재건축부담금 부과율과 1주택 장기보유 감면

재건축 조합원에게는 준공이 끝난 뒤에 고지서가 한 장 더 갑니다. 조합원 한 사람당 평균이익이 8천만원 이하면 재건축부담금은 면제입니다. 8천만원을 넘으면 넘는 금액에 10%부터 50%까지 붙습니다. 한 채만 오래 갖고 있던 조합원은 그 금액에서 다시 10%부터 70%까지 깎입니다. 2026년 8월 기준으로 적용되는 계산 구조를 조문 그대로 정리했습니다.

오른 값 전부가 아니라 「초과」이익에만 붙습니다

집값이 오른 만큼 다 걷는 제도가 아닙니다. 준공 시점의 주택가격 총액에서 세 가지를 빼고 남은 금액이 부과 대상입니다. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조가 정한 산식입니다.

구분	내용
기준이 되는 금액	종료시점 부과대상 주택의 가격 총액 (종료시점 주택가액)
빼는 것 ①	개시시점 부과대상 주택의 가격 총액 (개시시점 주택가액)
빼는 것 ②	부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액
빼는 것 ③	개발비용 등
남은 금액	재건축초과이익 → 조합원 수로 나눠 1인당 평균이익 산출

정상주택가격상승분 — 재건축을 하지 않았어도 그만큼은 올랐을 것으로 보는 몫입니다. 이 몫은 부담금에서 빠집니다. 개시시점 주택가액에 두 가지 비율 중 높은 쪽을 곱해서 계산합니다. 하나는 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율이고, 다른 하나는 그 사업장이 있는 시·군·구의 평균주택가격상승률입니다. 같은 법 제10조제1항입니다. 평균주택가격상승률은 「주택법」 제89조에 따라 국토교통부장관의 위탁을 받은 자가 국가데이터처 승인을 받아 작성한 주택가격 통계로 산정합니다.

개발비용은 공사비·설계감리비·부대비용과 그 밖의 경비, 인가 조건 등에 따라 국가나 지방자치단체에 낸 세금과 공과금, 공공시설이나 토지를 제공·기부한 경우 그 가액이 들어갑니다. 다만 그 대가로 용적률 등이 완화된 경우에는 개발비용으로 넣지 않습니다. 조합 운영 경비도 포함됩니다. 액수를 적어 내면 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 시행령 제9조제3항은 회계감사를 받은 뒤 계약서와 금융·세금 납부 자료 등 증명서류를 갖춰 제시한 금액만 인정한다고 정하고 있습니다.

어느 날부터 어느 날까지를 재는가

기간이 길수록 그 사이에 오른 값이 통째로 잡힙니다. 그래서 시작일과 끝나는 날이 언제인지가 금액을 가릅니다. 제8조가 정한 기준일입니다.

구분	기준일
부과개시시점 (원칙)	재건축사업을 위하여 최초로 조합설립인가를 받은 날
조합이 합병된 경우	각각의 최초 조합설립인가일
공공시행자·신탁업자가 시행	사업시행자로 최초 지정 승인된 날 (조합설립인가를 받지 않은 경우에 한정)
주민합의체	주민합의체 구성을 신고한 날
기간이 10년을 넘을 때	부과종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 개시시점으로 봄
부과종료시점 (원칙)	해당 재건축사업의 준공인가일
종료시점 예외	사업의 일부가 준공인가된 날 / 관계행정청 인가 등을 받아 건축물 사용을 개시한 날

기간 상한이 10년이라는 점은 짚어 둘 만합니다. 조합설립인가를 받고 15년이 지나 준공된 사업이라면, 앞의 5년치 상승분은 계산에서 빠진다는 뜻입니다.

8천만원까지는 면제, 그 위로는 여섯 칸

부과율은 조합 전체 이익이 아니라 조합원 1인당 평균이익을 기준으로 정해집니다. 제12조가 여섯 구간을 두고 있습니다. 각 구간의 누진공제식 금액에 조합원 수를 곱하는 구조입니다.

조합원 1인당 평균이익	부담금액
8천만원 이하	면제
8천만원 초과 1억3천만원 이하	8천만원을 초과하는 금액의 10% × 조합원수
1억3천만원 초과 1억8천만원 이하	500만원 × 조합원수 + 1억3천만원을 초과하는 금액의 20% × 조합원수
1억8천만원 초과 2억3천만원 이하	1천500만원 × 조합원수 + 1억8천만원을 초과하는 금액의 30% × 조합원수
2억3천만원 초과 2억8천만원 이하	3천만원 × 조합원수 + 2억3천만원을 초과하는 금액의 40% × 조합원수
2억8천만원 초과	5천만원 × 조합원수 + 2억8천만원을 초과하는 금액의 50% × 조합원수

구간이 넘어간다고 전체 금액에 높은 율이 붙는 방식은 아닙니다. 넘어선 부분에만 그 구간의 율이 걸리고, 아래 구간 몫은 정액으로 더해집니다. 평균이익이 8천만원을 1원이라도 넘으면 면제가 사라지는 것이 아니라, 넘은 금액에만 10%가 붙습니다.

6년을 채워야 감면이 시작됩니다

2023년 12월 26일 신설된 제14조의2가 1세대 1주택자 감경을 두고 있습니다. 조건은 두 가지입니다. 부과종료시점에 1세대 1주택자여야 하고, 부과종료시점부터 역산하여 6년 이상 재건축대상주택을 보유했어야 합니다.

여기서 세는 보유기간은 그냥 소유한 기간이 아닙니다. 조문은 「1세대 1주택자로서의 기간에 한정한다」고 못박고 있습니다. 그 집을 25년 갖고 있었더라도 중간에 다른 집이 있었다면 그 기간은 빠진다는 뜻입니다. 감경은 조합원별 분담기준과 비율에 따라 그 조합원이 분담해야 하는 금액을 대상으로 적용됩니다.

보유기간 (1세대 1주택자로서의 기간)	감경률
6년 미만	감경 없음
6년 이상 7년 미만	10%
7년 이상 8년 미만	20%
8년 이상 9년 미만	30%
9년 이상 10년 미만	40%
10년 이상 15년 미만	50%
15년 이상 20년 미만	60%
20년 이상	70%

보유기간을 셀 때 취득일은 소유권이전등기 접수일과 잔금청산일 중 빠른 날로 봅니다. 상속은 상속개시일이 취득일입니다. 시행령 제10조의2제9항입니다.

다른 집이 있어도 1주택으로 보는 세 가지

같은 조 제2항은 「다른 주택」의 범위에서 빼주는 경우를 정하고 있습니다. 세부 요건은 시행령 제10조의2에 들어 있습니다. 오피스텔도 그냥 넘어가지 않습니다. 「주택법 시행령」 제4조제4호에 따른 오피스텔로서 취득 당시 「지방세법」에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산되는 주거용 오피스텔은 다른 주택으로 봅니다.

유형	요건	처분기한
상속·혼인 주택	상속개시일 또는 혼인신고일부터 부과종료시점까지 보유기간이 5년 이내인 주택. 공동상속은 지분이 가장 큰 상속인만 보유한 것으로 봄	취득일부터 5년
사업기간 중 거주용 주택	사업시행계획인가 고시일 이후 취득해 보유하는 하나의 주택. 보유기간 중 세대 구성원 전부 또는 일부가 1년 이상 거주한 경우에 한정	부과종료시점부터 3년
저가주택	공시가격 3억원 이하이고, 취득 당시 투기과열지구에 소재하지 않을 것. 두 요건을 모두 갖춘 하나의 주택	없음

앞의 두 유형은 감경을 받은 뒤 정해진 기간 안에 그 집을 처분해야 합니다. 기한을 넘겨 처분하지 않으면 감경된 금액에 이자를 붙여 징수합니다. 제15조제4항입니다. 처분기한은 부담금을 결정·부과할 때 함께 통지됩니다.

세대 범위도 조문에 있습니다. 조합원과 배우자, 같은 세대별 주민등록표에 올라 있는 직계존속, 그리고 직계비속과 그 배우자가 세대 구성원입니다. 동거봉양을 위해 세대를 합친 경우로서 직계존속이 부과종료시점에 60세 이상이면 별도 세대로 봅니다.

내는 사람은 조합입니다

고지서를 받는 주체를 헷갈리기 쉬운 대목입니다. 제6조제1항은 조합, 공공시행자, 신탁업자, 주민합의체에 납부 의무를 지웁니다. 조합원은 원칙적으로 2차 납부의무자입니다.

조합원이 직접 내야 하는 경우는 조합이 해산됐거나, 조합 재산으로 부담금과 가산금에 충당해도 부족한 경우 등으로 한정돼 있습니다. 이때도 무한정은 아닙니다. 관리처분계획에 적힌 조합원별 분담비율을 적용해 산정한 금액까지만 책임집니다. 조합은 조합원별 분담기준과 비율을 관리처분계획에 명시해야 합니다.

부과 대상에서 빠지는 주택도 있습니다. 국가나 지방자치단체가 보유하는 주택, 공공기관이나 지방공사가 임대 목적으로 보유하는 주택 등입니다. 시행령 제2조에 목록이 있습니다.

통지에서 납부까지, 날짜만 모으면

단계	기한
산정 자료 제출	사업시행인가 고시일부터 3개월 이내 (소규모재건축사업은 시공사와의 계약 체결일부터 1개월 이내)
예정액 통지	자료를 제출받은 날부터 30일 이내 (전문기관 검증 의뢰 시 45일). 이후 부과종료시점까지 매년 1월 말까지 통지
개발비용 내역서·1주택 증빙 제출	부과종료시점부터 1개월 이내
사전통지	부과종료시점부터 3개월 이내 (감경하는 경우 6개월 이내)
고지 전 심사 청구	사전통지를 받은 날부터 50일 이내 청구 → 청구일부터 30일 이내 서면 통지 (주택가액·정상상승분 관련은 최장 60일 연장)
결정·부과	부과종료시점부터 5개월 이내 (감경하는 경우 8개월 이내). 고지 전 심사를 거친 경우 결과 서면통지일부터 1개월 이내
납부	부과일부터 6개월 이내
연기·분할	「개발이익 환수에 관한 법률」 제20조 준용. 3년 범위 납부기일 연기 또는 5년 범위 분할 납부. 유예기간이 1년 이상이면 1년 초과분에 가산

납부는 현금이 원칙입니다. 다만 납부대행기관을 통한 신용카드·직불카드 납부와, 해당 재건축사업으로 건설·공급되는 주택으로 내는 물납이 제17조제2항 단서에 열려 있습니다. 물납신청서를 내면 30일 이내에 수납 여부가 서면으로 통지됩니다. 물납 주택 가액이 부과액보다 적으면 차액은 현금으로 냅니다. 물납된 주택은 주택도시기금으로 귀속됩니다.

부과 권한은 국토교통부장관에게 있지만, 시행령 제17조제1항은 주택가액 산정, 감경, 결정·부과, 고지 전 심사, 물납 접수, 납부유예 허가까지를 시장·군수·구청장에게 위임하고 있습니다. 실무상 통지서를 보내는 곳은 기초자치단체입니다.

만 60세 이상 1주택자는 미룰 수 있습니다

제17조의2는 납부유예를 두고 있습니다. 요건은 두 개를 모두 갖춰야 합니다. 부과종료시점에 1세대 1주택자일 것, 그리고 부과종료시점에 60세 이상일 것입니다. 유예할 금액에 상당하는 담보를 제공해야 하고, 신청은 납부기간 만료일 전 1개월 이내에 해야 합니다.

유예 기간에는 징수권 소멸시효가 진행하지 않습니다. 납부지연 가산금도 붙지 않습니다. 다만 그 집을 양도하거나, 상속이 개시되거나, 1세대 1주택자 요건을 채우지 못하게 되면 허가가 취소되고 이자를 붙여 징수합니다.

2024년 3월 27일이 갈림길입니다

부과율 구간과 1세대 1주택 감경은 2023년 12월 26일 공포된 법률 제19850호로 들어왔습니다. 부칙 제1조는 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다고 정했고, 그 날이 2024년 3월 27일입니다.

부칙 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 재건축부담금을 결정·부과하는 재건축사업부터 적용한다.

사업을 언제 시작했는지가 기준이 아닙니다. 부담금을 결정·부과하는 시점이 기준입니다. 2024년 3월 27일 이후에 결정·부과되는 사업이면 조합설립인가가 그보다 훨씬 앞선 사업이라도 새 구간과 감경이 적용됩니다. 부칙 제3조는 부과종료시점이 시행일 전인 사업에 대해 시행일부터 5개월 이내에 결정·부과할 수 있도록 특례를 뒀습니다.

한편 제3조의2는 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청한 재건축사업에 대해 부담금을 면제한다는 임시 특례를 두고 있습니다. 2018년 이후 신청분부터 부과 대상이라는 뜻입니다.

자주 묻는 것

Q. 평균이익 8천만원은 집값 상승분 8천만원을 말하는 건가요.
아닙니다. 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 정상주택가격상승분, 개발비용을 뺀 뒤 조합원 수로 나눈 금액입니다. 오른 값에서 정상 상승분과 공사비 등이 먼저 빠집니다.

Q. 한 채만 25년째 갖고 있으면 70% 감경인가요.
보유기간을 1세대 1주택자로서의 기간으로만 셉니다. 25년 중 다른 집을 함께 갖고 있던 기간은 빠집니다. 부과종료시점에 1세대 1주택자여야 한다는 조건도 별도로 붙습니다.

Q. 조합이 해산하면 조합원이 전액을 떠안나요.
2차 납부의무는 관리처분계획상 분담비율을 적용해 산정한 금액에 한정됩니다. 그래서 분담기준과 비율을 관리처분계획에 명시하도록 법이 정해 둔 것입니다.

Q. 자료를 안 내면 어떻게 되나요.
제24조가 과태료를 정하고 있습니다. 내역서 제출을 게을리한 기간이 1개월 이상 2개월 미만이면 부담금의 1% 이하, 2개월 이상 6개월 미만이면 2% 이하, 6개월 이상 12개월 미만이면 4% 이하, 12개월 이상이면 8% 이하입니다.

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※ 근거: 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(법률 제21065호, 2025.10.1 시행) 제2조·제3조의2·제6조·제7조·제8조·제9조·제10조·제11조·제12조·제14조·제14조의2·제15조·제16조·제17조·제17조의2·제18조·제22조·제24조, 같은 법 부칙(법률 제19850호, 2023.12.26 공포, 2024.3.27 시행) 제1조·제2조·제3조. 같은 법 시행령(대통령령 제36220호, 2026.3.24 시행) 제2조·제8조·제9조·제10조의2·제11조·제11조의2·제13조·제13조의2·제17조. 「개발이익 환수에 관한 법률」 제20조·제21조. 국가법령정보센터 조문 원문 대조, 2026년 8월 14일 기준.