중개사의 근거자료 제시, 2026년2월15일부터 신탁원부·건축물대장 명시
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
중개사의 확인·설명과 근거자료 제시 의무는2026년2월15일에 처음 생긴 의무가 아닙니다. 그날 시행된21024호 개정은 기존 제시 자료 목록에 신탁원부와 건축물대장 등본을 명시적으로 추가했습니다. 성실·정확한 확인·설명 또는 근거자료 제시 의무 위반은500만 원 이하 과태료 대상입니다.
말로 확인했다고 설명하는 것만으로 근거자료 제시를 대신할 수 없습니다. 개정 전부터 있던 의무와2026년 추가된 서류 열거를 구분해 읽으십시오.
이 글은 공인중개사법 제25조와 제25조의3, 제51조, 그 시행령 제21조, 개정 법 부칙을 바탕으로 서류 네 가지, 확인·설명 항목, 내 계약에 적용되는지, 보여주지 않으면 어떻게 되는지를 정리했습니다. 집주인의 의무가 아니라 중개사의 의무를 다루는 글입니다.
법에 이름으로 박힌 서류 넷
현행25조1항은 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등을 설명의 근거자료로 명시합니다.21024호는 이 중 신탁원부와 건축물대장 등본을 추가한 개정입니다.「등」이 있어 설명의 근거자료를 이 목록만으로 한정하지는 않습니다.
신탁원부가 핵심입니다
등기사항증명서의 신탁 기재와 신탁원부를 함께 봐야 합니다. 신탁원부의 관리·처분 권한과 임대차 동의 조건 등 계약 권한을 대조하고, 등기사항증명서만으로 적법한 임대차 권한이 확인됐다고 단정하지 마십시오.
신탁 물건을 중개한다면 신탁원부를 제시받아 계약 권한과 동의 조건을 확인하십시오. 신탁원부를 법률 본문에 명시한 개정과, 그 전부터 있던 확인·설명·근거자료 제시 의무를 구분합니다.
공통9개 번호와 주택 임대차 추가 항목
시행령21조1항1~9호의 공통 항목은 기본사항, 권리관계, 예정금액·중개보수·실비, 토지이용계획·규제, 시설 상태, 벽면·바닥·도배, 환경, 입지, 조세 종류·세율의9개 번호입니다. 주택 임대차에만 적용되는3호의2와10~12호가 더 있으므로, 가지번호를 빼고「열두 가지」로 단순 계산하지 마십시오.
주택 임대차 중개에는 넷이 더 붙습니다. 관리비 금액과 산출내역, 집주인의 정보 제시 의무와 소액 보증금 보호입니다. 전입세대확인서 열람, 민간임대주택이면 보증금 보증에 관한 사항도 있습니다. 여기에 더해 확정일자부여기관에 정보를 요청할 수 있다는 것도 설명합니다. 집주인의 미납 국세·지방세를 열람할 수 있다는 것도 같습니다.
21024호:25조1항의 목록에 신탁원부·건축물대장 등본을 추가. 제시 의무 자체는 개정 전부터 존재.
시행 이후 체결 계약에 적용. 가계약 명칭·계약서 작성일만으로 실제 체결일을 단정하지 않습니다.
설명 근거자료 제시와, 확인·설명서 교부·보존, 손해배상 보장 증서 사본·전자문서 제공을 구분합니다.
내 계약도 해당되나
21024호 부칙2조는 개정25조1항을2026년2월15일 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용합니다.「가계약」이라는 이름이나 정식 계약서 작성일만으로 체결일을 정하지 말고, 그 전에 이미 목적물·대금 등 주요 내용에 합의해 계약이 성립했는지도 사실관계로 판단해야 합니다.
시행 전에 체결된 계약에도 종전의 확인·설명·근거자료 제시 의무는 있었습니다. 갱신이나 새 계약은 실제 체결 내용과 시점을 대조하고, 예전 계약이라는 이유로 모든 제시 의무가 없다고 생각하지 마십시오.
안 보여주면 어떻게 되나
성실하고 정확하게 확인·설명하지 않으면 500만 원 이하 과태료입니다. 근거자료를 제시하지 않은 것도 나란히 500만 원 이하입니다. 중개보조원이 자기 신분을 미리 알리지 않은 것도 500만 원 이하입니다. 손해배상 보장사항을 설명하지 않거나 등록증을 붙이지 않은 것은 100만 원 이하입니다.
설명한 내용은 서류로 남습니다. 중개사는 확인·설명서에 위 사항을 적어 거래당사자에게 주고, 원본이나 사본을 3년간 보존합니다. 개업공인중개사가 서명·날인하고, 그 중개를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 합니다.
파는 쪽이나 집주인이 자료 요구에 응하지 않을 수 있습니다. 그러면 중개사는 그 사실을 사는 쪽에 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 그래서 확인·설명서의 빈칸과 「해당 없음」이 어디에 찍혔는지를 보셔야 합니다. 그 빈칸에서 사고가 납니다.
화면으로만 보여주면
법이 정한 것은 근거자료의 「제시」이고, 사본을 주라는 문구는 없습니다. 다만 확인·설명서는 반드시 받아 두셔야 하고, 서류를 갖고 싶으면 사본을 청해 볼 수 있습니다.
중개사고에 대비한 보증도 알아 두십시오. 법인 개업공인중개사는 4억 원 이상에 분사무소마다 2억 원 이상을 더하고, 법인이 아니면 2억 원 이상입니다. 중개가 끝나면 보장금액·보장기간·보증기관을 설명하고 증서 사본을 줘야 합니다.
계약서에 도장을 찍기 전에 네 가지를 직접 보십시오. 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장이나 부동산종합증명서, 그리고 신탁 물건이면 신탁원부입니다. 확인·설명서의 빈칸을 훑어보고, 집주인 쪽 의무인 체납 사실과 선순위 보증금 자료는 따로 챙기십시오.
함께 보면 좋은 글
근거 — 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명 — 근거자료 4가지 제시 의무, 2026. 2. 15. 시행)·제25조의3(주택 임대차 중개 시 추가 설명)·제51조(과태료 500만 원 이하), 같은 법 시행령 제21조(확인·설명 사항) 및 개정 법 부칙 적용례 원문 직접 확인.
2026년 10월 19일 정정·보완: 근거자료 제시 의무가2026년에 신설됐다는 오류를 고치고, 신탁원부·건축물대장 추가 열거와 공통/주택추가 항목, 실제 계약성립일을 구분했습니다.
공인중개사법25·25조의3·30·51, 시행령21·24 및 21024호 개정문·이유·부칙1·2 직접 대조. 개정문은 기존 목록에 두 자료를 추가합니다.
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