상가 권리금 회수 방해, 손해배상을 청구하려면
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
상가 권리금 회수를 건물주가 방해했다면 법에서 정한 요건에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 방해 사실만 주장하면 권리금 전액을 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 그 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다. 보호받는 기간은 좁아서, 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지입니다. 나가는 날이 아니라 그 6개월 전부터 움직여야 한다는 뜻입니다.
6개월은 보호받는 기간이고, 3년은 청구할 수 있는 기간입니다.
이 글은 상가건물 임대차보호법 제10조의4와 그 둘레 규정, 그 시행령을 바탕으로 정리했습니다. 보호 구간, 건물주가 하면 안 되는 것과 해도 되는 것, 보호가 통째로 사라지는 경우, 대법원이 가른 세 사건을 차례로 적었습니다. 가게를 넘기고 나오려는 분께 먼저 드리는 글입니다.
회수기회 보호 기간은 종료 전 6개월입니다
권리금 회수기회 보호는 임대차 내내 작동하는 것이 아니라 끝자락의 정해진 구간에서만 켜지는 장치입니다. 그 구간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지입니다. 이 안에서 세입자가 새 세입자를 데려와 권리금을 받으려 할 때 건물주가 막으면 손해배상 책임이 생깁니다.
배상 한도는 두 금액 중 낮은 쪽입니다. 새 세입자가 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금입니다. 높은 권리금으로 계약을 맞춰 놓아도 종료 당시 권리금이 낮게 평가되면 높은 쪽이 아니라 낮은 쪽이 상한이 됩니다.
세입자에게도 의무가 있습니다. 새 세입자가 될 사람의 자력과 의무이행 능력에 관해 아는 정보를 건물주에게 알려야 합니다.
보증금이 커도 권리금 조항은 적용됩니다
환산보증금은 보증금+월 차임×100입니다. 상한은 서울9억 원, 서울을 제외한 과밀억제권역·부산6억9천만 원입니다.5억4천만 원 구역은 광역시 중 과밀억제권역·군지역·부산을 제외한 곳과 세종·파주·화성·안산·용인·김포·경기 광주시이며, 그 밖은3억7천만 원입니다. 상한 초과라도 권리금 조항은 적용되지만 법정 적용 제외와 개별 요건은 남습니다.
보증금이 크다는 이유만으로 권리금 보호에서 빠지지는 않습니다.10조1·2항의 계약갱신요구권도 상한 초과 임대차에 적용됩니다. 반면10조4항의 묵시적 갱신이나11조의 증액 상한 등은 적용 범위를 따로 구분해야 합니다.
건물주가 하면 안 되는 네 가지
새 세입자에게 권리금을 요구하거나 받는 것이 첫째입니다. 새 세입자가 세입자에게 권리금을 주지 못하게 하는 것이 둘째입니다. 주변 시세에 비추어 현저히 높은 월세와 보증금을 부르는 것이 셋째입니다. 정당한 사유 없이 새 세입자와 계약을 거절하는 것이 넷째입니다. 이 네 가지 가운데 흔히 문제가 되는 것은 셋째와 넷째입니다.
거절해도 되는 네 가지
새 세입자가 보증금이나 월세를 낼 자력이 없는 경우가 첫째입니다. 세입자의 의무를 어길 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우가 둘째입니다. 그 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우가 셋째입니다. 건물주가 고른 새 세입자가 세입자와 권리금 계약을 맺고 권리금을 준 경우가 넷째입니다.
세입자가 특히 신경 쓸 것은 첫째와 둘째입니다. 자력이 부족하거나 업종 특성상 유지가 어려워 보이는 사람을 데려오면, 건물주의 거절이 정당한 사유로 인정될 여지가 생깁니다. 새 세입자를 고르는 눈이 곧 내 권리금을 지키는 일입니다.
새 임차인이 보증금과 월세를 낼 능력이 있는지도 함께 확인해야 합니다.
도해의3기 연체는 법정 제외 연체액 등을 대조해야 합니다. 실제 배상은 위법한 방해·손해 등 요건이 충족되는 경우이며 자동 지급이 아닙니다.
보호가 통째로 사라지는 경우
가장 조심할 대목입니다. 갱신 거절 사유 중 하나에 해당하면, 건물주가 방해했는지 따지기도 전에 권리금 보호 조항 자체가 적용되지 않습니다. 월세를 3기분에 이르도록 밀린 사실이 있는 경우가 대표적입니다.
지금 밀려 있지 않아도 과거에 그런 사실이 있었으면 걸립니다. 건물주 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 부순 경우도 같습니다. 계약 때 구체적으로 알린 철거·재건축 계획대로 하는 경우, 노후로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령으로 철거하는 경우도 그렇습니다.
3기 연체는 과거 사실도 보지만,2020년9월29일부터6개월 동안 발생한 연체액을 제외하는 법10조의9 특례 등 법정 조건까지 대조하십시오. 모든 미납액을 기계적으로 더해 보호가 사라진다고 판단하지 마십시오.
물건 자체가 빠지는 경우도 두 가지입니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우인데 전통시장 점포는 보호되고, 국유재산이나 공유재산인 경우입니다.
대법원이 가른 세 사건
2019년 7월 4일 2018다284226 판결은 새 세입자를 실제로 데려오는 것이 원칙이라고 봤습니다. 다만 건물주가 정당한 사유 없이 계약할 뜻이 없음을 확정적으로 밝혔다면 데려오지 않았어도 배상을 청구할 수 있다고 했고, 「내가 직접 쓰겠다」는 답도 그런 표시로 봤습니다.
2021년 11월 25일 2019다285257 판결은 1년 6개월 미사용의 요건을 가렸습니다. 종료 때 그 사유로 거절하고 실제로도 1년 6개월 동안 영리 목적으로 쓰지 않아야 정당한 사유가 됩니다. 다른 사유로 거절해 놓고 나중에 안 썼다는 사정만 내세우는 것은 통하지 않습니다.
2022년8월11일2022다202498는 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 시점을 알렸다는 사실만으로 권리금 방해가 되지는 않는다고 보았습니다. 다만 객관적 필요성·구체적 계획이 없는데도 짧은 임대 가능기간만 확정해 고수하거나 고지와 모순되는 정황 등 특별한 사정은 구분해야 합니다. 갱신거절의 재건축 요건과 권리금 회수기회 방해의 판단 기준이 같지는 않습니다.
세 판결은 각각 확정적인 계약 거절, 종료 후 비영리 사용의 실제 이행, 재건축 고지의 구체적 정황을 다룹니다. 한 사건의 결론을 모든 거절·고지에 그대로 적용하지 마십시오.
월세를 크게 올려 부르면
주변 시세에 비추어 현저히 높은 월세와 보증금을 부르는 것은 금지된 방해 행위입니다. 다만 현저히 높은지는 주변과 비교해 판단할 문제라서, 인상 그 자체가 곧바로 위법이 되지는 않습니다.
가게를 넘길 생각이 서면 임대차 종료일에서 6개월을 뺀 날을 달력에 적어 두십시오. 그날부터 새 세입자를 찾고, 그 사람의 자력 자료를 건물주에게 서면으로 건넵니다. 건물주가 거절하면 그 말을 문자나 녹음으로 남기고, 종료일부터 3년이 지나기 전에 청구해야 합니다.
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근거 — 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금 정의)·제10조의4(회수기회 보호 6개월, 방해 행위 4가지·거절 사유 4가지, 손해배상 한도, 청구 3년)·제10조 제1항(갱신 거절 사유 — 3기 차임 연체 등)·제10조의5(적용 제외), 같은 법 시행령 제2조(환산보증금)·제4조(증액 상한) 원문 직접 확인. 대법원 판결은 본문에 적은 것 그대로.
2026년 10월 19일 정정·보완: 환산보증금의 광역시 제외구역과 고액 임대차 갱신요구권, 법정 연체 제외 및 재건축 고지 판례의 구체적 조건을 보완했습니다.
상가법2·10·10조의3~5·10조의9, 시행령2·4 및2018다284226·2019다285257·2022다202498 판결의 관련 판시·요지를 직접 대조했습니다.
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