상가 계약 10년 보장? 갱신을 요구해야 이어집니다
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
가게를 열고 자리를 잡을 만하니 계약 만료가 다가옵니다. 건물주가 나가 달라고 하면 어떻게 되는지가 제일 급합니다. 결론부터 말씀드리면, 세입자는 계약을 더 하자고 요구할 수 있습니다. 그 기간이 10년입니다.
다만 10년이 자동으로 굴러오지 않습니다. 요구해야 하고, 요구할 수 있는 시기가 정해져 있습니다.
언제부터 언제까지 말해야 합니까
계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.
법정 갱신요구권을 행사하려면 이 기간 안에 의사를 전달해야 합니다. 기간 밖의 협의나 별도 합의와는 구분하세요.
만료일에서 법정 행사기간을 역산하고, 그 기간 안에 갱신을 요구한다는 의사가 임대인에게 도달하도록 전달 기록을 남기십시오. 단순히 월 단위로 넉넉히 생각하거나 발송일만으로 마감을 판단하지 마십시오.
날짜를 세는 시작점이 계약 시작일이 아니라 끝나는 날이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 계약서에서 만료일부터 거꾸로 세셔야 합니다.
10년은 어디서부터 10년입니까
지금 쓰고 있는 계약이 아니라, 이 가게에 처음 들어온 계약부터 셉니다.
법에는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위"라고 적혀 있습니다. 2년씩 다섯 번을 갱신했다면 그것으로 10년입니다. 지금 계약을 새로 썼다고 시계가 0으로 돌아가지 않습니다.
이미 8년을 채우셨다면 남은 것은 2년입니다.
10년으로 늘어난 시점이 따로 있습니다
원래 이 기간은 5년이었습니다. 2018년 10월 16일에 10년으로 늘었습니다.
여기가 함정입니다. 법이 바뀌었다고 모든 계약이 자동으로 10년이 되지는 않았습니다. 바뀐 법은 그날 이후에 새로 맺거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
그래서 이런 차이가 생깁니다.
| 내 계약이 이렇다면 | 보장 기간 |
|---|---|
| 2018년 10월 16일 이후에 처음 맺은 계약 | 10년 |
| 그 전에 맺었지만 그날 이후 한 번이라도 갱신된 계약 | 10년 |
| 그 전에 맺고 그날 전에 이미 끝나 버린 계약 | 5년 |
오래 장사하신 분일수록 이 줄을 확인하셔야 합니다. 계약서를 처음 쓴 날짜와 갱신한 날짜를 함께 보셔야 답이 나옵니다.
도해의10년은 자동 거주 보장이 아닙니다. 기간 안의 적법한 갱신 요구와 거절 사유를 확인하고, 묵시적 갱신은 환산보증금 상한 이내·초과에 따라 적용 규정을 구분합니다.
건물주가 거절할 수 있는 경우
요구하면 무조건 되는 것은 아닙니다. 법에 거절할 수 있는 경우가 정해져 있습니다. 여덟 가지입니다.
| 거절할 수 있는 경우 |
|---|
| ①3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(법정 특례로 제외하는 연체액 구분) |
| ② 거짓이나 부정한 방법으로 빌렸을 때 |
| ③ 서로 합의하고 건물주가 상당한 보상을 했을 때 |
| ④ 건물주 동의 없이 남에게 다시 빌려줬을 때 |
| ⑤ 일부러 또는 큰 잘못으로 건물을 망가뜨렸을 때 |
| ⑥ 건물이 없어져 장사를 이어갈 수 없을 때 |
| ⑦ 철거하거나 다시 지어야 할 때(계획을 미리 알렸거나, 낡아 위험하거나, 법으로 그래야 할 때) |
| ⑧ 그 밖에 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 |
갱신요구 거절은3기분에 이르도록 연체한 사실이 있는지를 봅니다. 적법한 거절 사유가 성립하면 지금 갚았더라도 과거 연체 이력이 문제될 수 있습니다. 현재 연체액이3기분에 달하는 때의 계약 해지와 구분하고,2020년9월29일부터6개월 동안의 특정 연체액을 제외하는10조의9 특례도 확인하십시오.
철거·재건축 사유는 세 갈래입니다. 계약 때 공사시기·소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우입니다. 사전 고지는 첫 갈래의 요건이며, 안전·법령 사유까지 모두 사전 고지가 없으면 불가능하다고 단정하지 마십시오.
보증금이 크면 이 권리도 없어집니까
아닙니다. 여기가 헷갈리는 자리입니다.
상가 세입자를 보호하는 규정에는 환산보증금이라는 선이 있습니다. 이 선을 넘으면 못 쓰는 규정이 여럿 있습니다.
그런데 계약을 더 하자고 요구하는 권리는 이 선을 넘어도 쓸 수 있습니다. 보증금이 크다고 10년이 사라지지 않습니다.
다만 선을 넘으면 월세를 얼마까지 올릴 수 있는지에 대한 제한이 달라집니다. 갱신은 되는데 조건은 흔들릴 수 있다는 뜻입니다.
10년이 지나면 무조건 나가야 합니까
10년을 다 쓰면 계약을 더 하자고 요구할 권리는 없어집니다. 그렇다고 그날로 짐을 싸야 하는 것은 아닙니다.
묵시적 갱신도 환산보증금 적용 범위를 나누어야 합니다. 법의 보증금 상한 이내인 임대차는10조4항에 따라 만료6개월 전부터1개월 전까지 갱신 거절·조건 변경 통지가 없으면 종전 조건으로 갱신되고, 존속기간은1년입니다. 상한 초과 임대차에는 이4항이 직접 적용되지 않으므로 민법639조의 만료 후 계속 사용·수익과 임대인의 상당한 기간 내 이의 여부 등을 별도로 봅니다.
다만 이것은 내가 요구해서 얻는 권리가 아니라, 건물주가 가만히 있어서 생기는 상태입니다. 성격이 다릅니다. 기대고 계실 자리는 아닙니다.
권리금 회수기회 보호는 갱신요구권과 별개로 검토합니다. 다만10조의4의 보호 기간·방해행위·정당한 사유와10조의5의 적용 제외 등 요건이 있으므로10년 종료만으로 권리가 모두 사라진다거나 손해배상이 자동 확정된다고 보지 마십시오.
날짜를 한 줄로 세우면
계약서를 펴 놓고 이 순서로 확인하시면 됩니다.
첫째, 이 가게에 처음 들어온 계약이 언제였는지 찾습니다. 지금 계약서가 아닙니다.
둘째, 그 날짜가 2018년 10월 16일보다 앞인지 뒤인지 봅니다. 앞이라면 그 뒤에 갱신한 적이 있는지 확인합니다.
셋째, 처음 들어온 날부터 지금까지 몇 년이 지났는지 셉니다. 10년에서 이 햇수를 뺀 것이 남은 기간입니다.
넷째, 지금 계약이 끝나는 날에서 거꾸로 6개월과 1개월을 찍습니다. 그 사이가 말해야 하는 기간입니다.
네 줄이면 내 자리가 나옵니다.
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근거: 「상가건물 임대차보호법」 제10조(계약갱신 요구 등) 및 2018년 10월 16일 개정 법률 부칙 / 법제처 국가법령정보센터 / 법제처 '찾기쉬운 생활법령정보' 상가건물 임대차 편
2026년 10월 19일 정정·보완: 철거 사전 고지가 필요한 갈래와 안전·법령 사유, 과거3기 연체와 해지, 환산보증금 초과 임대차의 묵시적 갱신 규정을 구분했습니다.
상가건물임대차보호법2조3항·10·10조의4·10조의5·10조의9,15791호부칙2조 및 민법639조 현행 대조.
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