다가구주택 전세, 앞 세입자 보증금 확인하는 법
다가구주택 전세를 알아볼 때는 내가 계약할 방뿐 아니라 건물 전체의 권리관계를 봐야 합니다. 다른 세입자의 보증금은 등기부만으로 확인하기 어렵기 때문입니다. 전입세대확인서와 확정일자 부여현황을 어떤 순서로 받아 볼지 정리했습니다.
왜 등기부만으로는 안 되나
주택임대차보호법 제3조 제1항이 이렇게 정합니다.
「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.」
★ 등기 없이도 권리가 생긴다는 뜻입니다. 세입자에게는 고마운 조항이지만, 뒤집으면 등기부를 아무리 들여다봐도 앞 세입자의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 말이 됩니다.
다세대주택(빌라)은 호실마다 등기부가 따로 있어 그 방의 선행 세입자는 보통 한 명입니다. 다가구는 건물 하나에 등기부 하나라 앞선 세대가 몇이고 합계가 얼마인지 전혀 보이지 않습니다.
다가구와 다세대는 무엇이 다른가
| 다가구주택 | 다세대주택 | |
|---|---|---|
| 건축법상 분류 | 단독주택 | 공동주택 |
| 층수 | 주택 부분 3개 층 이하 | 4개 층 이하 |
| 바닥면적 합계 | 660㎡ 이하 | 660㎡ 이하 |
| 세대 수 | 19세대 이하 | 제한 규정 없음 |
| 소유권 | 건물 전체가 하나 | 세대별로 나뉨 |
겉모습은 비슷해도 법적으로는 다른 종류의 건물입니다. 계약 전에 건축물대장에서 용도를 반드시 확인하셔야 합니다.
확인 방법 — 서류 두 장이 필요합니다
하나로는 안 됩니다. 서로 다른 것을 보여주기 때문입니다.
| 전입세대확인서 | 확정일자 부여현황 | |
|---|---|---|
| 나오는 것 | 그 주소에 주민등록된 세대주 이름과 전입일자 | 확정일자, 보증금, 차임, 임대차기간 |
| 안 나오는 것 | 보증금이 안 나옵니다 | 세대주 이름·전입일이 안 나옵니다 |
| 근거 | 주민등록법 제29조의2 | 주택임대차보호법 제3조의6 |
| 어디서 | 주민센터·시군구 | 주민센터, 등기소, 공증인 |
| 수수료 | 열람300원 / 일반 교부400원, 법29조의2(2)3호 등 교부500원·면제 예외 | 정보제공은 기본600원, 출력10장 초과 시 장당50원 추가 등 기관별 규칙·면제 확인. 전자 확정일자 부여500원과 다른 업무 |
전입세대확인서에서는 주민등록된 세대와 전입일을, 확정일자 부여현황에서는 신고된 임대차의 보증금·기간 등을 확인합니다. 두 자료도 누락된 임대차나 실제 점유까지 모두 증명하지는 않으므로, 집주인의 자료와 현황을 함께 대조해야 합니다.
여기서 걸립니다 — 집주인 동의가 필요합니다
「예비 세입자는 혼자 뗄 수 있다」는 설명이 인터넷에 많은데 틀립니다. 조문을 그대로 보겠습니다.
주택임대차보호법 제3조의6 제4항입니다.
「임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.」
동의 없이 열람할 수 있는 사람은 「이해관계인」뿐인데, 시행령이 정한 이해관계인은 임대인·임차인·소유자·등기부상 권리자·우선변제권을 승계한 금융기관 등으로 정해져 있고 예비 세입자는 여기에 없습니다.
★ 게다가 말로 받은 동의로는 안 됩니다. 요청서와 함께 임대인의 동의서, 그리고 인감증명서나 신분증 사본 등 동의를 받았음을 증명하는 서류를 내야 합니다.
그래서 2023년에 이런 조항이 생겼습니다
제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)입니다. 2023년 4월 18일부터 시행 중입니다.
「임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.」
| 제시해야 하는 것 | 대신할 수 있는 방법 |
|---|---|
| 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 정보 | 계약 전에 열람에 동의해 주는 것으로 갈음 |
| 국세·지방세 납세증명서 | 미납 국세·지방세 열람에 동의해 주는 것으로 갈음 |
★ 「보여 달라」가 아니라 「보여줘야 한다」입니다. 요구하기 껄끄러우실 필요가 없습니다. 법이 임대인에게 지운 의무입니다.
거절하는 집주인이라면 그 자체가 신호로 볼 만합니다.
보증금은 어떻게 배당되나
제3조의2 제2항입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 「후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여」 보증금을 변제받습니다.
우선변제권은 대항요건과 확정일자의 선후를 따지지만 소액임차인 최우선변제·일정 조세·임금 등과의 우열, 배당요구 등도 함께 검토해야 합니다. 먼저 전입했다는 사실만으로 항상 모든 배당을 가져가는 것은 아닙니다.
| 다가구에서 계산해야 할 것 |
|---|
| ① 등기부 을구의 근저당 채권최고액 |
| ② 나보다 앞선 세대들의 보증금 합계 |
| ③ 여기에 내 보증금을 더한 금액 |
| ④ ③이 집값에 가까우면 위험합니다 |
못 받고 나가야 한다면
제3조의5입니다. 「임차권은 경매가 행하여진 경우 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.」
매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권인지가 핵심입니다. 단순히 전입·점유 요건을 갖췄다는 사실만으로 모든 후순위 임차인의 부족 보증금이 낙찰자에게 인수되지는 않습니다. 선순위 담보·경매 순위와 실제 배당을 확인하십시오.
기준이 되는 금액에 관해 대법원이 이렇게 판시했습니다. 실제로 받은 금액이 아니라 「올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액」을 공제한 잔액이 기준입니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
★ 다만 한계도 분명합니다. 1차 경매에서 우선변제권을 행사해 전액을 못 받았다면, 그 우선변제권은 경락으로 소멸해 2차 경매에서 다시 배당받지 못합니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).
안심전세앱의 발표 당시 일정과 현재 제공 범위를 구분합니다
국토교통부가 2026년 6월 18일에 발표한 계획이 있습니다. 부동산등기부·확정일자부·전입세대정보·건축물대장·체납정보 등 57종을 연계해 주택 위험도와 임대인 위험도를 「안전·주의·위험」 3단계로 보여주겠다는 것입니다.
2026년6월 발표와7월10일 정부 안내는9월 개편 예정으로57종 연계·3단계 위험도 진단을 설명했습니다. 이는 당시 계획을 설명한 자료입니다.2026년10월19일 점검에서는 현재 앱의57종 통합 기능 개시·실제 제공 범위를 직접 확인하지 못했으므로, 아직 안 된다거나 전부 개통됐다고 단정하지 않습니다. 앱 최신 공지와 대상 주택·임대인 동의·조회 결과를 확인하고 공적 서류와 대조하십시오.
공식 앱의 조회 결과도 자료 기준일·동의 여부·누락 가능성을 살펴야 하며, 미등기 임대차의 모든 보증금·실제 점유와 반환 가능성을 확정해 주는 자료로 보아서는 안 됩니다. 기존 글의 현재 가능한 기능 목록은 작성 당시 안내였으므로 최신 제공 범위로 단정하지 않습니다.
계약 전 확인 순서
| 순서 | 확인할 것 |
|---|---|
| 1 | 건축물대장 — 다가구인지 다세대인지, 위반건축물 표시가 있는지 |
| 2 | 등기부등본 — 갑구(압류·가압류·신탁), 을구(근저당 채권최고액) |
| 3 | 전입세대확인서 — 몇 세대가 살고 있나 |
| 4 | 확정일자 부여현황 — 앞 세대들의 보증금 합계 (임대인 동의 필요) |
| 5 | 납세증명서 — 국세·지방세 체납 여부 (제3조의7) |
| 6 | 잔금 직전 등기부 재확인 — 새 근저당이 안 들어왔는지 |
자주 묻는 것
Q. 집주인이 동의를 안 해 주면 어떻게 합니까?
강제할 방법은 없습니다. 다만 제3조의7이 임대인의 의무로 정하고 있으므로 조문을 근거로 요청하실 수 있습니다. 그래도 거절한다면 그 사실 자체를 판단 근거로 삼으실 일입니다.
Q. 확정일자 부여현황에 앞 세입자 이름도 나옵니까?
나오지 않습니다. 예비 임차인에게 제공되는 항목은 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간이고 인적사항은 빠집니다.
Q. 인터넷으로 뗄 수 있습니까?
확정일자 「부여」는 인터넷등기소에서 되지만, 예비 임차인의 「정보제공 요청」이 온라인으로 되는지는 별도 규정을 확인해야 합니다. 주민센터나 등기소를 직접 방문하시는 편이 확실합니다.
Q. 소액임차인이면 안전합니까?
최우선변제는 주택가액의 2분의 1 범위에서만 나오고, 다가구는 여러 세대가 그 절반을 나눠 갖습니다. 세대가 많을수록 내 몫은 줄어듭니다.
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순위가 정해지는 원리는 전입신고 확정일자 이사 당일에 해야 하는 이유에, 최우선변제 금액은 소액임차인 최우선변제, 은행보다 먼저 받는 돈에 정리했습니다.
※ 근거: 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제3조의5·제3조의6·제3조의7(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행), 같은 법 시행령 제5조·제6조, 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제6조~제8조, 「주민등록법」 제29조의2, 「건축법 시행령」 별표 1, 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결, 국토교통부 보도자료(2026. 6. 18.).
2026년 10월 19일 정정·보완: 정보제공과 전자 확정일자 부여 수수료를 구분하고, 선순위 배당·낙찰자 인수 조건 및9월 개편 계획을 현재 미개통으로 단정한 문장을 고쳤습니다.
주임3조의2·3조의5~7·령5·6, 정보제공규칙7·8,주민등록법29조의2·규칙14·17·18,건축령 별표1 및96다53628·2005다21166을 대조했습니다. 정부2026년7월10일 앱 개편 안내는 당시 계획 자료입니다. 현행 앱의 통합기능 개시 여부는 이번 점검에서 미확인입니다.
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