상속등기는 기한이 없습니다 — 기한이 붙은 건 취득세 신고입니다
상속등기에는 법이 정한 신청 기한이 없고, 기한이 붙은 것은 취득세 신고입니다. 그 기한은 상속이 시작된 달의 말일부터 6개월이다. 등기를 늦게 했다는 이유만으로 과태료가 나오는 규정은 현행법에 없습니다. 없다.
등기에는 기한이 없지만 세금에는 6개월이라는 기한이 있다.
이 글은 민법 187조와 1005조, 부동산등기법 23조, 부동산등기 특별조치법 2조와 11조를 열었다. 지방세법 7조·11조·15조·20조와 지방세기본법 53조부터 55조도 열었다. 왜 기한이 없는지, 세금은 얼마인지, 미루면 실제로 생기는 세 가지, 순서와 서류를 적는다. 부모님 집을 물려받은 분이 볼 글입니다. 지금이다.
왜 등기 기한이 없나
등기를 늦게 했다고 과태료를 매기는 규정은 소유권 이전 계약을 맺은 사람에게만 붙습니다. 매매, 교환, 증여처럼 계약이 원인인 경우다. 계약이다. 상속은 계약이 아니라 사망이라는 사실로 일어나는 포괄승계라 그 대상이 아닙니다. 사실이다. 계약이 아니다.
더 근본은 민법 187조입니다. 상속, 판결, 경매처럼 법률 규정으로 얻는 부동산 물권은 등기가 없어도 취득한다. 소유권은 돌아가신 바로 그 순간에 법률의 힘으로 이미 상속인에게 넘어와 있고 등기는 그 뒤의 일이다. 그리고 등기는 그것을 공부에 옮겨 적는 일이다. 이미다. 적기다.
이미 내 것이다. 등기는 옮겨 적기다. 내 것이다.
다만 단서가 붙습니다. 하나다. 등기하지 않으면 처분하지 못한다. 단서다. 이것이 결국 등기를 해야 하는 진짜 이유다. 그리고 상속등기는 상대 협조 없이 상속인이 혼자 신청합니다. 혼자다. 협조 없다.
기한이 있는 쪽은 취득세입니다
상속인 각자가 자기 몫을 취득한 것으로 본다. 각자다. 그래서 등기와 상관없이 취득세 의무가 생깁니다. 세금이다. 신고납부는 상속이 시작된 달의 말일부터 6개월이다. 반년이다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월이다. 늘어난다. 그리고 실종이면 선고일이 속한 달의 말일부터 센다. 9개월이다.
3월 2일에 돌아가셨든 3월 30일이든 출발은 3월 31일이고 기한은 9월 30일입니다. 말일이다. 6개월 안에 등기까지 하려면 등기 접수일까지 취득세를 먼저 내야 한다. 세금이 먼저다.
말일부터다. 6개월이다. 등기 전이 세금이다. 먼저다.
넘기면 무신고 가산세 20%, 부정한 경우 40%, 적게 신고하면 10%가 붙는다. 납부지연 가산세가 법정납부기한 다음 날부터 낸 날까지 날짜에 이자율을 곱해 본세의 75% 한도로 따로 붙습니다. 상속재산을 두고 소송 중이라 적게 신고한 경우는 과소신고 가산세를 물리지 않는다. 예외다.
세율은 2.8%, 1가구 1주택이면 0.8%
과세표준은 시가표준액입니다. 표준액이다. 증여는 시가인정액을 쓴다. 다르다. 그러나 상속만은 시가표준액이라 보통 시세보다 낮다. 낮다. 세율은 농지 외 2.8%, 농지 2.3%이고 증여 3.5%, 일반 매매 4.0%보다 낮습니다. 낮다.
1가구 1주택 상속은 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%입니다. 뺀다. 상속인과 주민등록표에 함께 오른 가족이 국내에 집 한 채만 가진 경우다. 여러 명이 함께 물려받으면 지분이 가장 큰 사람을 소유자로 본다. 지방교육세는 세율에서 2%를 뺀 값의 20%라 농지 외 상속이면 0.16%입니다. 교육세다.
0.8%다. 한 채면 그렇다. 시가표준액이다. 낮다.
조정대상지역 주택의 무상취득 중과는 증여에만 걸리고 상속은 따로 분류돼 해당이 없습니다. 없다. 다주택 중과도 유상거래 대상이다. 아니다. 상속세는 국세라 이 글의 취득세와 다른 세목이고 여기서 다루지 않는다. 별개다.
미루면 실제로 생기는 세 가지
첫째, 팔 수도 근저당을 잡을 수도 없습니다. 못 판다. 담보도다. 등기부 이름이 돌아가신 분 그대로라 대출도 막힌다. 막힌다. 급하게 돈이 필요해진 날에야 알고 서류를 모으는 데만 몇 주가 갑니다. 몇 주다.
둘째, 상속인이 불어납니다. 는다. 미루는 사이 상속인 한 명이 사망하면 그 몫이 다시 그의 상속인들에게 간다. 형제 셋이 수십 명이 된다. 는다. 그리고 협의분할에는 전원의 인감이 필요해 한 명만 연락이 끊겨도 협의가 안 됩니다. 전원이다.
셋째, 채권자가 먼저 움직입니다. 남이다. 빚이다. 상속인 한 명에게 빚이 있으면 그 채권자가 법정상속분대로 상속등기를 대신 넣는다. 그리고 그 지분에 압류나 경매를 붙일 수 있다. 협의도 없이 등기부에 지분이 박혀 버립니다. 박힌다. 지분이다.
못 판다. 사람이 는다. 남이 등기한다. 셋이다.
대위등기 뒤에 협의분할로 되돌릴 수는 있지만 원칙은 세금이 따릅니다. 세금이다. 등기된 상속분을 넘어 갖게 된 몫은 증여로 보아 3.5%다. 증여다. 다만 6개월 안에 재분할과 등기를 마친 경우, 확정판결로 바뀐 경우는 예외다. 대위등기를 상속인끼리 협의분할로 고친 경우도 예외입니다.
마감이다. 그래서 6개월은 취득세 기한이면서 동시에 형제들 사이의 협의분할을 끝내야 하는 사실상의 마감선이 됩니다.
순서는 기한이 짧은 것부터
가장 먼저 빚입니다. 빚이다. 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 단순승인, 한정승인, 포기를 정한다. 셋이다. 빚이 재산보다 많다면 이 3개월이 첫 갈림길이다. 중대한 과실 없이 몰랐다면 안 날부터 3개월 안에 한정승인을 할 수 있는 구제가 있습니다.
다음이 재산 확인과 협의분할, 그다음이 취득세와 등기입니다. 넷이다. 차례다. 취득세를 먼저 내고 영수증을 등기신청서에 붙이는 순서다. 순서다. 영수증이다.
빚, 협의, 세금, 등기다. 3개월과 6개월이다. 순서다. 넷이다.
서류는 다섯 묶음입니다. 다섯이다. 묶음이다. 돌아가신 분의 기본·가족관계·혼인관계·입양관계 증명서와 제적등본, 말소자 초본이 첫 묶음이다. 사망과 상속인 범위를 확정한다. 상속인의 가족관계증명서와 주민등록등본, 인감이 자격과 날인용이다. 협의분할이면 전원 인감을 찍은 협의서가 있어야 한다. 협의서다. 등기사항전부증명서와 토지·건축물대장, 취득세 신고서와 영수증이 그 뒤다.
제적등본은 돌아가신 분의 출생 시점까지 거슬러 올라가 떼야 상속인 범위가 빠짐없이 나오는 유일한 서류입니다. 앞선 혼인의 자녀가 뒤늦게 드러나 협의가 무효가 되는 일이 여기서 갈린다. 출생까지다.
저라면 사망 신고를 마친 주에 제적등본부터 떼겠습니다. 상속인 범위가 확정되면 빚부터 확인해 3개월 안에 방향을 정한다. 협의서를 6개월 안에 끝내 취득세와 등기를 같은 날 접수한다. 같은 날이다. 형제 중 빚이 있는 사람이 있으면 대위등기가 먼저 들어오기 전에 서두릅니다.
확인하지 못한 것
- 등기신청 수수료 금액과 국민주택채권 매입 기준은 이 글에서 확인하지 않았습니다. 취득세와 함께 붙는 농어촌특별세도 같습니다
- 상속세는 국세라 세율과 신고기한 모두 이 글의 범위 밖입니다. 농지에 세율을 깎아 주는 요건도 지방세특례제한법을 열지 않아 적지 않았습니다
- 납부지연 가산세의 이자율 수치는 대통령령 사항이라 계산 구조만 적었습니다. 첨부서류 세부 목록은 사안에 따라 더 요구될 수 있습니다
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근거 — 민법 제187조(등기 없이 취득하는 물권)·제1005조(상속 승계), 부동산등기법 제23조 제3항(상속등기 단독 신청), 부동산등기 특별조치법 제2조·제11조, 지방세법 제7조·제10조의2·제11조(상속 취득세율 2.8%·2.3%·1가구 1주택 0.8%)·제15조·제20조(신고납부 6개월·9개월), 지방세기본법 제53조~제55조(가산세) 원문 직접 확인(2026. 8. 18. 기준).
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