새 아파트 하자, 공사별로 2년·3년·5년·10년
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
새 아파트 하자보수 기간은 하나가 아니라 공사 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년으로 갈립니다. 도배·미장 같은 마감공사는 2년, 방수와 철근콘크리트는 5년입니다. 건물을 받치는 내력구조부는 10년입니다. 도배 기간이 끝났다고 방수 기간까지 끝난 것이 아닙니다.
이 글은 공동주택관리법과 그 시행령 제36조부터 제39조·제42조·제45조까지, 별표 4를 바탕으로 정리했습니다. 공사별 기간, 언제부터 세는지, 청구하면 며칠 안에 답이 오는지, 보증금이 어떻게 돌아가는지를 차례로 적었습니다. 입주 뒤 첫 겨울을 맞으시는 분께 드리는 글입니다.
21개 공사가 2·3·5년으로 나뉩니다
별표 4는 시설공사를 21개로 나눕니다. 2년은 마감공사 하나뿐입니다. 미장, 도장, 도배, 타일, 건물 안 석공사, 옥내가구, 주방기구, 가전제품이 여기에 듭니다.
3년은 열네 가지입니다. 옥외 급수·위생, 냉난방·환기, 급배수, 가스, 목공사, 창호, 조경이 여기에 듭니다. 전기·전력, 신재생에너지, 정보통신, 홈네트워크, 소방, 단열, 잡공사도 3년입니다. 승강기와 조명은 전기·전력설비에 들어 3년입니다.
5년은 골조에 해당하는 여섯 가지로, 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수입니다. 골조와 물 새는 곳이 여기에 몰려 있습니다.
10년은 별표가 아니라 본문에 있습니다
시설공사 표와 주요구조부를 구분합니다. 시행령36조1항1호는 내력구조부 하자10년을, 별표4는 시설공사2·3·5년을 정하며 비고의 기초·지정 등 지반공사도10년입니다. 철근콘크리트 공사라는 이름만으로 모든 하자를10년으로 분류하지 말고, 실제 부위가 법정 주요구조부인지와 하자의 성격을 확인하십시오.
언제부터 세나
전유부분은 입주자(법36조2항 공공임대는 임차인)에게 인도한 날부터 셉니다. 공용부분은 주택법상 사용검사일 또는 건축법상 사용승인일이 기준입니다. 공동주택 전부에 대한 임시사용승인, 분할·동별 사용검사의 법정 기산 예외도 구분해야 하므로 어느 동·부분에 대한 승인인지 확인하십시오.
전유부분의 기준은 잔금일이 아니라 열쇠를 받은 인도일입니다. 우리 집 인도일은 공동주택관리정보시스템에 공개되며, 관리주체가 넘겨받은 날부터 30일 안에 올립니다.
시설공사2·3·5년, 법정 주요구조부와 지반공사10년. 공사명만으로 분류하지 않습니다.
전유부분 인도일, 공용부분 사용검사·승인일 등 기산 자료를 확보합니다.
기간 내 보수 청구 기록을 남깁니다. 다른 권리의 행사·소멸까지 같은 기준으로 단정하지 않습니다.
15일 이내 보수 또는 서면계획. 계획의 보수기간은 특별사유 없으면60일 이내.
청구하면 15일, 보수는 60일
시행령38·39조의 하자보수 절차는 담보책임기간 안의 청구를 요구하므로 발견·접수 일자와 사진을 남겨 기한을 지키십시오. 다만 하루가 지났다는 이유만으로 이미 적법하게 행사한 권리나 별도 법률상 손해배상 등 모든 청구가 일괄 소멸한다고 단정하지 마십시오. 권리 종류·책임 주체·발생 및 행사 시점에 따라 적용 기간을 따로 봅니다. 사업주체는 청구 또는 법정 하자진단결과 통보일부터15일 이내 보수하거나 시장·군수·구청장과 청구인에게 서면 보수계획을 통보해야 하며, 하자가 아니면 그 이유도 서면으로 통보해야 합니다. 계획상 보수기간은 자재·장비·인력 수급 곤란 등 특별한 사유가 없으면60일 이내입니다.
계획서에는 부위, 방법, 기간, 담당자 이름과 연락처가 들어갑니다. 같은 하자가 두 세대 이상이면 세대별 일정까지 적습니다. 고친 뒤에는 시장·군수·구청장과 청구한 사람에게 바로 결과를 통보합니다.
전유부분은 입주자나 공공임대 세입자가 청구하고, 관리주체가 대신할 수 있습니다. 공용부분은 입주자대표회의, 세 든 사람들의 대표회의, 관리주체, 집합건물법상 관리단이 청구합니다.
하자보수보증금, 2·3·5·10년의 반환 비율
사업주체는 하자보수를 담보하려고 보증금을 맡깁니다. 대지조성 없이 지었으면 간접비를 뺀 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 3%이고, 증축·리모델링은 총사업비의 3%입니다. 국가·지자체·토지주택공사·지방공사는 맡기지 않습니다.
반환은 매년 같은 비율로 자동 지급되는 구조가 아닙니다. 법정 사용검사·승인일 등부터2년15%·3년40%·5년25%·10년20%의 시점별 비율을 적용합니다. 이미 보수에 사용한 금액을 포함해 해당 비율을 계산하되 이미 사용한 금액은 반환하지 않습니다. 보증금 반환 일정과 전유부분의 인도일 기준 청구기간도 혼동하지 마십시오.
어디까지가 하자인가
내력구조부는 무너지거나 안전에 위험을 줄 정도의 균열·침하입니다. 시설공사는 공사 잘못으로 생긴 균열, 처짐, 들뜸, 침하, 파손, 누수, 탈락, 작동 불량, 부착 불량입니다. 기능에 문제가 없어도 미관을 해칠 정도면 하자입니다.
입주하면 바로 우리 집 인도일을 적어 두고 2년, 3년, 5년 되는 날을 달력에 표시해 두십시오. 물이 새면 방수 5년, 빌트인 가전이 고장 나면 마감 2년으로 셉니다. 사업주체가 하자가 아니라고 하면 그 답을 서면으로 받아 두는 것이 다음 다툼의 근거가 됩니다.
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근거 — 공동주택관리법 제36조·제37조(하자담보책임·하자보수) 및 같은 법 시행령 제36조(공사별 담보책임기간 2·3·5·10년, 기산일 — 전유부분 인도일·공용부분 사용검사일)·제38조(청구 후15일 응답·원칙60일 보수)·제42조(보증금3%)·제45조(시점별 반환), 주택법 제49조(사용검사), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2 원문 직접 확인.
2026년 10월 19일 정정·보완: 기간 경과 시 모든 청구가 막힌다는 단정을 고치고 주요구조부/시설공사와 공용부분 승인 기산 예외, 보증금 반환·보수 절차의 실제 시행령 조문을 정정했습니다.
공동주택관리법36~38, 시행령36~39·42·45 및 별표4, 집합건물법9·9조의2 직접 대조. 도해의 잘못된 규칙 인용도 본문 표식으로 교체했습니다.
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