상가 권리금, 임대인이 방해하면 받아낼 수 있습니다 — 3년의 소멸시효
상가 권리금은 건물주가 회수를 방해하면 손해배상으로 받아낼 수 있습니다. 그 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안이다. 보호받는 창은 좁다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지다. 나가는 날이 아니라 그 6개월 전부터 움직여야 한다는 뜻입니다.
6개월이 보호의 창이고 3년이 청구의 문이다.
이 글은 상가건물 임대차보호법 10조의4와 그 둘레 규정, 그 아래 규칙을 열었다. 보호 구간, 건물주가 못 하는 것과 해도 되는 것을 적는다. 보호가 통째로 사라지는 경우, 대법원이 가른 세 사건도 적는다. 가게를 넘기고 나오려는 분이 먼저 볼 글입니다.
보호받는 창은 6개월입니다
권리금 회수기회 보호는 임대차 내내 작동하는 것이 아니라 끝자락의 정해진 구간에서만 켜지는 장치입니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지다. 창이다. 이 안에서 세입자가 새 세입자를 데려와 권리금을 받으려 할 때 건물주가 막으면 손해배상 책임이 생깁니다.
배상 한도는 두 금액 중 낮은 쪽입니다. 새 세입자가 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금이다. 높은 권리금으로 계약을 맞춰 놓아도 종료 당시 권리금이 낮게 평가되면 낮은 쪽이 상한이다.
낮은 쪽이다. 높은 쪽이 아니다. 한도다.
세입자에게도 의무가 있습니다. 새 세입자가 될 사람의 자력과 의무이행 능력에 관해 아는 정보를 건물주에게 알려야 한다. 의무다.
보증금이 커도 권리금 조항은 적용됩니다
환산보증금은 월세에 100을 곱해 보증금을 더한 값입니다. 서울 9억 원, 과밀억제권역과 부산 6억 9천만 원이다. 광역시와 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시는 5억 4천만 원, 그 밖은 3억 7천만 원이다. 이 선을 넘는 고액 임대차라도 권리금 조항은 그대로 적용됩니다.
보증금이 크다는 이유로 권리금 보호에서 빠지지는 않는다. 다만 계약갱신이나 증액 상한 5% 같은 다른 조항에서는 이 선이 여전히 뜻이 있다. 5%다.
권리금은 넘어도 된다. 다른 조항은 아니다. 선이다.
건물주가 하면 안 되는 네 가지
새 세입자에게 권리금을 요구하거나 받는 것이 첫째다. 새 세입자가 세입자에게 권리금을 주지 못하게 하는 것이 둘째다. 주변 시세에 비추어 현저히 높은 월세와 보증금을 부르는 것이 셋째다. 정당한 사유 없이 새 세입자와 계약을 거절하는 것이 넷째입니다. 흔히 문제가 되는 것은 셋째와 넷째다. 둘이다.
넷이다. 셋째와 넷째가 잦다. 시세다.
거절해도 되는 네 가지
새 세입자가 보증금이나 월세를 낼 자력이 없는 경우가 첫째다. 세입자의 의무를 어길 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우가 둘째다. 그 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우가 셋째다. 건물주가 고른 새 세입자가 세입자와 권리금 계약을 맺고 권리금을 준 경우가 넷째다.
세입자가 특히 신경 쓸 것은 첫째와 둘째입니다. 자력이 부족하거나 업종 특성상 유지가 어려워 보이는 사람을 데려오면 위험하다. 건물주의 거절이 정당한 사유로 인정될 여지가 생긴다. 새 세입자를 고르는 눈이 곧 내 권리금이다. 눈이다.
누구를 데려오느냐다. 그게 반이다. 자력이다.
보호가 통째로 사라지는 경우
가장 조심할 대목입니다. 갱신 거절 사유 중 하나에 해당하면 끝이다. 건물주가 방해했는지 따지기도 전에 권리금 보호 조항 자체가 적용되지 않는다. 월세를 3기분에 이르도록 밀린 사실이 있는 경우가 대표다. 연체다.
지금 밀려 있지 않아도 과거에 그런 사실이 있었으면 걸립니다. 건물주 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 부순 경우도 같다. 계약 때 구체적으로 알린 철거·재건축 계획대로 하는 경우도 같다. 노후로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령으로 철거하는 경우도 그렇다.
3기다. 과거도 센다. 통째로다.
물건 자체가 빠지는 경우도 둘입니다. 둘이다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우인데 전통시장 점포는 보호되고, 국유재산이나 공유재산인 경우다.
대법원이 가른 세 사건
2019년 7월 4일 2018다284226 판결은 새 세입자를 실제로 데려오는 것이 원칙이라고 봤습니다. 다만 건물주가 정당한 사유 없이 계약할 뜻이 없음을 확정적으로 밝혔다면 데려오지 않았어도 배상을 청구할 수 있다. 「내가 직접 쓰겠다」는 답도 그런 표시로 봤다. 표시다.
2021년 11월 25일 2019다285257 판결은 1년 6개월 미사용의 요건을 가렸습니다. 종료 때 그 사유로 거절하고 실제로도 1년 6개월 동안 영리 목적으로 쓰지 않아야 정당한 사유다. 다른 사유로 거절해 놓고 나중에 안 썼다는 사정만 내세우는 것은 안 통한다. 늦다.
2022년 8월 11일 2022다202498 판결은 재건축 고지를 다뤘습니다. 협의 과정에서 재건축 계획을 알린 것은 원칙적으로 방해가 아니라고 봤다. 다만 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않은 경우는 다르다. 짧은 임대 기간만 못 박아 고수하면 방해가 될 수 있다.
형식은 안 본다. 뒤늦은 사유도 안 통한다. 셋 다 그 방향이다.
월세를 크게 올려 부르면
주변 시세에 비추어 현저히 높은 월세와 보증금을 부르는 것은 금지된 방해 행위입니다. 다만 현저히 높은지는 주변과 비교해 판단할 문제라 인상 그 자체가 곧바로 위법이 되지는 않는다.
비교다. 인상 자체는 아니다. 주변이다.
저라면 가게를 넘길 생각이 서면 임대차 종료일에서 6개월을 빼 그날을 달력에 적겠습니다. 그날부터 새 세입자를 찾고, 그 사람의 자력 자료를 건물주에게 서면으로 건넨다. 건물주가 거절하면 그 말을 문자나 녹음으로 남기고, 종료일부터 3년이 지나기 전에 청구합니다.
확인하지 못한 것
- 국토교통부 표준권리금계약서의 원문과 최신 개정 여부는 확인하지 못했습니다. 법이 사용을 권장할 수 있다고 정한 것까지만 봤습니다
- 권리금 평가기준 고시가 실제로 제정되어 있는지는 행정규칙 검색에서 찾지 못했습니다. 감정평가의 구체적 기준은 다루지 않았습니다
- 회수방해 손해배상 소송의 인용률이나 평균 인용액은 확인하지 못했습니다. 이기기 쉽다거나 얼마를 받는다는 말은 이 글에 없습니다
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근거 — 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금 정의)·제10조의4(회수기회 보호 6개월, 방해 행위 4가지·거절 사유 4가지, 손해배상 한도, 청구 3년)·제10조 제1항(갱신 거절 사유 — 3기 차임 연체 등)·제10조의5(적용 제외), 같은 법 아래 규칙 제2조(환산보증금)·제4조(증액 상한) 원문 직접 확인. 대법원 판결은 본문에 적은 것 그대로.
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