명의신탁 과징금, 최대 30%가 붙습니다
남의 이름으로 등기해 둔 부동산이 드러나면 부동산 가액의 최대 30%가 과징금으로 붙습니다. 30%는 한 번에 정해지는 숫자가 아니다. 부동산값으로 매기는 비율과 위반 기간으로 매기는 비율을 더해서 나온다. 10억 원짜리 집을 3년 두었다면 25%, 2억 5,000만 원입니다. 크다.
두 표를 더한다. 최저 10%, 최고 30%다. 셈이다.
이 글은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률과 그 아래 규칙의 부과율표를 열었다. 무엇이 명의신탁인지, 두 표를 어떻게 더하는지, 절반이 되는 경우를 적는다. 과징금 뒤에 오는 것과 빠지는 세 경우도 적는다. 이름을 빌려준 쪽도 읽어야 할 글입니다.
무엇이 명의신탁인가
돈을 낸 사람과 등기부에 이름이 오른 사람이 서로 다르도록 처음부터 짜 둔 약정이 명의신탁약정입니다. 실제 권리자가 소유권이나 물권을 자기가 갖기로 하면서 등기만 남의 이름으로 하기로 한 것이다. 가등기도 들어가고 위임이나 위탁매매의 형식을 빌린 것, 나중에 추인한 것도 같습니다. 넓다.
법이 빼 주는 경우가 셋입니다. 빚 담보로 채권자가 물권을 넘겨받거나 가등기한 경우가 첫째다. 위치와 면적을 정해 둘 이상이 나눠 갖기로 하고 공유로 등기한 경우가 둘째다. 신탁법이나 자본시장법에 따른 신탁재산임을 등기한 경우가 셋째다.
땅을 나눠 쓰기로 하고 공유 등기를 했다면 두 번째다. 자주 놓치는 자리다. 예외다.
두 표를 더하면 과징금이 나옵니다
법은 부동산 가액의 30% 안에서 부과한다고만 정했고 실제 비율은 아래 규칙의 표에 있습니다. 표다. 첫 표는 값이다. 5억 원 이하 5%, 5억 원 넘고 30억 원 이하 10%, 30억 원 넘으면 15%입니다.
둘째 표는 기간입니다. 1년 이하 5%, 1년 넘고 2년 이하 10%, 2년 넘으면 15%다. 각 표에서 한 칸씩 골라 더하면 끝입니다. 덧셈이다.
4억 원을 10개월 두면 10%로 4,000만 원이다. 35억 원을 3년 두면 30%로 10억 5,000만 원이다.
값에서 한 칸, 기간에서 한 칸을 골라 더하면 그것이 끝이다.
여기서 말하는 값은 시세가 아니라 법이 정한 기준으로 셈한 평가액이라 실제 거래가와 다를 수 있습니다. 소유권이면 소득세법 99조의 기준시가이고, 시점은 과징금을 매기는 날이 원칙이라 집값이 오른 뒤에 걸리면 그만큼 과징금도 커지는 구조다. 그 전에 명의신탁을 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 봅니다.
절반으로 줄어드는 경우
조세를 피하거나 법령의 제한을 피할 목적이 아니었다면 50%까지 줄일 수 있습니다. 25%가 12.5%가 될 수 있다는 뜻이다. 절반이다. 다만 「줄일 수 있다」라 저절로 깎이지는 않습니다. 재량이다.
돈을 나누는 장치도 있습니다. 과징금이 1천만 원을 넘으면 초과분을 부동산으로 물납 신청할 수 있다. 납부기한 30일 전까지 내면 15일 안에 서면으로 답이 온다. 분할 납부도 1천만 원이 기준이고 통지받은 날부터 30일 안에 신청한다. 1년을 넘기지 못하고 3회까지입니다.
줄일 수 있다. 저절로는 아니다. 신청이다.
과징금 다음에 오는 것
과징금을 냈다고 끝이 아닙니다. 시작이다. 부과받은 명의신탁자는 지체 없이 자기 이름으로 등기해야 하고, 안 하면 이행강제금이 시작된다. 부과일부터 1년이 지나면 평가액의 10%, 다시 1년이 지나면 20%입니다. 두 번이다.
30%에 10%와 20%가 더해지면 60%다. 여기에 벌칙이 따로 있습니다. 이름을 빌린 쪽은 5년 이하 징역이나 2억 원 이하 벌금이다. 빌려준 쪽은 3년 이하 징역이나 1억 원 이하 벌금이다.
등기 자체도 문제입니다. 약정은 무효이고 그에 따른 물권변동도 무효다. 무효다. 다만 이름을 빌려준 사람이 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁을 몰랐다면 그 물권변동은 유효합니다.
60%다. 빌려준 쪽도 처벌이다. 둘 다다.
종중·배우자·종교단체는 빠집니다
종중 재산을 종중 밖 사람 이름으로, 배우자 이름으로 등기한 경우가 있다. 종교단체 이름으로 산하 조직의 재산을 등기한 경우도 있다. 셋은 과징금·이행강제금·벌칙과 무효 규정이 적용되지 않습니다. 조건이 붙는다. 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 중 하나라도 목적이면 특례가 사라집니다.
배우자 이름이라 안전한 것이 아니다. 목적이 갈림점이다. 세 목적이다.
잔금 치르고 등기를 미룬 경우
따로 장기미등기자 규정이 있습니다. 3년이다. 반대급부를 사실상 다 치른 날부터 3년 안에 소유권이전등기를 신청하지 않은 경우다. 이때도 30% 안에서 과징금이다. 부과는 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 한다. 위반이 확인되면 1개월 안에 서면으로 알리며 받은 사람은 3개월 안에 내야 합니다.
저라면 남의 이름으로 된 부동산이 있으면 값이 어느 칸이고 몇 년째인지부터 세어 보겠습니다. 2년을 넘기면 기간 칸이 15%로 올라간다. 최고 칸이다. 조세 포탈 목적이 아니었다는 사정이 있으면 그 자료를 모아 두고, 실명등기를 하면 그 시점의 가액으로 계산된다는 점을 기억합니다.
확인하지 못한 것
- 실제 적발 건수와 평균 과징금 액수는 확인하지 못했습니다
- 소득세법 99조 기준시가를 어떻게 셈하는지, 물납 절차의 세부(법무부령)는 원문을 열지 못했습니다
- 계약명의신탁과 3자간 등기명의신탁을 가르는 대법원 판례는 다루지 않았습니다. 실제 사안은 계약 구조에 따라 결론이 갈립니다
함께 보면 좋은 글
근거 — 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조(과징금 — 부동산 가액의 30% 이내)·제6조(이행강제금 10%·20%)·제8조(종중·배우자·종교단체 특례)·제10조, 같은 법 아래 규칙 제3조(부과율표 — 가액 3구간·기간 3구간)·제3조의2(절반으로 줄이는 경우) 원문 직접 확인.
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