이사 나갈 때 원상회복, 어디까지가 세입자 책임인가

세입자에게 원상회복 의무가 있는 것은 맞습니다. 다만 「새것처럼 돌려놓아라」는 뜻은 아닙니다. 법에는 「원상에 회복하여야 한다」는 한 문장뿐이고, 그 범위는 임대인의 의무와 함께 읽어야 정해집니다. 그리고 집주인이 이 문제로 돈을 청구할 수 있는 기간에는 6개월이라는 제한이 있습니다.

근거는 두 조문을 겹쳐 읽습니다

임대차에는 원상회복을 직접 정한 조문이 없습니다. 민법 제654조가 사용대차 규정을 임대차에 준용하는 구조입니다.

조문	내용
제615조	「차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다」
제654조	제610조 제1항, 제615조부터 제617조까지를 임대차에 준용

법이 말하는 것은 여기까지입니다. 「어디까지」는 조문에 없습니다.

★ 그래서 임대인의 의무를 같이 봐야 합니다

민법 제623조는 임대인의 의무를 이렇게 정합니다.

「임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.」

집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 책임이 임대인에게 있다는 뜻입니다. 그러니 정상적으로 살면서 생기는 소모까지 세입자에게 돌리면 이 조문과 충돌합니다.

성격	어느 쪽 문제인가
세월이 지나면 어차피 생기는 변화 (벽지 변색, 장판 눌림, 도배 노후)	임대인이 유지할 몫에 가깝다
세입자가 손을 대서 바뀐 것 (못질, 벽 타공, 구조 변경, 부속물 설치)	세입자의 원상회복 대상
세입자의 부주의로 생긴 파손 (파손·오염·설비 고장)	세입자 책임

★ 다만 계약서에 특약이 있으면 그 특약이 먼저 적용됩니다. 「퇴거 시 도배·장판 원상복구」 같은 문구가 있으면 그 내용대로 따지게 됩니다. 계약서를 먼저 꺼내 보셔야 합니다.

내가 붙인 것은 떼어 갈 수 있습니다

제615조 뒷문장이 「이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다」고 정합니다. 세입자가 설치한 물건은 떼어 갈 권리가 있다는 뜻입니다.

떼어 가면 그 자리는 원래대로 돌려놓는 것이 원상회복입니다. 반대로 그냥 두고 가면 임대인이 철거 비용을 요구할 수 있는 상황이 됩니다.

내가 쓴 돈은 돌려받을 수 있나

제626조는 임차인의 상환청구권을 두 갈래로 나눕니다.

구분	내용	언제 청구
필요비	임차물 보존에 쓴 비용(보일러 수리 등)	지출한 때 바로 청구 가능
유익비	물건의 가치를 올린 비용	임대차 종료 시, 그 가액 증가가 현존할 때만

유익비는 임대인이 「지출한 금액」과 「증가액」 중 하나를 골라 상환합니다. 세입자가 정하는 것이 아닙니다. 그리고 법원이 임대인 청구에 따라 상환기간을 늦춰 줄 수 있습니다.

고장을 발견하면 제634조에 따라 지체 없이 임대인에게 알려야 합니다. 알리지 않고 방치해 손해가 커지면 그 부분은 세입자 쪽 문제가 됩니다.

★★ 6개월이 지나면 청구하지 못합니다

가장 실용적인 조문입니다. 제617조는 이렇게 정합니다.

「계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.」

제654조에 따라 임대차에도 준용됩니다. 정리하면 이렇습니다.

누가	무엇을	언제까지
임대인	계약 위반 사용으로 인한 손해배상 청구	집을 돌려받은 날부터 6개월
임차인	필요비·유익비 등 비용 상환청구

기산점은 계약 종료일이 아니라 「물건의 반환을 받은 날」입니다. 열쇠를 넘긴 날로 보시면 됩니다.

보증금에서 그냥 빼도 되나

임대인이 원상회복 비용을 이유로 보증금에서 공제하려면 그 금액의 근거가 있어야 합니다. 견적서·사진 같은 자료 없이 액수만 통보하는 것은 협의가 아닙니다.

합의가 안 되면 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다. 그 경우 대비책은 임차권등기명령, 보증금 못 받고 이사할 때에 정리했습니다. 계약이 아무 말 없이 연장된 상태에서 나가는 경우라면 통보 시점이 따로 있으므로 전세 자동연장 되면, 나갈 때 통보는 언제까지를 함께 보시면 됩니다.

나갈 때 해두면 좋은 것

시점	무엇을
입주 당일	기존 파손·오염을 날짜가 보이게 사진으로 남기고 임대인에게 알린다
거주 중	수리한 내역과 영수증을 보관한다
퇴거 당일	비운 상태를 사진으로 남긴다. 열쇠 반환일을 기록한다

입주 당일 사진이 없으면 「원래 그랬다」를 증명할 방법이 없습니다. 이것 하나가 분쟁의 승패를 가릅니다.

자주 묻는 것

Q. 도배·장판을 무조건 해주고 나가야 하나요?
법에 그런 조항은 없습니다. 계약서 특약이 있는지가 먼저이고, 없다면 세월에 따른 노후인지 세입자가 만든 손상인지로 나뉩니다.

Q. 못 자국은요?
세입자가 손을 대서 생긴 변화이므로 원상회복 대상으로 다뤄집니다. 다만 개수와 정도에 따라 판단이 달라지므로, 퇴거 전에 임대인과 범위를 정해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

Q. 이사한 지 8개월 뒤에 집주인이 수리비를 청구합니다.
제617조는 물건을 반환받은 날부터 6개월 내에 청구하도록 정하고 있습니다. 기간이 지난 청구인지 먼저 따져보실 사안입니다.

Q. 에어컨을 달았는데 두고 가라고 합니다.
제615조는 부속시킨 물건을 철거할 수 있다고 정합니다. 두고 갈지 떼어 갈지는 협의 사항이고, 떼어 간다면 설치로 생긴 자리는 정리해야 합니다.

※ 근거: 「민법」 제374조·제615조·제617조·제623조·제626조·제634조·제654조(법률 제21454호, 2026. 3. 17. 시행). 원상회복의 구체적 범위는 계약 내용과 개별 사정에 따라 달라지며, 다툼이 있으면 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에서 상담받으실 수 있습니다.