유치권은 버틴다고 지켜지지 않습니다
공사를 끝냈는데 돈을 못 받았습니다. 건물에 현수막을 걸고 사람을 두어 지킵니다. 유치권을 행사한다는 뜻입니다.
인터넷에는 이런 말이 많습니다. 「버티고 있으면 언젠가는 받는다」는 것입니다. 정말 그럴까요.
그렇지 않습니다. 법에는 「유치권을 행사해도 돈 받을 권리의 시간은 그대로 간다」고 적혀 있습니다. 버티는 동안에도 시계는 돕니다.
버티면 시간이 멈추는 것 아닌가요
가장 크게 어긋나는 대목이 여기입니다.
법에 이렇게 적혀 있습니다.
「유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다」
어려운 말을 풀면 이렇습니다. 돈을 달라고 할 수 있는 권리는 일정한 기간이 지나면 없어집니다. 그 기간을 세는 시계가 유치권을 행사한다고 해서 멈추지 않는다는 뜻입니다.
공사대금은 그 기간이 3년입니다. 법이 「공사에 관한 채권」을 3년짜리로 따로 묶어 두었습니다.
그러니 건물만 붙잡고 3년을 보냈다고 해 봅시다. 붙잡을 근거가 된 그 돈이 먼저 사라질 수 있습니다.
주의하셔야 합니다. 버티는 것과 별개로 소송이나 지급명령 같은 조치를 따로 하셔야 합니다.
어떤 때 유치권이 생기나요
법이 요구하는 것은 세 가지입니다.
그리고 막는 대목이 하나 더 있습니다. 쥐게 된 과정 자체가 잘못이면 유치권은 서지 않습니다.
법에 「그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다」고 못 박혀 있습니다. 몰래 들어가 문을 걸어 잠그는 방식은 여기에 걸릴 수 있습니다.
손을 놓으면 어떻게 되나요
한 줄로 끝납니다.
「유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다」
다른 조건이 붙지 않습니다. 쥐고 있던 것을 놓는 순간 없어집니다.
그래서 잠깐 자리를 비웠다가 상대가 문을 바꿔 달면 상황이 뒤집힙니다. 되찾아오는 일은 다시 시작하는 것에 가깝습니다.
비어 있으니 들어가 살아도 되나요
이걸 놓치면 유치권 자체가 날아갑니다.
법은 이렇게 적고 있습니다.
「채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다」
돈을 안 준 쪽이 허락하지 않으면 안 됩니다. 들어가 살 수도, 세를 놓을 수도 없습니다.
어기면 어떻게 될까요. 상대가 유치권을 없애 달라고 요구할 수 있습니다.
다만 망가지지 않게 지키는 데 필요한 정도의 사용은 빠져 있습니다. 비를 막고 문을 잠그는 일이 여기에 들어갑니다.
경매로 팔리면 낙찰자가 물어주나요
흔히 「낙찰자가 유치권을 인수한다」고들 합니다. 법에 적힌 문장은 조금 다릅니다.
「매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다」
같은 법의 바로 앞 항에서는 다른 권리들을 두고 「매수인이 인수한다」고 적습니다. 유치권만 문장을 달리 썼습니다.
글자가 다르면 뜻도 다를 수 있습니다. 그 차이가 실제로 어디까지 가는지는 재판에서 다투어지는 영역입니다.
다만 사려는 쪽에서 기억하실 것은 분명합니다. 저당권은 팔리면서 사라지지만 유치권은 그렇지 않습니다. 값을 매길 때 이 부담을 빼고 보셔야 합니다.
확인하지 못한 것
- 「변제할 책임」이 어디까지인지는 확인하지 못했습니다. 법에 적힌 것은 저 한 문장뿐이고, 나머지는 재판으로 가려지는 영역입니다.
- 경매가 시작된 뒤에 붙잡기 시작한 경우는 다루지 못했습니다. 판결을 보아야 합니다.
- 공사대금이 아니라 회사끼리 거래에서 생긴 돈이라면 기간이 몇 년인지 확인하지 못했습니다. 이 글은 민법만 본 것입니다.
- 실제 분쟁을 앞두고 계시다면 반드시 변호사와 상의하십시오.
정리
유치권은 버티기가 아닙니다. 버티는 동안에도 돈 받을 권리의 시계는 계속 돕니다.
공사대금이라면 그 기간이 3년입니다. 붙잡고만 있으면 근거가 된 돈이 먼저 없어질 수 있습니다.
놓으면 그 자리에서 사라집니다. 그리고 허락 없이 쓰면 없애 달라는 요구를 받습니다.
사려는 쪽이라면 저당권과 유치권을 갈라서 보셔야 합니다. 하나는 팔리면서 사라지고, 하나는 남습니다.
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근거: 민법 제163조·제320조·제324조·제326조·제328조 / 민사집행법 제91조 / 법제처 국가법령정보센터
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