가등기 있는 집, 내 명의로 등기해도 괜찮을까?
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
마음에 드는 집을 찾았습니다. 값도 맞고 위치도 좋습니다.
등기부를 떼어 보니 낯선 줄이 하나 있습니다. 「소유권이전청구권 가등기」. 빚도 아니고 압류도 아닌데 마음이 걸립니다.
가등기는 본등기의 순위를 미리 보전하는 등기입니다. 이후 본등기를 하면 가등기 뒤의 등기 중 보전 권리를 침해하는 등기가 법과 규칙에 따라 말소될 수 있습니다. 소유권이전 본등기의 경우에도 직권말소에서 제외되는 등기가 있으므로 뒤에 된 등기를 모두 지운다고 생각해서는 안 됩니다.
가등기는 무엇을 하는 등기입니까
가등기는 지금 당장은 못 하지만 나중에 하겠다는 권리를 적어 두는 등기입니다.
법에 적힌 내용은 이렇습니다. 권리를 설정하거나 옮기거나 바꾸거나 없애 달라고 할 권리가 있을 때, 그 청구권을 지키려고 하는 것이 가등기입니다.
예를 들면 이렇습니다. 집을 사기로 계약은 했는데 잔금이 아직 남았습니다. 소유권을 바로 옮기지는 못합니다. 그 사이 집주인이 다른 사람에게 팔아버릴 수도 있습니다.
그럴 때 자리부터 잡아 두는 것이 가등기입니다. 본등기의 예약석이라고 보시면 됩니다.
순위를 잡아 둔다는 말의 뜻
등기는 먼저 들어온 것이 앞섭니다. 그런데 가등기는 여기에 한 가지를 더합니다.
법에는 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따른다고 적혀 있습니다.
2024년에 가등기를 하고 2026년에 본등기를 했다고 가정해 보겠습니다. 그 본등기는 2024년 자리로 들어갑니다. 2025년에 들어온 등기보다 앞이 됩니다.
시간을 거슬러 올라가는 것이 아닙니다. 비워 둔 자리로 돌아가는 것입니다.
내 등기가 지워질 수 있습니다
소유권이전청구권 보전 가등기에 따른 본등기는 규칙147조에 따라 예외를 구분합니다. 가등기 자체에 대한 가압류·가처분, 먼저 된 가압류나 담보권에 기한 경매개시결정, 가등기권자에게 대항할 수 있는 임차권등기 등은 직권말소에서 제외됩니다. 체납처분 압류는 별도 통지·이의 절차도 있습니다. 다른 종류 권리의 가등기는148조의 말소 범위를 따로 보아야 합니다.
여기가 이 제도에서 가장 무서운 부분입니다.
법에 적힌 내용은 이렇습니다. 가등기에 따른 본등기가 되면, 등기관이 직권으로 뒤에 들어온 등기 중 그 권리를 침해하는 것을 말소하여야 합니다.
「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」입니다. 누가 신청하지 않아도 지웁니다.
지운 뒤에는 지체 없이 그 등기 명의인에게 알리게 되어 있습니다. 다만 알려 주는 것이지 되돌려 주는 것이 아닙니다.
가등기가 붙은 집을 사시려 한다면 순서가 있습니다. 그 가등기가 무엇을 지키려는 것인지부터 보셔야 합니다.
단독으로 가등기를 신청할 수 있는 요건
등기는 원래 양쪽이 함께 신청하는 것이 원칙입니다. 가등기에는 예외가 있습니다.
법에는 두 가지 경우에 혼자서 신청할 수 있다고 적혀 있습니다.
| 이럴 때 | 가등기를 |
|---|---|
| 상대가 승낙한 경우 | 혼자 신청할 수 있습니다 |
| 법원의 가처분명령이 있는 경우 |
그래서 집주인이 협조하지 않아도 가등기가 붙을 수 있습니다. 등기부에 가등기가 있다고 해서 주인이 동의했다는 뜻은 아닙니다.
가처분명령은 어디에 신청합니까
법에 적혀 있습니다. 부동산이 있는 곳을 맡은 지방법원입니다.
내가 사는 곳이나 상대가 사는 곳이 아닙니다. 그 땅과 건물이 있는 곳입니다. 신청하는 곳이 예상과 다를 수 있습니다.
법원은 가등기를 할 만한 사정이 어느 정도 밝혀지면 명령을 내립니다. 완전한 증명까지 요구하지는 않습니다.
신청이 받아들여지지 않으면 바로 항고할 수 있습니다. 이 절차는 비송사건절차법을 그대로 적용합니다.
가등기가 보전하는 청구권과 등기 원인을 확인합니다.
본등기의 순위는 가등기 순위에 따르지만, 직권말소는 권리 침해와 규칙상 예외를 구분합니다.
명의인의 승낙 외에 대항할 수 있는 재판 등 말소 근거도 검토합니다.
계약에서 말소를 약속받았다면 실제 말소된 등기기록을 대조한 뒤 잔금을 처리합니다.
가등기 말소도 신청인과 승낙 요건을 확인합니다
가등기를 지울 때도 예외가 있습니다.
가등기를 가진 사람은 혼자서 말소를 신청할 수 있습니다. 스스로 내려놓는 것이니 상대의 동의가 필요 없습니다.
반대쪽도 됩니다. 집주인이나 등기부에 이해가 걸린 사람입니다. 가등기를 가진 사람의 승낙을 받으면 혼자 말소를 신청할 수 있습니다.
승낙에 의한 단독 말소만 가능한 것은 아닙니다. 부동산등기규칙150조는 가등기명의인의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부하도록 합니다. 말소 사유가 다투어져 승낙을 받지 못하면 소송과 판결에 따른 말소 등 별도 절차를 검토해야 하며, 오래됐다는 이유만으로 자동 말소되지는 않습니다.
아직 확정되지 않은 권리도 됩니다
가등기는 지금 있는 권리만 지키는 것이 아닙니다.
법에는 이런 경우까지 적혀 있습니다. 청구권에 시작 시점이 붙어 있거나, 어떤 조건이 이루어져야 생기거나, 앞으로 확정될 것인 경우입니다.
「조건이 붙었거나 장래에 확정될 청구권이니 가등기는 못 하겠지」라고 생각하기 쉽습니다. 법은 반대로 적어 두었습니다.
그래서 등기부의 가등기 한 줄만으로는 속사정을 알 수 없습니다. 무엇을 지키려는 가등기인지는 등기 원인을 보셔야 합니다.
근거 — 부동산등기법 제88조·제89조·제90조·제91조·제92조·제93조(2025. 1. 31. 시행).
2026년 10월 19일 정정·보완: 가등기 뒤 등기의 직권말소 범위·예외, 승낙 외 재판에 따른 말소와 조건부 청구권 설명의 오타를 정정했습니다.
부동산등기법88~93조 및 부동산등기규칙145~150조 대조.
댓글
댓글 쓰기