제소전화해, 갱신요구권과 집행 범위를 함께 확인합니다
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
상가를 빌려주면서 이런 말을 들어 보셨을 겁니다. 「제소전화해를 걸어 두면 안 나가도 바로 뺄 수 있다」는 말입니다.
정말 화해조서 하나로 세입자를 내보낼 수 있는지 보겠습니다.
화해조서는 강제집행의 근거가 될 수 있지만, 어떤 권리와 청구까지 합의했는지 그 범위를 따져야 합니다. 특정 권리가 조서에 직접 적혀 있는지만 보지 말고, 조서 전체의 문언과 화해의 내용을 함께 확인해야 합니다.
인지액은 같은 소송 인지액의5분의1. 송달료·당사자 수·추가 비용은 별도 확인합니다.
화해의 창설적 효력은 다툰 권리관계의 범위를 해석합니다. 문언에 없다는 사실만으로 모든 권리의 결론이 자동 정해지지 않습니다.
상가 갱신은 적법한 요구·행사 기간·거절 사유도 함께 봅니다.
불성립 조서등본 송달일부터2주 이내 소제기신청을 적법하게 해야 화해신청 시점으로 소 제기 효과를 소급합니다.
제소전화해가 무엇입니까
다툼이 생기기 전에 미리 법원에서 화해를 해 두는 절차입니다. 소송을 걸기 전에 한다고 해서 「제소전」입니다.
집주인과 세입자가 함께 법원에 갑니다. 「기간이 끝나면 가게를 비운다」는 내용을 조서에 적습니다. 판사가 확인하면 끝입니다.
이 조서는 확정판결과 같은 힘을 가집니다. 나중에 세입자가 안 나가면 명도소송을 새로 걸 필요가 없습니다. 그 조서를 들고 바로 강제집행으로 갑니다.
소송은 1년이 넘게 걸리기도 합니다. 그 시간을 건너뛰는 것이라 집주인이 선호합니다.
얼마나 듭니까
| 항목 | 얼마 | 설명 |
|---|---|---|
| 인지대 | 소송의 5분의 1 | 같은 사건으로 소송할 때 붙는 값의 20% |
| 송달료 | 1회 5,640원 × 사람 수 × 4회분 | 둘이면 45,120원 |
| 변호사 | 안 써도 됩니다 | 법제처가 「나홀로 민사소송」으로 안내합니다 |
법제처가 든 예를 그대로 옮기면 이렇습니다. 걸린 돈이 3천만 원이면 인지대가 28,000원입니다. 송달료를 더해도 10만 원이 안 됩니다.
조서에 적힌 문구와 합의 범위를 함께 봅니다
이게 이 글에서 가장 중요한 대목입니다.
화해의 힘은 「그때 서로 다툰 것」에만 미칩니다. 다툰 적이 없는 사항에는 미치지 않습니다.
대법원이 든 사례가 이렇습니다. 「기간이 끝나는 날 가게를 넘긴다」는 화해조서가 있었습니다. 그런데 조서에 계약갱신요구권 이야기가 한 줄도 없었습니다.
법원은 이렇게 봤습니다. 그 권리는 다툰 적이 없으니 화해가 건드리지 못하고, 세입자는 화해조서를 쓴 뒤에도 갱신을 요구할 수 있다는 것입니다.
10년의 행사 가능 기간이 남았다는 사실만으로 자동 갱신되는 것은 아닙니다. 법정 기간에 적법하게 갱신을 요구했는지와 정당한 거절 사유가 없는지, 화해 대상·문언과 경위를 함께 봅니다. 집행을 다투려면 청구이의의 소와 필요한 집행정지 신청 등 별도 절차도 확인해야 합니다.
반대로, 통설과 다른 것도 있습니다
흔히 「법에 어긋나는 특약은 무효다」라고 합니다. 계약서에 적힌 특약이라면 맞습니다. 상가 임대차법은 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다고 못 박고 있습니다.
그런데 화해조서는 다릅니다. 대법원은 화해 내용이 강행법규에 어긋나더라도 「그 조서를 무효라고 주장할 수는 없다」고 했습니다.
다투려면 준재심이라는 별도 절차로 가야 합니다. 사유도 법에 정해진 것만 됩니다. 문턱이 높습니다.
화해조서의 효력과 개별 권리의 존속은 조서에 정한 청구·합의 범위를 함께 해석해야 합니다. 문구 한 줄만 떼어 판단하지 마세요.
집주인이 놓치기 쉬운 것 두 가지
첫째, 법원은 상대방 주소지로 갑니다. 내 집 근처 법원이 아닙니다. 세입자 주소를 관할하는 지방법원에 냅니다.
둘째, 변호사를 상대방 몫까지 정해줄 수 없습니다. 법에 이렇게 적혀 있습니다. 대리인을 고르는 권리를 상대방에게 맡길 수 없다는 것입니다. 집주인이 고르고 비용까지 대는 변호사가 세입자 대리인을 겸하는 방식은 법 규정에 정면으로 걸립니다.
화해가 안 되면 어떻게 됩니까
양쪽 뜻이 안 맞으면 화해가 성립하지 않습니다. 이때 2주가 중요합니다.
화해 불성립 등에 관한 조서등본을 송달받은 날부터2주 이내에 민사소송법388조의 소제기신청을 적법하게 하면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다. 단순히 별도 소장을 새로 내면 언제나 소급되는 것처럼 이해하지 마십시오. 조서등본 송달 전에도 신청할 수 있으며, 인지액 차액 보정 등 절차를 확인해야 합니다.
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근거: 민사소송법 제385조·제386조·제388조, 제220조 / 민사집행법 제56조 / 민사소송 등 인지법 제7조 / 상가건물 임대차보호법 제10조·제15조 / 대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결 / 대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275 판결 / 법제처 찾기쉬운 생활법령정보
2026년 10월 19일 정정·보완: 불성립 후 별도 소 제기와 법정 소제기신청을 구분하고, 갱신 행사·집행정지와 비용 예시의 전제를 보완했습니다.
대전고등법원2026.9.28. 송달료 안내 및 재판예규1950호 별표1(화해사건4회), 민사소송법385·386·388·461, 인지법7, 상가법10·15, 대법원2019다299058·86다카2275 대조.
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