다가구주택 전세, 앞 세입자 보증금 확인하는 법

다가구주택 전세가 위험하다는 말은 많이 듣습니다. 이유는 하나입니다. 등기부에 다른 세입자들의 보증금이 한 줄도 안 나오기 때문입니다. 건물 전체에 등기부가 하나뿐인데, 그 안에 최대 19세대가 살 수 있습니다. 내 앞에 누가 얼마를 걸고 있는지 확인하는 방법을 정리했습니다.

왜 등기부만으로는 안 되나

주택임대차보호법 제3조 제1항이 이렇게 정합니다.

「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.」

★ 등기 없이도 권리가 생긴다는 뜻입니다. 세입자에게는 고마운 조항이지만, 뒤집으면 등기부를 아무리 들여다봐도 앞 세입자의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 말이 됩니다.

다세대주택(빌라)은 호실마다 등기부가 따로 있어 그 방의 선행 세입자는 보통 한 명입니다. 다가구는 건물 하나에 등기부 하나라 앞선 세대가 몇이고 합계가 얼마인지 전혀 보이지 않습니다.

다가구와 다세대는 무엇이 다른가

	다가구주택	다세대주택
건축법상 분류	단독주택	공동주택
층수	주택 부분 3개 층 이하	4개 층 이하
바닥면적 합계	660㎡ 이하	660㎡ 이하
세대 수	19세대 이하	제한 규정 없음
소유권	건물 전체가 하나	세대별로 나뉨

겉모습은 비슷해도 법적으로는 다른 종류의 건물입니다. 계약 전에 건축물대장에서 용도를 반드시 확인하셔야 합니다.

★★ 확인 방법 — 서류 두 장이 필요합니다

하나로는 안 됩니다. 서로 다른 것을 보여주기 때문입니다.

	전입세대확인서	확정일자 부여현황
나오는 것	그 주소에 주민등록된 세대주 이름과 전입일자	확정일자, 보증금, 차임, 임대차기간
안 나오는 것	보증금이 안 나옵니다	세대주 이름·전입일이 안 나옵니다
근거	주민등록법 제29조의2	주택임대차보호법 제3조의6
어디서	주민센터·시군구	주민센터, 등기소, 공증인
수수료	열람 300원 / 교부 400원	600원 (인터넷등기소 500원)

★ 전입세대확인서로 「몇 세대가 언제부터 살고 있나」를, 확정일자 부여현황으로 「그들이 얼마를 걸고 있나」를 봅니다. 다가구는 둘 다 있어야 그림이 완성됩니다.

★★★ 여기서 걸립니다 — 집주인 동의가 필요합니다

「예비 세입자는 혼자 뗄 수 있다」는 설명이 인터넷에 많은데 틀립니다. 조문을 그대로 보겠습니다.

주택임대차보호법 제3조의6 제4항입니다.

「임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.」

동의 없이 열람할 수 있는 사람은 「이해관계인」뿐인데, 시행령이 정한 이해관계인은 임대인·임차인·소유자·등기부상 권리자·우선변제권을 승계한 금융기관 등으로 정해져 있고 예비 세입자는 여기에 없습니다.

★ 게다가 말로 받은 동의로는 안 됩니다. 요청서와 함께 임대인의 동의서, 그리고 인감증명서나 신분증 사본 등 동의를 받았음을 증명하는 서류를 내야 합니다.

★ 그래서 2023년에 이런 조항이 생겼습니다

제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)입니다. 2023년 4월 18일부터 시행 중입니다.

「임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.」

제시해야 하는 것	대신할 수 있는 방법
확정일자 부여일, 차임 및 보증금 정보	계약 전에 열람에 동의해 주는 것으로 갈음
국세·지방세 납세증명서	미납 국세·지방세 열람에 동의해 주는 것으로 갈음

★ 「보여 달라」가 아니라 「보여줘야 한다」입니다. 요구하기 껄끄러우실 필요가 없습니다. 법이 임대인에게 지운 의무입니다.

거절하는 집주인이라면 그 자체가 신호로 볼 만합니다.

보증금은 어떻게 배당되나

제3조의2 제2항입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 「후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여」 보증금을 변제받습니다.

순위는 「대항요건을 갖춘 날의 다음 날」과 「확정일자를 받은 날」 중 늦은 날로 정해집니다. 먼저 갖춘 세대가 먼저 다 가져갑니다.

다가구에서 계산해야 할 것
① 등기부 을구의 근저당 채권최고액
② 나보다 앞선 세대들의 보증금 합계
③ 여기에 내 보증금을 더한 금액
④ ③이 집값에 가까우면 위험합니다

★ 못 받고 나가야 한다면

제3조의5입니다. 「임차권은 경매가 행하여진 경우 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.」

대항력이 있고 배당에서 다 못 받았다면 나머지 금액에 대해 낙찰자에게 계속 살겠다고 주장할 수 있습니다.

기준이 되는 금액에 관해 대법원이 이렇게 판시했습니다. 실제로 받은 금액이 아니라 「올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액」을 공제한 잔액이 기준입니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).

★ 다만 한계도 분명합니다. 1차 경매에서 우선변제권을 행사해 전액을 못 받았다면, 그 우선변제권은 경락으로 소멸해 2차 경매에서 다시 배당받지 못합니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).

안심전세앱은 아직 준비 중입니다

국토교통부가 2026년 6월 18일에 발표한 계획이 있습니다. 부동산등기부·확정일자부·전입세대정보·건축물대장·체납정보 등 57종을 연계해 주택 위험도와 임대인 위험도를 「안전·주의·위험」 3단계로 보여주겠다는 것입니다.

★ 다만 서비스 시작은 9월로 예정돼 있습니다. 지금은 아직 안 됩니다. 정부도 발표문에서 「예비 임차인이 선순위 권리정보를 얻으려면 임대인 동의를 얻어 여러 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 불편했다」고 현재 상황을 인정하고 있습니다.

지금 확인 가능한 것은 시세 비교, 임대인의 보증사고 이력과 보증 가입 금지 여부, 보증금 미반환 임대사업자 명단, 공인중개사의 영업·폐업 이력 정도입니다.

계약 전 확인 순서

순서	확인할 것
1	건축물대장 — 다가구인지 다세대인지, 위반건축물 표시가 있는지
2	등기부등본 — 갑구(압류·가압류·신탁), 을구(근저당 채권최고액)
3	전입세대확인서 — 몇 세대가 살고 있나
4	확정일자 부여현황 — 앞 세대들의 보증금 합계 (임대인 동의 필요)
5	납세증명서 — 국세·지방세 체납 여부 (제3조의7)
6	잔금 직전 등기부 재확인 — 새 근저당이 안 들어왔는지

자주 묻는 것

Q. 집주인이 동의를 안 해 주면요?
강제할 방법은 없습니다. 다만 제3조의7이 임대인의 의무로 정하고 있으므로 조문을 근거로 요청하실 수 있습니다. 그래도 거절한다면 그 사실 자체를 판단 근거로 삼으실 일입니다.

Q. 확정일자 부여현황에 앞 세입자 이름도 나오나요?
나오지 않습니다. 예비 임차인에게 제공되는 항목은 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간이고 인적사항은 빠집니다.

Q. 인터넷으로 뗄 수 있나요?
확정일자 「부여」는 인터넷등기소에서 되지만, 예비 임차인의 「정보제공 요청」이 온라인으로 되는지는 별도 규정을 확인해야 합니다. 주민센터나 등기소를 직접 방문하시는 편이 확실합니다.

Q. 소액임차인이면 안전한가요?
최우선변제는 주택가액의 2분의 1 범위에서만 나오고, 다가구는 여러 세대가 그 절반을 나눠 갖습니다. 세대가 많을수록 내 몫은 줄어듭니다.

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순위가 정해지는 원리는 전입신고 확정일자 이사 당일에 해야 하는 이유에, 최우선변제 금액은 소액임차인 최우선변제, 은행보다 먼저 받는 돈에 정리했습니다.

※ 근거: 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제3조의5·제3조의6·제3조의7(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행), 같은 법 시행령 제5조·제6조, 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제6조~제8조, 「주민등록법」 제29조의2, 「건축법 시행령」 별표 1, 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결, 국토교통부 보도자료(2026. 6. 18.).