매매계약 30일, 해제해도 또 30일 — 실거래 신고 안 하면 얼마인가
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
부동산 매매계약은 맺은 날부터 30일 안에 신고해야 합니다. 해제했으면 해제가 확정된 날부터 다시 30일 안에 해제 신고를 하므로, 30일이 두 번 있는 셈입니다. 둘 중 어느 쪽이든 넘기면 500만 원 이하 과태료입니다.
계약 신고를 마쳤더라도 해제 신고가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 해제가 확정됐다면 별도 신고 여부와 기한을 확인하세요.
이 글은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 제28조, 그 시행령 제3조와 별표1 및 시행규칙 제2·4조을 바탕으로 무엇을 언제 누가 신고하는지, 해제 신고, 자금조달계획서를 내는 거래, 과태료의 세 층을 정리했습니다. 계약서에 도장을 찍은 날 보시면 좋은 글입니다.
30일은 계약일부터입니다
잔금일도 등기 신청일도 아닙니다. 계약서에 도장을 찍은 날부터 30일입니다. 잔금이 석 달 뒤라도 신고 기한은 계약일에서 세어 나갑니다.
대상은 셋입니다. 부동산 매매계약, 주택법·도시개발법·도시정비법 등 8개 법률에 따른 공급계약, 그리고 분양권과 입주권의 매매입니다. 건물이 올라가지도 않은 분양권 손바뀜도 똑같이 잔금일이 아닌 계약일부터 30일입니다.
누가 신고하나
원칙은 매도인과 매수인의 공동 신고이고, 관청은 부동산 소재지 시·군·구입니다. 상대가 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다. 상대가 버틸수록 내가 먼저 단독 신고로 기한을 지켜야 합니다.
중개사가 계약서를 써서 줬으면 그 중개사가 신고합니다. 공동 중개면 중개사들이 함께 합니다. 다만 신고필증이 나왔는지 확인하고 보관하는 것은 당사자 몫입니다.
신고필증을 받으면 등기 때 검인을 받은 것으로 봅니다. 성가신 절차가 아니라 등기 준비의 한 단계입니다. 신고는 중개사가 하더라도 필증은 직접 챙기셔야 합니다.
도해의 해제등 신고는 이미 신고한 계약이 대상입니다. 공동신고 거부 때의 단독신고 및 자금계획·증빙 제출 대상은 본문에서 구분합니다.
해제해도 다시 30일입니다
신고한 계약이 깨져도 신고는 저절로 사라지지 않고 남습니다. 해제·무효·취소가 확정된 날부터 30일 안에 같은 관청에 공동으로 해제 신고를 해야 합니다. 하지 않으면 있지도 않은 거래가 기록에 남고, 법은 이를 미신고로 봅니다.
해제 신고의 기한은 해제 등이 확정된 날을 기준으로 확인합니다. 합의 내용이나 해제 통지의 도달일이 불분명하면 관련 문서를 신고관청에 제시해 기준일과 신고 방법을 확인하세요. 임의의 날짜를 계약일처럼 적으면 안 됩니다.
상대방이 해제등 신고를 거부하면 단독신고도 가능합니다. 확정 판결문 등 해제등 확정 사실을 입증할 수 있는 서류와 단독신고사유서를 첨부해야 합니다. 원래 계약을 신고한 개업공인중개사도 법3조의2에 따라 해제등 신고를 할 수 있습니다. 상대의 거부나 협조 문구만으로30일 기한이 연장되지는 않습니다.
자금조달계획서를 내는 거래
개인이 6억 원 이상 주택을 사거나 투기과열지구·조정대상지역 주택을 사는 경우입니다. 조달계획과 지급방식, 입주 여부와 시기를 함께 신고합니다. 규제지역이면 6억 원이 안 돼도 금액과 상관없이 대상입니다. 투기과열지구는 계획을 증명하는 증빙 서류까지 붙입니다.
토지거래허가구역 안이라는 이유만으로 모든 주택에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 법11조1항의 허가·변경허가를 받아 허가구역 주택을 매수하는 경우에는 금액과 관계없이 조달계획과 증빙 등을 제출합니다. 법인 매수의 취득목적·조달계획도 별도 대상 범위가 있습니다. 일반 토지는 수도권등1억 원 이상·그 밖6억 원 이상, 지분은 수도권등 금액 무관·그 밖6억 원 이상 등을 기준으로 하되 아래 예외와 합산 규칙을 함께 봅니다.
수도권등은 수도권 전체와 광역시(인천은 수도권에 이미 포함), 세종이므로 광주도 포함됩니다. 일반 토지 계획서 기준에는 국가등이 매수인에 포함된 거래와 허가를 받아야 하는 거래를 제외하는 규정이 있습니다. 한 계약의 여러 토지 가격과1년 내 맞닿은 토지·나머지 지분의 가격을 합산하는 경우, 사용승인 건축물이 있는 필지 가격의 제외도 확인하십시오. 거래대금을 이미 모두 지급했다면 조달계획 대신 실제 조달방법을 적습니다.
위반 유형에 따라 과태료 기준이 다릅니다
계약 신고를 안 하거나 공동 신고를 거부하면 500만 원 이하이고, 해제 신고를 안 해도 같습니다. 대금 지급 증명자료가 아닌 그 밖의 자료를 안 내거나 거짓으로 내도 역시 500만 원 이하입니다. 이것이 첫 층입니다.
둘째 층은 3천만 원 이하입니다. 법 4조 4호·5호를 어긴 거짓 신고와 대금 지급 증명자료를 안 내거나 거짓으로 낸 경우입니다. 자료의 성격에 따라 상한이 여섯 배로 갈립니다.
셋째 층이 가장 무겁고, 금액이 아니라 비율로 매깁니다. 신고 의무자가 거짓으로 신고하면 그 부동산 취득가액의 10% 이하입니다. 10억 원 거래를 거짓 신고하면 상한이 1억 원이라, 업계약과 다운계약이 위험한 이유가 여기 있습니다.
정리하면 500만 원, 3천만 원, 취득가액의 10%, 이렇게 세 층입니다.
중개사에게 과태료를 매기면 관청은 10일 안에 그 중개사무소 관할 시·군·구에 알립니다. 과태료 부과가 그 중개사무소의 관할 행정청까지 전달되니 그 자리에서 끝나지 않는 구조입니다.
계약 체결일부터30일의 신고기한과 계약 해제등 확정일부터30일의 별도 신고기한을 관리하고 신고필증·해제등 확인서를 보관하십시오. 자금조달계획서와 증빙은 동일한 대상이 아닙니다. 예를 들어 비규제지역6억 원 이상 주택은 계획서 대상이어도 그 이유만으로 증빙 첨부 대상이 되는 것은 아닙니다. 제출 시점에 대출 미실행 등으로 금액 증명이 어려우면 시행규칙2조7항의 사유서 요건도 확인합니다.
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근거 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(거래 신고 30일·신고 주체·단독 신고)·해제 등 신고(해제 확정일부터 30일)·제28조(과태료 500만 원 이하), 같은 법 시행령 제3조 및 별표1(자금조달계획서 대상, 2025. 12. 9. 개정) 원문 직접 확인(법률 2024. 5. 17. 시행분, 2026년10월19일 현행 시행령·시행규칙 대조).
2026년 10월 19일 정정·보완: 해제등 단독신고·중개사 신고, 허가받은 주택과 구역 내 주택의 구분, 토지 계획서의 합산·예외 및 계획서와 증빙 대상 차이를 보완했습니다.
법3·3조의2·4·6·28, 시행령3조·별표1 및 시행규칙2·4조 현행 대조. 시행령 별표1의 거래 유형·제외·가격 합산 규칙을 함께 보십시오.
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