제소전화해, 조서에 적힌 것만 힘이 있습니다 — 10년 갱신요구권은 남습니다
상가를 빌려주면서 이런 말을 들어 보셨을 겁니다. 「제소전화해를 걸어 두면 안 나가도 바로 뺄 수 있다」는 말입니다.
정말 그럴까요. 화해조서 하나로 세입자를 내보낼 수 있을까요.
절반만 맞습니다. 소송 없이 강제집행을 할 수 있는 건 맞습니다. 그런데 화해조서에 적히지 않은 권리는 그대로 살아 있습니다. 대법원이 2022년에 그렇게 판단했습니다.
제소전화해가 뭔가요
다툼이 생기기 전에 미리 법원에서 화해를 해 두는 절차입니다. 소송을 걸기 전에 한다고 해서 「제소전」입니다.
집주인과 세입자가 함께 법원에 갑니다. 「기간이 끝나면 가게를 비운다」는 내용을 조서에 적습니다. 판사가 확인하면 끝입니다.
이 조서는 확정판결과 같은 힘을 가집니다. 나중에 세입자가 안 나가면 명도소송을 새로 걸 필요가 없습니다. 그 조서를 들고 바로 강제집행으로 갑니다.
소송은 1년이 넘게 걸리기도 합니다. 그 시간을 건너뛰는 것이라 집주인이 선호합니다.
얼마나 드나요
| 항목 | 얼마 | 설명 |
|---|---|---|
| 인지대 | 소송의 5분의 1 | 같은 사건으로 소송할 때 붙는 값의 20% |
| 송달료 | 1회 5,640원 × 사람 수 × 4회분 | 둘이면 45,120원 |
| 변호사 | 안 써도 됩니다 | 법제처가 「나홀로 민사소송」으로 안내합니다 |
법제처가 든 예를 그대로 옮기면 이렇습니다. 걸린 돈이 3천만 원이면 인지대가 28,000원입니다. 송달료를 더해도 10만 원이 안 됩니다.
⚠️ 여기서 갈립니다 — 적히지 않은 권리는 안 죽습니다
이게 이 글에서 가장 중요한 대목입니다.
화해의 힘은 「그때 서로 다툰 것」에만 미칩니다. 다툰 적이 없는 사항에는 미치지 않습니다.
대법원이 든 사례가 이렇습니다. 「기간이 끝나는 날 가게를 넘긴다」는 화해조서가 있었습니다. 그런데 조서에 계약갱신요구권 이야기가 한 줄도 없었습니다.
법원은 이렇게 봤습니다. 그 권리는 다툰 적이 없으니 화해가 건드리지 못한다. 세입자는 화해조서를 쓴 뒤에도 갱신을 요구할 수 있다.
상가는 처음 계약한 날부터 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 그 기간이 남아 있으면 화해조서가 있어도 못 뺍니다. 세입자는 「청구이의의 소」로 그 조서의 집행을 막습니다.
⚠️ 반대로, 통설과 다른 것도 있습니다
흔히 「법에 어긋나는 특약은 무효다」라고 합니다. 계약서에 적힌 특약이라면 맞습니다. 상가 임대차법은 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다고 못 박고 있습니다.
그런데 화해조서는 다릅니다. 대법원은 화해 내용이 강행법규에 어긋나더라도 「그 조서를 무효라고 주장할 수는 없다」고 했습니다.
다투려면 준재심이라는 별도 절차로 가야 합니다. 사유도 법에 정해진 것만 됩니다. 문턱이 높습니다.
정리하면 이렇습니다. 조서에 적힌 내용은 법에 어긋나도 쉽게 못 뒤집습니다. 조서에 안 적힌 권리는 그대로 살아 있습니다. 방향이 반대라 헷갈리기 쉽습니다.
집주인이 놓치기 쉬운 것 두 가지
첫째, 법원은 상대방 주소지로 갑니다. 내 집 근처 법원이 아닙니다. 세입자 주소를 관할하는 지방법원에 냅니다.
둘째, 변호사를 상대방 몫까지 정해줄 수 없습니다. 법에 이렇게 적혀 있습니다. 대리인을 고르는 권리를 상대방에게 맡길 수 없다고요. 집주인이 고르고 비용까지 대는 변호사가 세입자 대리인을 겸하는 방식은 법 규정에 정면으로 걸립니다.
화해가 안 되면 어떻게 되나요
양쪽 뜻이 안 맞으면 화해가 성립하지 않습니다. 이때 2주가 중요합니다.
불성립 조서를 받은 날부터 2주 안에 소송을 걸면, 화해를 신청한 날에 소송을 낸 것으로 쳐 줍니다. 이 2주를 놓치면 그 혜택이 사라집니다.
확인하지 못한 것
- 절차에 걸리는 기간입니다. 「한두 달」이라는 말이 돌지만 법원의 공식 안내에서 그 수치를 찾지 못했습니다. 법에는 「지체 없이 송달한다」고만 적혀 있습니다.
- 가게를 비우라는 사건의 소가를 매기는 방법을 원문으로 확인하지 못했습니다. 그래서 인지대를 금액별로 더 자세히 적지 못했습니다.
- 법원이 심사 단계에서 세입자에게 불리한 조항을 걸러낸다는 이야기가 있으나, 공식 기준을 찾지 못했습니다.
정리
제소전화해는 시간을 아끼는 절차입니다. 소송 없이 집행으로 갈 수 있습니다. 비용도 10만 원 안쪽입니다.
다만 만능은 아닙니다. 조서에 안 적힌 권리는 살아 있습니다. 특히 상가 10년 갱신요구권이 남아 있다면 화해조서가 있어도 못 뺍니다.
세입자라면 반대로 보시면 됩니다. 화해조서를 썼다고 권리가 다 사라진 게 아닙니다. 조서에 무엇이 적혀 있는지부터 확인하십시오.
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근거: 민사소송법 제385조·제386조·제388조, 제220조 / 민사집행법 제56조 / 민사소송 등 인지법 제7조 / 상가건물 임대차보호법 제10조·제15조 / 대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결 / 대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275 판결 / 법제처 찾기쉬운 생활법령정보
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