매매계약 30일, 해제해도 또 30일 — 실거래 신고 안 하면 얼마인가
부동산 매매계약은 맺은 날부터 30일 안에 신고해야 합니다. 해제했으면 해제가 확정된 날부터 다시 30일 안에 해제 신고를 한다. 30일이 두 번이다. 어느 쪽이든 넘기면 500만 원 이하 과태료입니다. 둘 다다.
과태료가 나오는 자리는 두 번째 30일이다. 해제다.
이 글은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 3조와 28조, 그 아래 규칙 3조와 별표 1을 열었다. 무엇을 언제 누가 신고하는지, 해제 신고, 자금조달계획서를 내는 거래, 과태료의 세 층을 적는다. 계약서에 도장을 찍은 분이 그날 볼 글입니다.
30일은 계약일부터입니다
잔금일도 등기 신청일도 아닙니다. 아니다. 계약서에 도장을 찍은 날부터 30일이다. 잔금이 석 달 뒤라도 신고 기한은 계약일에서 세어 나갑니다. 계약일이다.
대상은 셋입니다. 부동산 매매계약, 주택법·도시개발법·도시정비법 등 8개 법률에 따른 공급계약이다. 그리고 분양권과 입주권의 매매다. 건물이 올라가지도 않은 분양권 손바뀜도 똑같이 30일이다. 같다.
계약일이다. 잔금일이 아니다. 분양권도다.
누가 신고하나
원칙은 매도인과 매수인의 공동 신고이고, 관청은 부동산 소재지 시·군·구입니다. 공동이다. 상대가 거부하면 단독으로 신고할 수 있다. 단독이다. 상대가 버틸수록 내가 먼저 단독 신고로 기한을 지켜야 합니다. 먼저다.
중개사가 계약서를 써서 줬으면 그 중개사가 신고합니다. 공동 중개면 중개사들이 함께 한다. 함께다. 다만 신고필증이 나왔는지 확인하고 보관하는 것은 당사자 몫이다. 내 몫이다.
신고필증을 받으면 등기 때 검인을 받은 것으로 봅니다. 필증이다. 성가신 절차가 아니라 등기 준비의 한 단계다. 단계다.
중개사가 한다. 필증은 내가 챙긴다. 검인이다.
해제해도 다시 30일입니다
신고한 계약이 깨져도 신고는 저절로 사라지지 않습니다. 남는다. 해제·무효·취소가 확정된 날부터 30일 안에 같은 관청에 공동으로 해제 신고를 해야 한다. 안 하면 있지도 않은 거래가 기록에 남고 법은 이를 미신고로 봅니다. 미신고다.
세는 날은 해제한 날이 아니라 확정된 날입니다. 합의해제면 합의가 된 날, 해제권 행사면 그 뜻이 상대에게 닿아 효력이 생긴 날이다. 닿은 날이다. 시점이 애매하면 가장 이른 날로 잡고 30일을 센다. 이른 날이다.
확정된 날이다. 애매하면 이른 날이다.
계약이 깨진 마당에 상대가 협조할 리 없다는 것이 문제입니다. 협조 안 했다는 사정은 기한을 늦춰 주지 않는다. 안 늦춰 준다. 해제 합의서에 「해제 신고에 서로 협조한다」는 한 줄을 넣어 두는 것이 실무의 방어입니다.
자금조달계획서를 내는 거래
개인이 6억 원 이상 주택을 사거나 투기과열지구·조정대상지역 주택을 사는 경우다. 조달계획과 지급방식, 입주 여부와 시기를 함께 신고합니다. 규제지역이면 6억 원이 안 돼도 대상이다. 무관이다. 투기과열지구는 계획을 증명하는 서류까지 붙인다. 증빙이다.
토지거래허가구역 주택은 금액과 상관없이 계획과 증빙을 냅니다. 허가구역이다. 법인이 주택을 사면 취득 목적과 조달계획까지 적는다. 법인도다. 토지는 수도권등에서 1억 원 이상, 그 밖에서 6억 원 이상이고, 지분 매수는 수도권등이면 금액과 상관없다.
수도권등에는 인천을 뺀 광역시와 세종이 들어갑니다. 광주도 여기 든다. 든다. 신고 전에 대금을 다 치렀으면 앞으로의 계획이 아니라 실제 조달 방법을 적습니다. 방법이다.
6억이다. 규제지역은 금액 무관이다. 광주도 든다.
과태료는 세 층입니다
계약 신고를 안 하거나 공동 신고를 거부하면 500만 원 이하이고 해제 신고를 안 해도 같습니다. 대금 지급 증명자료가 아닌 그 밖의 자료를 안 내거나 거짓으로 내면 역시 500만 원 이하다. 첫 층이다.
둘째 층은 3천만 원 이하입니다. 법 4조 4호·5호를 어긴 거짓 신고와 대금 지급 증명자료를 안 내거나 거짓으로 낸 경우다. 둘째 층이다. 자료의 성격에 따라 상한이 여섯 배 갈린다. 여섯 배다.
셋째 층이 가장 무겁습니다. 정률이다. 신고 의무자가 거짓으로 신고하면 그 부동산 취득가액의 10% 이하다. 10억 원 거래를 거짓 신고하면 상한이 1억 원이라 업계약과 다운계약이 위험한 이유가 여기 있다.
500만, 3천만, 취득가액의 10%다. 세 층이다.
중개사에게 과태료를 매기면 관청은 10일 안에 그 중개사무소 관할 시·군·구에 알립니다. 과태료 부과가 그 중개사무소의 관할 행정청까지 전달되니 그 자리에서 끝나지 않는 구조입니다.
저라면 계약서에 도장을 찍은 날 달력에 30일 뒤를 적고, 중개사가 신고했다면 신고필증을 받아 두겠습니다. 계약이 깨지면 해제 합의서에 협조 문구를 넣고 확정일에서 다시 30일을 센다. 규제지역이거나 6억 원이 넘으면 조달계획서와 증빙을 계약 전에 준비합니다.
확인하지 못한 것
- 지연 일수와 거래금액 구간별 과태료 부과기준은 아래 규칙 별표에 있는데 원문을 확인하지 못했습니다. 하루 늦으면 얼마인지는 관할 시·군·구가 답입니다
- 단독 신고의 구체적 절차와 서식은 국토교통부령 사항이라 열지 못했습니다. 투기과열지구에서 붙이는 증빙 서류 목록도 같습니다
- 지금 어느 곳이 투기과열지구·조정대상지역인지는 수시로 바뀌어 적지 않았습니다. 신고 직전에 확인해야 합니다
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근거 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(거래 신고 30일·신고 주체·단독 신고)·해제 등 신고(해제 확정일부터 30일)·제28조(과태료 500만 원 이하), 같은 법 아래 규칙 제3조 및 별표 1(자금조달계획서 대상, 2025. 12. 9. 개정) 원문 직접 확인(법률 2024. 5. 17. 시행분, 아래 규칙 2026. 5. 29. 시행분).
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