부동산 중개수수료 요율표와 협의 가능 범위

부동산 중개수수료는 정해진 금액이 아니라 「상한」입니다. 법이 정한 것은 넘을 수 없는 최대치이고, 실제 금액은 그 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조에 그렇게 적혀 있습니다.

그런데 대부분 상한이 곧 정가인 줄 알고 그대로 냅니다. 표부터 보겠습니다.

주택 매매·교환 상한요율

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 ~ 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 ~ 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 ~ 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 ~ 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

여기서 놓치기 쉬운 것이 9억원을 넘으면 요율이 다시 올라간다는 점입니다. 2억~9억 구간이 0.4%로 가장 낮고, 그 위로는 0.5%·0.6%·0.7%로 계단식으로 오릅니다.

8억 9천만원이면 0.4%가 적용돼 356만원이지만, 9억원이면 0.5%가 적용돼 450만원입니다. 거래금액은 1천만원 차이인데 중개보수는 94만원 차이가 납니다.

주택 임대차 상한요율

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 ~ 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 ~ 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 ~ 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 ~ 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

한도액은 1억원 미만 구간에만 있습니다. 그 위로는 요율만 곱하면 됩니다. 한도액이 있는 구간에서는 요율로 계산한 값과 한도액 중 적은 쪽이 상한입니다.

월세는 보증금으로 환산합니다

월세 계약은 거래금액을 이렇게 계산합니다.

구분	계산식
기본	보증금 + (월세 × 100)
위 결과가 5천만원 미만이면	보증금 + (월세 × 70)

보증금 1천만원에 월세 50만원이면, 1천만원 + 5천만원 = 6천만원이 거래금액입니다. 5천만원 이상이므로 0.4% 적용, 한도액 30만원과 비교해 24만원이 상한입니다.

보증금 500만원에 월세 40만원이면 500만원 + 4천만원 = 4,500만원으로 5천만원에 못 미칩니다. 그러면 ×70으로 다시 계산해 500만원 + 2,800만원 = 3,300만원이 거래금액이 됩니다. 0.5% 적용하면 16만 5천원, 한도액 20만원보다 적으니 16만 5천원이 상한입니다.

오피스텔과 상가는 표가 다릅니다

대상	매매·교환	임대차
오피스텔 (전용 85㎡ 이하 + 전용 부엌·화장실·목욕시설 완비)	0.5%	0.4%
위 요건에 해당하지 않는 오피스텔	0.9% 이내에서 협의
상가·토지 등 주택 외	0.9% 이내에서 협의

오피스텔은 면적과 시설 요건을 둘 다 충족해야 낮은 요율이 적용됩니다. 전용 85㎡를 넘거나 전용 부엌·화장실·목욕시설 중 하나라도 없으면 0.9% 구간으로 넘어갑니다. 계약 전에 전용면적을 확인해 두는 편이 좋습니다.

건물에 주택과 상가가 섞여 있으면 주택 면적이 절반 이상인지로 갈립니다. 절반 이상이면 주택 요율, 절반 미만이면 0.9% 구간입니다.

알아두면 좋은 세 가지

첫째, 협의가 법에 명시돼 있습니다. 시행규칙 제20조 제1항은 「시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다」고 적고 있습니다. 상한을 그대로 받는 것이 관행일 뿐, 협의를 요청하는 것은 정당한 권리입니다. 특히 매도·매수를 같은 중개사에게 맡기거나 거래금액이 큰 경우에 조정 여지가 생깁니다.

둘째, 기준은 중개사무소 소재지입니다. 요율 한도는 시·도 조례로 정해지는데, 매물이 있는 곳이 아니라 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 따릅니다. 다른 지역 매물을 옆 동네 중개사무소에서 계약하는 경우 이 점이 갈립니다.

셋째, 실비는 별도입니다. 권리관계 확인 비용이나 계약금 반환채무 이행보장에 드는 비용은 중개보수와 별개로 청구할 수 있습니다. 다만 영수증을 첨부해야 합니다. 영수증 없는 실비 청구는 근거가 없습니다.

자주 묻는 것

Q. 계약이 깨지면 중개수수료를 내야 하나요?
중개보수는 계약 체결에 대한 대가입니다. 계약이 성사되지 않으면 원칙적으로 청구할 수 없습니다. 다만 계약이 체결된 뒤 당사자 사정으로 해제된 경우는 다툼이 생길 수 있어, 계약서에 미리 정해두는 편이 안전합니다.

Q. 부가가치세가 붙나요?
중개사무소가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 다릅니다. 사업자 유형에 따라 부가세 처리가 달라지므로 계약 전에 총액 기준으로 얼마인지 물어보시는 것이 확실합니다. 「수수료 얼마」가 아니라 「최종적으로 얼마 내면 되느냐」로 묻는 것이 좋습니다.

Q. 상한을 넘겨 받으면 어떻게 되나요?
초과 수수 행위는 공인중개사법 위반입니다. 시·군·구 부동산 관련 부서나 관할 지자체에 신고할 수 있습니다. 다만 영수증과 계약서가 있어야 실효가 있으니 반드시 받아두십시오.

Q. 중개보수·실비 요율표는 어디서 보나요?
중개사무소는 요율 및 한도액표를 사무소 안에 게시하게 돼 있습니다. 주택 외 물건은 중개사가 실제로 받고자 하는 상한요율을 그 표에 명시해야 하고, 그것을 넘겨 받을 수 없습니다. 계약 전에 그 표를 직접 보시는 것이 가장 확실합니다.

정리

• 표에 적힌 요율은 정가가 아니라 상한이다. 협의는 법에 명시된 권리다
• 9억원부터 요율이 다시 오른다. 0.4% → 0.5% → 0.6% → 0.7%
• 한도액은 매매 2억 미만·임대차 1억 미만 구간에만 있다
• 월세는 보증금 + 월세×100, 5천만원에 못 미치면 ×70으로 다시 계산
• 오피스텔은 85㎡ 이하 + 시설 요건을 둘 다 충족해야 낮은 요율
• 기준은 매물 소재지가 아니라 중개사무소 소재지의 조례

매매 계약을 앞두고 계시다면 주택 취득세 계산법을 함께 보시면 총비용을 미리 잡을 수 있습니다. 전월세라면 계약 직후 절차를 정리한 전입신고 확정일자 이사 당일에 해야 하는 이유를 먼저 확인하십시오.

※ 근거: 공인중개사법 시행규칙(국토교통부령 제1349호, 시행 2024. 7. 10.) 제20조 및 별표 1·별표 2. 실제 적용 요율은 시·도 조례로 정해지므로 해당 지역 기준을 확인하시기 바랍니다.