양도세 장기보유특별공제, 최대 80%까지
집을 3년 넘게 갖고 있다가 팔면 차익에서 일정 비율을 빼 줍니다. 그것이 장기보유 특별 빼기, 흔히 말하는 장특공이다. 일반 부동산은 15년을 채워도 최대 30%다. 1세대 1주택은 보유와 거주를 합쳐 최대 80%까지 간다. 다만 그 집에 2년을 살지 않았으면 80% 표 자체를 못 씁니다.
3년이 문턱이고 2년 거주가 갈림길이다.
이 글은 소득세법 95조와 그 아래 규칙 159조의4를 열었다. 어디서 빠지는지, 두 표가 어떻게 다른지, 기간은 언제부터 세는지, 아예 못 받는 자산은 무엇인지를 적는다. 집을 팔 날짜를 고르는 분이 먼저 볼 글입니다.
세금이 아니라 차익에서 뺍니다
판 값에서 산 값과 필요경비를 빼면 차익이 나옵니다. 그 차익에 비율을 곱한 만큼을 덜어 내고 남은 금액에 세율을 곱한다. 세금에서 빼는 것이 아니라 세금을 매길 금액을 줄이는 구조라 차익이 클수록 효과가 큽니다.
차익에서 뺀다. 세금에서가 아니다. 구조다.
일반 표는 15년에 30%
보유 3년부터 시작합니다. 3년이면 6%, 해마다 2%씩 올라 15년에 30%에서 멈춘다. 2년 11개월이면 한 푼도 없습니다.
토지, 상가, 다주택자의 주택이 전부 이 표다. 오래 갖고 있어도 30%가 끝이다.
2%씩이다. 15년에 멈춘다. 표 하나다.
1세대 1주택 표는 보유와 거주를 더합니다
보유 비율과 거주 비율을 따로 셈해 더합니다. 보유는 3년 12%부터 해마다 4%씩 올라 10년에 40%다. 거주도 3년 12%부터 10년 40%까지 같은 걸음이고, 거주 2년은 보유가 3년 이상일 때만 8%입니다.
10년 살고 10년 가지면 40% 더하기 40%, 80%다. 최대다.
일반 표의 30%와 나란히 놓으면 같은 차익 3억 원에서 9천만 원과 2억 4천만 원으로 빠지는 몫이 갈립니다. 같은 집이라도 어느 표를 타느냐가 세금을 가른다.
2년 안 살았으면 80% 표를 못 씁니다
가장 많이 놓치는 자리입니다. 규칙은 이 표를 타는 1세대 1주택을 따로 정해 두었다. 파는 날 국내에 한 채, 보유기간 중 거주 2년 이상이다. 20년을 가졌어도 한 번도 안 살았으면 일반 표로 내려갑니다.
20년 보유 1주택인데 30%에서 멈추는 사례가 여기서 나온다. 함께 상속받은 집이면 거주기간은 상속인 중 가장 오래 산 사람의 기간으로 봅니다.
2년이다. 살았어야 한다. 문턱이다.
보유기간은 언제부터 세나
원칙은 취득한 날부터 파는 날까지입니다. 산 날이다. 배우자나 부모·자식에게 증여받은 집을 팔면 증여한 사람이 취득한 날부터 센다. 가업상속 비율에 해당하는 자산은 돌아가신 분이 취득한 날부터입니다.
증여받은 날이 아니다. 원래 주인이 산 날이다. 그날부터다.
아예 못 받는 자산
보유 3년 미만은 없습니다. 0이다. 등기 없이 판 자산은 법이 대놓고 뺀다. 조합원입주권은 대상이기는 하다. 다만 조합원에게서 산 입주권은 빠지고, 관리처분계획 인가 전의 토지분·건물분 차익으로만 한정됩니다.
미등기는 없다. 입주권은 조건부다. 셋이다.
상가를 주택으로 바꾼 경우
주택이 아니던 건물을 주거용으로 쓰거나 용도를 주택으로 바꾼 경우, 1세대 1주택이면 기간을 나눠 셈합니다. 주택이 아니던 기간은 일반 표, 주택이던 기간은 1주택 표를 쓰고 둘을 더한다. 이때 보유 비율은 40%를 넘지 못합니다.
주택으로 가진 기간은 실제로 주거용으로 쓴 날부터 세고, 그날이 흐릿하면 공부상 용도를 바꾼 날부터 셉니다.
하루가 가른다. 날짜다.
저라면 잔금 날짜를 정하기 전에 취득일부터 며칠째인지, 그 집에 몇 달을 살았는지부터 세어 보겠습니다. 3년과 2년은 하루 차이로 구간이 갈린다. 보유 10년에 거주 3년이면 40% 더하기 12%로 52%이지 80%가 아니다. 그 차이는 홈택스 모의계산에서 바로 보입니다.
확인하지 못한 것
- 비과세 기준을 넘는 고가주택에서 초과분의 차익과 빼는 몫을 나누는 계산식은 대통령령 사항이라 열지 못했습니다
- 용도변경 사례에 쓰는 계산식은 원문에 이미지로만 들어 있어 수치로 옮기지 못했습니다
- 부부 공동명의는 지분별로 각자 셈하지만 1세대 1주택 판정은 세대 단위입니다. 개별 사례의 답은 세무서 확인이 먼저입니다
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근거 — 소득세법 제95조(장기보유특별공제 — 표 1 일반 최대 30%, 표 2 1세대 1주택 보유·거주 합산 최대 80%, 거주 2년 요건)·같은 법 아래 규칙 제159조의4(보유기간·거주기간 산정), 2026. 7. 1. 시행 원문 직접 확인.
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