일시적 2주택 비과세, 조정대상지역 2년·3년과 종전규정 예외
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다.
살던 집을 팔기 전에 새 집을 취득했다면, 종전주택 처분기한을 모두3년으로 계산해서는 안 됩니다. 2026년10월1일 시행된 개정은 조정대상지역의 종전주택과 신규주택을 함께 보유하게 되는 일정한 경우에2년을 적용합니다. 취득·계약 날짜에 따른 종전규정 예외도 있습니다.
이 글은 국내에1주택을 소유한1세대가 다른 주택을 취득해 일시적으로2주택이 된 경우의 양도소득세 비과세 특례를 다룹니다. 상속·혼인·분양권·입주권이나 취득세의 일시적2주택 규정과는 구분합니다.
먼저2년인지3년인지 구분합니다
현행 소득세법 시행령155조1항1호는 신규주택 취득일에 종전주택이 조정대상지역에 있고 신규주택도 조정대상지역에서 취득하는 경우의 종전주택 처분기한을2년으로 정합니다. 조정대상지역 공고 전에 신규주택 또는 그 취득권리를 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우는 이1호에서 제외됩니다. 그 밖의 일반적인 경우는3년입니다.
| 구분 | 종전주택 처분기한·확인점 |
|---|---|
| 두 주택이 모두 조정대상지역이고 개정 적용·예외를 검토한 결과1호에 해당 | 신규주택 취득일부터2년 |
| 1호 밖의 일반적인 일시적2주택 | 신규주택 취득일부터3년 |
| 2026년8월3일 이전 취득·계약금 지급 등 부칙상 종전규정 적용 대상 | 개정 전 규정 적용 여부를 증빙으로 확인 |
8월3일과10월1일의 경과조치를 봅니다
대통령령36737호 부칙2조는 조정대상지역에 종전주택을 보유한1세대가 2026년8월4일 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득하고, 2026년10월1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 개정 규정을 적용합니다. 다만 다음 경우는 종전155조1항을 따릅니다.
- 2026년8월3일 이전에 해당 신규주택 또는 그 취득권리를 취득한 경우
- 2026년8월3일 이전에 해당 신규주택 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우
매매계약서만 보지 말고 계약금 이체 내역·취득일·양도일 및 당시 지역 지정 여부를 나란히 확인하십시오. 조정대상지역 지정 전 계약 예외와 위 부칙의8월3일 경과조치는 서로 다른 기준이므로 각각 검토해야 합니다.
종전주택 취득 후1년은 원칙이며 예외가 있습니다
일반적으로 종전주택을 취득한 날부터1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다. 그러나155조1항은154조1항1호·2호가목·3호의 일정한 임대주택 취득 후 양도, 협의매수·수용,1년 이상 거주한 주택의 부득이한 사유 양도 등에1년 요건을 적용하지 않는 예외를 둡니다. 각각의 세부 요건까지 충족해야 합니다.
예를 들어2025년3월에A주택,2025년10월에B주택을 취득했다면 간격은7개월입니다. 일반적인1년 요건은 충족하지 못하지만, 예외 검토 없이 무조건 특례가 불가능하다고 결론내리지는 마십시오. 수도권 밖으로 이전하는 공공기관·법인 종사자 등 다른 특례나 매각 절차 관련 사유도 별도 조문과 적용 요건을 확인해야 합니다.
기한을 지켜도 보유·거주 요건이 남습니다
위 특례는1세대1주택으로 보아154조1항을 적용하는 구조입니다. 종전주택의 보유기간2년 원칙과 취득 당시 조정대상지역의 거주기간2년 등 해당 요건·예외를 함께 확인해야 합니다.1년 간격과2년·3년 처분기한만 지켰다고 최종 비과세가 확정되는 것은 아닙니다.
산 날과판 날은 등기접수일만으로 정하지 않습니다
소득세법98조는 원칙적으로 대금 청산일을 취득·양도 시기로 봅니다. 대금 청산일이 불분명하거나 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 시행령162조에 따른 등기접수일 등을 적용합니다. 장기할부·신축·상속 등은 별도 기준이 있습니다. 등기부뿐 아니라 잔금 영수증·계좌 이체와 계약서를 함께 대조하십시오.
예전3년 사례를 현재 모든 계약에 대입하지 마십시오
2023년4월A주택,2024년5월B주택 취득 후2027년5월까지A주택을 양도하는 종전3년 규정의 예시는, 보유·거주 등 다른 조건과 예외가 충족된다는 가정입니다.2024년B주택 취득 사례를2026년8월4일 이후의 모든 신규취득에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 정확한 마감일은 월만 적힌 예시가 아니라 실제 취득일로 계산해야 합니다.
종전·신규주택의 조정대상지역 여부 → 신규취득일·종전양도일 → 지정 전 계약 및8월3일 경과조치 →2년·3년 처분기한 판정
종전주택 취득 후1년 원칙·법정 예외와, 종전주택의 보유·거주 요건도 별도 확인합니다.
취득일은 잔금·등기 등 법정 기준을 대조합니다. 등기접수일만 확인하거나, 모든 경우에3년으로 계산하지 마십시오.
12억 원 초과 주택은 계산이 나뉩니다
비과세 요건을 갖추어도 실제 양도가액12억 원 초과 고가주택은 전액 비과세가 아닙니다. 시행령160조는 전체 양도차익에(양도가액−12억 원)/양도가액 비율을 적용하는 등 별도 계산을 정합니다.15억 원 매도라면 단순히3억 원 전부를 양도차익이나 세금으로 보는 것이 아닙니다. 취득가액·필요경비·장기보유특별공제 등도 함께 계산합니다.
계약 전 확인할 서류
- 두 주택의 취득 계약서, 계약금·잔금 지급 자료와 등기접수 기록
- 취득 당시 조정대상지역 지정·공고와 종전주택 양도 예정일
- 종전주택 보유·거주 및세대의 다른 주택·권리 보유 내역
- 경과조치·1년 요건 예외를 적용하려면 해당 사실을 입증할 서류
갈아타기를 앞둔 세대라면 ‘새 집을 산 뒤 무조건 3년’으로 매도일을 정하지 마십시오. 두 집의 취득·계약일과 당시 조정대상지역 여부를 대조해 2년·3년 중 어느 규정과 경과조치가 적용되는지 가려야 합니다. 그 기한에는 종전주택의 계약금 수령일이 아니라 세법상 양도일을 맞춰야 합니다.
근거
- 소득세법 시행령 대통령령36737호:154조1항,155조1항·16항·18항,156·160·162조 및 부칙2조.2026년10월1일 시행.
- 소득세법89·98조: 비과세 양도소득과 취득·양도 시기.
2026년10월19일 정정:2026년9월30일 개정에 따른 조정대상지역2년 처분기한과 적용례·종전규정 예외,1년 간격의 법정 예외, 취득일·고가주택 계산 조건을 본문·표·도해에 반영했습니다.2026년8월25일 작성한 글의3년 안내는 위 개정과 적용 대상에 맞춰 고쳤습니다.
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