새 아파트 하자, 공사별로 2년·3년·5년·10년
새 아파트 하자보수 기간은 하나가 아니라 공사 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년으로 갈립니다. 도배·미장 같은 마감공사는 2년, 방수와 철근콘크리트는 5년이다. 건물을 받치는 내력구조부는 10년입니다.
도배가 끝났다고 방수까지 끝난 것이 아니다.
이 글은 공동주택관리법과 그 아래 규칙 36조부터 38조, 별표 4를 열었다. 공사별 기간, 언제부터 세는지, 청구하면 며칠 안에 답이 오는지, 보증금이 어떻게 돌아가는지를 적는다. 입주 뒤 첫 겨울을 맞는 분이 볼 글입니다.
21개 공사가 2·3·5년으로 나뉩니다
별표 4가 시설공사를 21개로 나눕니다. 21개다. 2년은 마감공사 하나다. 미장, 도장, 도배, 타일, 건물 안 석공사, 옥내가구, 주방기구, 가전제품이 여기 든다.
3년은 열네 가지입니다. 옥외 급수·위생, 냉난방·환기, 급배수, 가스, 목공사, 창호, 조경이 여기 든다. 전기·전력, 신재생에너지, 정보통신, 홈네트워크, 소방, 단열, 잡공사도 3년이다. 승강기와 조명은 전기·전력설비에 들어 3년입니다. 3년이다.
5년은 여섯 가지입니다. 골조다. 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수다. 골조와 물 새는 곳이 여기 몰려 있습니다. 5년이다.
2년은 하나다. 마감이다. 도배다.
10년은 별표가 아니라 본문에 있습니다
21개 항목에는 10년짜리가 없습니다. 내력구조부, 곧 건축법상 주요구조부의 하자는 규칙 36조 본문에서 10년이다. 기초·지정 같은 지반공사도 비고에서 10년이다. 가장 흔한 착오는 마감 2년을 전체 기간으로 알고 방수나 골조의 하자까지 2년 안에만 된다고 믿는 것입니다.
타일이 2년일 뿐이다. 골조는 10년이다. 본문이다.
언제부터 세나
우리 집 안쪽인 전유부분은 입주자에게 넘겨준 날부터 셉니다. 공공임대주택은 세 든 사람에게 넘겨준 날이다. 복도, 주차장, 외벽 같은 공용부분은 주택법 49조 사용검사일부터다. 먼저 임시 사용승인을 받았으면 그날부터입니다.
잔금일이 아니다. 열쇠 받은 날이다. 인도일이다.
우리 집 인도일은 공동주택관리정보시스템에 공개됩니다. 공개다. 관리주체가 넘겨받은 날부터 30일 안에 올린다. 30일이다.
청구하면 15일, 보수는 60일
기간 안에 사업주체에게 청구해야 하고, 하루라도 지나면 그 공사의 하자는 청구 자체가 막히는 구조입니다. 사업주체는 받은 날부터 15일 안에 고치거나 하자보수계획을 서면으로 보내야 한다. 하자가 아니라고 보면 그 이유를 서면으로 알려야 한다. 자재나 인력을 구하기 어렵다는 특별한 사정이 없으면 60일 안에 고칩니다.
계획서에는 부위, 방법, 기간, 담당자 이름과 연락처가 들어갑니다. 같은 하자가 두 세대 이상이면 세대별 일정까지 적는다. 고친 뒤에는 시장·군수·구청장과 청구한 사람에게 바로 결과를 알립니다. 통보다.
서면이다. 말이 아니다. 15일이다.
전유부분은 입주자나 공공임대 세입자가 청구하고 관리주체가 대신할 수 있습니다. 공용부분은 입주자대표회의, 세 든 사람들의 대표회의, 관리주체, 집합건물법상 관리단이다.
보증금 3%는 해마다 빠져나갑니다
사업주체는 하자보수를 담보하려고 보증금을 맡깁니다. 대지조성 없이 지었으면 간접비를 뺀 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 3%다. 증축·리모델링은 총사업비의 3%다. 국가·지자체·토지주택공사·지방공사는 맡기지 않습니다.
이 돈은 사용검사일부터 2년에 15%, 3년에 40%, 5년에 25%, 10년에 20%씩 돌려줍니다. 3년이 지날 때 40%가 빠져나가니 3년짜리 공사의 하자는 그 전에 청구해 두는 편이 안전합니다.
3년에 40%가 나간다. 그 전이다. 청구다.
어디까지가 하자인가
내력구조부는 무너지거나 안전에 위험을 줄 정도의 균열·침하입니다. 구조다. 시설공사는 공사 잘못으로 생긴 균열, 처짐, 들뜸, 침하, 파손, 누수, 탈락, 작동 불량, 부착 불량이다. 기능에 문제가 없어도 미관을 해칠 정도면 하자입니다. 미관도다.
저라면 입주하자마자 우리 집 인도일을 적어 두고 2년, 3년, 5년 되는 날을 달력에 표시하겠습니다. 물이 새면 방수 5년, 빌트인 가전이 고장 나면 마감 2년으로 센다. 사업주체가 하자가 아니라고 하면 그 서면을 받아 두는 것이 다음 다툼의 근거입니다.
확인하지 못한 것
- 하자심사·분쟁조정위원회의 처리 기간과 수수료는 확인하지 못했습니다
- 국토교통부 고시 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 원문은 열지 못했습니다
- 보수 60일 규정은 2025년 10월 21일 개정분입니다. 그 전 청구분에 어떻게 적용되는지는 부칙을 확인하지 못했습니다. 집합건물법 9조의2 기간과의 관계도 같습니다
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근거 — 공동주택관리법 제36조·제37조(하자담보책임·하자보수) 및 같은 법 아래 규칙 제36조(공사별 담보책임기간 2·3·5·10년, 기산일 — 전유부분 인도일·공용부분 사용검사일)·제37조(청구 뒤 15일 응답·60일 보수)·제38조(하자보수보증금 3%·연차별 반환), 주택법 제49조(사용검사), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 원문 직접 확인.
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