일시적 2주택, 3년만 보고 계시면 안 됩니다 — 앞에 1년이 하나 더 있습니다
살던 집이 안 팔리는데 새 집 잔금 날짜는 다가옵니다. 어쩔 수 없이 두 채가 된 상태로 몇 달을 보냅니다. 이때 세금을 물지 않고 넘어가는 길이 일시적 2주택 비과세 특례입니다.
여기서 대부분 "3년"만 기억합니다. 3년 안에 앞의 집을 팔면 된다는 것입니다. 맞습니다. 그런데 3년 앞에 1년이 하나 더 있습니다. 이 1년을 놓치면 3년을 아무리 잘 지켜도 소용이 없습니다.
조건이 세 개입니다
순서대로 세우면 이렇습니다.
| 번호 | 조건 | 날짜를 어디부터 세나 |
|---|---|---|
| ① | 앞의 집을 산 뒤 1년이 지나서 새 집을 산다 | 앞의 집을 산 날부터 |
| ② | 새 집을 산 뒤 3년 안에 앞의 집을 판다 | 새 집을 산 날부터 |
| ③ | 앞의 집이 1세대 1주택으로 세금을 안 내도 되는 집이어야 한다 | 파는 날 기준 |
셋을 모두 채워야 합니다. 하나라도 어긋나면 특례가 통째로 없어집니다.
날짜를 세는 시작점이 다릅니다
①과 ②는 세는 출발점이 서로 다릅니다. 여기가 헷갈리는 자리입니다.
①은 앞의 집을 산 날부터 셉니다. ②는 새 집을 산 날부터 셉니다. 같은 사건을 놓고 두 개의 시계가 따로 돌아갑니다.
예를 들어 보겠습니다. 2025년 3월에 A아파트를 샀습니다. 그리고 2025년 10월에 B아파트를 샀습니다. 이 경우 ①이 깨집니다. A를 산 지 7개월밖에 안 됐기 때문입니다.
이때는 B를 산 뒤 아무리 서둘러 A를 팔아도 이 특례를 못 씁니다. 3년이라는 넉넉한 기간은 애초에 시작되지 않습니다.
새 집 계약을 서두르기 전에 앞의 집을 언제 샀는지부터 세어 보셔야 합니다.
두 개의 시계를 한 줄에 놓으면
말로 하면 어렵습니다. 날짜를 한 줄에 세워 보겠습니다.
| 시점 | 일어난 일 | 여기서 시작되는 시계 |
|---|---|---|
| 2023년 4월 | A집(앞의 집)을 삼 | 1년 시계 시작 |
| 2024년 5월 | B집(새 집)을 삼 | 1년 시계 통과 ✓ / 3년 시계 시작 |
| 2027년 5월 | 여기까지 A집을 팔아야 함 | 3년 시계 끝 |
2023년 4월과 2024년 5월 사이가 1년 1개월입니다. 그래서 ①을 넘었습니다. 만약 B집을 2024년 3월에 샀다면 11개월이라 여기서 끝납니다.
한 달 차이로 갈립니다. 잔금 날짜를 조정할 수 있다면, 이 한 달이 세금을 좌우합니다.
'산 날'은 언제인가요
계약한 날이 아닙니다. 대체로 잔금을 치른 날과 등기를 넘겨받은 날 중 빠른 날로 봅니다.
계약서에 도장을 찍은 날로 세시면 몇 달이 어긋납니다. ①의 1년도, ②의 3년도 이 날짜를 기준으로 움직입니다.
등기부등본을 떼서 접수일을 보시는 것이 가장 확실합니다.
3년은 언제부터 3년이 됐나요
원래 이 기간은 지역에 따라 달랐습니다. 규제가 걸린 곳은 더 짧았습니다.
지금은 규제지역이든 아니든 3년입니다. 2023년 1월 12일 이후에 파는 것부터 이렇게 바뀌었습니다.
오래된 글을 보면 아직 "2년"이라고 적힌 것이 남아 있습니다. 그때 기준입니다. 언제부터 적용되는지가 따로 정해져 있는 항목이라, 글이 쓰인 시점을 보셔야 합니다.
얼마까지 세금이 없나요
12억원까지입니다.
1세대 1주택으로 세금을 안 내는 한도가 12억원입니다. 일시적 2주택으로 봐줄 때도 이 한도를 그대로 씁니다.
앞의 집을 15억원에 팔았다면, 12억원을 넘는 부분에는 세금이 붙습니다. 특례를 받았다고 전액이 공짜가 되는 것은 아닙니다.
③번을 그냥 넘기면 안 됩니다
①과 ②만 보고 안심하는 자리가 여기입니다.
앞의 집이 원래 1세대 1주택으로 세금을 안 내도 되는 집이어야 합니다. 2년을 갖고 있어야 하고, 산 시점과 지역에 따라 2년을 실제로 살아야 하는 경우도 있습니다.
갖고 있는 기간과 실제로 산 기간은 다릅니다. 전세를 놓고 다른 데 살았다면 갖고 있기만 한 것입니다.
①②를 다 맞춰 놓고 ③에서 걸리는 일이 생깁니다. 세 개를 같이 보셔야 합니다.
자주 묻는 것
Q. 3년 안에 계약만 하면 되나요?
파는 날을 기준으로 봅니다. 계약금만 받아 둔 상태와 잔금을 다 받은 상태는 다릅니다. 날짜가 아슬아슬하다면 세무서나 세무대리인에게 미리 물어보시는 편이 안전합니다.
Q. 분양권이나 입주권도 같은가요?
집을 새로 사는 경우와 분양권·입주권을 가진 경우는 규정이 따로 있습니다. 이 글은 집을 사서 두 채가 된 경우만 다뤘습니다.
Q. 상속으로 두 채가 됐습니다.
상속으로 생긴 2주택은 다른 규정을 씁니다. 이 특례와 섞어 판단하시면 안 됩니다.
확인하지 못한 것
①의 1년을 못 채워도 되는 예외가 몇 가지 있는데, 그 전부는 확인하지 못했습니다. 임대주택을 분양으로 받아 5년 이상 온 세대가 살았던 경우처럼, 1년 조건을 안 따지는 길이 따로 있습니다. 해당될 만하다면 세무서에 직접 확인하셔야 합니다.
새 집을 사고 그 집에 언제까지 들어가 살아야 하는지도 이 글에서는 다루지 않았습니다. 사례에 따라 갈립니다.
세금은 날짜 하루로 결론이 달라집니다. 이 글은 기준을 정리한 것이고, 실제 판단은 등기부와 계약서를 놓고 해야 합니다.
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근거: 「소득세법 시행령」 제155조 제1항(일시적 2주택 특례), 「소득세법」 제89조(비과세 양도소득) / 국세청 국세상담센터 자주묻는 Q&A '일시적 2주택 비과세' / 2023년 1월 12일 이후 파는 분부터 3년 적용
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