전세보증금 반환보증, 계약기간 절반 지나면 못 합니다

전세보증금 반환보증은 신청 기한이 정해져 있습니다. 전세계약 기간의 절반이 지나면 가입할 수 없습니다. 보증금 한도는 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급하는 제도이고, 보증료는 보증금의 0.1%대입니다.

기한을 놓치면 가입 자체가 안 됩니다

구분	신청 기한
신규 계약	잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전
갱신 계약	갱신계약 기간의 2분의 1이 지나기 전

2년 계약이면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 기준일이 「잔금 낸 날」과 「전입신고한 날」 중 늦은 쪽이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 잔금을 먼저 치르고 전입신고를 미뤘다면 기준일이 뒤로 밀립니다.

보증 기간은 보증서 발급일부터 전세계약기간 만료일 후 1개월까지입니다.

보증금 한도와 대상 주택

항목	기준
보증금 한도	수도권 7억원 이하 / 수도권 외 5억원 이하
대상 주택	아파트, 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔
제외	근린생활시설 등 주거용이 아닌 건물

⚠️ 오피스텔은 계약서에 「주거용」 표기가 있어야 합니다. 업무용으로 되어 있으면 대상에서 빠집니다. 계약 전에 확인해야 하고, 이미 계약했다면 특약으로 정리해 두는 편이 안전합니다.

보증료는 얼마인가

계산식은 공사가 공개하고 있습니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세기간 ÷ 365

항목	내용
일반 보증료율	연 0.115% ~ 0.154% (보증금 수준·주택유형·부채비율에 따라 다름)
특례 반환보증	아파트 0.13% / 그 외 0.15%
할인	모바일 신청 3%, 보증료 일시납 3% 각각 적용

예를 들어 보증금 3억원, 2년(730일), 요율 0.13%라면 3억 × 0.0013 × 730 ÷ 365 = 78만원입니다. 2년치이므로 1년에 39만원 수준입니다.

※ 요율은 보증금 구간(1억 이하 / 1억~2억 / 2억~5억 / 5억 초과)과 부채비율 구간(70% 이하 / 80% 이하 / 80% 초과)에 따라 갈립니다. 내 계약의 실제 보증료는 모바일HUG의 예상 보증료 조회나 공사 고객센터에서 확인하는 것이 정확합니다.

어디서 신청하나

경로	비고
공사 지사·위탁은행 방문	서류 지참
네이버페이·카카오페이·토스	비대면. 모바일 할인 대상
안심전세App	공사 공식 앱

가입 전에 확인할 것

보증에 가입하기 전에 그 집의 권리관계를 봐야 합니다. 근저당이 많이 잡힌 집은 부채비율 때문에 요율이 올라가거나 가입이 어려워질 수 있습니다. → 등기부등본 보는 법 (갑구·을구)

기준일이 되는 전입신고 날짜도 미리 정리해 두어야 합니다. → 전입신고와 확정일자

자주 묻는 것

Q. 집주인 동의가 필요한가요?
반환보증은 임차인이 가입하는 상품입니다. 집주인 동의를 요건으로 두지 않습니다. 다만 계약 조건과 등기 상태에 따라 심사 결과가 갈립니다.

Q. 확정일자와 전세권 설정이 있으면 필요 없나요?
성격이 다릅니다. 확정일자는 순위를 확보하는 것이고, 반환보증은 돌려받지 못했을 때 공사가 대신 지급하는 것입니다. 경매에서 순위가 밀리면 확정일자만으로는 전액 회수가 어렵습니다.

Q. 계약 기간이 절반 넘게 지났는데 방법이 없나요?
그 계약으로는 신청 기한이 지났습니다. 갱신 시점에 갱신계약 기간의 절반이 지나기 전 다시 신청할 수 있습니다.

Q. 보증료를 집주인에게 받을 수 있나요?
법으로 정해진 부담 주체는 없습니다. 계약 시 특약으로 정하는 것은 가능하지만 관행은 임차인 부담입니다.

출처: 주택도시보증공사(HUG) 공식 상품안내. 보증한도·요율·할인은 공사 정책에 따라 변경될 수 있으므로 신청 직전 공식 채널에서 다시 확인하시기 바랍니다.