상가 환산보증금을 넘으면 무엇이 달라지나
상가 임대차에는 보이지 않는 선이 하나 그어져 있습니다. 이 선을 넘으면 같은 법의 보호를 받으면서도 월세 5% 상한이 사라지고, 경매 때 먼저 배당받을 권리도 없어집니다. 그런데 10년 갱신과 권리금 보호는 그대로 남습니다. 무엇이 남고 무엇이 사라지는지 나누어 보겠습니다.
환산보증금이 무엇인가
보증금과 월세를 하나의 금액으로 합쳐 놓은 숫자입니다. 상가건물임대차보호법 제2조 제2항과 시행령 제2조 제3항이 정합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
보증금 5,000만원에 월세 300만원이면, 5,000만 + 3억 = 3억 5,000만원입니다.
★ 지역별 선
| 지역 | 기준 금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억 9천만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외) 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 |
★ 이 금액은 2019년 4월 2일에 정해진 뒤 지금까지 그대로입니다. 그동안 임대료는 올랐으니, 선을 넘는 상가가 계속 늘어나고 있는 셈입니다.
그리고 2019년 4월 2일 이후에 체결하거나 갱신한 계약부터 이 금액이 적용됩니다. 그 전에 맺고 한 번도 갱신하지 않은 계약은 예전 기준입니다.
★★ 선을 넘으면 무엇이 사라지나
| 사라지는 것 | 무슨 뜻인가 | 조문 |
|---|---|---|
| 우선변제권 | 확정일자를 받아도 경매에서 먼저 배당받지 못합니다 | 제5조 |
| 월세 인상 5% 상한 | 임대인이 얼마를 올려 달라고 해도 법정 상한이 없습니다 | 제11조 |
| 묵시적 갱신 | 이 법의 묵시적 갱신(1년) 규정이 적용되지 않습니다 | 제10조 제4항 |
| 1년 미만 계약을 1년으로 보는 규정 | 적용되지 않습니다 | 제9조 |
| 소액임차인 최우선변제 | 적용되지 않습니다 | 제14조 |
★ 가장 뼈아픈 것은 5% 상한이 없어진다는 점입니다. 대신 제10조의2가 적용되는데, 이 조문은 「조세·공과금·주변 시세·경제사정 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있다」고만 합니다. 숫자로 된 상한이 없습니다.
묵시적 갱신도 이 법 대신 민법 제639조로 갑니다. 조건이 달라집니다.
★★ 그런데 이건 그대로 남습니다
법 제2조 제3항이 「보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다」고 따로 정한 조문들입니다.
| 남는 것 | 내용 | 조문 |
|---|---|---|
| 대항력 | 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터. 건물이 팔려도 새 주인이 임대인 지위를 승계 | 제3조 |
| 계약갱신요구권 | 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이에 요구. 정당한 사유 없이 거절 못 함 | 제10조 제1항 |
| 최장 10년 | 최초 기간을 포함해 전체 10년까지 | 제10조 제2항 |
| 권리금 회수기회 보호 | 임대인이 권리금 받는 것을 방해하면 손해배상 | 제10조의4 |
| 3기 연체 시 해지 | 연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인이 해지 가능 | 제10조의8 |
| 폐업으로 인한 해지권 | 집합 제한·금지가 3개월 이상 이어져 폐업하면 해지 가능 | 제11조의2 |
★ 「환산보증금을 넘으면 상가임대차보호법이 아예 적용 안 된다」는 설명은 틀립니다. 가장 중요한 10년 갱신과 권리금 보호는 금액과 관계없이 살아 있습니다.
★ 권리금 — 임대인이 하면 안 되는 네 가지
제10조의4 제1항입니다. 적용 기간은 계약이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지입니다.
| 금지되는 행위 | |
|---|---|
| 1 | 내가 데려온 사람에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 받는 것 |
| 2 | 그 사람이 나에게 권리금을 주지 못하게 막는 것 |
| 3 | 그 사람에게 주변 시세보다 현저히 높은 임대료를 요구하는 것 |
| 4 | 정당한 사유 없이 그 사람과 계약을 거절하는 것 |
임대인이 거절해도 되는 경우
제2항입니다. 새로 들어올 사람이 보증금과 월세를 낼 능력이 없는 경우, 임차인 의무를 어길 우려가 뚜렷한 경우, 상가를 1년 6개월 이상 영업에 쓰지 않은 경우, 임대인이 스스로 구한 사람이 이미 권리금을 지급한 경우입니다.
반대로 임차인에게도 의무가 있습니다. 제5항은 새로 들어올 사람의 지급 능력과 의무 이행 의사에 관해 아는 정보를 임대인에게 제공해야 한다고 정합니다.
★ 손해배상은 「낮은 쪽」까지입니다
제3항은 배상액을 「신규 임차인이 지급하기로 한 권리금」과 「임대차 종료 당시의 권리금」 중 낮은 금액을 넘지 못하게 합니다. 받기로 한 금액을 전부 보전받는 구조가 아닙니다.
★★ 기한이 있습니다. 제4항은 「임대차가 종료한 날부터 3년」이 지나면 소멸한다고 정합니다. 다투실 생각이라면 이 기간부터 세어 보셔야 합니다.
권리금 보호가 안 되는 상가
제10조의5입니다. 대규모점포·준대규모점포의 일부(백화점·대형마트 안의 점포 등)와 국유재산·공유재산입니다. 다만 전통시장은 대규모점포에 해당해도 권리금 보호를 받습니다.
2026년에 새로 생긴 것 — 관리비 내역 요구권
2026년 5월 12일부터 제19조의2가 시행됐습니다.
「임차인은 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있다」, 그리고 「요청받은 임대인은 이에 따라야 한다」는 조문입니다. 표준계약서 기재사항에도 「관리비 부과 항목」이 들어갔습니다.
★ 2026년 5월 12일 이후에 체결하거나 갱신하는 계약부터 적용됩니다. 관리비를 얼마나 어떻게 쓰는지 불투명하다는 오랜 문제를 겨냥한 조항입니다. 다만 내역에 무엇이 들어가는지는 대통령령으로 정하도록 위임돼 있어, 세부 항목은 아직 확인이 필요합니다.
정리
| 확인 순서 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 보증금 + (월세 × 100) 계산 |
| 2 | 내 지역 기준 금액과 비교 |
| 3 | 넘으면 → 월세 인상 상한이 없다는 전제로 협상 |
| 4 | 넘어도 → 10년 갱신·권리금 보호는 그대로 |
| 5 | 갱신은 만료 6개월 전 ~ 1개월 전에 요구. 이 기간을 놓치면 권리가 사라집니다 |
자주 묻는 것
Q. 월세를 올려 주면 환산보증금이 선을 넘게 됩니다.
넘는 순간 5% 상한과 우선변제권이 사라집니다. 인상에 합의하기 전에 계산해 보셔야 합니다. 금액 자체보다 이 효과가 더 클 수 있습니다.
Q. 10년이 지나면 무조건 나가야 하나요?
갱신요구권은 10년까지입니다. 그 뒤에도 임대인이 원하면 계약을 이어갈 수 있지만, 요구할 권리는 없어집니다.
Q. 부가세는 월세에 포함해서 계산하나요?
환산보증금 계산에 부가세를 넣을지는 사안에 따라 다툼이 있습니다. 선에 가까운 금액이라면 전문가 확인을 받으시는 편이 안전합니다.
Q. 임차인에게 불리한 특약을 넣자고 합니다.
제15조가 「이 법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다」고 정합니다. 도장을 찍었어도 무효인 경우가 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
※ 근거: 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제3조·제5조·제9조·제10조·제10조의2~제10조의9·제11조·제11조의2·제14조·제15조·제19조의2(법률 제21083호, 2026. 5. 12. 시행), 같은 법 시행령 제2조·제4조·제6조·제7조(대통령령 제36423호, 2026. 7. 1. 시행). 개별 계약의 적용 여부는 계약 체결·갱신 시점에 따라 달라집니다.
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