등기부에 가등기가 붙어 있는 집
마음에 드는 집을 찾았습니다. 값도 맞고 위치도 좋습니다.
등기부를 떼어 보니 낯선 줄이 하나 있습니다. 「소유권이전청구권 가등기」. 빚도 아니고 압류도 아닌데 마음이 걸립니다.
이건 순위를 미리 잡아 둔 자리입니다. 나중에 그 자리가 본등기로 채워지면, 그 뒤에 들어온 등기는 지워집니다. 내 이름으로 옮긴 등기도 예외가 아닙니다.
가등기는 무엇을 하는 등기인가요
가등기는 지금 당장은 못 하지만 나중에 하겠다는 권리를 적어 두는 등기입니다.
법에는 이렇게 적혀 있습니다. 권리를 설정하거나 옮기거나 바꾸거나 없애 달라고 할 권리가 있다. 그 청구권을 지키려 할 때 가등기를 한다.
예를 들면 이렇습니다. 집을 사기로 계약은 했는데 잔금이 아직 남았습니다. 소유권을 바로 옮기지는 못합니다. 그 사이 집주인이 다른 사람에게 팔아버릴 수도 있습니다.
그럴 때 자리부터 잡아 두는 것이 가등기입니다. 본등기의 예약석이라고 보시면 됩니다.
순위를 잡아 둔다는 말의 뜻
등기는 먼저 들어온 것이 앞섭니다. 그런데 가등기는 여기에 한 가지를 더합니다.
법에는 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따른다고 적혀 있습니다.
2024년에 가등기를 하고 2026년에 본등기를 했다고 해 봅시다. 그 본등기는 2024년 자리로 들어갑니다. 2025년에 들어온 등기보다 앞이 됩니다.
시간을 거슬러 올라가는 것이 아닙니다. 비워 둔 자리로 돌아가는 것입니다.
내 등기가 지워질 수 있습니다
여기가 이 제도에서 가장 무서운 부분입니다.
법에는 이렇게 적혀 있습니다. 가등기에 따른 본등기가 되면, 등기관이 직권으로 뒤에 들어온 등기를 말소하여야 한다. 그 권리를 침해하는 것이 대상이다.
「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」입니다. 누가 신청하지 않아도 지웁니다.
지운 뒤에는 지체 없이 그 등기 명의인에게 알리게 되어 있습니다. 다만 알려 주는 것이지 되돌려 주는 것이 아닙니다.
가등기가 붙은 집을 사시려 한다면 순서가 있습니다. 그 가등기가 무엇을 지키려는 것인지부터 보셔야 합니다.
상대가 도장을 안 찍어도 들어갑니다
등기는 원래 양쪽이 함께 신청하는 것이 원칙입니다. 가등기에는 예외가 있습니다.
법에는 두 가지 경우에 혼자서 신청할 수 있다고 적혀 있습니다.
| 이럴 때 | 가등기를 |
|---|---|
| 상대가 승낙한 경우 | 혼자 신청할 수 있습니다 |
| 법원의 가처분명령이 있는 경우 |
그래서 집주인이 협조하지 않아도 가등기가 붙을 수 있습니다. 등기부에 가등기가 있다고 해서 주인이 동의했다는 뜻은 아닙니다.
가처분명령은 어디에 신청하나요
법에 적혀 있습니다. 부동산이 있는 곳을 맡은 지방법원입니다.
내가 사는 곳이나 상대가 사는 곳이 아닙니다. 그 땅과 건물이 있는 곳입니다. 신청하는 곳이 예상과 다를 수 있습니다.
법원은 가등기를 할 만한 사정이 어느 정도 밝혀지면 명령을 내립니다. 완전한 증명까지 요구하지는 않습니다.
신청이 받아들여지지 않으면 바로 항고할 수 있습니다. 이 절차는 비송사건절차법을 그대로 적용합니다.
지우는 것도 혼자 됩니다
가등기를 지울 때도 예외가 있습니다.
가등기를 가진 사람은 혼자서 말소를 신청할 수 있습니다. 스스로 내려놓는 것이니 상대의 동의가 필요 없습니다.
반대쪽도 됩니다. 집주인이나 등기부에 이해가 걸린 사람입니다. 가등기를 가진 사람의 승낙을 받으면 혼자 말소를 신청할 수 있습니다.
여기서 갈립니다. 승낙이 없으면 안 됩니다. 「오래됐으니 알아서 없어지겠지」라고 넘어갈 수 없습니다.
아직 확정되지 않은 권리도 됩니다
가등기는 지금 있는 권리만 지키는 것이 아닙니다.
법에는 이런 경우까지 적혀 있습니다. 청구권에 시작 시점이 붙어 있거나, 어떤 조건이 이루어져야 생기거나, 앞으로 확정될 것인 경우입니다.
「조건이 안 붙었으니 가등기는 못 하겠지」라고 생각하기 쉽습니다. 법은 반대로 적어 두었습니다.
그래서 등기부의 가등기 한 줄만으로는 속사정을 알 수 없습니다. 무엇을 지키려는 가등기인지는 등기 원인을 보셔야 합니다.
확인하지 못한 것
- 가등기를 할 수 있는 권리의 종류는 부동산등기법 제3조에 있습니다. 원문을 확인하지 않았습니다
- 본등기를 할 때 어떤 등기가 지워지는지의 세부 기준은 대법원규칙에 있습니다. 보지 못했습니다
- 빚 담보로 넣는 담보가등기는 이름이 비슷하지만 적용되는 법이 다릅니다. 이 글에서 다루지 않았습니다
- 가등기에 걸리는 세금과 등록면허세는 확인하지 않았습니다
- 가등기가 오래되어 효력을 다투는 경우는 판례의 영역입니다. 여기서 다루지 않았습니다
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근거 — 부동산등기법 제88조·제89조·제90조·제91조·제92조·제93조(2025. 1. 31. 시행).
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