종부세 합산배제 9월 30일까지 — 지방 저가주택은 3억이 아니라 4억입니다
12월에 종합부동산세 고지서를 받고 놀라신 적이 있으십니까. 임대를 놓은 집이 있는데도 다 합쳐서 계산돼 나온 경우가 있습니다.
그렇다면 9월에 해야 할 일을 놓치신 것일 수 있습니다.
기간은 9월 16일부터 30일까지입니다. 종합부동산세 합산배제 신고와 과세특례 신청이 이때 열립니다.
합산배제가 무슨 뜻인가요
말 그대로 합쳐서 세지 않는다는 뜻입니다.
종합부동산세는 가진 집을 다 합쳐 값을 매기고 그 위에 세금을 붙입니다. 그런데 어떤 집은 그 합계에서 빼 준다는 것입니다.
주로 등록한 임대주택과 직원용 주택·기숙사 같은 것이 여기에 들어갑니다.
이건 신청해야 빠집니다. 요건이 맞아도 가만히 계시면 12월에 다 합친 고지서가 그대로 옵니다.
임대주택은 어떤 조건인가요
조건이 여러 겹입니다. 대표적인 것만 정리합니다.
| 구분 | 공시가격 | 얼마나 오래 |
|---|---|---|
| 사서 놓는 장기 임대 (30호 미만) | 수도권 6억 이하 그 밖 3억 이하 | 10년 이상 |
| 지어서 놓는 장기 임대 | 9억 이하 (전용 149㎡ 이하) | 10년 이상 |
| 6년 단기 임대 (사서 놓는 경우) | 수도권 4억 이하 그 밖 2억 이하 | 6년 이상 |
여기에 임대료를 5% 넘게 올리지 않을 것이라는 조건이 함께 붙습니다.
이 5%가 무섭습니다. 한 번 넘기면 그 해만 빠지는 것이 아닙니다. 그 해를 포함해 두 해 동안 합산배제를 받지 못합니다.
올린 뒤 1년 안에 또 올리는 것도 안 됩니다.
등록이 늦었으면 늦은 건가요
구제하는 길이 있습니다.
원칙은 6월 1일에 이미 등록이 돼 있어야 합니다. 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록, 두 가지입니다.
그런데 6월 1일에 임대를 이미 시작한 상태였다면, 9월 30일까지 사업자등록을 마치면 인정해 줍니다.
다시 말해 서류가 늦었어도 신고 마감일까지는 따라잡을 수 있습니다.
1주택인데 집이 두 채가 됐습니다
같은 9월에 과세특례 신청도 함께 열립니다. 이쪽은 성격이 다릅니다.
사정이 있어 집이 두 채가 됐지만 1주택자로 봐 달라고 신청하는 것입니다. 세 가지가 있습니다.
| 어떤 경우 | 조건 |
|---|---|
| 이사 가느라 잠깐 두 채 | 새 집 산 날부터 3년이 안 지났을 것 |
| 물려받은 집 | 5년 안이거나 · 지분 40% 이하거나 · 내 지분 공시가격이 6억(그 밖 3억) 이하 |
| 지방의 값싼 집 | 공시가격 4억원 이하 |
여기서 하나 짚습니다. 지방 저가주택 기준을 3억원으로 적어 둔 글이 아직 많습니다.
지금 법에 적힌 금액은 4억원입니다. 3억이 조금 넘는 집을 가지고 계셨다면 다시 보셔야 합니다.
물려받은 집도 눈여겨보시기 바랍니다. 5년이 지나도 지분이 40% 이하면 기간과 상관없이 됩니다.
작년에 냈는데 또 내야 하나요
변한 게 없으면 안 내셔도 됩니다. 법에 그렇게 적혀 있습니다.
한 번 신고한 다음 해부터는, 신고한 내용에 변동이 없으면 다시 내지 않아도 됩니다.
문제는 "변동이 없으면"입니다. 이런 일이 있었다면 변동입니다.
임대주택을 팔았거나, 등록이 말소됐거나, 새로 등록한 집이 생겼거나 하는 경우입니다. 이때는 바뀐 것만 신고하시면 됩니다.
팔거나 말소된 것을 신고하지 않으면 더 나쁩니다. 나중에 깎아 준 세금을 도로 물리면서 이자까지 함께 물립니다.
9월을 놓치면 끝인가요
끝은 아닙니다. 다만 길이 좁아집니다.
종합부동산세는 12월 1일부터 15일까지가 납부 기간입니다. 이때 스스로 계산해서 신고하는 방식을 택할 수 있습니다. 법에 그 길이 열려 있습니다.
다만 이건 9월에 미리 신고해 두는 것과 같은 일이 아닙니다. 스스로 계산해 신고하는 방식이라 잘못 계산하면 그 책임이 따라옵니다.
실제로 이 길을 쓰실 생각이라면 세무 전문가나 국세상담센터(126)에 먼저 확인하시기 바랍니다.
확인하지 못한 것
12월 신고로 합산배제를 실제로 어떻게 반영하는지, 국세청이 안내하는 구체적인 절차는 확인하지 못했습니다. 법에 근거 조항이 있다는 것까지가 이 글에서 확인한 내용입니다.
2026년분 국세청 안내는 아직 나오지 않았습니다. 보통 9월 중순에 나옵니다.
미분양 주택에 대한 합산배제는 이 글에서 다루지 않았습니다. 관련 조항이 2026년 2월에 정리되면서 바뀐 부분이 있어, 지금 살아 있는 내용만 따로 확인하셔야 합니다.
함께 보면 좋은 글
근거: 「종합부동산세법」 제8조(과세표준), 제10조의2, 제16조 / 같은 법 시행령 제3조, 제4조, 제4조의2 / 국세청 합산배제 및 과세특례 신고 안내 / 법제처 국가법령정보센터
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