명의신탁 과징금, 최대 30%가 붙습니다
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
남의 이름으로 등기해 둔 부동산이 드러나면 부동산 가액의 최대 30%가 과징금으로 붙습니다. 30%는 한 번에 정해지는 숫자가 아니라, 부동산값으로 매기는 비율과 위반 기간으로 매기는 비율을 더해서 나옵니다. 10억 원짜리 집을 3년 두었다면 25%, 2억 5,000만 원으로 결코 작지 않은 금액입니다.
두 표를 합한 기본 부과율은10~30%입니다. 감경·적용 제외와 실제 평가액·위반기간을 대조한 최종 금액까지 무조건10% 이상이라는 뜻은 아닙니다.
이 글은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률과 그 시행령의 부과율표를 바탕으로 정리했습니다. 무엇이 명의신탁인지, 두 표를 어떻게 더하는지, 절반이 되는 경우, 과징금 뒤에 오는 것과 빠지는 세 경우를 차례로 적었습니다. 이름을 빌려준 쪽도 꼭 읽어 보셔야 할 글입니다.
무엇이 명의신탁인가
돈을 낸 사람과 등기부에 이름이 오른 사람이 서로 다르도록 처음부터 짜 둔 약정이 명의신탁약정입니다. 실제 권리자가 소유권이나 물권을 자기가 갖기로 하면서 등기만 남의 이름으로 하기로 한 것입니다. 가등기도 들어가고, 위임이나 위탁매매의 형식을 빌린 것, 나중에 추인한 것도 같아서 범위가 넓습니다.
법이 빼 주는 경우가 세 가지 있습니다. 빚 담보로 채권자가 물권을 넘겨받거나 가등기한 경우가 첫째입니다. 위치와 면적을 정해 둘 이상이 나눠 갖기로 하고 공유로 등기한 경우가 둘째입니다. 신탁법이나 자본시장법에 따른 신탁재산임을 등기한 경우가 셋째입니다.
땅을 나눠 쓰기로 하고 공유 등기를 했다면 두 번째 예외에 해당합니다. 자주 놓치는 부분입니다.
두 표를 더하면 과징금이 나옵니다
법은 부동산 가액의 30% 안에서 부과한다고만 정했고, 실제 비율은 시행령의 표에 있습니다. 첫 표는 값입니다. 5억 원 이하 5%, 5억 원 넘고 30억 원 이하 10%, 30억 원 넘으면 15%입니다.
둘째 표는 기간입니다. 1년 이하 5%, 1년 넘고 2년 이하 10%, 2년 넘으면 15%입니다. 각 표에서 한 칸씩 골라 더하면 됩니다.
4억 원을 10개월 두면 10%로 4,000만 원입니다. 35억 원을 3년 두면 30%로 10억 5,000만 원입니다.
여기서 말하는 값은 시세가 아니라 법이 정한 기준으로 셈한 평가액이라 실제 거래가와 다를 수 있습니다. 소유권이면 소득세법 제99조의 기준시가이고, 시점은 과징금을 매기는 날이 원칙이라 집값이 오른 뒤에 걸리면 그만큼 과징금도 커지는 구조입니다. 그 전에 명의신탁을 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 봅니다.
평가액 구간5%·10%·15% + 위반기간 구간5%·10%·15%가 기본 산식. 감경·제외는 별도 판단.
1천만 원 초과라는 금액만으로 분할이 허가되지는 않습니다. 법정 납부곤란 사유와 자료·기한을 확인.
이행강제금은 등기의무·정당한 사유 및 법4조2항 단서 예외에 따라 기산과 적용을 구분.
절반으로 줄어드는 경우
조세를 피하거나 법령의 제한을 피할 목적이 아니었다면 50%까지 줄일 수 있습니다. 25%가 12.5%로 절반이 될 수 있다는 뜻입니다. 다만 「줄일 수 있다」는 재량 규정이라 저절로 깎이지는 않습니다.
과징금이1천만 원을 초과하면 초과분의 물납을 신청할 수 있고, 납부기한30일 전까지 신청하면 관청은 받은 날부터15일 이내 허가 여부를 서면 통지합니다. 물납은 관리·처분 곤란 등으로 거부될 수 있습니다. 납기 연장·분할도1천만 원 초과뿐 아니라 재해·사업 위기·일시 납부의 현저한 어려움·장기치료 등 법5조의2의 사유가 필요합니다. 통지받은 날부터30일 이내 사유 입증자료와 신청하고, 연장은 납기 다음 날부터1년 이내, 분할 간격은6개월 이내·횟수는3회 이내입니다. 담보 요구나 허가 취소 요건도 확인해야 합니다.
감경도, 물납도, 분할 납부도 저절로 되지 않으니 직접 신청하셔야 합니다.
과징금 다음에 오는 것
명의신탁자에게 과징금이 부과되면 지체 없이 자기 명의로 등기하는 것이 원칙입니다. 다만 명의수탁자가 계약 당사자이고 상대방이 신탁을 몰랐던 법4조2항 단서의 경우는 이 의무의 예외입니다. 자기 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있으면 그 사유가 사라진 뒤 의무를 이행합니다. 이행강제금10%·20%의1년 기산도 해당 예외에 따라 달라집니다.
30%에 10%와 20%가 더해지면 60%가 됩니다. 여기에 벌칙이 따로 있습니다. 이름을 빌린 쪽은 5년 이하 징역이나 2억 원 이하 벌금입니다. 빌려준 쪽도 3년 이하 징역이나 1억 원 이하 벌금입니다.
등기 자체도 문제입니다. 약정은 무효이고, 그에 따른 물권변동도 무효입니다. 다만 이름을 빌려준 사람이 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁을 몰랐다면 그 물권변동은 유효합니다.
30% 과징금과10%·20% 이행강제금이 누적되는 예가 있지만, 모든 사건의 동일 가액에 일률적으로60%를 부과한다는 뜻은 아닙니다. 의무·기산·특례와 범죄 성립 요건에 따라 신탁자·수탁자의 처벌 대상 여부도 따로 판단해야 합니다.
종중·배우자·종교단체 특례도 요건을 확인합니다
종중 재산을 종중 밖 사람 이름으로 등기한 경우, 배우자 이름으로 등기한 경우, 종교단체 이름으로 산하 조직의 재산을 등기한 경우가 있습니다. 이 셋은 과징금·이행강제금·벌칙과 무효 규정이 적용되지 않습니다. 다만 조건이 붙습니다. 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 중 하나라도 목적이면 특례가 사라집니다.
배우자 이름이라고 안전한 것이 아니며, 이 세 가지 목적이 있었는지가 갈림점입니다.
잔금 치르고 등기를 미룬 경우
장기미등기는 명의신탁과 별도입니다. 법10조는 대가적 채무가 있는 계약의 반대급부 이행 완료일 또는 일방만 채무를 부담하는 계약의 효력발생일부터3년 내 이전등기를 신청하지 않은 경우 등을 대상으로 합니다. 미등기의 정당한 사유 등 단서 예외와 이미 부과된 특별조치법 과태료의 공제도 확인합니다. 관청은 위반 확인 후1개월 내 서면 고지하고, 납부고지일부터3개월이 원칙이나 천재지변 등 부득이한 기간의 제외가 있습니다.
남의 이름으로 된 부동산이 있다면 값이 어느 칸에 들고 몇 년째인지부터 세어 보십시오. 2년을 넘기면 기간 칸이 가장 높은 15%로 올라갑니다. 조세 포탈 목적이 아니었다는 사정이 있으면 그 자료를 모아 두고, 실명등기를 하면 그 시점의 가액으로 계산된다는 점도 기억해 두십시오.
‘최대 30%’가 모든 명의신탁에 그대로 붙는 세율은 아닙니다. 부동산 평가액에 따른 비율과 위반기간에 따른 비율을 함께 정하므로, 같은 값의 부동산이라도 남의 이름으로 보유한 기간에 따라 과징금이 달라집니다. 감경사유를 주장하려면 그 사정을 보여 줄 기록도 필요합니다.
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근거 — 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조(과징금 — 부동산 가액의 30% 이내)·제6조(이행강제금 10%·20%)·제8조(종중·배우자·종교단체 특례)·제10조, 같은 법 시행령 제3조의2 및 별표(부과율표 — 가액 3구간·기간 3구간)·제3조의2(절반으로 줄이는 경우) 원문 직접 확인.
2026년 10월 19일 정정·보완: 등기의무의 선의 계약상대방·정당사유 예외, 분납의 납부곤란 조건, 장기미등기의 기산·공제·예외와 기본부과율/최종액 구분을 보완했습니다.
부동산실명법2~8·10 및 시행령2·3·3조의2·4~4조의4·별표 직접 대조. 시행령을 규칙으로 쓴 근거명을 정정했습니다.
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