월세는 내야 한다는 뜻이기도 합니다. 날짜로 예를 들면, 3월 10일에 해지 통보가 집주인에게 도달했다면 계약은 6월 10일이 지나면서 끝나고, 그때 보증금을 돌려받으며 나오면 됩니다. 반대로 이 조문은 해지 통지를 「임차인은 할 수 있다」고만 정하고 있습니다. 즉 자동연장된 계약을 집주인이 같은 방식으로 중간에 끝낼 수 있다고는 적혀 있지 않습니다.

자동연장이 안 되는 경우

법은 예외도 정해 놓았습니다. 월세를 2기(두 달치)에 이르도록 밀렸거나, 세입자로서의 의무를 현저히 어긴 경우에는 자동연장이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 월세가 밀려 있다면 「가만히 있으면 연장되겠지」라고 기대하면 안 됩니다. 밀린 월세를 정리하는 것이 먼저이고, 계약이 어떻게 되는지는 그다음에 따져볼 문제입니다. 참고로 세입자가 집주인에게 갱신을 요구하는 「계약갱신요구권」은 이 글에서 다룬 자동연장과는 다른 별도 제도입니다. 이 글은 아무도 말하지 않아 저절로 연장되는 경우만 다뤘습니다.

자주 묻는 것

Q. 자동연장되면 얼마나 더 살 수 있나요?
연장된 계약의 기간은 2년으로 봅니다. 다만 세입자는 그 전에라도 통보 후 3개월이 지나면 나갈 수 있습니다.

Q. 나가겠다는 통보는 어떻게 하는 게 안전한가요?
말로 해도 효력은 있지만, 언제 통보했는지가 3개월의 시작점이라 다툼이 생길 수 있습니다. 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방법이 안전합니다. 문자를 보냈다면 지우지 말고 보관해 두십시오. 3개월 계산의 증거가 됩니다.

Q. 집주인이 만료 한 달 전에 갑자기 나가라고 합니다.
집주인의 갱신거절 통지 기한은 만료 6개월~2개월 전입니다. 그 기한을 지나서 한 통지라면 자동연장 요건을 확인해 볼 필요가 있습니다. 구체적인 분쟁은 전문가나 주택임대차 상담기관과 상의하십시오.

Q. 집주인이 바뀌어도 자동연장된 계약은 유지되나요?
임대인 지위 승계 문제는 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려주나에 정리해 두었습니다. 보증금을 못 받는 상황이라면 임차권등기명령도 함께 보시기 바랍니다.