형제 셋이 물려받은 집, 한 사람만 팔고 싶을 때
부모님이 남기신 집을 형제 셋이 함께 물려받았습니다. 등기부에는 세 사람 이름이 나란히 올라가 있습니다.
한 사람은 팔자고 하고, 두 사람은 그냥 두자고 합니다. 팔자는 쪽은 아무것도 못 하는 걸까요.
할 수 있는 것이 있습니다. 자기 몫만 파는 것은 혼자서도 됩니다. 그리고 나누자고 요구하는 길이 따로 열려 있습니다.
내 몫만 파는 데 동의가 필요한가요
필요 없습니다.
법에 「공유자는 그 지분을 처분할 수 있고」라고 적혀 있습니다. 앞뒤에 다른 사람 동의를 받으라는 말이 없습니다.
그러니 세 사람 중 한 사람이 자기 몫을 남에게 넘기는 것 자체는 막히지 않습니다.
다만 현실은 다릅니다. 지분만 사겠다는 사람을 찾기가 어렵습니다. 사도 그 집을 마음대로 못 쓰기 때문입니다.
그럼 집 전체를 파는 건요
여기서 갈립니다.
법이 「다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다」고 적고 있습니다.
전원이 동의해야 합니다. 과반수가 아니라 전원입니다. 헐거나 크게 고치는 것도 여기에 들어갑니다.
그런데 세를 놓는 일은 또 다릅니다. 그건 관리에 해당해서 몫의 과반수로 정합니다.
지붕이 새서 막는 일처럼 망가지지 않게 지키는 일은 각자 혼자서도 할 수 있습니다.
나누자고 요구할 수 있나요
있습니다. 이것이 막힌 상황을 푸는 열쇠입니다.
법의 첫 문장이 「공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다」입니다. 조건이 붙어 있지 않습니다.
언제까지 해야 한다는 기한도 적혀 있지 않습니다. 물려받은 지 십 년이 지났어도 요구할 수 있습니다.
다만 막을 수 있는 길이 하나 있습니다. 「나누지 않기로」 약속하는 것입니다.
그 약속에는 상한이 있습니다. 5년을 넘길 수 없습니다. 다시 약속을 이어 붙여도 그날부터 또 5년까지입니다.
그러니 영영 못 나누게 묶어 두는 약속은 법이 허락하지 않습니다.
요구하면 어떻게 나눠지나요
순서가 정해져 있습니다.
먼저 당사자끼리 이야기합니다. 법은 「협의가 성립되지 아니한 때」에 비로소 법원으로 가게 해 두었습니다.
법원에 가면 물건 자체를 쪼개는 것이 먼저입니다. 땅이라면 선을 그어 나눌 수 있습니다.
그런데 집 한 채는 쪼개기 어렵습니다. 이럴 때를 위한 대목이 이어 붙어 있습니다.
「현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다」
쪼갤 수 없거나, 쪼개면 값이 크게 떨어질 때는 법원이 경매에 부치라고 명할 수 있다는 뜻입니다. 팔린 돈을 몫대로 나눕니다.
이걸 놓치면 안 됩니다. 부동산 시장에 내놓는 것이 아니라 법원 경매입니다. 값이 시세보다 낮게 정해질 수 있습니다.
모든 공유에 다 되나요
아닙니다. 법이 두 가지를 빼 두었습니다.
하나는 여러 세대가 한 건물을 나눠 쓰면서 함께 쓰는 부분입니다. 복도나 계단 같은 곳입니다.
다른 하나는 땅과 땅 사이의 경계표나 담입니다.
이런 것들은 나누자고 요구할 수 없습니다. 나누면 쓸모가 없어지기 때문입니다.
확인하지 못한 것
- 상속으로 생긴 공유에 이 절차가 바로 적용되는지는 확인하지 못했습니다. 상속재산을 나누는 절차가 따로 있어서 순서를 대조해 보아야 합니다.
- 법원 경매로 나눌 때 최저가를 어떻게 정하는지도 확인하지 못했습니다. 민법에는 없고 다른 법을 보아야 합니다.
- 세금이 어떻게 되는지는 이 글에서 다루지 않았습니다. 실제 처분을 앞두고 계시다면 세무 상담을 따로 받으십시오.
정리
내 몫만 파는 것은 혼자서도 됩니다. 다만 사려는 사람을 찾기가 어렵습니다.
집 전체를 팔려면 전원이 동의해야 합니다. 세를 놓는 것은 몫의 과반수, 지키는 일은 각자입니다.
막히면 나누자고 요구하는 길이 있습니다. 기한이 없고, 막는 약속은 5년까지만 됩니다.
이야기가 안 되면 법원으로 갑니다. 쪼개는 것이 먼저이고, 안 되면 경매입니다.
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근거: 민법 제263조·제264조·제265조·제268조·제269조 / 법제처 국가법령정보센터
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