상가 원상회복, 앞 세입자 시설까지 내 책임인가
상가 원상회복에서 앞 세입자 시설까지 내 책임인지는 법이 아니라 계약서가 가릅니다. 대법원은 자기가 바꾼 범위까지만 되돌리면 된다고 본 판결을 내놓았다. 원상회복 약정이 있고 그 시설로 영업했으면 앞 세입자 것도 뜯어야 한다고 본 판결도 내놓았다. 두 결론을 가른 것은 계약서 문구였습니다.
법에 자가 없고 계약서에 자가 있다. 문구다.
이 글은 민법 615조·617조·626조·646조·654조를 열었다. 상가건물 임대차보호법 9조·10조의3·10조의4와 대법원 판결 여섯 건도 열었다. 상가가 주택과 다른 이유, 두 판결이 갈린 지점, 통상의 손모를 적는다. 돈으로 넘어가는 세 갈래, 계약 때 적어 둘 것도 적는다. 가게를 넘겨받거나 넘기려는 분이 볼 글입니다.
상가는 주택과 다르게 굴러갑니다
주택에서 다투는 것은 못 자국과 벽지 오염 같은 생활의 흔적입니다. 상가에서 다투는 것은 영업을 위해 새로 넣은 구조물이다. 주방 덕트, 그리스 트랩, 전기 증설, 배관 이설, 칸막이, 간판, 화장실 신설, 바닥 타일 전면 교체다. 철거에 다시 공사비가 듭니다. 돈이다.
용도의 특정성도 다릅니다. 커피전문점 전용으로 짜 넣은 카운터와 배관은 다른 업종에는 쓸모가 없다. 전용이다. 대법원이 2019년 판결에서 철거 의무를 인정하며 짚은 사정이 바로 이것입니다.
구조물이다. 업종 전용이다. 공사비다.
계약서의 비중도 다릅니다. 상가 계약서에는 원상회복 특약이 거의 예외 없이 들어가고 그 문구 하나가 수천만 원짜리 결론을 바꾼다. 들어갈 때 정해 두지 않으면 나갈 때 통째로 다툼이 됩니다. 특약이다.
두 판결이 갈린 자리
1990년 10월 30일 90다카12035 판결은 세입자 쪽 근거입니다. 앞 세입자가 유흥음식점으로 쓰던 점포를 빌려 내부를 고친 사안이다. 별도 약정이 없는 한 원상회복은 자기가 고친 범위 안에서 빌렸을 때의 상태로 돌려주면 된다고 봤다. 그 이전 사람이 설치한 것까지 되돌릴 의무는 없다.
눈여겨볼 표현은 「별도의 약정이 없는 한」이다. 단서다.
그 단서가 작동한 것이 2019년 8월 30일 2017다268142 판결입니다. 앞 세입자가 커피전문점 시설공사를 해 두었다. 뒤에 들어온 세입자가 그 영업을 넘겨받아 운영하다가 인테리어를 안 뜯고 나간 사안이다. 건물주가 자기 돈으로 철거하고 보증금에서 뺐고, 대법원은 이를 수긍했습니다. 뺐다.
이유는 셋입니다. 계약서에 종료 시 원상회복 의무가 적혀 있었다는 점, 그 시설이 다른 용도에는 불필요하다는 점이 먼저다. 셋째는 포기의 뜻이다. 세입자가 비용상환청구권을 포기했다고 건물주가 원상회복 의무까지 면제해 준 것으로 보기는 어렵다.
약정, 업종 전용, 포기의 뜻이다. 셋이다.
같은 판결의 법리는 더 중요합니다. 원상회복 의무의 내용과 범위는 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 상태를 고려한다. 세입자가 바꾼 내용까지 보아 구체적이고 개별적으로 정한다. 표준 답이 없다는 말을 대법원이 직접 한 셈이다. 개별이다.
통상의 손모는 건물주 몫이라는 하급심
오래 써서 낡은 부분은 누가 부담하느냐가 따로 남습니다. 서울중앙지방법원 2007년 5월 31일 판결이 하나 있다. 사회통념상 보통의 방법으로 쓰다 생긴 상태 악화는 세입자 귀책이 없다. 그러니 특약이 없는 한 건물주 부담이라고 봤다. 건물주는 감가상각비와 수선비를 월세에 넣어 회수하고 있다는 논리입니다. 월세다.
세입자에게 그것까지 지우려면 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있어야 한다. 아니면 말로 설명해 세입자가 분명히 인식하고 합의한 정도의 명확한 특약이 있어야 한다. 다만 이것은 하급심이라 대법원에서 같은 취지가 확정됐는지는 확인하지 못했습니다.
낡은 것은 건물주다. 하급심이다. 특약이 뒤집는다.
갈래는 셋입니다. 세입자가 새로 설치하거나 구조를 바꾼 것은 원칙적으로 철거다. 정상적으로 쓰다 낡은 것은 특약 없으면 건물주, 고의나 과실로 부순 것은 손해배상이다.
돈으로 넘어가는 세 갈래
첫째는 비용입니다. 필요비는 즉시, 유익비는 종료 때 가액 증가가 남아 있는 한도에서 돌려받는다. 그런데 1994년 9월 30일 94다20389 판결이 있다. 「일체 비용을 부담해 원상복구한다」는 약정을 유익비상환청구권을 미리 포기한 특약으로 봤다. 간판 설치비는 건물 가치를 올린 것이 아니라 유익비가 아니라고도 했다. 반대로 1998년 5월 29일 98다6497 판결은 다른 쪽으로 갔다. 인쇄된 원상복구 조항이 있어도 시설비를 요구하지 않기로 한 별도 특약이 있었다. 이를 종합해 원상복구 의무도 없다는 합의가 있었다고 봤습니다.
부속물 매수청구는 또 다른 갈래입니다. 건물주 동의를 얻어 붙인 물건으로 건물 사용에 객관적 편익을 주는 것은 종료 때 사 가라고 할 수 있다. 1993년 2월 26일 92다41627 판결은 세입자의 특수 목적에만 쓰는 것은 대상이 아니라고 봤다. 다만 공부상 음식점인 층에서 대중음식점을 하며 설치한 시설은 객관적 편익이 있다고 봤다.
포기 특약이 갈림길이다. 편익이면 매수청구다.
둘째는 기간입니다. 계약이나 물건의 성질에 어긋난 사용으로 생긴 손해배상 청구는 건물주가 물건을 돌려받은 날부터 6개월 안이다. 세입자의 비용상환 청구도 같은 6개월이다. 유익비를 받겠다면 늦출 이유가 없다. 6개월이다. 원상회복이 늦어 건물주가 입는 손해에도 선이 있습니다. 건물주가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간의 월세 상당액까지라고 1990년 판결이 그었다.
셋째는 권리금입니다. 권리금은 영업시설, 거래처, 노하우, 위치의 이점 같은 유무형 가치를 넘기거나 쓰게 하는 대가다. 시설을 다 뜯으면 넘길 것이 준다. 준다. 반대로 건물주가 원상회복을 이유로 새 세입자 주선을 막으면 회수기회 보호 문제로 넘어간다. 배상은 새 세입자 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 쪽까지이고 청구는 종료일부터 3년 안입니다.
6개월, 3년이다. 뜯으면 권리금이 준다.
계약 때 적어 두면 나갈 때 안 싸웁니다
입주 당시 상태를 사진과 영상으로 남기고, 앞 세입자 시설을 인수하면 인수 목록을 계약서 별지로 붙입니다. 원상회복 대상을 문장으로 좁혀 적는다. 좁힌다. 내가 설치한 시설에 한정하는지, 앞 세입자 설치분까지인지, 통상의 손모는 빼는지다.
비용상환청구권 포기와 원상회복 의무를 한 세트로 묶어 적습니다. 시설비를 포기하는 대신 원상회복도 면제받는 구조인지, 둘 다 세입자 부담인지를 문장으로 확정한다. 나갈 때는 보증금을 돌려받을 때까지 임대차가 이어지는 것으로 본다. 명도·원상회복·보증금의 순서를 함께 정합니다.
사진, 목록, 문장이다. 들어갈 때다.
저라면 앞 세입자의 주방을 그대로 쓰기로 했다면 계약서 별지에 그 시설 목록을 적겠습니다. 「건물주에게서 인도받은 상태」라는 제목으로다. 원상회복 조항 옆에 「세입자가 설치한 부분에 한한다」고 문장을 좁힌다. 나갈 계획이 서면 종료 6개월 전부터 새 세입자를 찾아 시설을 그대로 넘겨 철거비와 권리금을 함께 지킵니다.
확인하지 못한 것
- 원상회복 공사비의 적정 단가는 법정 기준이 없어 금액을 다루지 않았습니다
- 통상의 손모에 관한 대법원의 확정 법리는 확인하지 못했습니다. 본문의 판단은 서울중앙지방법원 하급심입니다
- 원상회복 의무 위반의 손해배상 청구에 6개월 기간이 그대로 적용되는지는 확인하지 못했습니다. 정면으로 다룬 대법원 판례를 찾지 못했습니다
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근거 — 민법 제615조(차주의 원상회복의무)·제617조(손해배상·비용상환 청구 6개월)·제626조(유익비 상환)·제646조(부속물 매수청구)·제654조(임대차 준용), 상가건물 임대차보호법 제9조·제10조의3·제10조의4, 대법원 1990. 10. 30. 선고 판결 등 본문에 적은 판결 둘 원문 직접 확인.
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