1세대 1주택 양도세 비과세, 2년 보유로 끝나지 않는 경우
집 한 채를 2년 넘게 갖고 있다가 팔면 양도소득세를 안 냅니다. 여기까지는 대부분 아십니다. 문제는 「2년 보유」만으로 끝나지 않는 경우입니다. 언제 샀느냐에 따라 2년 거주가 붙고, 12억을 넘으면 계산 방식이 통째로 달라집니다. 조문 그대로 짚어 보겠습니다.
비과세의 뼈대
소득세법 제89조 제1항 제3호입니다. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령이 정한 요건을 갖춘 주택의 양도소득에는 세금을 매기지 않습니다.
다만 같은 호 괄호 안에 예외가 붙어 있습니다. 「양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다」는 부분입니다.
★★ 보유 2년, 그리고 거주 2년이 붙는 경우
시행령 제154조 제1항이 요건을 정합니다. 이 조문에 핵심이 다 들어 있습니다.
| 어떤 주택인가 | 필요한 요건 |
|---|---|
| 일반적인 경우 | 보유 2년 |
| 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 | 보유 2년 + 그 기간 중 거주 2년 |
★★ 「취득 당시」입니다. 파는 시점이 아닙니다. 지금은 조정대상지역이 아니어도, 살 때 조정대상지역이었다면 거주 요건이 따라붙습니다. 반대로 살 때 아니었다면 지금 지정됐어도 거주 요건은 없습니다.
보유기간은 취득일부터 양도일까지, 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 셉니다.
2026년 7월 1일 기준 조정대상지역
| 지역 | 범위 |
|---|---|
| 서울 | 25개 구 전역 |
| 경기 | 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕 + 2026년 7월 1일 추가: 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 |
투기과열지구도 같은 범위입니다. ※ 지정은 수시로 바뀌므로 계약 전에 국토교통부 발표를 다시 확인하셔야 합니다.
★ 12억을 넘으면 — 초과분에만 세금이 아닙니다
흔히 「12억 넘는 금액에만 세금을 낸다」고 설명하는데 정확하지 않습니다. 시행령 제160조 제1항의 산식이 이렇습니다.
과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
즉 양도차익 전체에 「초과 비율」을 곱해 나누는 구조입니다. 결과적으로 12억 초과분에 대응하는 몫만 과세되지만, 계산 방식은 안분입니다.
| 예시 | 계산 |
|---|---|
| 양도가액 | 20억원 |
| 양도차익 | 8억원 |
| 초과 비율 | (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40% |
| 과세 대상 양도차익 | 8억 × 40% = 3억 2천만원 |
장기보유특별공제도 같은 비율로 안분합니다.
★★ 장기보유특별공제 — 여기서 거주가 또 나옵니다
1세대 1주택에는 별도의 공제표(표2)가 적용됩니다. 보유와 거주를 각각 계산해 더합니다.
| 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% (2~3년은 8%) |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
둘을 합쳐 최대 80%입니다.
★★★ 그런데 이 표를 쓰려면 조건이 하나 더 있습니다. 시행령 제159조의4는 표2 적용 대상을 「양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것」으로 정합니다.
즉 비조정대상지역이라 거주 없이 비과세를 받더라도, 장기보유특별공제 표2를 받으려면 2년 거주가 필요합니다. 12억을 넘는 집이라면 이 차이가 세금에서 크게 벌어집니다. 실무에서 가장 많이 놓치는 지점입니다.
거주 요건을 면제받는 경우
시행령 제154조 제1항 단서입니다. 두 종류로 나뉩니다.
| 사유 | 면제 범위 |
|---|---|
| 임대주택 — 건설임대주택을 취득해 양도, 세대전원 거주 5년 이상 | 보유·거주 모두 면제 |
| 수용 — 사업인정 고시일 전 취득한 주택이 협의매수·수용 | 보유·거주 모두 면제 |
| 해외이주 — 세대전원 출국, 출국일부터 2년 이내 양도 | 보유·거주 모두 면제 |
| 국외 취학·근무 — 1년 이상 국외거주 필요, 출국일부터 2년 이내 양도 | 보유·거주 모두 면제 |
| 부득이한 사유 — 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 요양 등으로 양도 | 보유·거주 모두 면제 |
| 계약금 지급 — 조정대상지역 공고일 이전에 계약·계약금 지급, 당시 무주택 | 거주 요건만 면제 |
「부득이한 사유」의 범위
시행규칙이 정한 것은 넷입니다. 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우에 한합니다.
| 사유 | 단서 |
|---|---|
| 취학 | 초등학교·중학교는 제외 (고등학교·대학교 등) |
| 직장 변경이나 전근 등 근무상 형편 | — |
| 질병의 치료·요양 | 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 할 것 |
| 학교폭력으로 인한 전학 | 학교폭력대책자치위원회가 인정한 경우 |
재학증명서·재직증명서·요양증명서와 주민등록표등본을 함께 냅니다.
★ 「상속받으면 거주 요건이 면제된다」는 설명이 돌아다니는데 위 목록에 상속은 없습니다. 상속은 다른 조항으로 처리됩니다. 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 상속 전 기간을 통산해 주고(제154조 제8항), 상속주택과 일반주택을 각 한 채씩 가진 경우 일반주택을 팔 때 1주택으로 봐 줍니다(제155조 제2항). 기간 통산과 주택 수 특례이지 요건 면제가 아닙니다.
★ 갈아탈 때 — 일시적 2주택
시행령 제155조 제1항입니다. 조건이 두 개인데 하나만 아는 경우가 많습니다.
| 조건 | |
|---|---|
| ① | 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 새 집을 취득할 것 |
| ② | 새 집을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 팔 것 |
★ ①을 놓치면 특례가 통째로 날아갑니다. 종전주택을 산 지 1년이 안 됐는데 새 집을 사면 일시적 2주택으로 인정되지 않습니다.
②의 3년은 지역과 관계없이 하나입니다. 조정대상지역이라고 짧아지지 않습니다.
1세대의 범위
소득세법 제88조 제6호가 정합니다. 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매와 함께 구성하는 가족 단위입니다.
배우자가 없어도 1세대로 보는 경우는 시행령 제152조의3에 있습니다.
| 경우 |
|---|
| 만 30세 이상인 경우 |
| 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 |
| 기준 중위소득의 40% 이상 소득이 있고, 소유한 주택·토지를 관리하며 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (미성년자 제외) |
★ 주소만 옮긴다고 세대가 분리되지 않습니다. 30세 미만이라면 소득과 독립생계를 함께 갖춰야 합니다.
자주 묻는 것
Q. 거주 요건이 없는 지역인데 거주하면 뭐가 좋나요?
비과세에는 영향이 없지만 장기보유특별공제 표2가 달라집니다. 12억을 넘는 집이라면 세액 차이가 큽니다.
Q. 전세를 주고 다른 곳에 살았는데 거주로 인정되나요?
거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 봅니다. 실제로 살지 않았다면 인정되기 어렵습니다.
Q. 재개발로 입주권이 됐는데요.
조합원입주권은 제89조 제1항 제4호가 따로 정하고 있어 요건이 다릅니다. 별도로 확인하셔야 합니다.
Q. 세금이 얼마 나올지 미리 알 수 있나요?
국세청 홈택스에 모의계산이 있습니다. 다만 취득 시기·지역·거주기간에 따라 결과가 크게 달라지므로, 금액이 크다면 세무 상담을 받으시는 편이 안전합니다.
함께 읽으면 좋은 글
※ 근거: 「소득세법」 제88조·제89조·제95조(법률 제21221호, 2026. 7. 1. 시행), 같은 법 시행령 제152조의3·제154조·제155조·제156조·제159조의4·제160조(대통령령 제36343호, 2026. 7. 1. 시행), 같은 법 시행규칙 제71조, 국토교통부 보도참고자료(2026. 6. 30.). 조정대상지역은 수시로 변경되며, 개인별 세액은 국세청(126) 또는 세무 전문가에게 확인하셔야 합니다.
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