부담부증여, 빚은 자동으로 넘어가지 않습니다
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
아버지가 아파트를 물려주시겠다고 합니다. 그런데 그 집에는 은행 빚이 2억 남아 있습니다.
집과 빚을 함께 넘겨받는 것을 부담부증여라고 합니다. 빚만큼 세금이 줄어든다고들 합니다.
채무를 실제로 인수했고 세법상 객관적으로 인정되는지부터 확인해야 합니다. 배우자·직계존비속 사이에는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하되 객관적으로 증명되면 예외가 됩니다. 채무 부분의 양도소득세와 증여세·취득 관련 세금 등을 함께 계산해야 하므로 무조건 절세된다고 볼 수 없습니다.
부담부증여가 무엇입니까
말 그대로 부담을 얹어서 주는 것입니다. 집을 주면서 그 집에 걸린 빚도 같이 떠넘기는 방식입니다.
받는 사람 입장에서는 공짜로 받은 게 아닙니다. 5억짜리 집에 빚이 2억 있다면 실제로 얻은 것은 3억입니다.
증여재산 평가액5억 원에서 객관적으로 인정되는 인수 채무2억 원을 빼면 증여세 과세가액 계산의 출발점은3억 원입니다. 이것이 최종 과세표준이나 세액은 아닙니다. 과거10년 합산, 증여재산공제와 개별 특례·세율 등을 적용해야 실제 증여세가 나옵니다.
빚에는 은행 대출만 있는 것이 아닙니다. 그 집에 세 들어 사는 사람에게 돌려줘야 할 보증금도 집에 걸린 부담입니다. 무엇을 부담으로 볼지는 서류로 갈립니다.
세금이 두 사람에게 각각 나옵니다
여기가 이 제도에서 가장 자주 빠지는 곳입니다. 세금이 하나가 아닙니다.
받는 사람은 채무 공제·과거 증여 합산·증여재산공제 등을 적용해 증여세를 계산합니다. 위3억 원은 해당 채무가 인정된다는 가정의 과세가액 계산 예시입니다.
주는 사람은 인수 채무 부분에 대해 양도로 보는 규정에 따라 양도소득세를 별도로 계산합니다. 다만 양도차익·취득가액 배분·필요경비·비과세·감면 등 요건에 따라 실제 납부세액이 달라지므로 무조건 세금이 발생한다고 단정하지 마십시오.
왜 그런지 보겠습니다. 다른 법에 답이 있습니다. 소득세법에 이렇게 적혀 있습니다. 받는 사람이 떠안은 빚만큼은 판 것으로 본다고 합니다. 빚 2억만큼은 2억을 받고 판 것과 같다는 뜻입니다.
채무를 인수시키지 않는 순수 증여와 달리, 부담부증여에서는 인수 채무 부분이 양도로 취급될 수 있습니다. 예시2억 원은 양도로 보는 금액이지 세금2억 원이나 양도차익2억 원을 뜻하지 않습니다. 취득가액 등의 배분 계산이 필요합니다.
채무 인수가 인정되면 수증자의 증여세 과세가액과 증여자의 양도로 보는 금액을 나누어 계산합니다. 각종 공제·양도차익·비과세 등 요건에 따라 실제 세액이 달라지므로 두 사람의 전체 세금을 개별 계산해야 합니다.
즉 한 번의 거래에서 세금이 두 갈래로 갈립니다. 자식은 3억에 증여세, 부모는 2억에 판 것으로 보는 소득세입니다.
채무 인수가 세법상 인정된 경우: 증여재산가액에서 채무를 차감한3억 원은 증여세 과세가액 계산의 출발점입니다.
증여자는 채무2억 원 부분을 양도로 보아 취득가액·필요경비 등을 배분하여 양도차익과 세금을 계산합니다.
배우자·직계존비속 사이에는 채무 미인수 추정과 객관적 입증 예외를 확인합니다.
과거 증여 합산·증여재산공제·양도 비과세·감면 등에 따라 최종 세액은 달라집니다. 채무액과 세액은 같은 금액이 아닙니다.
부모 자식 사이에는 빚이 안 넘어간 것으로 봅니다
인터넷에는 「빚을 얹으면 세금이 준다」는 설명이 많습니다. 법에는 단서가 하나 더 붙어 있습니다.
부부 사이, 그리고 부모와 자식처럼 곧바로 이어지는 가족 사이가 대상입니다. 이 사이의 부담부증여는 다르게 봅니다. 받는 사람이 빚을 떠안았더라도 떠안지 않은 것으로 추정한다고 적혀 있습니다.
이걸 놓치면 계산이 통째로 틀어집니다. 3억이 아니라 5억 전부에 증여세가 매겨질 수 있습니다.
왜 이렇게 해 두었는지 보겠습니다. 말로만 「빚도 네가 갚아라」 하는 경우를 막기 위해서입니다. 실제로는 부모가 계속 갚는 일이 생깁니다.
여기서 갈립니다. 「빚을 함께 넘겼다」는 사실만으로는 부족합니다. 넘겼다는 것을 보여야 합니다.
그러면 어떻게 인정받습니까
「추정한다」는 말은 뒤집을 수 있다는 뜻입니다. 못 박아 둔 것이 아닙니다.
법에는 그 빚이 객관적으로 인정되는 것이면 예외로 한다고 적혀 있습니다. 나라나 지방자치단체에 진 빚 같은 것을 예로 들고 있습니다.
구체적으로 무엇을 인정해 주는지는 그 아래 규칙에서 다시 정합니다. 법 본문만 읽고 판단하기 어려운 부분입니다.
다만 방향은 분명합니다. 서류로 남는 빚, 실제로 받는 사람이 갚아 나가는 빚이어야 합니다. 이자를 누가 내고 있는지가 남습니다.
시행령36조2항은10조1항의 채무 입증 방법을 따릅니다. 국가·지자체·금융회사 채무는 해당 기관 채무임을 확인하는 서류, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정·이자지급 증빙 등으로 실제 부담을 확인합니다. 대출 명의 변경 하나로 자동 인정되는 것은 아니며, 금융기관의 채무 인수 절차와 실제 상환 흐름도 함께 확인하십시오.
10년 안에 또 받았다면
상속세및증여세법47조2항의 합산배제증여재산은 위 가산에서 제외됩니다. 증여자가 직계존속이면 그 배우자의 증여를 포함하므로, 단순히 아버지·어머니를 나누어 증여했다고 별개로 계산하지 않습니다.
여기에도 함정이 하나 있습니다. 이번 한 번만 보는 것이 아닙니다.
같은 사람에게서 지난 10년 안에 받은 것이 있는지 봅니다. 그 합이 1천만원 이상이면 이번 금액에 더해서 계산합니다.
아버지에게서 받았다면 어머니에게서 받은 것도 함께 봅니다. 법에는 그 배우자를 포함한다고 적혀 있습니다. 두 분을 나눠 받아도 합쳐집니다.
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근거 — 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액), 소득세법 제88조제1호.
2026년 10월 19일 정정·보완: 가족 간 채무 인수 추정과 객관적 입증, 과세가액·과세표준·실제 납부세액의 차이, 채무 부분 양도차익 계산을 보완했습니다.
상속세및증여세법47조, 시행령10·36조, 소득세법88조 및 시행령159조 현행 대조.
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