부모 자식 간 집 매매, 3억 싸게 팔면 증여로 봅니다

아버지 명의 아파트를 아들이 사는 일은 드물지 않습니다. 문제는 값입니다. 주변 시세보다 3억원 넘게 싸게 넘기면, 관청은 그 거래를 매매가 아니라 증여로 봅니다. 게다가 세금을 매기는 창구가 한 곳이 아니라 두 곳입니다.

2026년 1월 1일부터 취득세 쪽 기준이 새로 들어왔습니다. 돈을 실제로 주고받은 것을 증명해도, 값이 너무 싸면 증여로 되돌리는 조항입니다.

★ 계산대가 두 곳입니다

가족끼리 집을 싸게 넘기면 세금 문제가 두 갈래로 갈라집니다. 하나는 취득세입니다. 집을 받은 사람이 시청·군청·구청에 내는 지방세입니다. 다른 하나는 증여세입니다. 세무서에 내는 국세입니다.

이 둘은 근거 법이 다르고, 판단 기준도 다르고, 신고하는 곳도 다릅니다. 한쪽에서 증여가 아니라고 봤다고 다른 쪽도 그렇게 본다는 뜻이 아닙니다. 별개로 굴러갑니다.

구분	취득세	증여세
세금 종류	지방세	국세
내는 곳	부동산 소재지 시·군·구	납세지 관할 세무서
근거 법	지방세법	상속세 및 증여세법
가족 간 거래를 보는 방식	배우자·직계존비속 간 취득은 증여로 취득한 것으로 본다	배우자·직계존비속에게 양도한 재산은 증여받은 것으로 추정한다
기준에 걸렸을 때	취득한 부동산 전체를 증여 취득으로 보아 시가인정액을 과세표준으로	대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로

표 마지막 줄이 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 같은 거래인데 취득세는 집 전체를 놓고 다시 계산하고, 증여세는 싸게 넘긴 차액 부분만 떼어 계산합니다. 계산의 대상 자체가 다릅니다.

먼저, 취득세는 일단 증여로 봅니다

배우자나 직계존비속 사이에 부동산을 취득하면 출발점이 증여입니다. 돈이 오갔는지를 따지기 전에 그렇습니다. 지방세법 제7조제11항입니다.

「배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.」

단서에 붙은 예외가 네 가지입니다. 이 중 하나에 해당하면 유상 매매로 인정됩니다.

호	유상 취득으로 보는 경우
제1호	공매(경매 포함)를 통하여 부동산등을 취득한 경우
제2호	파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우
제3호	권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우
제4호	취득을 위하여 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우 (아래 4개 목 중 하나)
제4호 가목	대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
제4호 나목	소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
제4호 다목	이미 상속세 또는 증여세를 과세받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 대가를 지급한 경우
제4호 라목	가목부터 다목에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

실제 가족 간 매매에서 걸리는 것은 대부분 제4호입니다. 아들이 자기 소득이나 자기 재산 판 돈으로 값을 치렀다는 것이 증명되면 유상 매매가 됩니다. 통장에 돈이 오간 흔적이 남아 있어야 한다는 뜻입니다.

★★ 그런데 2026년부터 제4호에 단서가 붙었습니다

여기가 새로 생긴 부분입니다. 대가를 실제로 지급했어도, 그 값이 너무 싸면 제4호의 혜택에서 빼겠다는 단서입니다.

「다만, 그 대가가 제10조의2제1항에 따른 시가인정액보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.」

대통령령이 정한 내용은 지방세법 시행령 제11조의3입니다. 문언이 이렇습니다.

「그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우를 말한다.」

읽는 방법이 있습니다. 둘 중 하나만 넘어도 걸립니다. 「그리고」가 아니라 「이거나」입니다. 그래서 실제 문턱은 두 금액 중 낮은 쪽이 됩니다.

시가인정액이 5억원인 집이라면 30%가 1억 5천만원이므로, 차액이 1억 5천만원만 넘어도 해당됩니다. 시가인정액이 20억원인 집이라면 30%는 6억원이지만 3억원 쪽이 먼저 걸립니다. 집값이 클수록 3억원이, 작을수록 30%가 기준 노릇을 합니다.

걸리면 어떻게 되는가. 제4호에서 빠지므로 본문으로 돌아갑니다. 즉 취득한 부동산 전체를 증여로 취득한 것으로 봅니다. 싸게 깎아준 차액만 증여가 되는 것이 아니라 집 한 채가 통째로 증여 취득이 됩니다. 증여 취득의 과세표준은 시가인정액입니다. 지방세법 제10조의2제1항입니다.

적용 시점도 조문에 박혀 있습니다. 지방세법 부칙 제3조는 제7조제11항 개정 규정을 2026년 1월 1일 이후 부동산등을 취득하는 경우부터 적용한다고 정하고 있습니다. 지분만 취득하거나 주택의 부속토지만 취득한 경우의 차액 계산 방법은 2026년 5월 29일 개정으로 시행령에 들어왔고, 2026년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다.

시가인정액 — 기준이 되는 그 값은 어떻게 정해지나

시가인정액은 그 물건이 자유롭게 거래됐다면 통상 성립했을 가액을 말합니다. 공시가격이 아닙니다. 실제 거래의 흔적에서 끌어옵니다. 지방세법 시행령 제14조가 종류와 기간을 정하고 있습니다.

종류	어떤 값을 쓰나
매매사례가액	그 부동산 자체의 매매 사실이 있으면 그 거래가액. 다만 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외
감정가액	둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액
경매·공매가액	그 경매가액 또는 공매가액
평가기간	취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내
값이 여러 개일 때	취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액. 그런 가액이 둘 이상이면 평균액
해당 물건의 값이 없을 때	면적·위치·종류·용도와 시가표준액이 같거나 비슷한 다른 부동산의 가액을 시가인정액으로 봄

같은 단지 같은 평형에서 평가기간 안에 거래가 있었다면 그것이 잣대가 된다는 뜻입니다. 옆집이 얼마에 팔렸는지가 남의 일이 아니게 되는 구조입니다.

직계존비속이 아니면 문턱이 30%가 아니라 5%입니다

여기서 갈라지는 지점이 하나 더 있습니다. 형제자매나 삼촌, 조카처럼 배우자·직계존비속이 아닌 친족 사이의 거래입니다. 이쪽은 앞의 제7조제11항이 아니라 부당행위계산 규정으로 갑니다. 지방세법 제10조의3제2항입니다.

지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다고 정하고 있습니다. 그 유형은 시행령 제18조의2에 있습니다.

「특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.」

비율이 30%가 아니라 100분의 5입니다. 이쪽이 훨씬 촘촘합니다.

「특수관계인」의 범위는 지방세기본법 제2조제1항제34호에 있습니다. 친족관계, 경제적 연관관계, 경영지배관계 세 갈래입니다.

갈래	범위 (지방세기본법 시행령 제2조)
친족관계	4촌 이내의 혈족
	3촌 이내의 인척
	배우자 (사실상의 혼인관계에 있는 사람 포함)
	친생자로서 다른 사람에게 친양자로 입양된 사람 및 그 배우자·직계비속
	민법에 따라 인지한 혼인 외 출생자의 생부나 생모 (본인의 재산으로 생계를 유지하거나 생계를 함께 하는 사람으로 한정)
경제적 연관관계	임원과 그 밖의 사용인
	본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 사람
	위 두 사람과 생계를 함께하는 친족
경영지배관계	주주·출자자 등. 영리법인은 발행주식 총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상 출자한 경우 등이 지배적 영향력 행사로 인정

4촌 이내 혈족이면 사촌까지 들어갑니다. 3촌 이내 인척이면 배우자 쪽 친척도 포함됩니다.

조문 구조를 한 번 더 짚으면 이렇습니다. 제10조의3제2항은 괄호로 「제7조제11항에 따라 증여로 취득한 것으로 보는 경우는 제외한다」고 적어 두었습니다. 이미 증여 취득으로 처리된 건은 부당행위계산으로 또 건드리지 않는다는 뜻입니다. 두 조항이 서로 겹치지 않게 칸막이를 친 것입니다.

어떤 관계인가	근거 조문	걸리는 기준	걸리면
배우자·직계존비속	지방세법 제7조제11항제4호 단서 시행령 제11조의3	차액 3억원 이상 또는 시가인정액의 100분의 30 이상	부동산 전체를 증여 취득으로
그 밖의 특수관계인	지방세법 제10조의3제2항 시행령 제18조의2	차액 3억원 이상 또는 시가인정액의 100분의 5 이상	시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있음
특수관계인이 아님	지방세법 제10조의3제1항	해당 없음	사실상취득가격이 과세표준

증여세는 세무서가 따로 봅니다

여기까지가 지방세입니다. 국세는 국세대로 따로 굴러갑니다.

상속세 및 증여세법 제44조제1항은 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정한다고 정하고 있습니다. 차액이 아니라 재산 가액 전체입니다.

다만 「추정」입니다. 앞의 취득세가 「본다」인 것과 다릅니다. 추정은 반대 사실을 증명하면 뒤집힙니다. 같은 조 제3항이 추정을 적용하지 않는 경우를 정해 두었습니다.

호	증여 추정을 적용하지 않는 경우
제1호	법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우
제2호	파산선고로 인하여 처분된 경우
제3호	국세징수법에 따라 공매된 경우
제4호	증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우 (일부 제외)
제5호	대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

제5호가 실제로 쓰이는 통로입니다. 시행령 제33조제3항이 그 내용을 정하고 있습니다. 등기·등록이 필요한 재산을 서로 교환한 경우, 이미 과세받았거나 신고한 소득금액이나 상속·수증 재산의 가액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우, 소유재산을 처분한 금액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우입니다. 취득세 쪽 제4호 각 목과 뼈대가 닮았습니다.

추정이 깨져 매매로 인정돼도 끝이 아닙니다. 값이 쌌다면 상속세 및 증여세법 제35조가 남아 있습니다. 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우, 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 합니다.

기준금액은 시행령 제26조제2항에 있습니다. 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중 적은 금액입니다. 지방세 쪽이 「이상이거나」로 둘 중 하나만 걸려도 잡는 것과 달리, 이쪽은 처음부터 「적은 금액」이라고 못 박아 두었습니다.

계산 구조도 다릅니다. 취득세는 걸리면 집 전체가 증여 취득이 되지만, 증여세 제35조는 차액에서 기준금액을 뺀 나머지만 증여재산가액이 됩니다. 같은 거래를 놓고 두 관청이 서로 다른 크기의 덩어리를 계산한다는 뜻입니다.

증여로 넘어갔을 때 과세가액에서 빼주는 금액도 조문에 있습니다. 상속세 및 증여세법 제53조입니다. 배우자로부터 증여받으면 6억원, 직계존속으로부터 받으면 5천만원(미성년자는 2천만원), 직계비속으로부터 받으면 5천만원, 4촌 이내 혈족이나 3촌 이내 인척으로부터 받으면 1천만원입니다. 다만 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합쳐서 이 한도를 넘으면 초과분은 공제되지 않습니다.

신고 기한은 언제까지인가

세금	사유	기한
취득세	유상 취득	취득한 날부터 60일 이내
취득세	무상 취득 (상속 제외), 부담부 증여	취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
취득세	상속	상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월)
증여세	증여	증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

등기와 얽힌 조항도 있습니다. 지방세법 제20조제4항은 위 기한 안에 등기·등록을 하려는 경우 등기 또는 등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하도록 정하고 있습니다. 60일이 남아 있어도 등기를 먼저 넣으려면 그 전에 세금이 들어가야 한다는 뜻입니다.

자주 묻는 것

Q. 돈을 실제로 다 보냈으면 증여로 안 보는 것 아닌가요.
대가를 지급한 사실이 증명되면 유상 취득으로 봅니다. 다만 2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 그 대가가 시가인정액보다 낮고 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상이면 그 예외에서 빠집니다. 돈을 보냈다는 사실과 값이 적정하다는 것은 별개 문제라는 뜻입니다.

Q. 취득세에서 유상으로 인정받으면 증여세도 안 나오나요.
두 세금은 근거 법이 다릅니다. 취득세는 지방세법, 증여세는 상속세 및 증여세법입니다. 취득세에서 유상 매매로 정리돼도 증여세 쪽에서는 제44조의 증여 추정과 제35조의 저가 양수 규정이 따로 적용됩니다. 한쪽 결론이 다른 쪽을 구속한다는 조문은 없습니다.

Q. 시가인정액은 공시가격을 말하나요.
아닙니다. 지방세법 시행령 제14조가 정한 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액입니다. 평가기간은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월입니다. 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 한해 시가표준액을 씁니다.

Q. 형이 동생에게 싸게 파는 것도 같은 기준인가요.
형제자매는 배우자·직계존비속이 아니므로 제7조제11항이 아니라 부당행위계산 규정이 적용됩니다. 시행령 제18조의2의 기준은 차액 3억원 이상 또는 시가인정액의 100분의 5 이상입니다. 직계존비속의 100분의 30보다 문턱이 낮습니다.

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※ 근거: 지방세법(법률 제21308호, 2025.12.31 공포, 2026.1.1 시행) 제7조제11항, 제10조의2, 제10조의3, 제20조 및 부칙 제3조 / 지방세법 시행령 제11조의3, 제14조, 제18조의2 / 지방세기본법 제2조제1항제34호 및 같은 법 시행령 제2조 / 상속세 및 증여세법 제35조, 제44조, 제53조 / 같은 법 시행령 제26조, 제33조. 전부 국가법령정보센터 조문 원문 기준이며, 2026년 8월 13일 확인한 내용입니다. 개별 거래의 세액은 물건과 시기, 보유 주택 수에 따라 달라지므로 관할 시·군·구 세무부서와 관할 세무서에서 확인해야 합니다.