상가 10년 갱신, 언제부터 세나 — 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
가게를 열고 자리를 잡을 만하니 계약 만료가 다가옵니다. 건물주가 나가 달라고 하면 어떻게 되는지가 제일 급합니다. 결론부터 말씀드리면, 세입자는 계약을 더 하자고 요구할 수 있습니다. 그 기간이 10년입니다.
다만 10년이 자동으로 굴러오지 않습니다. 요구해야 하고, 요구할 수 있는 시기가 정해져 있습니다.
언제부터 언제까지 말해야 하나요
계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다.
이 창이 좁습니다. 너무 일찍 말해도, 너무 늦게 말해도 효력이 없습니다.
12월 31일에 계약이 끝난다면, 7월 1일부터 11월 30일 사이에 말해야 한다는 뜻입니다. 12월에 들어서면 늦습니다.
날짜를 세는 시작점이 계약 시작일이 아니라 끝나는 날이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 계약서에서 만료일부터 거꾸로 세셔야 합니다.
10년은 어디서부터 10년인가요
지금 쓰고 있는 계약이 아니라, 이 가게에 처음 들어온 계약부터 셉니다.
법에는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위"라고 적혀 있습니다. 2년씩 다섯 번을 갱신했다면 그것으로 10년입니다. 지금 계약을 새로 썼다고 시계가 0으로 돌아가지 않습니다.
이미 8년을 채우셨다면 남은 것은 2년입니다.
10년으로 늘어난 시점이 따로 있습니다
원래 이 기간은 5년이었습니다. 2018년 10월 16일에 10년으로 늘었습니다.
여기가 함정입니다. 법이 바뀌었다고 모든 계약이 자동으로 10년이 되지는 않았습니다. 바뀐 법은 그날 이후에 새로 맺거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
그래서 이런 차이가 생깁니다.
| 내 계약이 이렇다면 | 보장 기간 |
|---|---|
| 2018년 10월 16일 이후에 처음 맺은 계약 | 10년 |
| 그 전에 맺었지만 그날 이후 한 번이라도 갱신된 계약 | 10년 |
| 그 전에 맺고 그날 전에 이미 끝나 버린 계약 | 5년 |
오래 장사하신 분일수록 이 줄을 확인하셔야 합니다. 계약서를 처음 쓴 날짜와 갱신한 날짜를 함께 보셔야 답이 나옵니다.
건물주가 거절할 수 있는 경우
요구하면 무조건 되는 것은 아닙니다. 법에 거절할 수 있는 경우가 정해져 있습니다. 여덟 가지입니다.
| 거절할 수 있는 경우 |
|---|
| ① 월세를 3기분만큼 밀렸을 때 |
| ② 거짓이나 부정한 방법으로 빌렸을 때 |
| ③ 서로 합의하고 건물주가 상당한 보상을 했을 때 |
| ④ 건물주 동의 없이 남에게 다시 빌려줬을 때 |
| ⑤ 일부러 또는 큰 잘못으로 건물을 망가뜨렸을 때 |
| ⑥ 건물이 없어져 장사를 이어갈 수 없을 때 |
| ⑦ 철거하거나 다시 지어야 할 때(계획을 미리 알렸거나, 낡아 위험하거나, 법으로 그래야 할 때) |
| ⑧ 그 밖에 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 |
①의 3기는 석 달 연속이라는 뜻이 아닙니다. 밀린 돈을 합쳐 월세 세 달치가 되는 순간을 봅니다. 한 달씩 띄엄띄엄 밀려도 합계가 세 달치면 해당합니다. 여기서 갈립니다.
⑦은 건물주가 가장 많이 드는 이유입니다. 다만 계획을 미리 알렸어야 합니다. 계약할 때 아무 말이 없다가 갑자기 꺼내면 그대로 인정되지 않습니다.
보증금이 크면 이 권리도 없어지나요
아닙니다. 여기가 헷갈리는 자리입니다.
상가 세입자를 보호하는 규정에는 환산보증금이라는 선이 있습니다. 이 선을 넘으면 못 쓰는 규정이 여럿 있습니다.
그런데 계약을 더 하자고 요구하는 권리는 이 선을 넘어도 쓸 수 있습니다. 보증금이 크다고 10년이 사라지지 않습니다.
다만 선을 넘으면 월세를 얼마까지 올릴 수 있는지에 대한 제한이 달라집니다. 갱신은 되는데 조건은 흔들릴 수 있다는 뜻입니다.
10년이 지나면 무조건 나가야 하나요
10년을 다 쓰면 계약을 더 하자고 요구할 권리는 없어집니다. 그렇다고 그날로 짐을 싸야 하는 것은 아닙니다.
건물주가 아무 말 없이 넘어가면 계약이 그대로 이어지는 길이 있습니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주가 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면, 앞의 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.
다만 이것은 내가 요구해서 얻는 권리가 아니라, 건물주가 가만히 있어서 생기는 상태입니다. 성격이 다릅니다. 기대고 계실 자리는 아닙니다.
그리고 10년이 끝나 나가게 되더라도, 권리금을 받을 기회를 방해받지 않을 권리는 따로 남아 있습니다. 갱신 기간이 끝났다는 이유만으로 이 부분까지 사라지지는 않습니다.
날짜를 한 줄로 세우면
계약서를 펴 놓고 이 순서로 확인하시면 됩니다.
첫째, 이 가게에 처음 들어온 계약이 언제였는지 찾습니다. 지금 계약서가 아닙니다.
둘째, 그 날짜가 2018년 10월 16일보다 앞인지 뒤인지 봅니다. 앞이라면 그 뒤에 갱신한 적이 있는지 확인합니다.
셋째, 처음 들어온 날부터 지금까지 몇 년이 지났는지 셉니다. 10년에서 이 햇수를 뺀 것이 남은 기간입니다.
넷째, 지금 계약이 끝나는 날에서 거꾸로 6개월과 1개월을 찍습니다. 그 사이가 말해야 하는 기간입니다.
네 줄이면 내 자리가 나옵니다.
확인하지 못한 것
2026년 현재 환산보증금 기준 금액이 지역별로 얼마인지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 서울과 광역시, 그 밖의 지역이 다릅니다. 이 숫자는 따로 확인하셔야 합니다.
갱신을 요구했다는 것을 나중에 어떻게 증명하는지도 다루지 않았습니다. 말로만 해 두면 뒤에 다툼이 생깁니다. 남는 방식으로 하시는 편이 안전합니다.
거절 사유 여덟 가지는 법에 적힌 순서대로 옮기되 쉬운 말로 바꿨습니다. 실제 다툼에서는 문구 하나로 결론이 갈리므로, 원문을 함께 보시기 바랍니다.
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근거: 「상가건물 임대차보호법」 제10조(계약갱신 요구 등) 및 2018년 10월 16일 개정 법률 부칙 / 법제처 국가법령정보센터 / 법제처 '찾기쉬운 생활법령정보' 상가건물 임대차 편
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