등록임대사업자 보증보험, 안 들면 보증금의 10% — 수수료는 임차인도 25% 낸다
등록임대사업자는 보증금 보증에 반드시 들어야 하고, 안 들면 보증금의 10% 이하 과태료입니다. 수수료는 세입자도 25%를 낸다. 임대사업자가 75%, 세입자가 25%로 나누라고 법령이 정해 두었다. 세입자 몫은 임대료에 얹되 고지서에 그 내용을 적어야 합니다.
75 대 25다. 고지서에 적혀 있어야 한다.
이 글은 민간임대주택에 관한 특별법 49조와 67조, 그 아래 규칙 37조부터 40조를 열었다. 어떤 집이 대상인지, 보증금 전액이 원칙인 이유, 수수료 나누기를 적는다. 안 들어도 되는 셋, 안 들면 생기는 일도 적는다. 등록 임대주택에 사는 분과 그 집주인이 같이 볼 글입니다.
등록 임대주택은 사실상 전부 대상입니다
가입 의무는 임대사업자에게 있고 등록하려는 사람도 포함됩니다. 대상 주택은 넷이다. 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 매입임대가 앞의 둘이다. 같은 단지 100호 이상 매입임대, 그리고 그 밖의 매입임대 전부가 뒤의 둘이다.
넷째가 나머지를 다 끌어안습니다. 세대 수가 적으니 해당 없다는 판단이 통하지 않는 구조다.
넷이다. 넷째가 전부다. 예외가 없다.
가입하면 보증서 사본을 관할 시·군·구에 내고, 세입자가 들어오면 보증서와 약관 사본을 세입자에게 줍니다. 가입 여부는 세입자가 잘 보는 곳에 공고하고 해지나 변경도 같은 방식으로 알린다. 세입자가 확인할 수단은 사본, 공고, 계약 때 설명 셋이다.
보증금 전액이 원칙입니다
보증 대상은 보증금 전액입니다. 사용검사 전에 세입자를 모집했으면 모집일부터 사용검사일까지는 사용검사 뒤에 내는 보증금을 뺀 금액이다.
일부보증은 예외입니다. 담보권 설정액과 보증금을 더한 값에서 주택가격의 60%를 뺀 금액 이상으로 할 수 있다. 다만 요건을 다 채워야 한다. 근저당이 세대별로 나뉘어 있을 것, 보증금보다 앞선 제한물권과 압류·가압류·가처분을 없앴을 것이 먼저다. 전세권을 설정했거나 세입자가 대항요건과 확정일자를 갖췄을 것, 세입자가 동의했을 것이 그다음입니다.
전액이 원칙이다. 일부는 동의가 든다.
세입자 동의가 요건에 든다는 점을 기억해 둡니다. 동의서에 서명한다는 것은 보증금 전액이 아니라 계산식으로 나온 일부만 보증 범위에 든다는 뜻이다. 주택가격은 감정평가, 공시가격에 국토교통부 고시 비율을 곱한 값, 보증회사 산정 기준 중 하나로 매깁니다.
언제 들고 언제까지 유지하나
건설임대와 우선공급 매입임대는 사용검사나 사용승인 신청일이고, 먼저 세입자를 모집했으면 모집일입니다. 그 밖의 집은 등록일에 이어지는 계약이 있으면 등록 신청일, 없으면 등록 뒤 첫 계약 개시일이다. 유지는 등록이 말소되는 날까지이고 그날 임대 중이면 그 계약이 끝나는 날까지입니다.
유지 기간은 등록 말소일까지이고 그날 임대 중이면 계약이 끝나는 날까지다.
수수료는 75 대 25입니다
보증수수료의 75%는 임대사업자, 25%는 세입자가 냅니다. 사용검사 전에 모집한 구간의 수수료는 임대사업자가 전액 낸다. 납부는 임대사업자가 하고, 세입자 몫은 임대료에 얹되 고지서에 그 내용을 적어야 합니다.
아무 표시 없이 월 임대료만 올라가 있으면 근거를 물을 수 있다. 고지서에 항목이 드러나 있으면 법령이 예정한 방식이다.
고지서다. 항목이 보여야 한다. 25%다.
수수료는 1년 단위로 다시 셈해 나눠 낼 수 있습니다. 가입 뒤 1년이 지났는데 다시 셈한 수수료를 안 내면 보증회사가 계약을 해지할 수 있다. 다만 세입자가 그 수수료를 내면 해지하지 못하니 세입자가 스스로 보증을 지킬 길이 열려 있습니다.
가입과 해지는 보증회사가 시·군·구에 알리고, 시·군·구는 다음 달 15일까지 국토교통부에 자료를 넘깁니다. 계약할 때 보증대상액, 기간, 수수료 산정 방법과 분담 비율을 설명하고 확인받는 것도 법정 의무다. 재가입에 관한 사항도 같다.
안 들어도 되는 셋
보증금이 주택임대차보호법이 정한 소액 기준 이하이고 세입자가 미가입에 동의한 경우가 첫째다. 공공주택사업자와 계약하고 그쪽이 보증 등 필요한 조치를 한 경우가 둘째다. 세입자가 전세금 반환보증에 들었고 임대사업자가 그 수수료를 세입자에게 전부 준 경우가 셋째입니다.
셋째를 정확히 읽습니다. 세입자가 알아서 반환보증에 들었다는 것만으로는 면제되지 않고, 임대사업자가 수수료를 전부 줬을 때만이다. 일부만 보태 준 것은 안 된다.
전부다. 일부는 아니다. 셋뿐이다.
안 들면 세 갈래로 옵니다
과태료는 보증금의 10% 이하이고 3천만 원을 넘으면 3천만 원입니다. 보증금 3억 원부터는 3천만 원이 천장이다. 등록 말소 사유도 있다. 시·군·구가 세 번 가입을 요구했는데 안 든 경우, 보증대상 금액이 있는데 없다며 안 든 경우다. 예외가 아닌데 예외라며 안 든 경우도 있다.
주택도시기금 융자에는 연 1%포인트 안에서 가산금리가 붙을 수 있습니다. 반대로 임대사업자가 허위서류 같은 잘못을 했어도 세입자는 지켜진다. 세입자에게 책임이 없으면 보증회사는 해지나 취소로 세입자에게 맞서지 못한다.
과태료, 말소, 금리다. 세입자는 지켜진다.
저라면 등록 임대주택에 들어가며 보증서 사본과 공고를 먼저 보겠습니다. 고지서에 보증수수료 항목이 25%로 적혀 있는지 본다. 사용검사 전 모집 구간까지 내게 청구되고 있지 않은지도 본다. 임대사업자가 수수료를 안 내 해지 통보가 오면 내가 내서라도 보증을 지킵니다.
확인하지 못한 것
- 보증수수료가 보증금의 몇 퍼센트인지, 요율과 산정 기준은 보증회사 규정이라 법령으로는 확인하지 못했습니다. 금액 예시를 들지 않은 이유입니다
- 첫째 예외의 소액 기준 금액은 이 글에서 확인하지 않았습니다. 주택임대차보호법 아래 규칙이 지역별로 정하고 개정 이력이 있습니다
- 아래 규칙 40조가 인용하는 법 조항의 항 번호가 개정 뒤 아직 맞춰지지 않은 상태로 보입니다. 분담 비율과 납부 방법 자체는 살아 있지만 언제 정비되는지는 확인하지 못했습니다
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근거 — 민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증 — 대상 주택, 가입 시점·유지 기간, 일부보증 요건)·제67조 제5항(과태료 보증금의 10% 이하), 같은 법 아래 규칙 제37조·제38조(가입 뒤 절차)·제39조·제40조(수수료 75%·25% 분담, 고지서 명시) 원문 직접 확인(법률 2025. 10. 1. 시행, 아래 규칙 2026. 2. 26. 시행분).
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