2026년 2월 15일부터 — 중개사가 보여줘야 하는 근거자료 네 가지
2026년 2월 15일부터 중개사는 말로 설명하는 데서 그치지 못합니다. 그 설명의 근거가 된 서류를 계약 전에 직접 보여줘야 한다. 등기사항증명서와 신탁원부처럼 법률 본문에 이름이 박힌 서류다. 안 보여주면 500만 원 이하 과태료입니다.
「제가 다 확인했습니다」는 이제 법 위반이다.
이 글은 공인중개사법 25조와 25조의3, 51조, 그 아래 규칙 21조, 개정 법 부칙을 열었다. 서류 네 가지, 설명해야 할 열두 가지, 내 계약에 적용되는지, 안 보여주면 어떻게 되는지를 적는다. 집주인의 의무가 아니라 중개사의 의무를 다루는 글입니다.
법에 이름으로 박힌 서류 넷
토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본입니다. 예전 규정과 달라진 것은 「근거자료를 제시하여야 한다」는 문구다. 그 이름이 법률 본문에 직접 열거됐다. 「등」이라 이 넷이 전부는 아니고 설명의 근거가 된 자료면 제시 대상입니다.
넷이다. 이름이 박혔다. 법이다.
신탁원부가 핵심입니다
등기부에는 「신탁」 두 글자만 찍힙니다. 누가 임대차 계약을 맺을 권한을 갖는지, 집주인이 되려는 사람이 그 권한을 갖는지는 신탁원부를 봐야 안다. 신탁 등기된 건물에서 난 전세 사고의 상당수가 여기서 시작됩니다.
중개사가 「신탁 물건인데 문제없습니다」라고 말만 하고 신탁원부를 안 보여주면 이제는 요구할 수 있다. 그 요구에 법적 근거가 있다.
두 글자다. 원부를 본다. 권한이다.
설명해야 하는 열두 가지
종류·소재지·면적·용도·구조·건축연도 같은 기본 사항이 먼저다. 소유권·전세권·저당권 같은 권리관계, 거래예정금액과 중개보수·실비의 산출내역이 따른다. 토지이용계획과 공법상 제한, 수도·전기·가스·소방·승강기 같은 시설 상태가 있다. 벽면·바닥·도배 상태, 일조·소음·진동, 도로·대중교통·학교 근접성도 있다. 취득에 따르는 세금의 종류와 세율까지다.
주택 임대차 중개에는 넷이 더 붙습니다. 관리비 금액과 산출내역, 집주인의 정보 제시 의무와 소액 보증금 보호다. 전입세대확인서 열람, 민간임대주택이면 보증금 보증에 관한 사항도 있다. 여기에 더해 확정일자부여기관에 정보를 요청할 수 있다는 것도 설명한다. 집주인의 미납 국세·지방세를 열람할 수 있다는 것도 같습니다.
열둘이다. 주택 임대차는 더 있다. 넷이다.
내 계약도 해당되나
부칙이 답입니다. 개정 규정은 이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용된다. 집을 보러 다닌 시점이나 가계약금을 넣은 날이 아니라 계약을 맺는 날이 기준선입니다.
2026년 2월 14일까지 체결이 끝난 계약에는 옛 규정이 적용됩니다. 그 계약을 갱신하지 않고 새로 맺으면 새 체결일이 기준이다.
체결일이다. 가계약이 아니다. 날짜다.
안 보여주면 어떻게 되나
성실하고 정확하게 확인·설명하지 않은 것이 500만 원 이하 과태료다. 근거자료를 제시하지 않은 것도 나란히 500만 원 이하입니다. 중개보조원이 자기 신분을 미리 안 알린 것도 500만 원 이하다. 손해배상 보장사항을 설명하지 않거나 등록증을 안 붙인 것은 100만 원 이하입니다.
설명한 내용은 서류로 남습니다. 중개사는 확인·설명서에 위 사항을 적어 거래당사자에게 주고 원본이나 사본을 3년간 보존한다. 개업공인중개사가 서명·날인하고 그 중개를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 한다.
파는 쪽이나 집주인이 자료 요구에 응하지 않을 수 있다. 그러면 중개사는 그 사실을 사는 쪽에 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 그래서 확인·설명서의 빈칸과 「해당 없음」이 어디에 찍혔는지를 봐야 한다.
빈칸을 본다. 거기가 사고다. 표시다.
화면으로만 보여주면
법이 정한 것은 근거자료의 「제시」입니다. 사본을 주라는 문구는 없다. 다만 확인·설명서는 반드시 받아 두어야 하고, 서류를 갖고 싶으면 사본을 청해 볼 수 있습니다.
중개사고에 대비한 보증도 알아 둡니다. 법인 개업공인중개사는 4억 원 이상에 분사무소마다 2억 원 이상을 더하고, 법인이 아니면 2억 원 이상이다. 중개가 끝나면 보장금액·보장기간·보증기관을 설명하고 증서 사본을 줘야 합니다.
제시다. 사본은 청한다. 설명서는 받는다.
저라면 계약서에 도장을 찍기 전에 넷을 눈으로 보겠습니다. 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장이나 부동산종합증명서, 그리고 신탁 물건이면 신탁원부다. 확인·설명서의 빈칸을 훑고, 집주인 쪽 의무인 체납 사실과 선순위 보증금 자료는 따로 챙깁니다.
확인하지 못한 것
- 중개대상물 확인·설명서 서식이 2월 15일 시행에 맞춰 개정됐는지는 확인하지 못했습니다. 근거자료 제시 여부를 적는 칸이 생겼는지도 같습니다
- 과태료의 실제 부과 금액은 아래 규칙의 별표에 있는데 그 별표와 가중·경감 기준은 열지 못했습니다. 첫 위반에 얼마인지는 이 글로 말할 수 없습니다
- 위반이 의심될 때 어디에 어떻게 신고하는지는 지자체별 운영 사항이라 법령만으로는 확인하지 못했습니다
함께 보면 좋은 글
근거 — 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명 — 근거자료 4가지 제시 의무, 2026. 2. 15. 시행)·제25조의3(주택 임대차 중개 시 추가 설명)·제51조(과태료 500만 원 이하), 같은 법 아래 규칙 제21조(확인·설명 사항 12가지) 및 개정 법 부칙 적용례 원문 직접 확인.
댓글
댓글 쓰기