아파트 하자보수, 시계가 두 개입니다 — 우리 집과 복도가 다릅니다
이사 온 지 3년쯤 됐는데 화장실 타일이 들뜹니다. 복도 천장에서는 물이 샙니다.
아직 고쳐 달라고 할 수 있을까요. 언제부터 몇 년을 세는 걸까요.
시계가 두 개 돕니다. 우리 집 안은 내가 열쇠를 받은 날부터, 복도·주차장 같은 공용부분은 사용검사를 받은 날부터 셉니다. 두 날짜가 다릅니다.
⚠️ 시계가 두 개입니다
| 어디 | 언제부터 세나 |
|---|---|
| 우리 집 안(전유부분) | 입주자에게 넘겨준 날 |
| 복도·주차장·옥상(공용부분) | 사용검사일 |
같은 단지라도 늦게 입주한 집은 우리 집 시계가 늦게 돕니다. 복도 시계는 모두 같습니다.
몇 년인가요
공사 종류마다 다릅니다.
| 기간 | 무엇 |
|---|---|
| 2년 | 도배·바닥재 같은 마감공사 |
| 3년 | 난방·냉방, 급수·배수, 가스, 창호, 조경, 전기, 소방, 단열 등 |
| 5년 | 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수 |
| 10년 | 기둥·보·내력벽 같은 내력구조부, 기초·지반공사 |
앞의 사례를 보겠습니다. 화장실 타일이 들뜨는 것은 마감이라 2년일 수 있고, 물이 새는 것은 방수라 5년입니다. 같은 3년차라도 하나는 늦었고 하나는 남아 있습니다.
어떻게 청구하나요
기간 안에 청구해야 합니다. 기간이 지나고 나서 하면 늦습니다.
청구를 받으면 시공사는 15일 안에 고쳐 주거나 보수 계획을 글로 알려야 합니다. 그리고 특별한 사정이 없으면 60일 안에 고쳐야 합니다.
이 60일 규정은 2025년 10월 21일부터 시행됐습니다. 그날 이후 청구한 건부터 적용됩니다.
⚠️ 누가 청구하느냐가 갈립니다
여기서 많이 막힙니다.
- 고쳐 달라는 청구 — 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 모두 할 수 있습니다. 우리 집 안은 내가 하면 됩니다
- 하자보수보증금을 달라는 청구 — 입주자대표회의만 할 수 있습니다
⚠️ 개인이 보증금을 직접 받아 낼 수는 없습니다. 대표회의를 통해야 합니다.
하자보수보증금이 뭔가요
시공사가 도망가거나 안 고쳐 줄 때를 대비해 미리 맡겨 두는 돈입니다.
금액은 총사업비에서 땅값을 뺀 금액의 3%입니다.
⚠️ 다만 국가·지방자치단체·LH·지방공사가 지은 곳은 이 의무가 없습니다. 아예 예치하지 않습니다.
이 돈은 시간이 지나면서 시공사에 돌려줍니다. 사용검사일부터 2년에 15%, 3년에 40%, 5년에 25%, 10년에 20%입니다.
⚠️ 여기서 시계가 또 하나 나옵니다. 우리 집 안의 하자는 「넘겨준 날」부터 세는데, 보증금 돌려주는 것은 전부 「사용검사일」 기준입니다. 늦게 입주했다면 그만큼 불리합니다.
합의가 안 되면요
국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회가 있습니다. 소송보다 빠릅니다.
- 하자 여부를 가려 달라거나 조정해 달라 — 60일(공용부분은 90일)
- 재정을 해 달라 — 150일(공용부분은 180일)
- 한 번에 한해 30일 늘릴 수 있습니다
⚠️ 이 날짜에는 서류를 보완하는 기간과 감정하는 기간이 빠져 있습니다. 실제로는 더 걸립니다.
⚠️ 그리고 조정안은 가만히 있으면 받아들인 것으로 봅니다. 30일 안에 답하지 않으면 수락한 게 됩니다. 조정이 성립하면 재판에서 화해한 것과 같은 힘을 가집니다.
확인하지 못한 것
- 조정을 신청할 때 내는 수수료가 얼마인지 확인하지 못했습니다. 국토교통부 고시에 있습니다.
- 공사 종류별 기간표에서 특정 공사가 몇 년인지는 표의 칸이 합쳐져 있어, 실제로 쓰실 때는 그 공사 항목을 다시 확인하셔야 합니다.
- 이 기간표는 2021년 1월 5일에 개정됐는데, 그 전에 지어진 단지에 어떻게 적용되는지는 부칙만으로 판단할 수 없었습니다.
- 2026년 5월에 공포된 개정이 있으나 2028년 5월 13일부터 시행이라 지금은 적용되지 않습니다.
정리
우리 집 안은 열쇠 받은 날부터, 복도는 사용검사일부터입니다. 시계가 둘입니다.
마감은 2년, 설비는 3년, 방수·지붕은 5년, 뼈대는 10년입니다.
그리고 기간 안에 청구하십시오. 넘기면 되돌릴 수 없습니다.
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근거: 공동주택관리법 제36조·제37조·제38조·제39조·제43조·제44조·제44조의2·제45조·제46조 / 같은 법 시행령 제36조·별표4·제38조·제41조·제42조·제44조·제45조 / 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조·제9조의2 / 주택법 제49조 / 건축법 제22조
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