1세대 1주택 양도세 비과세, 2년 보유로 끝나지 않는 경우
집 한 채를 2년 보유했다고 해서 양도소득세가 항상 면제되는 것은 아닙니다. 세대의 주택 수, 취득 당시 지역, 보유·거주기간과 양도가액을 함께 확인해야 합니다. 12억 원을 넘는 주택은 과세되는 양도차익 계산도 따로 필요합니다.
비과세의 뼈대
소득세법 제89조 제1항 제3호입니다. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령이 정한 요건을 갖춘 주택의 양도소득에는 세금을 매기지 않습니다.
다만 같은 호 괄호 안에 예외가 붙어 있습니다. 「양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다」는 부분입니다.
보유 2년, 그리고 거주 2년이 붙는 경우
시행령 제154조 제1항이 요건을 정합니다. 이 조문에 핵심이 다 들어 있습니다.
| 어떤 주택인가 | 필요한 요건 |
|---|---|
| 일반적인 경우 | 보유 2년 |
| 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 | 보유 2년 + 그 기간 중 거주 2년 |
★★ 「취득 당시」입니다. 파는 시점이 아닙니다. 지금은 조정대상지역이 아니어도, 살 때 조정대상지역이었다면 거주 요건이 따라붙습니다. 반대로 살 때 아니었다면 지금 지정됐어도 거주 요건은 없습니다.
다만2017년8월2일 이전 취득 주택 및 같은 날 이전 계약·계약금 지급과 당시 무주택 등28293호 부칙2조의 종전규정 대상도 확인해야 합니다.154조8항2호의 비거주자에서 거주자 전환 등은3년 보유 기준이 적용될 수 있으므로 모든 사례를2년으로 단정하지 않습니다.
국외 근무 때문에 집을 팔 때는 세대원이 각각 언제 출국했는지, 출국일에 보유한 국내 주택이 몇 채였는지 확인하십시오. 해외에서 일한다는 사실만으로 보유·거주기간 제한이 풀리지는 않습니다. 아래 표의 해외이주와 국외 취학·근무는 법에서 따로 규정한 사유입니다. 소득세법 시행령/제154조
2026년 7월 1일 기준 조정대상지역
| 지역 | 범위 |
|---|---|
| 서울 | 25개 구 전역 |
| 경기 | 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕 + 2026년 7월 1일 추가: 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 |
투기과열지구도 같은 범위입니다. ※ 지정은 수시로 바뀌므로 계약 전에 국토교통부 발표를 다시 확인하셔야 합니다.
12억을 넘으면 — 초과분에만 세금이 아닙니다
흔히 「12억 넘는 금액에만 세금을 낸다」고 설명하는데 정확하지 않습니다. 시행령 제160조 제1항의 산식이 이렇습니다.
과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
즉 양도차익 전체에 「초과 비율」을 곱해 나누는 구조입니다. 결과적으로 12억 초과분에 대응하는 몫만 과세되지만, 계산 방식은 안분입니다.
| 예시 | 계산 |
|---|---|
| 양도가액 | 20억원 |
| 양도차익 | 8억원 |
| 초과 비율 | (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40% |
| 과세 대상 양도차익 | 8억 × 40% = 3억 2천만원 |
장기보유특별공제도 같은 비율로 안분합니다.
장기보유특별공제 — 여기서 거주가 또 나옵니다
1세대 1주택에는 별도의 공제표(표2)가 적용됩니다. 보유와 거주를 각각 계산해 더합니다.
| 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% (2~3년은 8%) |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
둘을 합쳐 최대 80%입니다.
★★★ 그런데 이 표를 쓰려면 조건이 하나 더 있습니다. 시행령 제159조의4는 표2 적용 대상을 「양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것」으로 정합니다.
즉 비조정대상지역이라 거주 없이 비과세를 받더라도, 장기보유특별공제 표2를 받으려면 2년 거주가 필요합니다. 12억을 넘는 집이라면 이 차이가 세금에서 크게 벌어집니다. 실무에서 가장 많이 놓치는 지점입니다.
거주 요건을 면제받는 경우
시행령 제154조 제1항 단서입니다. 두 종류로 나뉩니다.
| 사유 | 면제 범위 |
|---|---|
| 민간건설·공공건설·공공매입임대 취득 후 양도 등 법정 유형과 임차일부터 양도일까지 세대전원 거주5년 요건·일부 비거주 예외 대조 | 보유·거주 모두 면제 |
| 수용 — 사업인정 고시일 전 취득한 주택이 협의매수·수용 | 보유·거주 모두 면제 |
| 해외이주법상 해외이주로 세대 전원 출국, 출국일 현재 국내 1주택 보유, 출국일부터 2년 안에 양도 | 보유·거주 모두 면제 |
| 국외 취학·근무로 1년 이상 계속 국외 거주가 필요해 세대 전원이 출국하고, 출국일 현재 국내 1주택을 보유했으며 출국일부터 2년 안에 양도한 경우 | 보유·거주 모두 면제 |
| 부득이한 사유 — 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 요양 등으로 양도 | 보유·거주 모두 면제 |
| 계약금 지급 — 조정대상지역 공고일 이전에 계약·계약금 지급, 당시 무주택 | 거주 요건만 면제 |
「부득이한 사유」의 범위
시행규칙이 정한 것은 넷입니다. 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우에 한합니다.
| 사유 | 단서 |
|---|---|
| 취학 | 초등학교·중학교는 제외 (고등학교·대학교 등) |
| 직장 변경이나 전근 등 근무상 형편 | — |
| 질병의 치료·요양 | 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 할 것 |
| 학교폭력으로 인한 전학 | 학교폭력대책자치위원회가 인정한 경우 |
재학증명서·재직증명서·요양증명서와 주민등록표등본을 함께 냅니다.
상속은 일괄 거주요건 면제가 아닙니다.154조8항은 상속개시 당시 동일세대인 상속인·피상속인의 같은 세대 보유·거주기간 통산을 정합니다.155조2항의 상속주택·일반주택 특례도 상속개시 당시 보유한 일반주택, 최근2년 내 증여 제외, 복수 상속주택 선택순위와 동일세대 동거봉양 특례 등 조건을 따집니다. 상속 후 아무 집이나 한 채 더 사서 팔아도 특례가 된다는 뜻이 아닙니다.
갈아탈 때 — 일시적 2주택
시행령 제155조 제1항입니다. 조건이 두 개인데 하나만 아는 경우가 많습니다.
| 조건 | |
|---|---|
| ① | 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 새 집을 취득할 것 |
| ② | 새 집 취득일부터 원칙2년 또는3년. 조정대상지역·취득/계약/양도일·부칙 경과조치 대조 |
종전주택 취득 후1년 간격은 원칙입니다. 다만155조1항은154조1항1호·2호가목·3호의 일정 임대주택·수용·부득이한 사유 등에는 이1년 요건을 적용하지 않는 예외를 둡니다. 간격만 보고 무조건 불가능하다고 결론내리지 마십시오.
2026년10월1일 시행 개정으로 신규주택 취득일 현재 종전·신규가 모두 조정대상지역인 일정한 경우는2년, 그 밖은3년입니다. 지정 공고 전 취득·계약금 증빙 예외가 있으며,36737호 부칙2조는2026년8월4일 이후 신규취득·10월1일 이후 종전양도부터 적용하되8월3일 이전 취득 또는 계약·계약금 지급 증빙 등은 종전규정을 따릅니다. 무조건3년이라는 종전 설명을 현재 모든 거래에 적용하면 안 됩니다.
1세대의 범위
소득세법 제88조 제6호가 정합니다. 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매와 함께 구성하는 가족 단위입니다.
배우자가 없어도 1세대로 보는 경우는 시행령 제152조의3에 있습니다.
| 경우 |
|---|
| 만 30세 이상인 경우 |
| 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 |
| 기준 중위소득의 40% 이상 소득이 있고, 소유한 주택·토지를 관리하며 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (미성년자 제외) |
주소 이전만으로 세대가 분리되지는 않습니다. 배우자 사망·이혼 등152조의3의 다른 사유도 있으므로30세 미만 모두에게 소득 요건을 일률 적용하지 마십시오. 소득 사유는 법정 소득·연간 중위소득40% 수준·독립생계 요건을 따지며, 미성년자는 원칙 제외지만 혼인·가족사망 등 세대구성 불가피 사유의 예외가 있습니다.
Q. 거주 요건이 없는 지역인데 거주하면 무엇이 좋습니까?
비과세에는 영향이 없지만 장기보유특별공제 표2가 달라집니다. 12억을 넘는 집이라면 세액 차이가 큽니다.
Q. 전세를 주고 다른 곳에 살았는데 거주로 인정됩니까?
거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 봅니다. 실제로 살지 않았다면 인정되기 어렵습니다.
Q. 재개발로 입주권이 됐는데 요건이 같습니까?
조합원입주권은 제89조 제1항 제4호가 따로 정하고 있어 요건이 다릅니다. 별도로 확인하셔야 합니다.
Q. 세금이 얼마 나올지 미리 알 수 있습니까?
국세청 홈택스에 모의계산이 있습니다. 다만 취득 시기·지역·거주기간에 따라 결과가 크게 달라지므로, 금액이 크다면 세무 상담을 받으시는 편이 안전합니다.
집 한 채를 2년 보유했다는 사실만으로 매도 때 남을 돈을 계산하면 세금을 빠뜨릴 수 있습니다. 취득 당시 지역과 실제 거주기간으로 비과세 요건을 가리고, 고가주택이면 양도가액 중 기준 초과분에 해당하는 양도차익을 별도로 계산해 보십시오.
※ 근거: 「소득세법」 제88조·제89조·제95조(법률 제21221호, 2026. 7. 1. 시행), 같은 법 시행령 제152조의3·제154조·제155조·제156조·제159조의4·제160조(대통령령 제36343호, 2026. 7. 1. 시행), 같은 법 시행규칙 제71조, 국토교통부 보도참고자료(2026. 6. 30.). 조정대상지역은 수시로 변경되며, 개인별 세액은 국세청(126) 또는 세무 전문가에게 확인하셔야 합니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 2026년10월 개정2년·3년 처분기한과 경과조치,1년 간격 예외·2017년 종전규정·상속과 세대 판정 조건을 반영했습니다.
소득세법88·89·95,령152조의3·154·155조1·2항·159조의4·160,규칙71조3·4항,28293호 부칙2·36737호 부칙2를 대조했습니다. 지역표는2026년7월1일 기준이며 국토부 실거래가 공개시스템 규제지역 안내도 확인했습니다.
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